I OSK 1718/09

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jan Kacprzak Sędziowie: sędzia NSA Ewa Dzbeńska (spr.) sędzia del. WSA Iwona Kosińska Protokolant Joanna Drapczyńska po rozpoznaniu w dniu 14 października 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. P. i K. P. na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 11 sierpnia 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 718/09 w sprawie ze skargi E. P. i K. P. na czynność Burmistrza Miasta Giżycka w przedmiocie obniżenia ceny nabycia nieruchomości oddala skargę kasacyjną. Postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 718/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucił skargę E. i K. P. na czynność Burmistrza Miasta Giżycka w przedmiocie obniżenia ceny nabycia nieruchomości. Postanowienie to zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Uchwałą nr XIII/87/07 z dnia 4 października 2007 r. Rada Miejska w Giżycku wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. [...], oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni [...]m2, przyznając pierwszeństwo nabycia dzierżawcy tej nieruchomości. Nieruchomość ta od 1 września 1999 r. na mocy umowy najmu pozostawała we władaniu E. P. W wykonaniu powołanej uchwały, na mocy umowy z 8 maja 2008 r. (akt notarialny Repertorium "A" [...]), E. i K. małżonkowie P. nabyli od Gminy Miejskiej Giżycko wskazaną nieruchomość za cenę [...] zł. Przed zawarciem aktu notarialnego sporządzony został protokół uzgodnień nabywcy nieruchomości z Burmistrzem Miasta Giżycka i w ramach rokowań ustalone zostały warunki nabycia nieruchomości, a w tym cena sprzedaży. Pismem z dnia 29 kwietnia 2009 r. E. i K. P. wezwali Burmistrza Miasta Giżycka do usunięcia naruszenia prawa w związku z niezgodnym z przepisami prawa wykonaniu uchwały z dnia 4 października 2007 r., polegającym na nieuwzględnieniu art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nieudzielaniu bonifikaty od ceny nabycia nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. W uzasadnieniu wezwania podano, że decyzją z dnia [...] sierpnia 1983 r. Wojewódzki Konserwator Zabytków w Suwałkach wpisał do rejestru zabytków układ urbanistyczny stanowiący część miasta G. w granicach którego znajduje się także nabyta nieruchomość. W tych okolicznościach uznano, że nieruchomość ta jest zabytkiem, a zatem jej cena powinna być przy sprzedaży obniżona o 50%. Odpowiadając na to wezwanie, Burmistrz Miasta Giżycka, pismem z dnia 26 maja 2009 r. uznał je za bezzasadne podając, że stosownie do art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), warunkiem obniżenia ceny nabycia nieruchomości jest wpisanie zbywanej nieruchomości do rejestru zabytków. Takiego zaś zapisu nie posiadała nabyta przez Państwa P. nieruchomość w chwili przeniesienia jej własności. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie E. i K. P. wnieśli o nakazanie Burmistrzowi Miasta Giżycka przestrzegania prawa, poprzez zastosowanie się do art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i udzielenie im bonifikaty w cenie sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucając skargę na powyższą czynność powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2004r., V CK 503/03, w którym stwierdzono, że użycie w art. 68 ust. 3 powołanej ustawy zwrotu "obniża się" oznacza samoistność lub wręcz automatyzm działania, w wyniku którego dochodzi do ustalenia ostatecznej ceny zbywanej nieruchomości. Cena jest natomiast jednym z podstawowych elementów konstrukcyjnych umowy sprzedaży. Do rozpatrywania zaś sporów wynikających z zawartych umów powołane zostały sądy powszechne. Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uznał, że udzielenie bonifikaty w trybie art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest elementem kształtującym treść umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zatem, wszelkie roszczenia z nią związane winny być rozstrzygane w drodze powództwa cywilnego, a nie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Skargę kasacyjną od powyższego postanowienia wnieśli E. i K. P., domagając się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i rozpoznania skargi oraz zasądzenia kosztów postępowania. Wnoszący skargę kasacyjną przedmiotowemu postanowieniu zarzucili naruszenie art. 3 § 2 pkt 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej powoływanej jako P.p.s.a. poprzez uznanie, że przedmiot skargi leży w sferze stosunków cywilnoprawnych, podczas gdy dotyczy on rozstrzygnięcia wynikającego z aktu prawa regulującego postępowanie organów administracji publicznej w sferze gospodarki nieruchomościami. W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotem skargi nie była treść umowy sprzedaży nieruchomości lecz zaniechanie organu administracji w sferze zastosowania przepisu regulującego tryb postępowania w zakresie gospodarowania nieruchomościami. Spór nie dotyczy wykonania umowy sprzedaży, lecz prawidłowości postępowania organu administracji. Ponadto, uprawnienie skarżących wynika wprost z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nie zawiera regulacji cywilnoprawnych, lecz dotyczy sfery administracji publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje: w myśl art. 183 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. dalej p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Oznacza to związanie Sądu podstawami, przytoczonymi w skardze kasacyjnej. Podstawy te określają kierunek postępowania Naczelnego Sądu Administracyjnego. Oceniana w tym zakresie skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 3 §1 pkt4 p.p.s.a. jest nietrafny. Zarówno uchwała rady Miasta Giżycka z dnia 4 października 2007r. wyrażająca zgodę na zbycie nieruchomości zabudowanej przy ul. [...] w G. przyznająca pierwszeństwo w jej nabyciu dotychczasowym dzierżawcom jak i pismo Burmistrza Miasta Giżycko z dnia 26 maja 2009 r. odmawiające obniżenia ceny za opisaną powyżej nieruchomość nie są aktami w rozumieniu art. 3 § 1 pkt 4 p.p.s.a. Akty lub czynności, o których stanowi ten przepis to wyłącznie akty i czynności z zakresu administracji publicznej. Taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej sprawa nie ma charakteru sprawy z zakresu administracji publicznej lecz jest sprawą z zakresu stosunków cywilnych, jak to prawidłowo uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie. Dotyczy ona wykonania przez Burmistrza Miasta uchwały Rady Miejskiej o wyrażeniu zgody na zbycie skarżącym przedmiotowej nieruchomości, z pierwszeństwem nabycia, jako jej dzierżawcom. Wykonanie takiej uchwały polega na zawarciu przez Burmistrza Miasta, reprezentującego gminę (miasto), jako właściciela nieruchomości, umowy sprzedaży określonej nieruchomości z dotychczasowymi jej dzierżawcami, tj. dokonania czynności cywilnoprawnej w formie aktu notarialnego na warunkach uzgodnionych między stronami umowy. Jest to sfera "dominium" a nie "imperium". Przepis art. 68 ust. 3 zdanie pierwsze, z zastrzeżeniem zdania drugiego, ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje obniżenie ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków o 50%. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wprowadza kategoryczny, niezależny od woli zbywcy obowiązek zmniejszenia ceny sprzedaży obiektów wpisanych do rejestru zbytków o 50 %. W doktrynie i judykaturze bonifikata ta określana jest mianem ustawowej, bo wynikającej wprost z przepisów prawa. Jednakże przepis art. 68 ust. 3 zdanie pierwsze jest adresowany do stron umowy sprzedaży określonej nieruchomości. W sytuacji, gdy zawarta umowa sprzedaży w zakresie umówionej ceny nie uwzględnia, zdaniem kupującego, obligatoryjnej bonifikaty, o której mowa w art. 68 ust. 3 tej ustawy, to w razie sporu kupującemu służy droga powództwa cywilnego przeciwko sprzedawcy "o obniżenie ceny" i zwrot nadpłaty (por. orzeczenie Sądu Najwyższego: z dnia 21 lutego 2002 r. IV CKN 751/00 – OSNC 2003, nr 2, poz. 21, z dnia 14 marca 2002 r. IV CKN 896/00 – OSNC 2003, nr 6, poz. 81). W konkluzji w rozpoznanej sprawie stwierdzić należy, że skarżący zawarli aktem notarialnym umowę kupna – sprzedaży w uzgodnionej wcześniej formie (protokół uzgodnień), zapłacili ustaloną w drodze operatu szacunkowego cenę. Zgodnie z art. 535 kc, cena stanowi istotny element tej umowy. Wzruszenie umowy kupna – sprzedaży w części dotyczącej ceny jest sprawą o charakterze cywilnym w rozumieniu art. 1 kpc i może nastąpić tylko w drodze postępowania cywilnego. Oznacza to, że sprawa ta nie należy do kognicji sądów administracyjnych, co prowadzi do oddalenia skargi kasacyjnej. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w wyroku na podstawie art. 184 p.p.s.a.