I SA/Wr 1305/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anetta Chołuj, Sędziowie Sędzia WSA Ireneusz Dukiel, Sędzia WSA Alojzy Wyszkowski (sprawozdawca), Protokolant Agnieszka Wróblewska, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2009 r. sprawy ze skargi S. D. na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oddala skargę Przedmiotem skargi jest decyzja Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] r. nr [...], który po rozpatrzeniu odwołania z dnia [...] r. S. D. utrzymał w mocy decyzję Naczelnika Urzędu Skarbowego W. – Ś. nr [...] z dnia [...] r., określającą 10 % zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Decyzją z dnia [...] r. Naczelnik Urzędu Skarbowego W.-Ś. określił S. D. 10% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 4.175 zł. W uzasadnieniu podał, że S. D. sprzedał w dniu [...] r. (akt notarialny [...]) ¼ udziału w nieruchomości obejmującej działkę budowlaną, zabudowaną budynkiem mieszkalnym położoną w W. przy ul. [...], którą nabył w dniu [...] r. wraz z małżonką i synem Tak więc przedmiotowa sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. W dniu [...] r. S. D. złożył w Urzędzie Skarbowym W.-Ś. deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, opodatkowanych 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym (PIT -23), wykazując przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 30.000 zł, koszty odpłatnego zbycia w wysokości 0 zł. W związku z tym podstawa opodatkowania wyniosła 30.000 zł, a zryczałtowany podatek dochodowy wyniósł 3.000 zł. Naczelnik Urzędu Skarbowego wystąpił pismem z dnia [...] r. nr [...] do Naczelnika Urzędu Skarbowego W.-F. z o podanie, czy wskazana w akcie notarialnym wartość nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] odpowiada wartości rynkowej oraz czy wartość w/w prawa majątkowego została podwyższona dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych. Naczelnika Urzędu Skarbowego W.-F. pismem z dnia [...] r. podał, że wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona z uwzględnieniem opinii biegłego i wydano decyzje określające podatek od czynności cywilnoprawnych z dnia [...] r. na łączną kwotę 172 500 zł. (udział % - 43 125 zł). Od decyzji tych podatnicy nie odwołali się i stały się prawomocne w dniu [...] r. Z uwagi na fakt, że cena podana w akcie notarialnym odbiegała od wartości rynkowej nieruchomości stosowanych w danej miejscowości z dnia zawarcia umowy sprzedaży, Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z dnia [...] r. wezwał stronę do zmiany podanej wartości lub wskazanie przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegających od wartości rynkowej. W odpowiedzi na wezwanie podatnik pismem z dnia [...] r. podał przyczyny, które uzasadniały cenę nieruchomości znacznie odbiegającej od wartości rynkowej tym, że znajduje się ona kilka metrów od stacji transformatorowej wysokiego napięcia, która ma negatywny wpływ na organizm człowieka, a także brakiem ciągłego nadzoru powodującym niszczenie i dewastowanie obiektu . Strona ustosunkowując się do operatu szacunkowego sporządzonego i przedstawionego przez biegłego powołanego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego W.-F. w wyjaśnieniach złożonych w dniu [...] r. podniosła, że rzeczoznawca nie uwzględnił wad nieruchomości i tym samym zawyżył jej wartość rynkową. W związku ze sprzeciwem strony co do wyceny organ podatkowy postanowił przeprowadzić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, zawiadamiając stronę pismem z dnia [...] r., że oględzin nieruchomości dokona rzeczoznawca majątkowy w dniu [...] r. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy B. N. określił wartość szacunkową nieruchomości na kwotę 167.000 zł. W operacie wskazano, że z uwagi na datę ustalenia wartości nieruchomości (4 lata wstecz) do wyceny przyjęto dane, które podały strony transakcji w [...] 2003 r. Wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, jako powierzchnię użytkową, przyjęto do obliczeń wielkość 220 m². Z uwagi na wady nieruchomości, które obniżają cenę rynkową dla określenia ostatecznej wartości nieruchomości zastosowano współczynnik obniżający wysokości ok. 15 %. Strona nie zgodziła się z decyzją z dnia [...] r. Naczelnik Urzędu Skarbowego W.-Ś. i pismem z dnia [...] r. wniosła odwołanie do Dyrektora Izby Skarbowej w W. W odwołaniu strona zarzuciła: - naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) dalej skrót u.p.d.o.f. poprzez ich błędną interpretację a przez to ich niewłaściwe stosowanie tj. nieuwzględnienie istotnych przyczyn, dla których cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, - naruszenie przepisów prawa poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz pominięcie okoliczności mających wpływ na jej wynik. W uzasadnieniu strona podała, ze powodem uzyskania tak niskiej ceny sprzedaży była obecność stacji transformatorowej wysokiego napięcia w odległości zaledwie kilku metrów od budynku, która była niezabezpieczona stosowanym w takich przypadkach ekranem. Kupujący nieruchomość miał zamiar doprowadzić do usunięcia lub przebudowy przez wrocławską energetykę stacji, aby wyeliminować jej negatywne oddziaływanie na organizm człowieka, oraz umożliwić dokończenie budowy i zamieszkanie w budynku. Jednakże spółka energetyczna, powołując się na umowę ze spółdzielnią mieszkaniową "A", która zabudowała budynkami szeregowymi ul. [...], stwierdziła, że koszty usunięcia w/w stacji transformatorowej ponosi spółdzielnia. Ta jednak nie zdążyła wywiązać się z umowy przed postawieniem jej w stan upadłości. Natomiast koszt usunięcia uciążliwej dla zdrowia konstrukcji oszacowano na kwotę 80.000 zł., co znacznie przekraczało możliwości finansowe podatnika. W związku z tym, nabywcy szukano przez długi okres czasu, bowiem każdy z zainteresowanych wyrażał obawę z powodu bliskości stacji transformatorowej i jej negatywnego oddziaływania na organizm człowieka. Ponadto budynek pozbawiony nadzoru coraz bardziej niszczał i był dewastowany. Kolejnym istotnym powodem uzyskania tak niskiej ceny sprzedaży był brak dokumentacji budowy. W związku z tym, nie było możliwe uzyskanie ze sprzedaży ceny zbliżonej do wartości rynkowej określonej później przez biegłego. Z uwagi na powyższe strona zarzuciła, że Naczelnik Urzędu Skarbowego nie wziął pod uwagę opisanych powyżej wad nieruchomości w toku postępowania podatkowego, a wydana przez niego decyzja opierała się na wartości rynkowej wskazanej w opinii biegłego, który w swoim operacie szacunkowym przyjął współczynnik obniżający wartość nieruchomości w wysokości tylko 15%, który zdaniem pełnomocnika jest zbyt niski, i nieadekwatny do wad opisanej nieruchomości. Ponadto zarzucono, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w/w zakresie nie przesłuchał żadnych świadków mogących wnieść do sprawy istotne informacje. Dyrektor Izby Skarbowej w W. decyzją z dnia [...] r. nr [...] uznał powyższe zarzuty strony za bezpodstawne i utrzymał w mocy decyzję organu podatkowego I instancji. W skardze z dnia [...] r strona skarżąca do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu przytoczyła argumentację podniesioną w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na podstawie art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Według art. 1 § 2 powołanej ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Określone w art. 145 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) dalej skrót upsa podstawy prawne uwzględnienia skargi ograniczone zostały do naruszenia prawa, a zatem kontrolując decyzję administracyjną sąd bada zgodność z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, gdyż stoi ono na straży podmiotowych praw podatnika, zapewniając stronie w procesie stosowania prawa podatkowego pozycję gwarantującą skuteczną obronę jej praw. Zasadność tych zarzutów należy ocenić w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. "b i c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tylko bowiem w przypadku naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (lit. b), lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. "c") - sąd uwzględnia skargę. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kwestię sporną w niniejszej sprawie jest wartość rynkowa nieruchomości położonej w W. przy ul [...] przyjęta przez organ podatkowy na podstawie operatu sporządzonego przez biegłego B. N. Bezpodstawnie strona skarżąca kwestionuje dokonaną wycenę, uważając ją, że jest ona zawyżona, gdyż nie uwzględniono w operacie szacunkowym wad nieruchomości tj. faktu, iż na przedmiotowej nieruchomości znajduje się stacja transformatorowa wraz ze słupem energetycznym, które znacząco zaniżają wartość rynkową sprzedanej nieruchomości. Zgodnie art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W sytuacji jednak gdy cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie zaś z ust. 3 tego artykułu, wartość rynkową (...) rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia W przypadku gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, to zgodnie z ust. 4 tego przepisu organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] została ustalona z uwzględnieniem operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę B. N., posiadającą bezspornie stosowne uprawnienia (nr [...]). W myśl art. 154 ustawy z dnia 21.09.97 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym należy stwierdzić, że organy podatkowe dokonując oceny operatu jako dowodu w sprawie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Dokonują jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. mogą zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Sądu niezasadne są zarzuty wniesione do opinii biegłego rzeczoznawcy. Przedmiotowa wycena została sporządzona rzetelnie, z uwzględnieniem cech indywidualnych nieruchomości i wartość z niej wynikająca odpowiada wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ust. 3 u.p.d.o.f. Operat szacunkowy przedłożony przez rzeczoznawcę B. N. zgodny jest także z wymogami określonymi w ustawie. o gospodarce nieruchomościami. Pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego W.-F. z dnia [...] r. świadczy, że ceny transakcyjne sprzedaży porównywalnych nieruchomości położonych w dzielnicy W.-F. oscylowały się w granicach od 170.000 zł do 261.500 zł. Także z operatu szacunkowego z dnia [...] r. - sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. B. dla potrzeb postępowania podatkowego w sprawie określenia stronie podatku od czynności cywilnoprawnych - wynika, iż wartość nieruchomości na dzień [...] r. wyniosła 172.500 zł. Natomiast z operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego dla potrzeb postępowania w niniejszej sprawie, przez rzeczoznawcę majątkowego B.N. wynika, iż wartość rynkowa na dzień [...] r. wynosiła 167.000 zł. W przedmiotowej wycenie wzięto pod uwagę również wady nieruchomości wskazywane przez skarżącego (usytuowanie stacji transformatorowej, słupa energetycznego oraz przebieg napowietrznej linii energetycznej). Zdaniem biegłego rzeczoznawcy majątkowego wysokość korygująca wyniosła 15% i w związku z tym wartość nieruchomości została obniżona do kwoty 167.000 zł. Tak więc wycena dokonana przez B. N. jest zbliżona do wartości rynkowej ustalonej w toku postępowania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Drobna różnica może wynikać natomiast z przyjętej przez biegłych metodologii wyceny. Należy więc uznać zdaniem Sądu, że wartość nieruchomości oszacowana przez biegłego w niniejszej sprawie odpowiada wartości rynkowej tej nieruchomości. Również zarzut, iż organ podatkowy I instancji nie przesłuchał świadków mogących wnieść istotne informacje jest niezasadny. Podkreślić bowiem trzeba, że podstawą ustalania wartości rynkowej - jak wskazano powyżej - jest opinia biegłego, który dokonując oględzin przedmiotowej nieruchomości wziął również pod uwagę wyjaśnienia strony dotyczące wad nieruchomości. Reasumując poczynione rozważania i biorąc pod uwagę materiał dowodowy zawarty w aktach sprawy i uzasadnienie zaskarżonej decyzji należy stwierdzić, że orzeczenie organu podatkowego został wydane w oparciu o dogłębną analizę i ustalenie prawidłowego stanu faktycznego niezbędnego do podjęcia właściwego rozstrzygnięcia w myśl zasad logicznego wnioskowania oraz w ramach swobodnej oceny dowodów. Mając na uwadze powyższe ustalenia i wnioski należy stwierdzić, że brak jest ustawowych przesłanek do uwzględnienia skargi. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.