I SA/Wa 265/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Asesor WSA Agnieszka Miernik Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lipca 2008 r. sprawy ze skargi K. S. i H. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r., nr [...] odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r., nr [...]. W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny. Nieruchomość położona we wsi P., gmina K., składająca się z działek nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] m² , stanowiąca własność K. i H. S. - objęta została uchwałą Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P. z dnia [...] grudnia 1973 r., nr [...] w sprawie ustalenia granic terenów budowlanych przejmowanych na własność Skarbu Państwa, położonych we wsi P. gmina K. Uchwałę tę podjęto na podstawie art. 8 ust. 1 i 3 oraz art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi ( Dz. U. z 1969 r. Nr 27, poz. 216) oraz § 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 stycznia 1970 r. w sprawie zasad przejmowania terenów budowlanych na obszarach wsi na własność Państwa (Dz. U. nr 3, poz. 16). Następnie decyzją Naczelnika Gminy K. z dnia [...] stycznia 1978 r., nr [...] - za przejęte tereny budowlane - przyznano K. i H. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł, w tym: za grunt – [...] zł, za drzewa, krzewy owocowe i ozdobne – [...] zł. Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...] marca 2005 r., nr [...], stwierdził nieważność powyższej decyzji Naczelnika Gminy K. z dnia [...] stycznia 1978 r. - w części ustalającej odszkodowanie w wysokości [...] zł za grunt stanowiący działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] m 2 oraz odmówił stwierdzenia nieważności decyzji w pozostałej części, dotyczącej ustalenia odszkodowania w wysokości [...] zł za drzewa oraz krzewy owocowe i ozdobne. Wobec powyższego K. i H. S. wnioskiem z dnia 13 maja 2005 r. wystąpili o ustalenia odszkodowania za tereny budowlane przejęte na rzecz Skarbu Państwa. Po rozpoznaniu ich wniosku - Prezydent Miasta P. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - decyzją z dnia [...] stycznia 2006 r., nr [...] : - w punkcie pierwszym ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną (obecnie) w P. przy ul. [...], - w punkcie drugim umniejszył odszkodowanie ustalone w wysokości [...] zł o kwotę [...] zł, stanowiącą zwaloryzowane odszkodowanie wypłacone w 1978 r. za grunt i wobec powyższego ustalił, że wypłacie na rzecz K. i H. S. podlega kwota [...] zł - do której zapłaty zobowiązany jest Prezydent Miasta P. jako prezydent miasta na prawach powiatu, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, - w punkcie trzecim orzekł, że zapłata odszkodowania w kwocie [...] zł nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Organ stwierdził, że w przypadku, gdy została wydana odrębna decyzja o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości (art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2005 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. P., Prezydent ustalił, że aktualna wartość rynkowa przejętej nieruchomości wynosi [...] zł. – przy czym uznał metodę i sposób oszacowania nieruchomości za zgodne z przepisami art. 134 ust. 1, 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismem z dnia 26 sierpnia 2005 r. zawiadomiono strony postępowania o sporządzeniu opinii, o możliwości zapoznania się z nią oraz o rozprawie administracyjnej. W dniu 6 września 2005 r. z opinią zapoznał się H. S. Następnie w dniu 15 września 2005 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną. Na tej rozprawie rzeczoznawca majątkowy udzieliła odpowiedzi na skierowane do niej pytania, dotyczące opinii, jednakże wnioskodawcy oświadczyli, że ostateczne stanowisko przedstawią w terminie siedmiu dni. Poinformowali również, że odszkodowanie ustalone decyzją z dnia [...] stycznia 1978 r. zostało wypłacone w 1978 r. oraz wyrazili zgodę na umniejszenie ustalonego odszkodowania o zwaloryzowane odszkodowanie wypłacone za grunt w 1978 r. W piśmie z dnia 27 września 2005 r. K. i H. S. wnieśli uwagi do opinii. W dniu 13 października 2005 r. organ prowadzący postępowanie wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o przedłożenie wyjaśnień. Pismem z dnia 8 grudnia 2005 r. - po przeanalizowaniu wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 9 listopada 2005 r. oraz po ponownym przeanalizowaniu opinii z dnia 5 sierpnia 2005 r. - organ wyjaśnił wnioskodawcom, że opinia została sporządzona prawidłowo, bowiem szacując tę nieruchomość rzeczoznawca majątkowy wzięła pod uwagę przepis art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 262, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy uwzględniła wszystkie te cechy, przyjmując stan nieruchomości w dniu przejęcia, zgodnie z przepisem art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szacowana nieruchomość nie posiadała w tym dniu żadnego uzbrojenia (w postaci przyłączy wodociągowego, kanalizacyjnego, gazowego, energetycznego) oraz dostępu do sieci miejskich poza dostępem "dalszym" do sieci energetycznej, nie znajdowała się przy drodze utwardzonej, a sposób jej zabudowy był ograniczony ze względu na wydłużony kształt i krótką linię zabudowy wzdłuż przyległej ulicy. Wobec tego określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości odzwierciedla ten stan. W dniu przejęcia nieruchomość przeznaczona była pod teren budowlany, stąd w opinii analizie poddane zostały transakcje dotyczące nieruchomości o takim przeznaczeniu. Ponadto organ wskazał, że do bezpośredniej analizy przyjętych zostało 17 transakcji przedstawionych w tabeli nr 1. Zestawienie transakcji od pozycji 1 do 11, obejmuje nieruchomości posiadające pełny dostęp do uzbrojenia, o znacznie wyższym stopniu urbanizacji i zagospodarowaniu infrastrukturą pomocniczą od wycenianej nieruchomości. Średnia cena dla tego obszaru wynosi [...] zł za 1 m2. Transakcje od pozycji 12 do 17 dotyczą nieruchomości posiadających jedynie prąd, a więc bardziej odpowiadających cechom wycenianej nieruchomości, poza odległością od centrum Poznania, a średnia cena w tym obszarze to [...] zł za 1 m². Ustalona w opinii wartość przejętej nieruchomości –[...] zł za 1 m² - bliska jest średniej cenie z tych dwóch obszarów. Wysokość ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie rynku nieruchomości. Zgodnie z opinią waga uzbrojenia jest wyższa, natomiast waga lokalizacji, ze względu na przyjęcie do porównań nieruchomości z tego samego terenu i terenów przyległych, jest niższa. Z uwagi na kształt wydłużonego prostokąta przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod zabudowę bliźniaczą z krótką linią zabudowy, dlatego prawidłowo została przez rzeczoznawcę zakwalifikowana jako niekorzystna w stosunku do przyjętych do porównania nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę wolnostojącą. Organ dodał, że zgodnie z art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania - po jego waloryzacji na dzień zwrotu. W związku z tym dokonał on waloryzacji wypłaconego w 1978 r. odszkodowania w wysokości [...] zł – i ustalił, że po denominacji wynosi ona obecnie [...] zł. Wobec tego uznał, że kwota [...] zł - odpowiadająca aktualnej wartości rynkowej przejętego gruntu - podlega umniejszeniu o kwotę [...] zł, należną Skarbowi Państwa od K. i H. S., a zatem wypłacie na ich rzecz podlega kwota [...] zł. Ponadto organ wskazał, że zgodnie z art. 10 § 1 kpa, przed wydaniem decyzji umożliwiono stronom postępowania wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (pismo z dnia 23 grudnia 2005 r.). Od decyzji z dnia [...] stycznia 2006 r. odwołanie złożyli H. i K. S., wnosząc o stwierdzenie jej nieważności z powodu "uchybienia przepisom związanym z jej wydaniem, polegającym w szczególności na nie zasięgnięciu obligatoryjnej opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych". Ponadto odwołujący się podali, że będący podstawą wydanej decyzji operat szacunkowy, nie został wykonany prawidłowo, a nie zasięgnięcie w tej sprawie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych spowodowało znaczące zaniżenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Stwierdzili również, że decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa: art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego. Z uwagi na zarzuty podniesione przez odwołujących się - stosownie do treści przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - organ odwoławczy pozyskał opinię dotyczącą prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, sporządzoną przez Komisję Opiniującą przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w dniu 31 maja 2006r. Pismem z dna 22 czerwca 2006 r. H. i K. S. przedstawili swe zastrzeżenia i uwagi do rzeczonej opinii. Następnie decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r., nr [...] Wojewoda [...] uchylił punkt III decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2006 r. i nadał mu następującą treść: zapłata odszkodowania w kwocie [...] zł nastąpi jednorazowo, po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. W uzasadnieniu swojej decyzji Wojewoda podniósł, że stosownie do art. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w sprawach o których mowa w przepisach działu III tej ustawy, a więc również w sprawach ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, wykonanie decyzji następuje po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. W pozostałym zakresie Wojewoda podzielił stanowisko zawarte w decyzji z dnia [...] stycznia 2006 r. – uznając, ze operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy. Pismem z dnia 5 kwietnia 2007 r. K. i H. S. wnosili o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. W uzasadnieniu wniosku podnieśli, że kwestionowana decyzja wydana została z rażącym naruszeniem przepisów art. 7, 77 i 107 § 3 kpa oraz w oparciu o operat szacunkowy nie odpowiadający przepisom prawa. Ponadto wskazali, że zarówno operat szacunkowy, jak i opinia Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] z dnia 13 maja 2006 r. dotycząca prawidłowości jego sporządzenia - są dowodami w sprawie, które organ orzekający winien ocenić stosownie do art. 80 kpa. Tymczasem organ wojewódzki nie dokonał oceny opinii z dnia 13 maja 2006r., nie ocenił merytorycznie ich zarzutów wobec operatu szacunkowego, jak również naruszył zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu - poprzez brak przeprowadzenia rozprawy administracyjnej wobec rozbieżnych interesów stron, a ponadto wbrew art. 10 kpa nie zawiadomił stron o zebraniu materiału dowodowego, czym uniemożliwił im zajęcie stanowiska przed wydaniem decyzji. Po rozpoznaniu tego wniosku, Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] lipca 2007 r., nr [...] odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w toku przeprowadzonego postępowania nadzorczego nie dopatrzył się rażącego naruszenia powołanych we wniosku przepisów prawa - w tym art. 7, 77, 80 i 107 § 3 kpa. Podniósł, że organ odwoławczy - wobec kwestionowania przez odwołujących się operatu szacunkowego - zlecił Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] sporządzenie stosownej opinii, co wbrew twierdzeniom stron, nie jest działaniem obligatoryjnym wynikającym z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tylko świadczy o działaniu zgodnie z art. 7 i 77 Kpa. Minister wskazał też, że sprawa została rozpatrzona zgodnie z przepisami prawa, organ ocenił - stosownie do treści art. 80 kpa - operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania i uznał jego prawidłowość, co poparte zostało również opinią Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...]. Wskazał również, że nie można zgodzić się z zarzutem dotyczącym naruszenia art. 107 § 3 Kpa, bowiem uzasadnienie decyzji organu II instancji zawiera wszystkie wymienione w przepisie elementy. Dodał, że rażące naruszenie prawa - o jakim mowa w art. 156 § 1 pkt 2 kpa - jest kwalifikowanym naruszeniem prawa i ma miejsce wówczas, gdy decyzja została wydana wbrew nakazowi lub zakazowi ustanowionemu w przepisie prawnym, wbrew wszystkim przesłankom przepisu nadano prawa albo ich odmówiono, albo też wbrew tym przesłankom obarczono stronę obowiązkiem albo uchylono obowiązek. Zatem cechą rażącego naruszenia prawa jest to, że treść decyzji pozostaje w sprzeczności z treścią przepisu przez proste ich zestawienie ze sobą. W niniejszej sprawie zarzut - że ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego - nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy, a ponadto jest sprzeczny z opinią Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...]. Mając powyższe na uwadze organ stwierdził, że kwestionowana decyzja nie jest obarczona wadą, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Pismem z dnia 22 sierpnia 2007 r. K. i H. S. wnosili o ponowne rozpatrzenie sprawy w trybie art. 127 § 3 kpa. Zarzucili, że Minister Budownictwa - odmawiając stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody [...] - nie rozpatrzył podniesionych przez nich kwestii dotyczących merytorycznych wad operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby prowadzonej sprawy i stanowiącego podstawę naliczenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Podnieśli także zarzut, iż zarówno Wojewoda [...] jak i Minister Budownictwa oparli się na opinii Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...], która sprawdzała operat szacunkowy tylko pod względem formalno-prawnym, a nie merytorycznym. Ponadto zarzucili, iż Komisja Opiniująca nie dokonała własnej analizy rynku nieruchomości, przyjmując za wiarygodne wyjaśnienia autora operatu oraz, że Komisja nie dokonała własnej analizy cech rynkowych, a ponadto, że nie w pełni opisano stan nieruchomości. Skarżący wnieśli także o dopuszczenie dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r. Minister uznał, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa i brak jest przesłanek do uznania, aby decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. była obarczona wadą określoną w art. 156 § 1 kpa. W dniu 25 lutego 2008 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wpłynęła skarga K. i H. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...]. W skardze podnieśli, że w swoich pismach szczegółowo wskazali błędy w operacie - co do których organ w ogóle się nie ustosunkował. Zarzucili, że mimo nie przedstawienia dokładnego opisu nieruchomości w operacie szacunkowym - na datę jej wywłaszczenia - organ przyjął, że brak ten nie ma wpływu na poziom określonej w operacie wartości nieruchomości. Wskazali też, że przez to operat szacunkowy jest niekompletny i nie spełnia wymogu z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zarzucili również Ministrowi, że nie poddał własnej ocenie opinii Komisji Opiniującej przy SRMW[...] i odrzucił - jako bezprzedmiotowe - merytoryczne zarzuty wnioskodawców. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skargę wniesioną w niniejszej sprawie należy uwzględnić, bowiem zostały naruszone przepisy prawa - ze skutkiem mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2007 r. utrzymująca w mocy decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lipca 2007 r., odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość. Postępowanie nadzorcze prowadzone na podstawie art.156-158 kpa podlega takim samym regułom procesowym jak postępowanie zwykłe z tym, że odmienny jest przedmiot obu postępowań. W postępowaniu zwykłym organ zmierza do wyjaśnienia stanu faktycznego i rozstrzyga merytorycznie sprawę, zaś w postępowaniu nadzorczym przedmiotem jest decyzja (z reguły ostateczna) i ustalenie, czy została ona wydana z wadami, o których stanowi art.156 § 1 kpa. W postępowaniu prowadzonym w trybie art.156 § 1 pkt 2 kpa - którego przedmiotem jest wniosek strony o stwierdzenie nieważności decyzji wydanej w postępowaniu o ustalenie odszkodowania, prowadzonym na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), zwanej dalej "ustawą" - niezbędna jest ocena rodzaju naruszenia ściśle określonych zasad i trybu ustalenia odszkodowania oraz podstawy prawnej wydanej decyzji, w świetle dających się obiektywnie ujawnić istotnych okoliczności sprawy i z punktu widzenia kwalifikowanych podstaw przewidzianych dla tego rodzaju postępowania nadzwyczajnego. Przy ustalaniu wystąpienia przesłanek z art.156 § 1 pkt 2 kpa organ winien badać nie tylko samą treść decyzji oraz zachowanie przepisów procedury administracyjnej przy jej wydawaniu, lecz także ustalić czy weryfikowane rozstrzygnięcie nie narusza rażąco przepisów prawa materialnego stanowiącego podstawę jego wydania. Wymaga to często zabiegów procesowych (tj. sprawdzenia prawidłowości zgromadzenia materiału dowodowego) prowadzących do ustalenia, czy przy wydawaniu decyzji podlegającej weryfikacji spełnione zostały ustawowe wymagania, warunkujące wydanie rozstrzygnięcia zgodnego z prawem. W przedmiotowej sprawie organ ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. Sąd uchylił obie decyzje - odmawiające stwierdzenia nieważności decyzji ustalającej odszkodowanie - z uwagi na nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego dotyczącego ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę położoną we wsi P., gmina K., składająca się z działek nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] m² (obecnie położoną w P. przy ul. [...]). Zgodnie z art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy została wydana odrębna decyzja o odszkodowaniu -wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Natomiast w myśl art. 134 ust.1 ustawy - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy określaniu tej wartości nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2. Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 ustawy - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o - obowiązujące wówczas - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (D.U. Nr 207, poz.2109). Zatem w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy powinien - przede wszystkim - dokładnie określić stan nieruchomości: jej rodzaj i położenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan jej zagospodarowania - na dzień [...] grudnia 1973 r. (data pozbawienia skarżących praw do nieruchomości). Tymczasem w operacie szacunkowym stan ten jest opisany bardzo ogólnikowo – i to bez odniesienia się do stanu nieruchomości opisywanego przez skarżących. Rzeczoznawca w operacie określiła tę nieruchomość jako niezabudowaną, przeznaczoną pod tereny budowlane, uzbrojenie terenu – prąd i droga gruntowa (strona 3 i 7). Natomiast skarżący podnosili, że ich działka była zabudowana domem mieszkalnym z podłączoną energią elektryczną, wyposażonym w wodę z własnego ujęcia wodnego i instalację kanalizacyjną z odprowadzeniem do lokalnego zbiornika bezodpływowego. Poza tym działka znajdowała się na terenie "osiedla" - a więc miała charakter terenu miejskiego a nie wiejskiego. Na fakt niedokładnego opisania nieruchomości zwróciła też uwagę Komisja Opiniująca (strona 6 opinii), zadawalając się jednak odpowiedzią rzeczoznawcy, że stan nieruchomości został dokładnie opisany w piśmie uzupełniającym do [...] oraz opisem stanu nieruchomości przed Komisją. Tymczasem w aktach sprawy nie ma żadnego dokumentu opisującego dokładnie stan nieruchomości. Nie ma w/w pisma do [...], nie ma też protokołu rozprawy administracyjnej z dnia 15 września 2005 r. - na której rzeczoznawca udzielał odpowiedzi na pytania dotyczące sporządzonego operatu. Tak więc zupełnie nie wiadomo, w jaki sposób został opisany stan przedmiotowej nieruchomości - co uniemożliwia przeprowadzenie przez Sąd kontroli prawidłowości wydanych przez organ decyzji o odmowie stwierdzenia nieważności decyzji ustalającej odszkodowanie. Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie - prawidłowe i dokładne opisanie stanu nieruchomości - ma podstawowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania za nią. Fakt nie dokonania tego powoduje, że decyzja o ustaleniu odszkodowania została wydana z rażącym naruszeniem prawa – art.130, 134 ust.1 i 2 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ponadto w/w decyzja została wydana z rażącym naruszeniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.. Zgodnie z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji i Sąd oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006r. sygn. akt I OSK 417 /06, LEX nr 281387 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Organy orzekające w niniejszej sprawie nie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w aktach sprawy nie ma dowodów na okoliczność ustalenia dokładnego i prawidłowego stanu faktycznego przez rzeczoznawcę - co również stanowi rażące naruszenie art. 77 §1 i 80 kpa. Pozostałe zarzuty zgłoszone przez skarżących nie znalazły potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Sąd nie podzielił stanowiska Ministra Infrastruktury, iż przedmiotowa decyzja o ustaleniu odszkodowania - w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania - nie jest dotknięta żadną z wad określonych art.156 § 1 pkt 2 kpa. Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie przepisów art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zmianami), orzekł jak w sentencji wyroku.