II SA/Bd 816/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Sędziowie: Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędzia WSA Renata Owczarzak Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 listopada 2009 r. sprawy ze skargi J. M., J. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [..] czerwca 2009 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę. II SA/Bd 816/09 Uzasadnienie J. i J. M. działając przez ustanowionego pełnomocnika, radcę prawnego A. M. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] , [...] na mocy , której na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.06.1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późno zm.) w związku z art. 119, art. 128 ust. 1, art. 132 ust. 1 i art. 133 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. ) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm. ) utrzymującą w mocy decyzję S. R. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości . Organ I instancji powyższą decyzją na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119, art. 121 ust. 1 , art. 123 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 5 oraz art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późno zm.) oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późno zm. ) po rozpatrzeniu wniosku Prezydenta Miasta W. z dnia [...] znak [...] wywłaszczył poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomość zabudowaną, położoną we W. przy ul. B. [...], oznaczoną numerem geodezyjnym [...] o powierzchni 0,0402 ha, dla której Sąd Rejonowy we W. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr [...] stanowiącą własność J. J. M. oraz J. J. M. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wywłaszczenie nastąpiło na rzecz Gminy Miasta W. z przeznaczeniem na realizację inwestycji celu publicznego – C. K. "B. B." - adaptacja do nowych funkcji społeczno-gospodarczych obiektów poprzemysłowych. W decyzji tej ustalone zostało na rzecz skarżących odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w wysokości 59.500,-zł. Do wydania powyższych decyzji doszło na podstawie następującego stanu faktycznego: Decyzją nr [...] z [...], znak: [...], Prezydent Miasta . ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego – C. K. "B. B." - adaptacja do nowych funkcji społeczno - gospodarczych obiektów poprzemysłowych przy ul. Ł. i B. - rozbudowa i zmiana sposobu użytkowania istniejących obiektów wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną na terenie działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] KM [...] we W. W rozdzielniku decyzji zatytułowanym " otrzymują" skarżący zostali ujęci jako strony postępowania w pkt 2 i 3. Na wniosek Prezydenta Miasta W. w stosunku do nieruchomości położonej we W. przy ul. B. [...], obejmującej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym [...] o pow. 0,0402 ha, stanowiącą własność J. i J. M. Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...], znak: [...] wyłączył Prezydenta Miasta W. z prowadzenia sprawy dotyczącej wywłaszczenia ww. nieruchomość i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę R. Pismem z dnia [...] Starosta R. wezwał Prezydenta Miasta W. do uzupełnienia wniosku o protokół z przeprowadzonych rokowań. Prezydent Miasta W. pismem z dnia [...] znak: [...]przesłał notatkę służbową z dnia [...]. oraz przygotowany protokół uzgodnień. Z notatki służbowej wynikało, że J. i J. M. wyrazili gotowość sprzedaży nieruchomości za cenę wynikającą z wyceny rzeczoznawcy oraz mieli zaproponowane nieruchomości zamienne wymienione w piśmie Prezydenta Miasta W. z dnia [...]znak [...]. Na dzień [...]. właściciele przedmiotowej nieruchomości zostali zaproszeni do podpisania protokołu uzgodnień i zawarcia aktu notarialnego. Jednakże pismem z dnia [...] J. i J. M. poinformowali Prezydenta Miasta W., że nie przystąpią do zawarcia aktu notarialnego. Pismem z dnia [...], znak: [...]zgodnie z art. 115 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami Starosta R. wyznaczył dwumiesięczny termin do zawarcia umowy sprzedaży. Następnie pismem z dnia [...]., znak: [...]strony zostały poinformowane, że [...]. upływa dwumiesięczny termin do zawarcia umowy sprzedaży. Pismem z dnia [...] J. i J. Ma. poinformowali S. R. i Prezydenta Miasta W. o wyrażeniu zgody na zamianę na zaoferowaną działkę położoną we W. przy ul. W. o powierzchni 0,25 ha Ponadto Prezydent Miasta W. pismem z dnia [...]. znak: [...], poinformował Starostę R., że podtrzymuje swoje stanowisko w sprawie nabycia nieruchomości za cenę wynikającą z wyceny rzeczoznawcy, tj. 59.500 zł lub zamianę na zaproponowane nieruchomości z opcją dopłaty różnicy wynikającej z wyceny. Pismem z dnia [...]., znak: [...]Prezydent Miasta W. poinformował Starostę R., że J. i J. M. nie przystąpili do zawarcia umowy sprzedaży. Zawiadomieniem z dnia [...], znak: [...] Starosta R. wszczął postępowanie wywłaszczeniowe w stosunku do spornej nieruchomości w związku z bezskutecznym upływem dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy sprzedaży lub zamiany przedmiotowej nieruchomości . Na wniosek Starosty R. z dnia [...]. Sąd Rejonowy we W. - VI Wydział Ksiąg Wieczystych, , ujawnił w księdze wieczystej KW nr [...] wzmiankę o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do ww. nieruchomości. Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ I instancji wyznaczył termin rozprawy administracyjnej na [...], o której skarżący zostali zawiadomieni z zachowaniem terminów ustawowych. Pismem z dnia [...] ( data wpływu [...] Państwo J. i J. M. wnieśli do Starosty R. o uchylenie decyzji o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego ww. nieruchomości lub wydanie decyzji odmawiającej wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości. Ponadto wnieśli o odroczenie rozprawy, ze względu na zbyt krótki okres pomiędzy doręczeniem zawiadomienia, a terminem rozprawy, w związku z czym nie zdążyli ustanowić pełnomocnika. Organ nie odroczył rozprawy, która odbyła się w dniu [...] bez udziału skarżących. Starosta R. decyzją z dnia [...]., znak: [...] wywłaszczył na rzecz Gminy Miasta W. sporną nieruchomość i ustalił na rzecz jej właścicieli przedmiotowej nieruchomości odszkodowanie w wysokości 59.500,00 zł, zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...]. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Panią M. K. Pismem z dnia [...] odwołanie od przedmiotowej decyzji wnieśli J. i J. M. reprezentowani przez radcę prawnego A. M., zarzucając naruszenie przepisów postępowania poprzez pominięcie dyspozycji art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 75 § 1 oraz art. 84 § 1 Kpa oraz naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez niezastosowanie przepisów art. 112 ust. 3, art. 115 ust. 2 i art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] , Nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji powołał się na definicję wywłaszczenia zawartą w art.112 ust.3 i art.114 ust.1 ustawy oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2003 r. (SNRz 426/2001, niepubl), który oddaje istotę rokowań poprzedzających wywłaszczenie. Zgodnie z tezą powyższego wyroku "Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) nie definiuje pojęcia rokowań. W tym celu należy sięgnąć do Kodeksu cywilnego, gdzie w jego art. 71 i art. 72 używane jest to pojęcie. Rokowania (pertraktacje) nie oznaczają składania oświadczeń woli, mają one charakter przygotowawczy. Przedmiotem rokowań mogą być wszystkie możliwe składniki umowy (essentialia, naturalia i accidentalia negotii). Zawarcie umowy następuje wtedy, gdy strony osiągną porozumienie co do wszystkich składników umowy", organ uznał, że w przedmiotowej sprawie wywłaszczenie zostało poprzedzone rokowaniami. Skarżący zostali zaproszeni do rokowań, została im zaproponowana cena zgodna z wyceną rzeczoznawcy majątkowego oraz zostały im zaproponowane nieruchomości zamienne z opcją dopłaty. Współwłaściciele nie przystąpili do podpisania aktu notarialnego i nie zakwestionowali sporządzonej opinii przez biegłego. Organ nadmienił, iż negocjacje ze współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości trwały niemal rok i dopiero brak porozumienia spowodował podjęcie kroków w celu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Wojewody nie doszło ze strony organu do naruszenia art. 7 kp.a. i korespondującego z nim art. 77 § 1 k.p.a., który stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Prawidłowo zostało zdaniem organu II instancji przeprowadzone postępowanie dowodowe i nie doszło do naruszenia wyrażonej w art. 80 Kpa zasady swobodnej oceny dowodów. Treści uzasadnienia decyzji nie narusza art. 107 § 3 k.p.a., a o każdym stadium postępowania strony informowane były przez organ na bieżąco. Przed wydaniem decyzji umożliwiono stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, zgodnie z art. 10 Kpa. Odnosząc się do wyceny nieruchomości przedstawionej w opinii z dnia [...]. przez M. K., Wojewoda stwierdził, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny sporządzonego operatu szacunkowego i słusznie dopuścił go jako dowód w sprawie. Organ II instancji wyjaśnił, że w pismach z dnia [...] oraz [...] rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia, o które zwrócił się Wojewoda [...]. Wynika z nich jednoznacznie, że ostateczna wartość rynkowa nieruchomości określona w operacie obejmuje prawo własności gruntu wraz z obiektami budowlanymi znajdującymi się na tym gruncie. Wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do porównania zostały uwzględnione nieruchomości podobne, które opisane zostały na stronie 10 operatu. Podobieństwo tychże nieruchomości, do nieruchomości wycenianej opiera się głównie na sposobie ich zagospodarowania. Z przedstawionego opisu wynika, iż są one w różnym stopniu: zabudowane budynkami, ogrodzone, uzbrojone, podobnie jak wyceniana nieruchomość. Zatem w przyjętej do wyceny jednostce porównawczej (zł/m2 - cena transakcyjna podzielona przez powierzchnię gruntu ) zawarta jest nie tylko bezpośrednia wartość prawa własności gruntu, ale i wartość naniesień budowlanych znajdujących się na tym gruncie. Wojewoda przytoczył również tezę zawartą w wyroku z dnia 31 sierpnia 2006r. WSA w Warszawie w sprawie o sygn. akt I SAlWa 1107/05 publ. Lex 276587 - organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Kwestionowanie wysokości wyceny nieruchomości uzasadnione jest tylko w przypadku, gdy nasuwa ona wątpliwości z uwagi na znaczną różnicę w wartości nieruchomości podobnych na danym rynku lub zawiera błędy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny. W rozpoznawanej sprawie strona nie skorzystała z tego uprawnienia i nie zwróciła się o dokonanie takiej oceny. Wojewoda wyjaśnił, że organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, który również ustala wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Starosta nie ma uprawnień do orzekania w sprawie realizacji celu publicznego, która to kwestia została rozstrzygnięta ostateczną decyzją Prezydenta Miasta W. z dnia [...], znak: [...]. Przedmiotowa kwestia wykracza poza zakres niniejszego postępowania administracyjnego i nie podlega rozstrzygnięciu w jego toku. Kompetencje organów administracji muszą wynikać z powszechnie obowiązujących norm prawnych i nie mogą być dorozumiane. Słusznie zatem organ I instancji nie odniósł się do żądania strony w tym zakresie w wydanej decyzji. Na powyższą decyzję Wojewody [...]skarżący działając przez pełnomocnika wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, w której zarzucili jej naruszenie przepisów: - prawa materialnego poprzez niezastosowanie przepisów art. 112 ust. 3, 114 ust. 1, 115 ust. 2, 128 ust. 1 oraz 130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, - naruszenie przepisów postępowania poprzez pominięcie dyspozycji art. 7, 8, 10 § 1, 75 § 1, 77 § 1, 78, 80 oraz 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego . Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji S. R. z dnia [...] nr [...] , - na podstawie art. 115 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wnieśli o przeprowadzenie postępowania mediacyjnego celem wyjaśnienia i rozważenia okoliczności faktycznych i prawnych sprawy oraz dokonania ustaleń w przedmiocie możliwości przeniesienia praw do wywłaszczanej nieruchomości w drodze umowy zamiany nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ulicy B. [...], której dotyczy przedmiotowe postępowanie, na wskazaną uprzednio przez Prezydenta Miasta W. nieruchomość gruntową położoną we Włocławku przy ulicy W. [...]. - zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zdaniem skarżących w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe przeprowadzone zostało w sposób rażąco sprzeczny z obowiązującymi w tym względzie naczelnymi zasadami procesu administracyjnego oraz rozwiązaniami szczególnymi przewidzianymi dla poszczególnych źródeł dowodowych - w sytuacji uwarunkowań dodatkowych przewidzianych dla restrykcyjnego w swym kształcie postępowania w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości. W konsekwencji nie poddano pod rozwagę zasadności wniosku z punktu widzenia spełnienia przesłanek inwestycji celu publicznego, nie uwzględniono również braku materialnych przesłanek wywłaszczenia (brak możliwości przeniesienia praw do nieruchomości w drodze umowy). Wyciągnięto nieprawidłowe wnioski dotyczące rzekomych okoliczności związanych z przeprowadzeniem rokowań ze skarżącymi, wyznaczając w sposób wadliwy dwumiesięczny termin warunkujący wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. W sposób wadliwy określono wartość wywłaszczanej nieruchomości, z pominięciem obligatoryjnego w tym przypadku dowodu z opinii biegłego i oparciem rozstrzygnięcia w tym względzie o opinię prywatną sporządzoną ¬mimo przedkładanych w tym względzie przez skarżących zarzutów - przy zastosowaniu wadliwej metody wyceny oraz w sposób nierzetelny. Ostatecznie powyższe nie pozwoliło na prawidłową subsumcję ustalonego wadliwie stanu faktycznego pod właściwe normy materialne, uniemożliwiło wyciagnięcie adekwatnych wniosków logicznych, warunkując w konsekwencji wadliwość dokonanych w trybie procesowym rozstrzygnięć w sprawie. Wskazali również, że nie można traktować ¬jak to miało miejsce w toku przedmiotowego postępowania administracyjnego - przyznanego w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej i art. 112 UGN prawa do wywłaszczenia jako podstawowej zasady działania organów administracyjnych. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi wraz z argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył ,co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami, a organami administracji rządowej (§ 1). Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy ( art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270; zwanej dalej P.p.s.a.). W przypadku, gdy skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu (art. 151 ustawy o P.p.s.a). Powyższe oznacza, iż w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej, czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli jego zgodność z przepisami prawa materialnego i prawidłowość przyjętej przez organ procedury, która doprowadziła do wydania aktu. Zauważyć należy także, iż stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Podnieść należy także, iż z zasady, iż sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, wynika konsekwencja, co do tego, iż sąd ten rozważa wyłącznie prawo obowiązujące w dniu wydania decyzji, jak i stan sprawy istniejący na dzień wydania decyzji (tak NSA w wyroku z dnia 14 stycznia 1999 r., sygn. III SA 4731/97 - LEX nr 37180). Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego była decyzja Wojewody [...] z dnia [...] nr [...], którą utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję Starosty R. z dnia [...] w przedmiocie wywłaszczenia. Przeprowadzona w niniejszej sprawie przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja pierwszoinstancyjna, odpowiadają prawu. Mając na uwadze zgłoszone przez skarżących zarzuty należy zgodzić się z ich poglądem, że art. 21 Konstytucji RP dotyczy prawnej ochrony własności. Jednak zauważyć należy, że własność w tym artykule została potraktowana bardzo szeroko, bez rozróżnienia kto jest jej podmiotem. Wszelka zatem własność podlega ochronie państwa, bez precyzowania zasad tej ochrony, którą to problematykę regulują ustawy zwykłe. Zagwarantowanie prawa własności nie oznacza bynajmniej, że jest ono nienaruszalne. Istnieją sytuacje, w których niezbędna jest zmiana właściciela. Konstytucja przewiduje sytuacje tego rodzaju i dlatego nie wyklucza, ani nie zakazuje dokonywania wywłaszczenia mienia. Tak więc zastosowane w niniejszej sprawie przez organy przepisy, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zwanej dalej: ustawą , w zakresie dotyczącym uregulowania wywłaszczenia nieruchomości stanowią w tym zakresie podstawowe źródło prawa. Przepisy zawarte w rozdziale 4 zatytułowanym "Wywłaszczenie nieruchomości", działu III ("Wykonywanie, ograniczenie lub pozbawienie praw własności") stanowią ogólne zasady wywłaszczenia dotyczące wszystkich nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kc": "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności". Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Jest to ingerencja w indywidualne prawa podmiotu , która może nastąpić tylko wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa i gminy (art. 112 ust.2 i art. 113 ust. 1 ustawy). Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W rozpoznawanej sprawie wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego Prezydenta Miasta W. z dnia [...] Nr [...] wydana na wniosek Wydziału Inwestycji i Zamówień Publicznych Urzędu Miasta W. dla zamierzenia inwestycyjnego : C. K. "B. B." - adaptacja do nowych funkcji społeczno - gospodarczych obiektów poprzemysłowych przy ul. Ł. i B. - rozbudowa i zmiana sposobu użytkowania istniejących obiektów wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną na terenie działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] KM [...] we W. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...].i od tego momentu wywołuje skutki prawne. W aktach sprawy brak jest informacji o tym, aby było prowadzone postępowanie administracyjne zmierzające do wzruszenia tej decyzji z uwagi na cel publiczny. Kwestionowanie celu publicznego określonego w powyższej decyzji lokalizacyjnej na etapie postępowania prowadzonego w oparciu o przepisy rozdziału 4 ustawy nie mieści się w granicach rozpoznawanej sprawy w myśl art. 134 P.p.s.a. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3). W rozpoznawanej sprawie cel publiczny została określony w decyzji lokalizacyjnej. Pozostaje w świetle zacytowanego powyżej przepisu wyjaśnienie , czy w rozpoznawanej sprawie cele publiczne określone w decyzji lokalizacyjnej nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Przepis art. 112 ust. 3 ustawy pozostaje w ścisłym związku z art. 114 ust. 1 i 2 ustawy. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Wnioskiem z dnia [...] Prezydent Miasta W. jako organ wykonawczy Gminy Miasto W. skierował do Prezydenta Miasta W. jako starosty wykonującego zadania administracji rządowej na podstawie art. 115 ustawy wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego spornej nieruchomości stanowiącej własność skarżących. W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że przez kilka miesięcy były prowadzone rokowania w przedmiocie nabycia tych nieruchomości od skarżących ukierunkowane na zapłatę kwoty finansowej oraz oferowania nieruchomości zamiennej. Jako dowód przywołano w szczególności pismo z dnia [...]. Skarżący zostali również pismem z dnia 11 września 2008r. wezwani do przystąpienia do aktu notarialnego w dniu [...] u notariusza. Skarżący oświadczyli, że nie przystąpią do zawarcia umowy przenoszącej własność( pismo z dnia [...]). W dniu [...] sporządzony został akt notarialny repertorium [...] Nr [...] przed notariuszem P. C. stanowiący protokół stawiennictwa J. T. działającego w imieniu Gminy Miasta W. i niestawiennictwa skarżących. Na etapie postępowania odwoławczego w poczet dowodów załączono korespondencję ze skarżącymi w celu wykazania rokowań. Pismem z dnia [...] organ gminy poinformował skarżących o zleceniu rzeczoznawcy majątkowemu wyceny nieruchomości z prośba o jej udostępnienie. Skarżący nie udostępnili nieruchomości (oświadczenie rzeczoznawcy z dnia [...] , pismo skarżących z dnia [...].). Nadto skarżący na pismo Prezydenta Miasta W. stanowiącego ofertę nieruchomości w celu zamiany na sporną , odpowiedzieli w piśmie z dnia [...] iż nie są w stanie udzielić odpowiedzi z uwagi na zbyt krótki termin. Zobowiązali się do zajęcia stanowiska w terminie późniejszym. Starosta R. wyznaczony do rozpatrzenia wniosku o wywłaszczenie, uzupełnił dodatkowo dowody o notatkę służbową z dnia [...]. oraz protokół uzgodnień, podpisany przez osoby reprezentujące Gminę Miasto W. Powyższe działania organu potwierdzają spełnienie przesłanek wynikających z art. 112 ust. 3 i 114 ust. 1 ustawy , ponieważ skarżący pomimo starań ze strony organu nie mieli zamiaru przystąpienia do umowy przeniesienia własności, ani też zamiany. Starania natomiast organu dojścia do konsensusu ze skarżącymi wyczerpują w ocenie Sądu rokowania poprzedzające wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Rokowania były prowadzone przez starostę, gdyż Prezydent Miasta W.wykonuje również zadania starosty (art. 92 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym - Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.). Przywołany wyżej przepis art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie pozostawia wątpliwości, że jedynym podmiotem, któremu ustawodawca przyznał prawo do prowadzenia negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości, przed jej wywłaszczeniem, jest wyłącznie starosta powiatowy, a w przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze (art. 114 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Należy zatem uznać, że wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w chwili jego złożenia nie zawierał braków, które uniemożliwiały prowadzenie tego postępowania. Przechodząc do oceny kolejnego zarzutu uchybienia dwumiesięcznemu terminowi wskazanemu w art. 115 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy stwierdzić, że termin ten rozpoczyna bieg dopiero od dnia zakończenia rokowań, nie zaś od dnia upływu terminu wyznaczonego przez organ do zawarcia umowy (art. 115 ust. 2 ustawy): "Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej". Spełnienie powyższej przesłanki przez organ I instancji ( Starostę R. ) stanowi pismo skierowane do skarżących przez ten organ w dniu [...] nr [...], którym został skarżącym wyznaczony termin dwumiesięczny do zawarcia umowy. Powyższe pismo zostało przesłane do skarżących pod rygorem, że jeżeli w terminie 2 miesięcy od daty otrzymania zawiadomienia nie zostanie zawarta umowa sprzedaży lub zamiana na zaoferowane przez Prezydenta Miasta W. nieruchomości wymienione w piśmie z dnia [...]zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Gminy. Organ dodał, że pomimo przedstawienia nieruchomości zamiennych skarżący nie przystąpili do rokowań. Z powyższego pisma wynika, że upływ dwumiesięcznego terminu wyznaczonego przez organ do zawarcia umowy uzależniony został od zakończenia rokowań, które organ uznał za zakończone , w związku z brakiem reakcji skarżących na propozycje Prezydenta Miasta W. Zarzut naruszenia zatem art. 115 ust. 2 ustawy jest całkowicie nieuzasadniony. W art. 114 ustawy nie precyzowano ani formy, ani charakteru prawnego propozycji nabycia nieruchomości. Wyjaśnić należy, że niemożność nabycia nieruchomości na cel publiczny w drodze umowy zachodzi także wówczas, gdy zainteresowane podmioty nie dojdą do porozumienia chociażby, co do jednego z elementów koniecznych (essentialia negotii) umowy przenoszącej własność nieruchomości. Deklaracje wyrażające jedynie wolę zawarcia umowy nie powodują, że prawa do nieruchomości mogą być nabyte w drodze umowy. Ponad wszelką wątpliwość w okolicznościach niniejszej sprawy, pomimo przeprowadzonych rokowań, strony nie doszły do porozumienia w kwestii ceny nabycia nieruchomości. Zatem, zarówno wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, jak i wydanie zaskarżonej decyzji, odbyło się z poszanowaniem warunku, że prawo do przedmiotowej nieruchomości nie mogło być nabyte w drodze umowy. Z akt sprawy nadto wynika ,że w konsekwencji zastosowania przez organ wezwania na podstawie art. 115 ustawy skarżący w piśmie z dnia [...]poinformowali Starostę R., że w piśmie z dnia [...] skierowanym do Prezydenta Miasta W. przyjęli ofertę urzędu miasta na zamianę spornej nieruchomości na działkę położoną przy ul. W. i mimo to nie przystąpili w wyznaczonym dwumiesięcznym terminie do zawarcia umowy. Organ wydanie decyzji poprzedził narzuconą przez przepisy prawa rozprawą administracyjną przeprowadzoną w dniu [...] Skarżący o terminie zostali powiadomieni prawidłowo. W piśmie z dnia [...] skarżący zażądali natomiast uchylenia decyzji o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego odroczenia rozprawy celem ustanowienia pełnomocnika, dopuszczenie opinii rzeczoznawcy odzwierciedlającej aktualną wartość nieruchomości, zażądali przesłuchania w charakterze świadków osób przez nich wskazanych na okoliczność braku przeprowadzenia rokowań i wiarygodności dokumentów załączonych do wniosku o wywłaszczenie , w szczególności notatki służbowej z dnia [...] Ustalenie ceny rynkowej w oparciu o umowy nabycia nieruchomości sąsiadujące ze sporną, a zakupione w celu realizacji celu publicznego oraz przesłuchania świadka na okoliczność zmiany projektu architektonicznego inwestycji celu publicznego. Organ poinformował skarżących o zakończeniu postępowania , w związku z tym ustanowiony przez skarżących pełnomocnik w dniu [...] powołując się na naruszenie prawa zażądał przeprowadzenie powyższych dowodów. W ocenie Sądu żądania przeprowadzenia dowodów w powyższym zakresie były bezzasadne. Sąd powyżej wypowiedział się ,że spełniona została przesłanka przeprowadzenia rokowań. Zamiar ustanowienia pełnomocnika nie stanowi ważnego powodu do odroczenia rozprawy. Okres od dnia zawiadomienia o rozprawie do dnia jej przeprowadzenia był wystarczający w ocenie Sądu, aby ustanowić pełnomocnika. Pełnomocnik natomiast został ustanowiony dopiero w dniu [...]., a więc prawie po miesiącu. Skarżący natomiast nie wykazali ,aby z ich strony powstała jakaś ważna przeszkoda do zrealizowania zamiaru powołania pełnomocnika, taka chociażby jak wskazał organ - choroba. Dla rozpoznania sprawy nie miała w ocenie Sądu żadnego znaczenia zmiana projektu architektoniczno budowlanego, gdyż ta sprawa jest przedmiotem odrębnego postępowania wykraczającego poza granice rozpoznawanej sprawy. Dlatego niecelowe było przeprowadzanie dowodów z przesłuchania świadków. Skarżący pomimo, że sugerowali gotowość powołania biegłego nie uczynili tego. Mieli możliwość zapoznania się z aktami sprawy i operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego , który został uaktualniony w dniu [...] Zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zostały przez biegłego uszczegółowione na etapie postępowania odwoławczego w piśmie skierowanym do Wojewody z dnia [...]. W świetle powyższego należy przyjąć wbrew stanowisku skarżących, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów Konstytucji RP, jak i też powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, że zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne, jeżeli zostaną spełnione dwie podstawowe przesłanki. Pierwsza z nich, a więc wywłaszczenie na cel publiczny, tj. podyktowany interesem publicznym - została w niniejszej sprawie spełniona. Odnośnie drugiej przesłanki, jaką jest - wypłacenie słusznego odszkodowania , to należy podkreślić, że stroną postępowania wywłaszczeniowego jest ten podmiot, którego prawo do nieruchomości ma być odjęte albo ograniczone w drodze decyzji, czyli właściciel, współwłaściciele, użytkownik wieczysty oraz osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. W wyniku wywłaszczenia w miejsce prawa własności powstaje prawo do odszkodowania, które stanowi równowartość odjętego prawa do nieruchomości. Powyższe znajduje umocowanie w art. 128 ust. 1 ustawy : " Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw". Zgodnie z art. 130 ust. 1 i 2 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie ustalenie wysokości odszkodowania zostało poprzedzone sporządzeniem operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. , który w dniu [...]. sporządził operat szacunkowy, i następnie go uaktualnił poprzez właściwe opisanie na dzień [...]. W operacie cel wyceny został określony jako: Określenie wartości rynkowej ( WRU- dla aktualnego sposobu użytkowania ) prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla ustalenia ceny jej sprzedaży. Wycena nieruchomości została uregulowana w Dziale IV, rozdziale 1zatyt. "Określanie wartości nieruchomości", którego przepisy stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów ( art. 149 ustawy).W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość spornej nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę w operacie na 59.500 zł. Organy prawidłowo zrealizowały kompetencję w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Sąd nie stwierdził również nieprawidłowości przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustalono według wartości rynkowej nieruchomości przyjętej na podstawie opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano stosując podejście porównawcze, a w ramach tego podejścia metodę porównania parami. Brak jest podstaw dla przyjęcia, że ustalenie odszkodowania odbyło się z naruszeniem, art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 u.g.n. Organy słusznie przyjęły, że podstawą ustalenia odszkodowania winna być wartość rynkowa nieruchomości. Taka też wartość została określona w operacie szacunkowym przyjętym za podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania. Przyjęte do porównania transakcje dotyczą działek gruntowych zabudowanych, z których jedna jest zlokalizowana na peryferiach ,a dwie posiadają lokalizację pośrednią. Rzeczoznawca zgodnie z kompetencjami wytypował nieruchomości jako materiał porównawczy. Oprócz położenia nieruchomości przyjętych jako materiał porównawczy, decydują przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości wycenianej również inne parametry, jak użytkowanie nieruchomości, przeznaczenie. Ocena w powyższym zakresie należy do rzeczoznawcy. Warunki transakcji przyjętych do porównania dotyczyły gruntów, które pod względem rodzaju nieruchomości, położenia, sposób użytkowania, przeznaczenie, odpowiadały nieruchomości, której wartość rynkowa miała zostać ustalona. Niewątpliwie zaistniały okoliczności do ustalenia wartości odejmowanego prawa według reguł przewidzianych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, przyjęte do porównania transakcje dotyczyły nabycia nieruchomości gruntowych zabudowanych i nie podlegały odrzuceniu na podstawie § 5 rozporządzenia. Dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym zastępuje wizję lokalną. Tym bardziej, że w aktach administracyjnych sprawy jest dokumentacja potwierdzająca brak zgody skarżących na przeprowadzenie tej wizji. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Stan nieruchomości od wydania decyzji lokalizacyjnej nie uległ zmianie. Przyjmując, że zaskarżona decyzja nie narusza norm ustawowych, Sąd nie znalazł również podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja narusza normy wyrażone w treści wskazanych aktów prawnych. Z uwagi na powyższe stanowisko Sądu co do niezasadności zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, należy stwierdzić, że nie ma podstaw do uwzględnienia również zarzutów naruszenia przepisów postępowania. Działania organów w trakcie prowadzonego postępowania zmierzały do zakończenia postępowania w związku z celem określonym w decyzji lokalizacyjnej. W trakcie prowadzonego postępowania nie doszło do naruszenia zasad ogólnych Kpa, jak również przepisów postępowania dowodowego zawartych w Rozdziale 4, : " Dowody" Kpa. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę oddalił.