II OSK 1978/09

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Włodzimierz Ryms sędzia NSA Jacek Chlebny sędzia del. NSA Zdzisław Kostka (spr.) Protokolant Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 22 grudnia 2010 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 czerwca 2009 r. sygn. akt II SA/Po 52/09 w sprawie ze skargi B. K., N. K. jako następcy Ł. K., T. R. na decyzję Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Poznaniu z dnia [...] maja 2004 r. nr [...] w przedmiocie wykonywania robót budowlanych innych niż budowa obiektu postanawia: odrzucić skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 24 czerwca 2009 r. w sprawie o sygnaturze akt II SA/Po 52/09, rozpoznając skargę B. K., N. K. oraz T. R., uchylił decyzję Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Poznaniu z [...] maja 2004 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gnieźnie z [...] lutego 2004 r. Skargę kasacyjną od tego wyroku wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy uli. [...] w Gnieźnie. Z akt sprawy wynika, że wnosząca skargę kasacyjną Wspólnota Mieszkaniowa, będąca tak zwaną dużą wspólnotą, czyli wspólnotą, w której lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem (z akt wynika, że lokali jest co najmniej siedemnaście), brała udział w postępowaniu administracyjnym, przy czym była wówczas reprezentowana przez składający się z trzech osób fizycznych zarząd. W skład zarządu wchodzili R. O., H. B. i K. K.. W postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu dołączono do akt pismo z 14 maja 2009 r. podpisane przez G. M., w którym poinformowano, że zgodnie z uchwałą nr [...] r. z 15 września 2008 r., podjętą przez członków wnoszącej skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej, od dnia 1 stycznia 2009 r. "zarząd nieruchomością wspólną został powierzony firmie "[...] s.c. G. M. J. O.". Nadto wskazano, że zgodnie z umową z 8 listopada 2008 r. członkami zarządu Wspólnoty mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] są G. M. i J. O.. Podano przy tym adresy wskazanych osób oraz spółki cywilnej. O rozprawie w dniu 24 czerwca 2009 r. zawiadomiono m.in. Wspólnotę Mieszkaniową na adres ul. [...] oraz członków wspólnoty, w tym G. W.. Nie wysłano zawiadomienia na żaden z adresów wskazanych w piśmie z 14 maja 2009 r. Podobnie doręczono odpis wyroku wraz z uzasadnieniem, przy czym G. W. doręczono go w dniu 10 lipca 2009 r. W dniu 12 sierpnia 2009 r. G. M. złożyła pismo z 10 sierpnia 2009 r., w którym zażądała doręczenia odpisu wyroku z uzasadnieniem. Powołując się na uchwałę nr [...] z 15 września 2008 r. i umowę z 8 listopada 2008 r. wskazała, że jest wraz z J. O. członkiem zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...]. W dniu 24 sierpnia 2009 r. został doręczony odpis wyroku z 24 czerwca 2009 r. wraz z uzasadnieniem na adres [...] s.c. G. M. J. O.. W dniu 23 września 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] wniosła skargę kasacyjną od tego wyroku. Skargę kasacyjną podpisał radca prawny G. K., który dołączył pełnomocnictwo z 17 września 2009 r. podpisane przez G. M. i J. O. oraz kopię uchwały nr [...] z 14 września 2009 r., w której członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej udzielili temu radcy prawnemu pełnomocnictwa do występowania przed sądem. W dniu 2 października 2009 r. wezwano radcę prawnego do przedłożenia uchwały o powołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w Gnieźnie w osobach G. M. i J. O. w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi kasacyjnej. 9 października 2009 r., wykonując to wezwanie, radca prawny przedłożył poświadczone przez siebie kopie uchwały nr [...] r. z 15 września 2008 r. oraz umowy z 8 listopada 2008 r. W uchwale z 15 września 2008 r. w § 1 zawarto stwierdzenie, że Wspólnota Mieszkaniowa "podejmuje uchwałę o zawarciu umowy o sprawowanie zarządu nad nieruchomością z firmą [...]", a w § 2, że "Wspólnota upoważnia Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do podpisania w jej imieniu umowy z Zarządcą". Z kolei umowa z 8 listopada 2008 r., nazwana umową o sprawowanie zarządu i administrowanie nieruchomością wspólną, została zawarta przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] w Gnieźnie a G. M. i J. O.. W umowie tej zlecono tym osobom odpłatne sprawowanie zarządu i administrowanie nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W jednym z jej postanowień (§ 3 ust. 2 pkt 12) wskazano, że G. M. i J. O. będą reprezentować przed sądami ogół właścicieli w sprawach dotyczących wspólnoty po uzyskaniu pełnomocnictwa właścicieli lokali i odrębnym uzgodnieniu warunków reprezentacji. Z umowy wynikało, że Wspólnota Mieszkaniowa jest reprezentowana przy jej zawarciu przez członków zarządu A. K. i G. W.. Jak wynika z wcześniej złożonej listy członków wspólnoty A. K. nie jest właścicielem odrębnej nieruchomości, natomiast G. W. tak. Uchwała z 15 września 2008 r. nie została zaprotokołowana przez notariusza, a umowa z 8 listopada 2008 r. nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie do art. 18 ust. 2a tej ustawy zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Z kolei według art. 18 ust. 3 powołanej ustawy jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego obowiązują zasady określone w jej rozdziale czwartym. Wśród tych zasad istotne dla rozpoznawanej sprawy są wynikające z art. 20 i 21 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tymi przepisami jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1). Ten zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 21 ust. 1). Jeżeli jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2). Przepisy zawarte w ustawie o własności lokali, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną i reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej, będącej jednostką organizacyjną odrębną od właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości, ale nieposiadającą osobowości prawnej (art. 6 ustawy o własności lokali), wywołują rozbieżności interpretacyjne. Nie ulega jednak wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie (art. 38 k.c. w zw. z art. 331 § 1 k.c.). Z porównania art. 18, art. 20, art. 21 oraz art. 33 ustawy o własności lokali, a zwłaszcza art. 18 ust. 3 tej ustawy, wynika, że sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej może być określony na dwa wyłączające się sposoby (nie licząc trzeciego – przymusowego zarządu przewidzianego w art. 26 ustawy o własności lokali). Albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w później zawartej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza albo, gdy w tych umowach i uchwale sposobu zarządu się nie ureguluje, według zasad ustawowych określonych w rozdziale czwartym ustawy o własności lokali, w szczególności w jej art. 20 i 21. Na to, że ustanowienie zarządcy w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza możliwość ustanowienia zarządu według jej art. 20 oraz że taki zarządca reprezentuje wspólnotę, wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 września 2005 r. w sprawie o sygnaturze akt III CZP 62/05. Jednakże w orzecznictwie nie wypracowano jednolitego stanowiska dotyczącego tego czy w razie powierzenia zarządu w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali osobie fizycznej lub prawnej osoba ta z mocy prawa, na podstawie wynikającego z art. 33 powołanej ustawy odpowiedniego stosowania przepisów rozdziału czwartego ustawy, upoważniona jest do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. W tej mierze można się odwołać do uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2009 r. w sprawie III CZP 129/2008 r. Z uwagi na okoliczności występujące w rozpoznawanej sprawie, w szczególności to, że w tym przypadku nie wykazano, aby sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony w trybie art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali, a więc w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w później zawartej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, nie jest konieczne rozstrzyganie tego zagadnienia. Wystarczające jest, iż w orzecznictwie przyjmuje się, czego przykładem jest także ta powołana uchwała SN, że zarządca może reprezentować wspólnotę tylko wtedy, gdy wynika to z umowy zawartej w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, czyli w formie aktu notarialnego lub uchwały podjętej w trybie art. 18 ust. 2a tej ustawy, a więc zaprotokołowanej przez notariusza. Jeżeli umowy lub protokołu w tych szczególnych formach nie ma, to obowiązują zasady określone w art. 20 i art. 21 ustawy o własności lokali, a więc wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali. Odnosząc to do okoliczności sprawy wskazać należy, że uchwała nr 12/2008 z 15 września 2008 r. nie została zaprotokołowana przez notariusza, zaś umowa z 8 listopada 2008 r. nie jest zawarta w formie aktu notarialnego. Co więcej z obu tych dokumentów wynika, że w chwili ich sporządzania istniał zarząd wspólnoty, w skład którego wchodzili A. K. i G. W.. G. M. i J. O. nie są zatem ani zarządcami powołanymi w trybie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali, ani zarządem powołanym w trybie art. 20 ust. 1 tej ustawy. Fakt niepowierzenia tym osobom zarządu w trybie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali jest oczywisty z uwagi na brak szczególnej formy dokumentów, z których wywodzą oni swoje uprawnienie do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej. Z kolei to, że nie są osobami fizycznymi, które zostały wybrane przez właścicieli lokali do zarząd w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika po pierwsze z samej treści uchwały nr 12/2008 z 15 września 2008 r., której istotną treścią jest podjęcie decyzji o zawarciu umowy o sprawowanie zarządu z, jak to określono, "firmą ‘[...]’ Zarządzanie Nieruchomościami", a nie wybór określonych osób fizycznych na członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, po drugie z tego, że zarówno z tej uchwały, jak i z umowy będącej jej wykonaniem, wynika, że istniał już zarząd wnoszącej skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej i nic w uchwale z 15 września 2008 r. nie wskazywało, aby jej celem był wybór nowego zarządu w miejsce dotychczasowego. Zatem, G. M. i J. O. nie są uprawnieni do reprezentowania w postępowaniu przed sądem administracyjnym wnoszącej skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z art. 28 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) osoby prawne i jednostki organizacyjne mające zdolność sądową (na przykład wspólnoty mieszkaniowe) dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu, zaś wskazane osoby nie wchodzą w skład organu wnoszącej skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej, mianowicie zarządu. Zauważyć jeszcze należy, że wymienione osoby nie są uprawnione do reprezentowania przed Sądem administracyjnym wnoszącej skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu pełnomocnictwa. Po pierwsze w umowie z 8 listopada 2008 r. zastrzeżono, że reprezentowanie przed sądem wymaga dodatkowego pełnomocnictwa i takiego nie przedłożono, po drugie, gdyby nawet tak było, to G. M. i J. O. jako sprawujący zarząd majątkiem strony (wspólnoty mieszkaniowej) nie byliby uprawnieni do występowania przed sądem administracyjnym w charakterze pełnomocników, gdyż w tym postępowaniu, w odróżnieniu od postępowania cywilnego (art. 87 § 1 k.p.c.) nie może być pełnomocnikiem osoba sprawująca zarząd majątkiem (art. 35 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Dokonane zatem na adres G. M. i J. O. doręczenie odpisu wyroku wraz z uzasadnieniem Sądu pierwszej instancji w dniu 24 sierpnia 2009 r. pozbawione jest znaczenia prawnego. Zauważyć należy, że stosownie do art. 67 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w postępowaniu przed sądem administracyjnym orzeczenia dla jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej doręcza się organowi uprawnionemu do reprezentowania jej przed sądem lub do rąk pracownika upoważnionego do odbioru pism. W związku z tym doręczenie wyroku Sądu pierwszej instancji wraz z uzasadnieniem G. W., jednemu z członków zarządu wskazanemu w umowie z [...] listopada 2008 r., w dniu 10 lipca 2009 r. było skutecznym doręczeniem tego orzeczenia wnoszącej skargę kasacyjną Wspólnocie Mieszkaniowej. Zatem skarga kasacyjna wniesiona przez tę jednostkę organizacyjną w dniu 23 września 2009 r. została wniesiona po upływie trzydziestodniowego terminu liczonego od doręczenia jej odpisu wyroku z uzasadnieniem (art. 177 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Mając to wszystko na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 180 w zw. z art. 177 § 1 i art. 178 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi odrzucił skargę kasacyjną.