II SA/Łd 770/07

Dnia 12 lutego 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień, Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Protokolant Asystent sędziego Jarosław Szkudlarek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2008 roku sprawy ze skargi J. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...] (znak: [...]); 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz J. J. kwotę 5.617 (pięć tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Decyzją nr [...] z dnia [...], Prezydent Miasta Ł., działając na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21.sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm.) i § 2 uchwały nr LVI/1225/01 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28.lutego 2001r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego nr 53, poz. 508) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.), powoływanej dalej jako k.p.a., ustalił dla J. J. opłatę adiacencką w wysokości 178.175,00,-zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w Ł. przy ul. A, składającej się uprzednio z działek o numerach geodezyjnych [...] o łącznej powierzchni 1,1249 ha, spowodowanej jej podziałem na działki o numerach geodezyjnych od [...] do [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż opisana wyżej nieruchomość, stanowiąca własność J. J. była przedmiotem podziału, zatwierdzonego na wniosek właściciela, decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 2.listopada 2005r. W dniu 9.lutego 2006r. wszczęte zostało natomiast z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości podzielonej nieruchomości, bowiem uchwałą nr LIV/1225/01 z dnia 28.lutego 2001r. Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, na poziomie 50% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po i przed podziałem. Stosownie zaś do treści art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, została wykonana z urzędu wycena nieruchomości z ustaleniem jej wartości przed i po podziale. Zgodnie z treścią operatu, sporządzonego przez B. L., różnica wartości opisanej nieruchomości po podziale (923.750,00,-zł.) oraz przed dniem, w którym decyzja, zatwierdzająca podział stała się ostateczna (557.400,00,-zł.), zamyka się kwotą 356.350,00,-zł., z czego 50% stanowi kwotę 178.175,00,-zł. Odnosząc się do zarzutów właściciela nieruchomości, dotyczących wadliwości sporządzonego operatu, organ gminy uznał je za niezasadne. Podniósł bowiem, że powoływany przez J. J. operat szacunkowy (autorstwa A. T.), sporządzony na potrzeby innego postępowania w dniu 16.czerwca 2004r., opracowany został na podstawie poprzednio obowiązującego stanu prawnego (tj. przed dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz na podstawie uchylonego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego). Ponadto każdy z rzeczoznawców szacował wartości gruntów innymi metodami, każdy też do porównania przyjął inny rynek nieruchomości. A. T. przyjął jednorodny rynek nieruchomości, bez uwzględnienia wpływu powierzchni działki na jej wartość, B. L. natomiast, podzieliła transakcje nieruchomościami, dokonane na lokalnym rynku nieruchomości na dwa, zależne od powierzchni, segmenty. Ponadto, zdaniem organu I instancji stan nieruchomości, w rozumieniu art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, szacownych przez oboje rzeczoznawców nie był tożsamy, ponieważ "uległ on zmianie na skutek zatwierdzenia podziałów lub innych czynności prawnych". Z przedłożonego natomiast przez J. J. aktu notarialnego umowy zamiany z dnia 24.października 2002r. wynika, iż opisana wartość zamienianych nieruchomości, została ustalona na skutek rokowań, prowadzonych przez osoby zainteresowane w sprawie ustalenia warunków zamiany ich działek gruntu. Wartość ta nie została potwierdzona operatem szacunkowym, sporządzonym przez osoby uprawnione. W ocenie organu I instancji, brak jest zatem powodów do kwestionowania rzetelności i prawidłowości operatu, sporządzonego przez B. L., ponieważ został on wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców majątkowych a także, zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Brak jest zatem podstaw do jego podważania, ten zaś stanowi konieczny, jedyny w tym postępowaniu i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej. O dopuszczalności ustalenia opłaty przesądza bowiem podjecie stosownej uchwały przez Radę Miejską w Ł., wydanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem oraz wszczęcie z urzędu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej i zawiadomienie o tym właściciela. Wobec zaś spełnienia powyższych przesłanek, zaistniała podstawa do wydania decyzji o ustaleniu przedmiotowej opłaty. Z powodu niezłożenia przez właściciela wniosku o rozłożenie jej na raty, opłata została ustalona jako płatna jednorazowo. W odwołaniu od powyższego rozstrzygnięcia J. J. zarzucił naruszenie przepisów art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 2 k.p.a. Podniósł bowiem, iż kontestowana decyzja wydana została w wyniku powtórnego rozpatrzenia sprawy na skutek uchylenia pierwotnej decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...] i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem odwołującego, organ I instancji nie wykonał zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zawartych w decyzji kasacyjnej. Wątpliwości Kolegium budziła bowiem przesłanka odnosząca się do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, przed jej podziałem i tę kwestię, według Kolegium, należało wyjaśnić. Tymczasem Prezydent Miasta Ł. "wydał decyzję takiej samej treści, jak poprzednio (...) co oznacza naruszenie art. 138 § 2 k.p.a." W ocenie odwołującego, organ gminy nie wykazał podstawowej przesłanki, uzasadniającej ustalenie opłaty adiacenckiej, tj. wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem. Wycena nieruchomości, sporządzona przez B. L. jest bowiem nieprawidłowa. Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem podziału, określona została bowiem w październiku 2002 r. w umowie zamiany na kwotę 900.000,00,-zł. Dla celów ustalenia płaty adiacenckiej, z tytułu wcześniejszego podziału tej nieruchomości, biegły A. T. sporządził zaś operat szacunkowy, określając jej wartości na dzień 16.czerwca 2004r. na kwoty odpowiednio 716.139,00,-zł. (przed podziałem) i 779.435,00,-zl. (po podziale). Z powyższego wynika, że nieruchomość położona w rejonie ulic A/C/B a zatem także i nieruchomość odwołującego, systematycznie traciła na wartości, co pozostaje w sprzeczności z ogólną tendencją na rynku nieruchomości (systematyczny wzrost wartości nieruchomości) i jest "nie do przyjęcia z logicznego i praktycznego punktu widzenia". W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania organu I instancji. Decyzją nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., działając na podstawie art. 138 § 1 k.p.a., art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 2 uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12.października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity Dz.U. nr 79 z 2001r., poz. 856 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, iż wysokość opłaty adiacenckiej w rozpatrywanej sprawie została ustalona prawidłowo, zgodnie z przepisem art. 98a ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a do jej ustalenia przyjęto wartość nieruchomości, określoną w operacie szacunkowym, rzeczoznawcy majątkowego B. L., sporządzonym rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Odnosząc się do zarzutów odwołania, za błędne uznało powoływanie się na operat autorstwa A. T., wskazując, iż był on wykonany w innym stanie faktycznym i prawnym. Ponadto A. T. ustalił wartość rynkową nieruchomości, stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Przy ustalaniu wartości nieruchomości przed podziałem (powierzchnia działki wynosiła ponad hektar) przyjął do porównania tylko jedną działkę o powierzchni 5020m², pozostałe natomiast mieściły się w przedziale od 1275 m² do 3825 m². Również te same nieruchomości przyjęte zostały przezeń do porównania nowopowstałych działek o powierzchniach w przedziale od 3727 m² do 5607 m². B. L. natomiast wykonała swój operat szacunkowy po innym podziale nieruchomości, stosując podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Przy ustaleniu wartości nieruchomości rzeczoznawca podzieliła badany rynek na dwie grupy w zależności od powierzchni szacowanych nieruchomości. Pierwsza grupa dla nieruchomości przed podziałem (o powierzchni powyżej 3500 m²) oraz druga, dla nieruchomości po podziale (o powierzchni do 1500 m²). W ocenie Kolegium, duże rozbieżności w wartościach 1 m² gruntu w obu opiniach wynikają z faktu, iż A. T. przyjął do porównania nieruchomości mało podobne do nieruchomości wycenianej, zaś działki o mniejszej powierzchni, uzyskiwały cenę wyższą od działek większych. Ponadto, te same działki przyjęte zostały do porównania dla oszacowania wartości nieruchomości po podziale, podczas gdy B. L., dokonała stosownego podziału rynku. W tym stanie rzeczy, zdaniem Kolegium, decyzja organu I instancji nie zawiera uchybień, bowiem została poprzedzona prawidłowo wykonanym operatem szacunkowym. W skardze na powyższe rozstrzygnięcie J. J. wniósł o jego uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie przepisów art. 7 i 80 k.p.a. Wskazał, iż nieprawidłowe jest zarówno stanowisko organów o braku możliwości uwzględnienia operatu szacunkowego A. T. jak również teza o rzetelności i prawidłowości operatu sporządzonego przez B. L., mogącego stanowić podstawę decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Sama bowiem okoliczność zmiany stanu prawnego, po dacie sporządzenia operatu przez A. T. nie pozbawiła automatycznie aktualności i ważności operatów szacunkowych, sporządzonych przed tą zmianą. Nie ma przy tym sporu co do tego, iż operat A. T. nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie, został bowiem sporządzony na inny moment niż było to wymagane w niniejszej sprawie. Natomiast operat ten, podobnie jak umowa zamiany z dnia 24.października 2002r., powinny zostać, zdaniem skarżącego, uwzględnione przez organy administracji dla dokonania oceny wiarygodności i mocy dowodowej operatu, sporządzonego przez B. T. Tymczasem organy dowody te zignorowały. Umowa zamiany została zaś zawarta z Gminą Ł. i jak dotąd, przyjęte w niej wartości nie były kwestionowane. Nikt spośród ówczesnych władz miasta nie spotkał się też z zarzutem przeszacowania wartości nieruchomości pozyskanej przez Gminę w wyniku zamiany. Nikt też nie kwestionował operatu szacunkowego, sporządzonego przez A. T. na potrzeby innego postępowania w prawie ustalenia opłaty adiacenckiej za publiczne pieniądze. Przyjęcie za miarodajny operatu, sporządzonego przez B. L. prowadzi zaś do konkluzji, że szacunki z lat 2002 i 2004 są całkowicie oderwane od realiów, "wobec notoryjnego faktu wzrostu cen nieruchomości". Analiza operatu szacunkowego w jego zestawieniu z innymi dowodami, prowadzi do jednoznacznego wniosku, że organy administracji publicznej obu instancji nie wywiązały się z obowiązku poddania operatu szacunkowego ocenie pod względem jego wiarygodności i mocy dowodowej, choć były do tego obowiązane. O zaniechaniu weryfikacji mocy dowodowej operatu szacunkowego świadczy zaś, w ocenie skarżącego, fakt, że w operacie tym dla ustalenia wartości rynkowej działek przed podziałem do porównania przyjęto nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m², podczas gdy przedmiot wyceny stanowiła nieruchomość, składająca się z dwóch działek, spośród których jedna miała powierzchnię znacznie niższą, wynoszącą 1.332 m². W zestawieniu z tezą operatu, iż na nieruchomości poniżej 3000 m² jest znacznie większy popyt, przez co ich cena jest atrakcyjniejsza, jest to zabieg nieuprawniony. Ponadto działka nr [...] przed podziałem, ze względu na swe położenie, miała wartość szczególną. Rozciągała się ona wzdłuż ulicy B, w której są ułożone wszystkie media, przez co nie tylko sama miała większą wartość niż nieruchomości o podobnej powierzchni ale też "posiadała atrybut podnoszenia wartości działki nr [...]", co również nie zostało uwzględnione w operacie szacunkowym, a co po myśli art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinno było zostać uwzględnione. W przepisie tym nie chodzi bowiem, zdaniem skarżącego, jedynie o położenie w tej czy innej części miasta, lecz także o położenie względem innych nieruchomości lub ich geodezyjnie wyodrębnionych części. Dodatkowo, rzeczoznawca w dokonanym szacunku wartości nieruchomości po podziale nie uwzględniła, iż 6 spośród 12 nowowydzielonych działek utraciło bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz do mediów. Fakt ten został dostrzeżony przez autorkę operatu, jednakże nie znalazł swego odzwierciedlenia w sporządzonej wycenie. W szczególności wśród przyjętych do porównania działek brak jest takich, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i do mediów. W ten sposób, zdaniem skarżącego, autorka operatu naruszyła ustawowy nakaz uwzględniania wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, powtarzając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie przygotowawczym z dnia 18.września 2007r. skarżący wskazał, iż treść odpowiedzi na skargę nie zawiera ustosunkowania się do zawartych w skardze zarzutów, ograniczając się do wyjaśnienia upoważnienia organu do naliczenia opłaty adiacenckiej z powodu wzrostu wartości nieruchomości, będącego następstwem zatwierdzenia geodezyjnego podziału nieruchomości, którego to uprawnienia skarżący nie kwestionuje. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm./, zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.) . Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd stwierdził, że zaskarżone orzeczenie narusza przepisy postępowania, w stopniu określonym w cytowanym przepisie. Trafne są bowiem zarzuty skargi, dotyczące naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., wobec nienależytej i nieprawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego B.L. Sąd, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela bowiem, dominujące w orzecznictwie administracyjnym stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego (w tym wypadku operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawniony podmiot), organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję, w tej opinii zawartą, lecz jest obowiązany sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26.stycznia 2006r., sygn.akt II OSK 459/05, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny Lex nr 206473). Ocena wspomniana, zgodnie z regulacją, zawartą w art.107 § 3 k.p.a., winna znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji, rozstrzygającej sprawę, co do istoty. W rozpoznawanej sprawie natomiast, uzasadnienie decyzji organów obu instancji sprowadza się w głównej mierze do zrelacjonowania przebiegu postępowania oraz zacytowania poszczególnych tez operatu szacunkowego. Tymczasem szczegółowa analiza operatu szacunkowego potwierdza zarzuty skarżącego, formułowane zarówno w toku postępowania administracyjnego jak i postępowania sądowego. Faktem jest, iż operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być jednak sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców majątkowych: Standard VII.1.1-1.4 ). Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę. W badanej sprawie, rzeczoznawca majątkowy, dokonując oszacowania wartości nieruchomości przed i po dokonanym podziale, zastosowała podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Podzieliła też badany rynek nieruchomości na dwie grupy, w zależności od powierzchni porównywanych nieruchomości, przy czym pierwsza grupa nieruchomości, o powierzchni powyżej 3500m², stanowiła punkt odniesienia dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem. Z niezrozumiałych przyczyn wszakże, nieruchomość przed podziałem, składająca się z dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działek (nr [...]), potraktowana została przez rzeczoznawcę łącznie, jako nieruchomość o powierzchni 11249 m², podczas gdy, jak słusznie podnosi skarżący, każda z tych działek mogła być przedmiotem samodzielnego obrotu. Brak jest zatem podstaw, by ustalać wartość działki nr [...] o powierzchni 1332 m², porównując ją z cenami transakcyjnymi metra kwadratowego gruntów, których powierzchnia przekracza 3500 m², tym bardziej, że, jak wynika z założeń raportu, "rynek nieruchomości gruntowych o dużych powierzchniach, ma charakter inwestycyjny wymagający dużych kapitałów, na którym występuje niewielka liczba kupujących". Niewielki popyt znajduje zaś swoje bezpośrednie przełożenie na ustalenie ich wartości. W tym kontekście, zastosowanie do oszacowania wartości działki nr [...], niewłaściwie dobranych transakcji porównawczych, mogło doprowadzić do nieprawidłowego (zaniżonego) ustalenia jej wartości przed podziałem, w konsekwencji zaś mieć wpływ na wysokość ustalonej opłaty adicenckiej. Trafne są również te zarzuty skargi, które dotyczą nieuwzględnienia w dokonanej wycenie nieruchomości po podziale faktu, że 6 spośród nowowydzielonych działek (o geodezyjnych numerach [...]) nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, mając również gorsze warunki dla wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej. Fakty te, jakkolwiek zasygnalizowane w opinii, nie znalazły swego wyraźnego odzwierciedlenia w dokonanym szacunku, zaś ustalone ceny metra kwadratowego gruntu każdej z wydzielonych działek (w tym także działek, posiadających bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz korzystniejsze warunki wykonania przyłączy) oscylują wokół tej samej kwoty (83,30,-zł. – 84,80,-zł.). Nie można natomiast podzielić tych zarzutów skargi, które zmierzają do zakwestionowania sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, przez pryzmat ceny nieruchomości, ustalonej w umowie zamiany z dnia 24.października 2002r. oraz oszacowanej w operacie szacunkowym z dnia 16.czerwca 2006r., sporządzonym przez A.T. Po pierwsze bowiem, żadna ze wskazanych w tychże dowodach wartości nie jest weryfikowalna, nie może zatem przesądzać, iż przyjęcie za miarodajne wartości, określonych w operacie szacunkowym B.L., dowodzi systematycznego spadku wartości szacowanej nieruchomości, sprzecznego z powszechną na rynku tendencją wzrostową. Ponadto, w ocenie Sądu, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, umowa zamiany, ze swej istoty, nie może być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, o której mowa w § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), bowiem stanowi czynność prawną, w której wystąpiły szczególne warunki jej dokonania. Obie strony były bowiem zainteresowane uzyskaniem świadczeń wzajemnych innych niż pieniądz (konkretne działki, należące do konkretnych właścicieli), przez co brak jest podstaw do przyjęcia, że określona w umowie wartość zamienianych nieruchomości stanowiła najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskana na rynku, w rozumieniu art. 151 ust.1 ustawy z dnia 21.sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm.). Nie ulega też wątpliwości, że wyceny sporządzone przez różnych rzeczoznawców majątkowych zwłaszcza w różnym czasie mogą się nawet znacznie różnić, w zależności od ich celu, stanu rynku nieruchomości, warunków ekonomicznych w jakich są dokonywane oraz dostępu rzeczoznawcy do cen obowiązujących na rynku. Może mieć miejsce sytuacja, w której mimo różnic nie stwierdza się żadnych nieprawidłowości w sporządzeniu poszczególnych operatów szacunkowych, czego wyrazem jest choćby uregulowanie prawne, zawarte w art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. (por. też szerzej na ten temat: Stanisława Kalus "Status prawny osób zajmujących się zawodowo rynkiem nieruchomości" Warszawa 2002, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis). Jakkolwiek zatem wartość (części) nieruchomości, będącej przedmiotem szacowania przez B.L., określona w operacie szacunkowym A.T. jest wyższa niż wartość spornej nieruchomości przed podziałem, ustalona przez B.T., fakt ten, sam w sobie, nie przesądza o wadliwości któregokolwiek z operatów. Badanie prawidłowości operatu, sporządzonego przez A.T. wykraczało zaś poza zakres rozpoznawanej sprawy, skoro został on sporządzony na potrzeby i w ramach innego postępowania, określając wartość szacowanej wówczas nieruchomości na inną datę. Wartość nieruchomości w tej dacie (przed i po poprzednim podziale nieruchomości), ustalona prawidłowo lub nie, pozostaje zaś bez wpływ na przedmiot niniejszego postępowania, którego istotą jest ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]). Również troska skarżącego o prawidłowe wydatkowanie środków publicznych na sporządzane operaty, jakkolwiek cenna, nie ma przełożenia na ocenę prawidłowości ich sporządzenia. Niezrozumiały jest natomiast, sformułowany w skardze, zarzut nieuwzględnienia w sporządzonym operacie "wzajemnego położenia względem siebie działki nr [...] i działki [...], mającego istotny wpływ na jej wartość", zwłaszcza w kontekście podnoszonego (trafnie) zarzutu "geodezyjnej" samodzielności działki nr [...], mogącej być przedmiotem samoistnego obrotu. Fakt usytuowania działki nr [...] (wzdłuż ulicy B.) miał znaczenie dla możliwości dokonania projektowanego podziału działki nr [...] (co zresztą skarżący podnosił, uzasadniając jej dokupienie w 2005r.), natomiast nie zapewniał działce [...] dostępu do drogi publicznej czy mediów, skoro działka ta przylegała bezpośrednio do ul. A (drogi publicznej, wyposażonej w media). Biorąc wszakże pod uwagę, wskazane wyżej, istotne wadliwości operatu szacunkowego, sporządzonego przez B.L., niedostrzeżone przez organy w toku postępowania wyjaśniającego, skutkujące naruszeniem przepisów art. 7, 77 i 80 k.p.a., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.sa. w zw. z art. 135 p.p.s.a orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającego ją rozstrzygnięcia organu I instancji, uznając to za konieczne dla końcowego załatwienia sprawy. Po myśli art. 152 p.p.s.a. orzeczono natomiast o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do dnia uprawomocnieniu się wyroku. O kosztach postępowania rozstrzygnięto zaś na podstawie art. 200 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącego ich zwrot w kwocie równej uiszczonemu przezeń wpisowi sądowemu (2.000,00,-zł.), wynagrodzeniu pełnomocnika, będącego radcą prawnym, określonemu na podstawie § 6 pkt 6 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349 ze zm.) na kwotę 3.600,00,-zł. oraz uiszczonej opłacie od pełnomocnictwa (17,00,-zł.). A.K.