II SA/Kr 300/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda / spr. / Sędziowie WSA Kazimierz Bandarzewski Mariusz Kotulski Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 maja 2009 r. sprawy ze skargi A.C. i J.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 12 grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Decyzją Wójta Gminy z dnia [...].08.2008r. znak [...], skierowaną do A.C. i J.C. , na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ), § 40 uchwały Rady Gminy Iwanowice w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Iwanowice ( Dz. Urz. Województwa Małopolskiego Nr 83, poz. 1119 z 2003r.) oraz art. 104 k.p.a., ustalono wobec opłatę planistyczną w wysokości 2 146,10 zł. w oparciu o wartość nieruchomości, tj. działki nr 1 położonej we wsi N. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowa działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Gminy w Iwanowicach Nr XXXVI/233/2002 dnia 9.10.2002r. Zgodnie z § 40 tej uchwały oraz stosownie do postanowień art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Wójt Gminy został zobligowany do nałożenia obowiązku zapłaty opłaty planistycznej. Opłata ta naliczana jest w przypadku, kiedy w związku ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa działka została zbyta w drodze umowy aktem notarialnym nr [...] z [...].2006r., o czym świadczą informacje przedłożone przez notariusza. W toku postępowania, w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego ustalono nadto, że wartość nieruchomości uprzednio rolnej, obecnie w części o pow. 1360 m2 przeznaczonej w planie pod zabudowę, oznaczonej symbolem [...] wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu o kwotę 21 461,00 zł. Opłatę planistyczną, której wysokość wynosi 10 % różnicy między wartością nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością po uchwaleniu tego planu, stanowi kwota 2 146,10 zł. Od decyzji organu pierwszej instancji wnieśli w terminie odwołanie A.C. i J.C. , którzy domagali się jej uchylenia oraz zwolnienia w całości od opłaty planistycznej. Skarżący podnosili, że nie rozumieją na jakiej podstawie samo objęcie nieruchomości planem miejscowym podniosło jej wartość. Wskazywali w tym zakresie, że działkę zbyto jako rolną i nadal w taki sposób jest użytkowana, nie nastąpiła zmiana jej przeznaczenia, ani sposobu wykorzystania. Skarżący wyjaśniali, że zbyli nieruchomość z uwagi na potrzeby życiowe i sytuację materialną, a sprzedaż nie była podyktowana celem spekulacyjnym. Zarzucali nadto, że uchwała z dnia 9.10.2002r. nie może być podstawą obliczania terminu pięcioletniego, ponieważ według poprzedniego planu określona część działki również przeznaczona była na cele budowlane. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...].12.2008r. znak [...], na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1, 3, 4 oraz ust. 11 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję jako prawidłową. Orzekając w ten sposób podano, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość objęta została postanowieniami uchwały Nr XXXVI/233/2002 z dnia 9.10.2002r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Iwanowice na obszarze gminy Iwanowice ( Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2003r. Nr 83, poz. 1119 ). W ten sposób stan prawny nieruchomości uległ przynajmniej formalnej zmianie, ponieważ wcześniej podlegała ona ustaleniom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Iwanowice przyjętego uchwałą Rady Gminy Iwanowice Nr XXXVIII/175/93 z dnia 18.07.1993r. ( Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 13, poz. 64 ze zm.). W myśl powołanej wyżej uchwały Rady Gminy z 9.10.2002r. ( § 40 pkt 2) stawka opłaty procentowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, została ustalona na 10% wzrostu wartości nieruchomości. W sprawie niniejszej niesporny jest fakt zbycia nieruchomości, objętej ustaleniami planu w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie opisanego wcześniej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umową przenoszącą własność z [...].2006r. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależniają powinność poniesienia tzw. opłaty planistycznej tylko od tych dwóch faktów, tj. wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości, zaś wysokość opłaty - wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości i stawki przyjętej przez radę gminy. Wobec tego podniesione przez odwołujących się okoliczności dotyczące ich sytuacji życiowej w momencie sprzedaży, sposobu obecnego wykorzystania nieruchomości, jak również rzeczywistej ceny sprzedaży oraz świadomości obowiązku poniesienia opłaty nie mają wpływu na sposób rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Takie okoliczności mogłyby być ewentualnie rozpatrywane jako podstawa umorzenia należnej opłaty, ale rozstrzygnięcie w tym przedmiocie dokonywane jest w odrębnej decyzji, wydawanej na wniosek zobowiązanego w sytuacji, gdy wysokość opłaty jest już ostatecznie ustalona. Przyjąć również należy, że w wyniku wejścia w życie uchwały Rady Gminy Iwanowice z 9.10.2002r. doszło do zmiany przeznaczenia, a w związku z tym także do zmiany wartości działki nr 1. Jak jednoznacznie wynika z ustaleń operatu szacunkowego, wcześniej teren tej działki należał do terenów upraw rolnych [...]. Załącznikiem do operatu jest kopia pisma z 15. .11.2007r. sporządzonego przez UG [...], które w pełni potwierdza tę okoliczność wraz z fragmentem wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzedzającego aktualnie obowiązujący, który również wskazuje, że działka 1 istotnie znajdowała się w granicach jednego obszaru. W tym kontekście można stwierdzi, że nastąpiła zmiana przeznaczenia, ponieważ znaczna cześć działki w świetle planu obowiązującego od 2002r. należy do obszaru [...], tj. terenów zabudowy zagrodowej, mieszkaniowej, usługowej, rzemieślnicze-wytwórczej (s. [...] operatu, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z [...].11.2007r. - znak [...]). Zasadnym jest założenie, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze wzrostem wartości nieruchomości, ponieważ jest faktem powszechnie znanym, iż ceny gruntów przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, a zwłaszcza zabudowę mieszkaniową z dopuszczalnością prowadzenia działalności gospodarczej, osiągają wyższe ceny niż tereny (grunty) rolne. W kwestii skali wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, należy podzielić pogląd prezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8.02.2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627, w którym wskazano, że operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek, odległość od obwodnicy i dojazd do niej) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Brzmienie § 56 nie oznacza jednak, że wyliczenie sposobu dokonania wyceny nieruchomości jest wyczerpujące - katalog zamknięty. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Sporządzony w niniejszej sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia wskazane wyżej wymogi. Skarżący nie kwestionowali w toku postępowania i nie kwestionują w odwołaniu ją jego ustaleń. Rzeczoznawca dokonał analizy ekonomicznej rynku oraz określił na tej podstawie przedział cen i cenę średnią dla nieruchomości o różnym przeznaczeniu w planie. Wskazał też dokładnie cechy nieruchomości podobnych do wycenianej według czternastu cech (atrybutów), a później dokonał korekt w oparciu o stwierdzone różnice między działkami wycenianą i przyjętymi do porównań, ustalając i wyjaśniając wpływ poszczególnych atrybutów na wartość nieruchomości. Analiza danych zawartych w operacie nie wskazuje, aby ze względów formalnych można byłoby zarzucić mu nieprawidłowe ustalenia. Kolegium nie jest przy tym powołane do oceny merytorycznej operatu, ponieważ nie może wkraczać w kwestie zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponując wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Uwzględnić również należy to rzeczoznawca dokonał wyceny przy uwzględnieniu, że tylko część nieruchomości zmieniła swoje przeznaczenie na budowlane, część którą pozostawiono w planie pod użytki rolne, jak również część przeznaczona pod tereny tras komunikacyjnych nie miały wpływu na dokonaną wycenę. Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...].12.2008r. znak [...], A.C. i J.C. domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Skarżący zarzucali, że nie zostały wyjaśnione okoliczności, istotne dla sprawy co dotyczy związku pomiędzy uchwałą z dnia 18.07.1993r. a uchwałą, która była podstawą wydania zaskarżonej decyzji. Nadto, zachodzi częściowa sprzeczność dokonanych ustaleń z zebranym materiałem, polegająca na nieustaleniu, czy i jaki obszar działki nr 1 był przeznaczony na cele budowlane. Zdaniem skarżących uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie w pełni dotyczy przedmiotu sprawy, a nadto obszernie odnosi się do argumentów, które nie były podnoszone w odwołaniu. Zasadniczym zarzutem było bowiem wskazanie, że zarówno według uchwały z dnia 18.07.1993r., jak i uchwały z dnia 9.10.2002r. określony fragment nieruchomości był przeznaczony na cele budowlane. Nowy plan miejscowy niczego w tym zakresie nie zmienił. Skarżący podkreślali, że nie kwestionują operatu jako dowodu w sprawie. Zaznaczając, że jego treść nie jest im znana wyrażali wątpliwość, czy zawiera on ustalenie powierzchni budowlanej przedmiotowej działki z uwzględnieniem uchwały z dnia 18.07.1993r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji. W kwestii zasadniczego zarzutu skargi, polegającego na twierdzeniu, że działka nr 1 była w określonej części przeznaczona na cele budowlane już w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego wyjaśniało, że nie znajduje on potwierdzenia w zgromadzonym materiale. Wskazywało w tym zakresie na ustalenia rzeczoznawcy majątkowego podane na stronie [...] operatu, które w pełni potwierdzają dołączone do niego jako załączniki kopie urzędowych informacji o statusie działki oraz kopie wyrysu z odpowiedniej części planu. Skarżący nie przedstawili żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że ustalenia rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie są błędne lub nieprawdziwe, a dokumenty, na których się opierał nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu. W odwołaniu potwierdzili pośrednio, że przedmiotowa działka miała charakter działki rolnej, jako taka została zbyta i zagospodarowana. W tym sensie trudno mówić o niewyjaśnieniu okoliczności sprawy, czy sprzeczności decyzji z zebranym materiałem dowodowym, którego najważniejszym elementem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - mający moc dowodu w zakresie ustalania wartości nieruchomości, oraz dołączone do niego załączniki. Prokurator Prokuratury Apelacyjnej w K. wnosił o oddalenie skargi podnosząc, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Wskazywał w tym zakresie, że w sprawie zgromadzono stosowny materiał dowodowy, który poddano analizie, podobnie jak treść poprzednio i aktualnie obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego. Zwracał nadto uwagę na właściwe wykonanie operatu szacunkowego, który odpowiada przepisom prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważy, co następuje . Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153,poz. 1270 z późn. zm.-oznaczana dalej jako p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a. ) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu i miało za przedmiot pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący nie podnoszą w skardze zarzutów dotyczących prawidłowości przyjmowanych w sprawie niniejszej podstaw prawnych rozstrzygania, czy też ustaleń dotyczących faktu zbycia będącej ich własnością działki nr 1 położonej we wsi N. przed upływam pięciu lat od wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w miejsce obowiązującego uprzednio. Nie kwestionują co do zasady spełnienia przesłanek do pobrania od nich opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami – dalej w skrócie upzp ) oraz § 40 pkt 2 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Iwanowice przyjętego uchwałą Rady Gminy Iwanowice Nr XXXVIII/175/93 z dnia 18.07.1993r. ( Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 13, poz. 64 ze zm.). Nie polemizują nadto z dokonanymi w obu decyzjach ustaleniami dotyczącemu aktualnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w tym planie, co dotyczy, między innymi faktu, że jej część o powierzchni 1360 m2 położona jest w obszarze oznaczonym symbolem [...], zaś pozostałość na terenach tras komunikacyjnych [...] i rolnych [...]. Powyższe okoliczności jako bezsporne i niebudzące zastrzeżeń także w ramach dokonywanej z urzędu kontroli legalności obu aktów pozostają poza szerszymi rozważaniami. Skarżący wskazują, że ustalając w sprawie niniejszej wysokość opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości nie uwzględniono, że już w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc w związku z wejściem w życie nowego planu, działka nr 1 w określonej części była przeznaczona na cele budowlane. W tym właśnie zakresie zarzucają niewyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, które mogą rzutować na ocenę prawidłowości operatu szacunkowego oraz wysokość ustalonej na jego podstawie opłaty. Mając na uwadze treść powołanych na wstępie orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału oraz przebiegu postępowania, powyższy zarzut skarżących należy uznać za zasadny, stwierdzając naruszenie przy wydaniu zaskarżonej decyzji art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., 80 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. Obowiązujący w dacie wydania obu decyzji art. 36 ust. 5 upzp stanowił, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; opłata ta jest dochodem własnym gminy; wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Kolejny istotny w stanie faktycznym sprawy przepis, tj. art. 37 ust. 1 upzp przewidywał, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych należało stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust.11 upzp). Takie przepisy zawarte były w dziale IV ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami ) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27.11.2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 tej ustawy. Paragraf 50 rozporządzenia stanowił w ust. 1- 3, że : " 1.Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. 2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. 3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. " Na tle powyższych regulacji podkreślenia wymaga w stanie faktycznym niniejszej sprawy, że wzrost wartości nieruchomości winien pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowym z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Nie zachodzi taka zależność w sytuacji, gdy miejscowy plan obowiązujący bezpośrednio przed wejściem w życie nowego planu albo zmiany planu przewidywał analogiczne przeznaczenie nieruchomości, względnie przeznaczenie wpływające na jej wyższą wartość. Powyższe naprowadza na zasadnicze znaczenie kwestii przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym obowiązującym bezpośrednio przez wejściem w życie nowego planu, co dotyczy zarówno istnienia przesłanek do pobrania renty planistycznej, jaki i ustalenia jej wysokości w przypadku zmian dotychczasowego przeznaczenia dotyczących części nieruchomości. W sprawie niniejszej ta właśnie istotna okoliczność nie została prawidłowo wyjaśniona. Decyzja organu pierwszej instancji nie nawiązuje w ogóle do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Iwanowice przyjętego uchwałą Rady Gminy Iwanowice nr XXXVIII/175/93 z dnia 18.07.1993r. ( Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 13, poz. 64 ze zm.) i nie zawiera w swej treści jakichkolwiek ustaleń dotyczących przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w tym planie. O ile takie wywody w związku z zarzutami odwołania pojawiają się w zaskarżonej decyzji, prezentowane w tym zakresie podejście jest błędne, zaś świadczy o niewykonaniu przez organ odwoławczy obowiązków tak kontrolnych, jak i dotyczących ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy. Miejscowy plany zagospodarowania przestrzennego stanowi źródło prawa, którego wykładnia i stosowanie przy wydaniu decyzji należy do organu administracji publicznej. Orzekając w sprawie niniejszej organ odwoławczy nie sięgał do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Iwanowice przyjętego uchwałą Rady Gminy Iwanowice nr XXXVIII/175/93 z dnia 18.07.1993r., co wynika wprost z uzasadnienia wydanej przez niego decyzji. Stwierdzając, że nieruchomość skarżących przed wejściem w życie nowego planu miejscowego przeznaczona była w całości na cele rolne, bazował nie na części tekstowej i graficznej uprzednio obowiązujących przepisów, lecz na zdawkowych informacjach zawartych w operacie szacunkowym oraz dołączonych do niego kserokopiach dokumentów, nie mających nawet waloru dokumentów urzędowych. Dokumentów tych organ drugiej instancji nie poddał zresztą analizie, której brak także w operacie szacunkowym. Nie są zatem znane przyczyny, dla których we wszelkich zgromadzonych w aktach sprawy kserokopiach dokumentów mających stanowić wyrysy z części graficznej obowiązującego uprzednio miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( [...] ) oznaczenie działki nr 1 różni się od oznaczeń pozostałych działek typem i grubością trzcionki . Analogiczna uwaga dotyczy także granic. Oznaczenia sąsiadujących z nią działek są nieczytelne, zaś te które można ustalić nie pozwalają na niebudzące zastrzeżeń określenie jej lokalizacji w relacji do działek sąsiednich na dostępnych w aktach kserokopiach wyrysu z mapy ewidencyjnej bez daty ( [...] ) oraz wyrysuj części graficznej obecnie obowiązującego planu ( . [...] ) . Tytułem przykładu można wskazać, że na wyrysie z mapy ewidencyjnej działka nr 1 sąsiaduje między innymi z działką 2 , której nie oznaczono w wyrysach z części graficznych obu miejscowych planów. Nie jest też wiadomym co oznaczają w wyrycie z części graficznej poprzedniego planu miejscowego dwa rodzaje linii - gruba przerywana i linia ciągła, oraz jakie znaczenie mają wyodrębnione graficznie trzy różnej wielkości pola o kształcie prostokątów. W ślad za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23.01.2009r. sygn. akt II SA/Kr 1202/08 ( zam. zb. LEX nr 477374 ) również w stanie faktycznym niniejszej sprawy należy podkreślić, że : " Operat szacunkowy ma z istoty swej stanowić dla organu pomoc, ale tylko w takim zakresie, w jakim dla oceny ustalonego stanu faktycznego konieczna jest wiedza specjalistyczna i w jakim kompetencje biegłego określone zostały odpowiednimi przepisami. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w jego podstawowym zadaniu : ustaleniu stanu faktycznego sprawy i przyporządkowaniu go właściwym przepisom. " Tych obowiązków nie wykonano przez wydaniem decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...].12.2008r. znak [...], pomimo zarzutów skarżących. Przy braku istotnych ustaleń organu odwoławczego co do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w poprzednim planie miejscowym, czynionych na podstawie jego przepisów, a nie informacji rzeczoznawcy majątkowego o przepisach, nie jest możliwa prawidłowa ocena operatu, jako dowodu w sprawie. Zważyć należy także, że wskazując w osnowie decyzji jako podstawę prawną rozstrzygnięcia art. 37 ust. 1 i 11 upzp w ramach obowiązku organu drugiej instancji ponownego merytorycznego rozpatrzenia sprawy nie dokonano wykładni tego przepisu oraz nie poddano analizie sposobu jego zastosowania w operacie szacunkowym . W tym zakresie nie rozważono w szczególności, czy - a jeżeli tak, to jaki wpływ na pobranie albo wysokość opłaty planistycznej ma fakt przeznaczenia części zbytej przez skarżących nieruchomości w nowym planie miejscowym pod tereny tras komunikacyjnych, oznaczone symbolem [...]. Nie jest rzeczą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zastępowanie organów administracji publicznej w wykonywaniu ich obowiązków orzeczniczych, przy czym wskazane wyżej uchybienia przepisom postępowania stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a., przy odstąpieniu od dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie przepisów prawa materialnego, do której nawiązują zarzuty skarg. Taka kontrola następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. W sprawie niniejszej z uprzednio wskazanych przyczyn taka kontrola jest niemożliwa ( por. wyrok NSA z 10.02.1981r. , SA 910/80, ONSA 1981, nr 1 , poz. 7 oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz pod red. T. Wosia , WP LexisNexis W-wa 2005 str. 145 t. 14 ). Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I. sentencji wyroku ,biorąc za podstawę art. 145 §1 pkt 1 c p.p.s.a., zaś rzeczą Samorządowego Kolegium w K. przy ponownym rozpatrzeniu sprawy będzie wydanie stosownego rozstrzygnięcie po eliminacja wytkniętych uchybień. Podstawę orzeczenia zawartego w pkt II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a. Skarżąca A.C. , działająca przez adw. L.P., , nie składała wniosku o zasądzenie kosztów postępowania sądowoadministracyjnego. Takiego wniosku nie składał również skarżący J.C. , pouczony na piśmie w zawiadomieniu przed rozprawą o treści art.200 p.p.s.a. i art. 210 p.p.s.a.