IV SA/Wa 1555/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2008 r. sprawy ze skargi R. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia (...) stycznia 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - oddala skargę - IV SA/Wa 1555/08 UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2007 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., zwane dalej "SKO", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. z dnia [...] listopada 2006 r. nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego na działkach nr [...], położonych w O. przy ulicy [...]. Uzasadniając zaskarżoną decyzję, SKO wskazało m.in., co następuje. Decyzją z dnia [...] listopada 2006 r. organ I instancji ustalił - na wniosek inwestorów R. i J. N. oraz K. i J. S. -warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Od decyzji tej odwołał się R. T., zwany dalej "skarżącym". Rozpatrzywszy wniesione odwołanie SKO utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. W ocenie SKO planowana inwestycja spełnia warunki wskazane w art.61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz.717 z późn.zm.), zwanej dalej "ustawą", oraz w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz.1588), zwanego dalej "rozporządzeniem". W ocenie SKO nie zasługują na uwzględnienie następujące zarzuty podniesione przez skarżącego: (-) w postępowaniu pierwszoinstancyjnym nie ustalono, czy teren przeznaczony pod inwestycję nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, (-) decyzja ustalająca warunki zabudowy powinna posiadać wszystkie zasadnicze cechy planu zagospodarowania przestrzennego, (-) nie spełniony został obowiązek analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust.1 pkt 1-5 ustawy, (-) zabudowa występująca w obszarze analizowanym ma charakter wolnostojący, (-) załącznik graficzny do decyzji pierwszoinstancyjnej jest wadliwy, (-) planowana inwestycja nie ma zapewnionej obsługi komunikacyjnej, (-) o toczącym się postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie powiadomiono mieszkańców spółdzielni "D." i "M.". W skardze na decyzję SKO skarżący podniósł następujące zarzuty: (-) w decyzjach organu I i II instancji nie określono dla terenu inwestycji wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, (-) w decyzji organu I instancji powołano się na nieobowiązującą decyzję w przedmiocie zezwolenia na wycięcie istniejących drzew, (-) w postępowaniu administracyjnym nie ustalono, czy teren inwestycji wymaga, czy też nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, (-) błędnie wyliczono wskaźnik powierzchni zabudowy, (-) w analizie stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji niesymetrycznie wyznaczono obszar analizowany, co doprowadziło do wypaczenia wyników analizy w ten sposób, iż uwzględnione zostały w niej obszary o dużej intensywności zabudowy, pominięto natomiast obszary o małej intensywności terenu, (-) przy orzekaniu w sprawie organu obu instancji nie zastosowały się do ocen wyrażonych w wyroku WSA w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2094/05, uchylającym decyzję SKO z dnia [...] jwrześnia 2005 r. nr [...] i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, (-) planowana inwestycja nie będzie zabudową wolnostojącą- nie będzie więc to kontynuacja lecz zaprzeczenie kontynuacji gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych występujących w obszarze analizowanym, (-) załącznik graficzny do decyzji pierwszoinstancyjnej został zaktualizowany w sposób wadliwy, (-) w sposób nieuprawniony organ I instancji powołał się na decyzje dotyczące zjazdów publicznych, (-) poważne wątpliwości budzą również ustalone w decyzji warunki obsługi komunikacyjnej w zakresie zaopatrzenia planowanego obiektu od strony ulicy [...], w sytuacji gdy nieruchomość nie przylega do tej ulicy, (-) ani z zaskarżonej decyzji ani z decyzji organu I instancji wraz z załącznikiem nie wynikają wskazania pozwalające na ustalenie, czy dostosowano zagospodarowanie terenu objętego wnioskiem do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wyrokiem z dnia 13 czerwca 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 625/07, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję SKO z dnia [...] stycznia 2007 r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. Sąd uznał, iż sposób wyznaczenia obszaru analizowanego uwidoczniony w załączniku graficznym do decyzji organu pierwszej instancji nie spełnia wymagań wskazanych w rozporządzeniu. Z faktu, iż obszar ten ma być umiejscowiony wokół terenu inwestycji wynika bowiem logiczny wniosek, iż z każdej strony tego terenu wymieniony obszar musi być zamknięty liniami granicznymi i wyznaczony równomiernie. W niniejszej sprawie zaznaczono "większy" obszar analizowanego terenu od strony, gdzie na załączniku nr 2 kolorem niebieskim wskazano istniejące budynki handlowo - usługowe. W konsekwencji powyższego zaniechania obszar, którego stan zagospodarowania organ winien był szczegółowo zbadać przed wydaniem decyzji, nie został dokładnie określony. Wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, wydanym w wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej R. N., Naczelny Sad Administracyjny uchylił wyrok WSA z dnia 13 czerwca 2007 r. i przekazał temu Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania. NSA wskazał, iż z cytowanej treści §3 ust.1 i 2 rozporządzenia wynika, iż reguluje on minimalną wielkość obszaru analizowanego, który należy wyznaczyć wokół działki budowlanej i poddać analizie. Z niniejszej regulacji nie wynika natomiast, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna i że z każdej strony odległość granic musi być wyznaczona w sposób równomierny. Użyte w ust.1 rozporządzenia określenie "wokół" oznacza, że obszar analizowany musi zostać wyznaczony dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem, jednakże nie znaczy już, że odległość granic tego obszaru z każdej strony musi być bezwzględnie taka sama. Dokonując wykładni §3 rozporządzenia, należy mieć na względzie ratio legis art.61 ustawy, którym jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy wyłącznie taki, który uwzględnia takie same odległości granic z każdej strony działki objętej wnioskiem. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej ze stron działki objętej wnioskiem celem wykazania spójność urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Zatem jeżeli przy ustaleniach została wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa, brak jest podstaw do kwestionowania wyznaczenia obszaru w sposób nierównomierny. Błędna wykładnia §3 rozporządzenia skutkowała również błędnym przyjęciem, że organy administracji nie wykonały wskazań dotyczących prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, albowiem nie uwzględniły wymogów wynikających z rozporządzenia. W konkluzji NSA wskazał, iż skoro w rozpoznawanej sprawie brak jest podstaw do zakwestionowania sposobu określenia granic obszaru analizowanego, rzeczą Sądu pierwszej instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy będzie zbadanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji w pozostałym zakresie. Na rozprawie przed Sądem w dniu 18 listopada 2008 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał zarzuty skargi oraz podniósł, iż planowana inwestycja jest nadal realizowana pomimo wstrzymania pozwolenia na budowę i na potwierdzenie tej okoliczności złożył dwa komplety zdjęć. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r, Nr 153, poz. 1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn. zm. - zwanej dalej "p.p.s.a."). Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z powyższego wynika, iż zabudowa działek sąsiednich stanowi dla organów orzekających w sprawie materiał, punkt wyjścia do ustalenia, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie inwestycję. Orzecznictwo sądowoadministracyjne wypowiada się jednakże w sposób jasny, iż pojęcia działka sąsiednia nie można sprowadzać do pojęcia działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, winno być ono utożsamiane z najbliższym sąsiedztwem, sąsiedztwem urbanistycznym (tak NSA w wyroku z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, publ. w LEX nr 322329). W cytowanym wyroku podniesiono, iż ratio legis art. 61 ustawy jest ochrona ładu przestrzennego. Ma ona na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. W doktrynie wystąpiły dwa sposoby interpretacji pojęcia działki sąsiedniej. W wąskim ujęciu przyjmowano, że pojęcie "działka sąsiednia" odnosi się jedynie do działki faktycznie sąsiadującej, mającej wspólną granicę z działką, na której planowana jest inwestycja. W znaczeniu szerokim natomiast rozumiano sąsiedztwo jako obszar tworzący urbanistyczną całość. Dla każdej inwestycji taki obszar tworzący urbanistyczną całość wymaga odrębnego ustalania. Szersza interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" jest bardziej adekwatna do potrzeb, trudno bowiem przyjąć, by celem ustawodawcy było zapewnienie ładu przestrzennego jedynie pomiędzy dwoma graniczącymi ze sobą działkami. Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. Gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a także można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającej się z nią w praktyce pogodzić. Nie ma podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zwężająco, na przykład jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co zastane. Podstawą odmowy wydania decyzji mogłaby być jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją zabudowy zastanej, co organ zobowiązany byłby wykazać w uzasadnieniu decyzji. Podkreślić należy, iż aczkolwiek rozporządzenie wykonawcze do ustawy traktuje jako zasadę - przy określaniu zasadniczych parametrów planowanej inwestycji -nawiązanie do wartości średnich występujących na obszarze analizowanym (§5 ust.1, §6 ust.1, §7 ust.3), to dopuszcza jednakże w tej kwestii stosowanie przez organy w pewnym zakresie uznania administracyjnego, co wyraża się w tym, iż organ może odstąpić od nawiązania do tychże wartości średnich (§5 ust.2, §6 ust.2, §7 ust.3). Umożliwia to stosowanie uzasadnionej elastyczności przy określaniu warunków zabudowy niezbędnej w sytuacjach, w których bądź to w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie, nieregularnosc, czy też przypadkowość zabudowy. W tym kontekście podkreślenia wymaga kwestia lokalizowania inwestycji budowlanych na terenach zabudowy śródmiejskiej. Na terenach tych niejednokrotnie występuje sytuacja, w której obok siebie zlokalizowana jest zarówno zabudowa o dużych gabarytach (biurowa, usługowa, mieszkaniowa), jak też zabudowa małogabarytowa (budownictwo jednorodzinne, drobne usługi). Kontrast ten jest naturalną konsekwencją zmieniających się funkcji urbanistycznych danych części miasta wskutek ich rozwoju zarówno ekonomicznego, jak i terytorialnego (rozszerzanie centrum miasta, włączanie peryferii, itd.). Problem w tej sytuacji może stanowić wskazanie, co w obliczu występującego zróżnicowania ma stanowić punkt odniesienia przy określaniu warunków zabudowy dla nowoplanowanych inwestycji. Problem ten występuje w kontekście oczywistej dążności inwestorów do maksymalizacji intensywności zabudowy, mającej racjonalne podłoże ekonomiczne (atrakcyjna lokalizacja, umożliwiająca komercyjne wykorzystanie). Na gruncie rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż parametry wyznaczone dla planowanej inwestycji ustalono na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej w sposób przewidziany w rozporządzeniu, składającej się z części opisowej graficznej. Dokument ten w kompleksowej i wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym oraz wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy orzekające w sprawie przy ustalaniu - w oparciu o wnioski płynące z analizy wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji - warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Podstawą do ustalenia, czy realizacja planowanej inwestycji byłaby do pogodzenia z zasadą dobrego sąsiedztwa, czy też nie, jest jej porównanie z zabudową występującą w obszarze analizowanym. Niewątpliwie trafnie podnosi skarga, iż obszar analizowany nie został wyznaczony w niniejszej sprawie w sposób typowy. Po pierwsze, obszar ten obejmuje - w zestawieniu z terenem inwestycji - znaczną powierzchnię, po drugie, nie został wyznaczony symetrycznie wokół terenu inwestycji. Obszar analizowany nie ma zatem kształtu zbliżonego do koła czy też kwadratu, którego środek pokrywałby się ze środkiem terenu inwestycji, a ma kształt prostokąta, wyznaczonego w stosunku do terenu inwestycji niesymetrycznie w ten sposób, iż jego niewielka część położona jest na prawo od terenu inwestycji, podczas gdy zasadnicza, kilkakrotnie większa część obszaru analizowanego zlokalizowana jest na lewo od terenu inwestycji, obejmując teren zamknięty kwadratem ulic [...]. Teren inwestycji nie znajduje się zatem w centrum tego obszaru, a w jego skrajnej części. W cytowanym wcześniej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r. przesądzono, iż co do zasady wyznaczenie obszaru analizowanego o takim, nieregularnym kształcie nie stanowi naruszenia §3 rozporządzenia, który zostawia organowi orzekającemu w przedmiocie ustalenia warunków pewien margines swobody przy wyznaczaniu wskazanego wyżej obszaru. Powyższa ocena NSA wiąże Sąd orzekający obecnie zgodnie z art.153 p.p.s.a. W szczególności skarga podnosi, iż w oparciu o powyższą analizę zawyżono wskaźnik powierzchni zabudowy terenu inwestycji. Należy w związku z powyższym podkreślić, iż podstawę dla wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji stanowiły dla organów orzekających w sprawie wskaźniki zabudowy posadowionej: 1) na dwóch działkach sąsiadujących z terenem inwestycji, tj. na działce, na której znajduje się O. (wskaźnik 36%) oraz na działce graniczącej z terenem inwestycji (42%), 2) na działkach posadowionych we wspomnianym już wyżej kwadracie ulic [...] (w rejonie tym występuje koncentracja zabudowy o dużych gabarytach w przedziale od 56 do 68% powierzchni działek), 3) na działce o wskaźniku 73% powierzchni zabudowy, położoną w pobliżu wspomnianego wyżej kwadratu ulic. W oparciu o powyższe dane organ przyjął jako średni wskaźnik powierzchni zabudowy 58%. Nie jest trafny w ocenie Sądu zarzut skarżącego, iż sposób wyznaczenia w niniejszej sprawie obszaru analizowanego, umożliwiający organowi wzięcie pod uwagę zabudowy odległej od terenu inwestycji zdeformował wyniki analizy. Za niedopuszczalną z prawnego punktu widzenia uznać należałoby wyłącznie taką sytuację, w której organ wyznacza rozległy obszar analizy, po czym bez dostatecznego uzasadnienia dokonuje ustaleń dotyczących planowanej inwestycji z całkowitym pominięciem, czy też wbrew czytelnym wnioskom wynikającym z analizy stanu zagospodarowania najbliższego otoczenia terenu inwestycji, opierając się jedynie na wnioskach wynikających z analizy stanu zagospodarowania dalszych części obszaru analizowanego. Taka sytuacja nie wystąpiła w niniejszej sprawie. Należy bowiem zważyć, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się budynek O., zwany dalej "O.", który według danych z załącznika graficznego do analizy ma powierzchnię 2988 metrów kwadratowych. Jest to zatem zabudowa o dużych gabarytach. W analizie wskazano wprawdzie, iż wskaźnik powierzchni zabudowy dla terenu z O. wynosi 36%, co uznać należy za wartość niską w stosunku do wyznaczonej dla terenu inwestycji wartości 58%, niemniej wskazać należy, iż budynek O. posadowiony jest na terenie o powierzchni 8299 metrów kwadratowych. Oznacza to, iż wprawdzie wskaźnik powierzchni zabudowy dla tego terenu jest relatywnie niski, niemniej jest to wynikiem nie niewielkiego rozmiaru zabudowy a jedynie wynikiem dużej powierzchni terenu. Dla porównania wskazać należy, iż na znajdujących się w obszarze analizowanym działkach, na których posadowione są budynki o gabarytach porównywalnych z gabarytami budynku O., a nawet na działkach, na których posadowione są dużo mniejsze budynki, wskaźniki powierzchni zabudowy są dużo większe niż na działce z O. z uwagi na dużo mniejszą powierzchnię tych działek: działka nr [...] - powierzchnia zabudowy około 1776 metrów kwadratowych - wskaźnik 61%, działka nr [...] - powierzchnia zabudowy około 1130 metrów kwadratowych - wskaźnik 58%, działka nr [...] - powierzchnia zabudowy około 689 metrów kwadratowych - wskaźnik 62%, działka [...] -powierzchnia zabudowy około 530 metrów kwadratowych - wskaźnik 73%, działka nr [...] - powierzchnia zabudowy ok. 608 metrów kwadratowych - wskaźnik 42%. W ocenie Sądu zatem już sam fakt zlokalizowania na nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji zabudowy zbliżonej powierzchnią zabudowy do planowanej inwestycji upoważniał organ do ustalenia dla planowanej inwestycji wskaźnika powierzchni zabudowy umożliwiającego realizację tej inwestycji. Nawet jeżeli wynikający stąd wskaźnik powierzchni zabudowy wyliczony w procentach, czy też w ułamku odbiegałby do wskaźnika powierzchni zabudowy występującego na nieruchomości sąsiedniej, co byłoby konsekwencją omówionej wcześniej kwestii różnic w powierzchni nieruchomości, zachodziłyby w ocenie Sądu podstawy do zastosowania §5 ust.2 rozporządzenia umocowujący organ do odstąpienia od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w przypadkach, w których potrzeba taka wynika z analizy. Rozstrzygające w tej kwestii jest to, iż zlokalizowanie na terenie inwestycji zabudowy o powierzchni zabudowy zbliżonej do powierzchni zabudowy budynku istniejącego nie zakłóca ładu przestrzennego. Planowane przedsięwzięcie inwestycyjne - zabudowa o charakterze handlowym realizowana w pierzei ulicy - jest bowiem typowe dla zabudowy śródmiejskiej. Odnośnie kwestii wysokości planowanej inwestycji stwierdzić należy, iż ustalenia w tym zakresie są zgodne z §7 rozporządzenia. Z materiału fotograficznego przedłożonego na rozprawie przez samego skarżącego wynika, iż inwestycja nie jest wyższa od zabudowy położonej w najbliższym sąsiedztwie. Odnośnie zarzutu nieokreślenia w postępowaniu administracyjnym powierzchni biologicznie czynnej odwołać należy się do zakresu obowiązków organu, związanych z ustalaniem w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W §1 ust.1 rozporządzenia wskazuje się, iż określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W dalszych przepisach rozporządzenia wskazano, w jaki sposób należy ustalać parametry nowej zabudowy wymienione w §1 ust.1 pkt 1-5. Ani w §1 ust.1 ani w innych przepisach rozporządzenia nie przewidziano ustalania powierzchni biologicznie czynnej. Z rozporządzenia wynika natomiast jednoznacznie obowiązek określenia powierzchni zabudowy, który to obowiązek został przez organ wypełniony. Wobec powyższego organom orzekającym w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie można poczynić zarzutu naruszenia przepisów prawa poprzez nieustalenie powierzchni biologicznie czynnej. Powołanie się przez organ na decyzje w przedmiocie wycinki drzew nie wywołuje samoistnych skutków prawnych, albowiem kwestia wycinki drzew pozostaje poza zakresem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Zrealizowanie przez inwestora zamiaru wycięcia drzew z terenu inwestycji będzie wymagało spełnienia wymagań określonych w przepisach o ochronie przyrody. Z punktu widzenia spełnienia tych wymagań zapisy decyzji ustalającej warunki zabudowy nie mają znaczenia prawnego. W świetle wypisu z ewidencji gruntów teren inwestycji ma status gruntu zurbanizowanego niezabudowanego (Bp), stąd teren ten nie wymaga zmiany przeznaczenia na grunt nierolny, czy też nieleśny. Nie można mówić o sprzeczności wydanych decyzji z ocenami zawartymi w wyroku WSA z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2094, albowiem z wyroku tego nie wynika wniosek, iż ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest niemożliwe, a wynika jedynie konieczność wskazania podstaw faktycznych do przyjęcia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji. W ocenie Sądu przy ponownym orzekaniu w sprawie organy w dostatecznie szczegółowy, zadawalający sposób wyjaśniły kryteria według których ustaliły warunki zabudowy. Nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, iż w obszarze analizowanym znajdują się wyłącznie budynki wolnostojące (działki [...]). Ponadto, nawet gdyby przyjąć, iż na obszarze analizowanym przeważa zabudowa wolnostojąca, to zauważyć należy, iż planowana inwestycja ma przylegać nie do zabudowań o gabarytach porównywalnych (w takim przypadku doszłoby do powstania problematycznego z punktu widzenia ładu przestrzennego kompleksu zabudowy szeregowej o dużych gabarytach) a do zabudowań kilkakrotnie mniejszych, i - co należy podkreślić - posadowionych nie w przedłużeniu planowanej inwestycji, a w obszarze pomiędzy planowaną inwestycją a ulicą [...]. Rozwiązanie takie w oczywisty sposób nie narusza ładu przestrzennego. Odnośnie zarzutu wadliwości mapy stanowiącej załącznik graficzny do decyzji należy wskazać, iż zgodnie z §9 ust.3 rozporządzenia część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust.1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Zgodnie z art.52 ust.2 pkt 1 ustawy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy) powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000. Mapa stanowiąca załącznik do decyzji spełnia wskazane wyżej kryteria, została sporządzona w skali 1:1000 i stanowi kopię wycinka z mapy zasadniczej poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (data poświadczenia za zgodność 19 lipca 2006 r.). Prawidłowość tej mapy nie budzi wątpliwości. Nietrafny jest zarzut skarżącego, iż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie można było brać pod uwagę ostatecznych decyzji administracyjnych dotyczących zjazdów publicznych, gdyż w ocenie skarżącego decyzje te wydano z rażącym naruszeniem prawa. Dopóki wspomniane decyzje nie zostaną wyeliminowane z obrotu prawnego ( w szczególności dopóki nie zostanie stwierdzona ich nieważność), są one prawnie skuteczne i wiążą organy administracji. W tych okolicznościach teza skarżącego odnośnie wadliwości tych decyzji ma jedynie walor subiektywnej oceny. Nietrafne są zarzuty skargi odnośnie wadliwego ustalania obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji od ulicy [...]. Zgodnie z art.61 ust.1 pkt 2 ustawy wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji uzależnione jest m.in. od tego, iż teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art.2 pkt 14 ustawy o ile mowa w niej o "dostępie do drogi publicznej" należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W decyzji organu I instancji ustalono, iż dostęp do ulicy [...] będzie odbywał się poprzez drogę dojazdową do tej ulicy. Rozwiązanie takie zaaprobował zarządca drogi publicznej - Prezydent O. powołaną w decyzji organu I instancji decyzją z dnia [...] marca 2006 r. nr [...]. Nie znajduje uzasadnienia zarzut skargi odnośnie naruszenia przez organy praw stron postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy do wzięcia w nim czynnego udziału. Z akt sprawy wynika bowiem, iż wszystkie podmioty, którym przysługiwał interes prawny w rozumieniu ar.28 k.p.a. brały w nim udział. W świetle powyższego uznać należy, iż skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Z powyższych względów skargę należało oddalić na podstawie art.151 p.p.s.a.