II SA/Kr 828/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: NSA Andrzej Niecikowski WSA Małgorzata Brachel- Ziaja Protokolant: Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi T.L. i K.B. na decyzję Wojewody z dnia 6 kwietnia 2009r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących T.L. i K.B. kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. Starosta [...], na podstawie art. 136 ust 3, art. 137 ust. 1, art. 138 ust. 2, art. 139, art. 140 ust. 1-4, art. 141 ust. 1. art. 216 i art. 96 ust. 1 b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z zm.) orzekł o zwrocie działki nr 1 o pow. 0,0335 ha, położonej w obrębie 1 jedn. ewid. [...] m. K. granicach parceli l. kat 11 b. gm. kat. B. na rzecz Z. R., M. L. i Z. M. po 1/3 części. Jednocześnie zobowiązał ww. osoby do zwrotu na rzecz Gminy K. kwoty 19298,81 zł odpowiadającej kwocie zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, powiększonej o kwotę stanowiącą różnicę wartości nieruchomości wywłaszczonej, według stanu z dnia wywłaszczenia oraz stanu z dnia zwrotu w ten sposób, że Z. R. zobowiązał do zwrotu kwoty 6432,93 zł, natomiast M. L. oraz Z. M. do zwrotu kwot po 6432,94. W punktach 3 i 4 rozłożył należności na raty. W uzasadnieniu organ l instancji wskazał, że został wyznaczony do załatwienia sprawy na mocy postanowienia Wojewody [...] z dnia 2 kwietnia 2007 r. Postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem z dnia 22 listopada 2006 r. Z. R., M. L. i Z. M., w którym domagały się między innymi zwrotu wywłaszczonej części działki 2 obr. 1 jedn. ewid. [...] - w granicach parceli l. kat. 11 (powstałej z parceli l. kat. 12) b. gm. kat. B. stanowiącej własność ich spadkodawcy S. R. Organ wyjaśnił, że rozstrzygnął sprawę odnośnie działki nr 2, w pozostałym zakresie rozpatrzenie wniosku nastąpi w drodze odrębnej decyzji Zawnioskowana do zwrotu parcela I.kat. 11 (wyodrębniona z parceli l.kat. 12) została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ostatecznej decyzji Naczelnika Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 1978 r. z przeznaczeniem pod zieleń parkową M.. Decyzja została wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości Postawę wywłaszczenia stanowiła decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia [...] marca 1974 r. zatwierdzająca plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego terenu pasa zieleni parkowej (wraz z urządzeniami towarzyszącymi) łączącego dwa forty w Zespole osiedli M. w [...]. Powyższy dokument nie został pozyskany w poczet materiału dowodowego. Na podstawie zgromadzonej dokumentacji geodezyjnej ustalił (wykaz mian gruntowych nr ks. rob. [...] z dnia 18.11.1999 r.), że parcela l. kat 11 o pow. 0,0379 ha, wraz z innymi, weszła w skład działki nr 2 o powierzchni 0,8106 ha Decyzją ostateczną Prezydenta Miasta K. z dnia [...].04.2007 r. dokonane podziału działki nr 2 na działki 3 i 4.. Ostateczną decyzją z dnia [...].04.2007 r., zatwierdzony został podział działki nr 4 na działki 5, 6. 7, 8 Projektem podziału z dnia 5 sierpnia 2008 r. działkę 5 podzielono na działki 9 i 10. Na podstawie analizy porównawczej mapy katastralnej b.gm.kat. K. z mapa ewidencyjną obrębu 1 jedn. ewid. [...] ustalono, że parcela l.kat. 11 stanowi część zawnioskowanej do zwrotu działki nr 2. Działka nr 2 nie jest objęta wpisem do księgi wieczystej, natomiast parcela l.kat. 11 o pow. 0,0379 ha objęta jest kw nr [...] i stanowi własność Gminy K.. Na mocy umowy z dnia [...] kwietnia 1997 r. zmienionej aneksem z dnia 23 listopada 1998 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w K., reprezentujący Skarb Państwa wydzierżawił część działki ewid. nr "0" o pow. 0,8624 ha Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Usługowemu "A" s.c. T. L., K. B. z siedzibą w K.. Na podstawie analizy załączników graficznych do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 14 marca 1974 r.: ogólnego planu zagospodarowania i uzbrojenia terenu os. [...] w M. sporządzonego w listopadzie 1972 r. oraz projektu zieleni fortu M. z 1973 r. ustalono, że w granicach terenu objętego ww. opracowaniami znalazła się część parceli l. kat. 11 na terenie której, w ramach urządzenia zieleni parkowej, przewidziana była realizacja ciągu pieszych i zieleni osiedlowej. Teren ten podlegał również ustaleniom Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Narodowej Miasta Krakowa Nr 117/VII/67 z dnia 31 marca 1967 r. zgodnie z ustaleniami którego "przedmiotowy teren znajdował się w obszarze oznaczonym symbolem E [...] - teren upraw rolnych przeznaczony pod ogrody działkowe, realizacja do 1970 r. obowiązuje zakaz zabudowy i podziałów". W wyniku oględzin przeprowadzonych w dniu 4 lutego 2008 r. ustalono, że obecnie wnioskowana do zwrotu część działki nr 2 (w granicach wywłaszczonej parceli l.kat. 11) stanowi fragment utwardzonego kamieniem żwirowym parkingu samochodowego przy placu targowym na os. [...] północna nieruchomości wyznacza ogrodzenie z siatki metalowej, natomiast pozostałe granice w terenie są niewidoczne. W części północno-zachodniej znajduje się pakamera metalowa nie związana trwale z gruntem. Organ ustalił, że zawnioskowana do zwrotu część działki 2 nie jest obciążona żadną infrastrukturą techniczna Jak wynika z zeznań świadków, w roku 1978 r. i w latach późniejszych teren parceli stanowił pole uprawne, aż do czasu kiedy rozpoczęto prace związane z urządzeniem parkingu, co miało miejsce w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych. W roku 1978 r. ani w latach późniejszych na nieruchomości nie podejmowano żadnych prac związanych z urządzeniem zieleni parkowej. W chwili oddania terenu (w skład którego wchodzi również przedmiotowa działka) pod dzierżawę był on niezagospodarowany. porośnięty chaszczami, z dużymi różnicami poziomów, na części znajdowały się dzikie ogródki działkowe. Powyższe dało organowi l instancji podstawę do stwierdzenia, że na przedmiotowym terenie nie były podejmowane prace związane z realizacją celu wywłaszczenia określonego jako urządzenie zieleni parkowej. Nadto organ podał, że skoro przedmiotem zwrotu jest działka nr 10 o pow. 335 m kw., do waloryzacji przyjęto kwotę 6 030 zł, która stanowi odszkodowanie za grunt ustalone z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, stosownie do wielkości zwracanej powierzchni tj. 335 m kw. Po zwaloryzowaniu, zgodnie z art. 227 ustawy, wynosi ona 1 945,81 zł. Następnie organ podał, że "z uwagi na fakt, że na terenie objętym roszczeniem o zwrot poczyniono nakłady, które mogły zmienić wartość zawnioskowanej do zwrotu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy B. L. sporządził operat szacunkowy określający wartość wyżej wymienionej działki nr 10 według stanu z daty wywłaszczenia i z daty jej zwrotu". Wartość działki według stanu na datę wywłaszczenia i poziomu cen z daty wyceny wynosi 237582 zł, a według stanu na datę zwrotu oraz poziomu cen z daty wyceny wynosi 254 935 zł. Różnica wynosi zatem 17 353 zł. Stosownie do treści art. 140 ust.4 ustawy kwota zwaloryzowanego odszkodowania została powiększona o kwotę 17353 zł, stanowiącą różnicę wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu i wynosi 19 298,81 zł. Odwołanie od ww. opisanej decyzji do Wojewody [...] wniosło Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe "A" T. L. K. B.. Zarzucono w nim naruszenie art. 10 kpa poprzez nie umożliwienie zapoznania się z uzupełniającym materiałem dowodowym oraz nie uwzględnienie interesów spółki "A", zwłaszcza faktu poniesienia przez nią nakładów na infrastrukturę terenu Wskazano, że zwrot działki zaburzy funkcjonowanie miejskiego placu targowego Wojewoda [...] w decyzji z dnia 6 kwietnia 2009 r. (znak: [...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje Starosty [...]. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że rozstrzygnięcie organu l instancji było prawidłowe. Wskazał, że podstawowe znaczenie w sprawie miało ustalenie, czy w latach 1978-1988 r. rzeczywiście były podejmowane działania w wyniku których na dawnej parceli l. kat. 11 b. gm. kat. B. faktycznie powstała zieleń parkowa. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci zeznań świadków przesądza, w ocenie organu odwoławczego, o zbędności wywłaszczonej nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ podał, że pismem z dnia 18 listopada 2008 r., odebranym w dniu 25 listopada 2008 r. organ l instancji poinformował firmę "A" o możliwości zapoznania się z zgromadzonym materiałem dowodowym. Nadto podał, że decyzja w której orzeczono zwrot nieruchomości, nie może rozstrzygać o roszczeniach osób trzecich z tytułu nakładów na nieruchomość. Rozliczenia nakładów osób trzecich należą do sfery stosunków cywilnoprawnych. Oddanie w zarząd nieruchomości, podobnie jak istniejące na niej ograniczone prawa rzeczowe i uprawnienie do korzystania z niej o charakterze obligacyjnym, nie mogą być traktowane jako negatywna przesłanka w zwrocie wywłaszczonej, a zbędnej nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał również, że opinia rzeczoznawcy majątkowego nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 kpa, albowiem została wykonana na zlecenie pełnomocnika wnioskodawców, a nie organu. Jednakże z uwagi na treść art. 75 kpa, organ odwoławczy uznał, że "brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości omawianego dowodu w postaci operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego B. L.". Podał również, że rzeczoznawca majątkowy B. L. wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wzrost wartości nieruchomości przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji należało ustalenia wynikające z operatu uwzględnić podczas wydawania rozstrzygnięcia w zakresie zwrotu przedmiotowej nieruchomości i rozliczeniach z tego tytułu pomiędzy wnioskodawcami a dotychczasowym właścicielem nieruchomości - Gminą K. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2009 r. wnieśli T. L. i K. B. Zarzucili naruszenie art. 137 ust. 1, art. 140 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 75 § 1 i art. 84 kpa przez przekroczenie granic swobodnego uznania administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz zasądzenie kosztów postępowania. Podnieśli, że z uzasadnienia decyzji organu l instancji nie wynika, że podział działki z której została wyodrębniona działka 10 został zatwierdzony przez Prezydenta Miasta K.. Działka ta nie mogła również być przedmiotem oględzin w dniu [...] lutego 2008 r., gdyż powstała w wyniku projektu podziału dokonanego w dniu 5 sierpnia 2008 r. Przedmiotem zwrotu jest zatem działka nie wprowadzona do ewidencji gruntów i nie oznaczona w terenie, co utrudnia im - jako jej dzierżawcom -wykonanie decyzji. Zarzucili, że ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pełnomocnika wnioskodawców, co stanowi naruszenie art. 140 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 84 kpa. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Uczestniczka postępowania M. L. w piśmie z dnia 24 czerwca 2009 r. wniosła o odrzucenie skargi, wskazując, że skarżący nie mają interesu prawnego w postępowaniu w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z kolei art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą p p s a że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi, sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a., decyzja (lub postanowienie) podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, względnie inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Oceniając zaskarżoną decyzję i poprzedzająca ją decyzję pod względem zgodności z przepisami postępowania podnieść należy, że organ odwoławczy rozpoznał odwołanie Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "A" T. L. i K. B., co narusza przepis art. 28 kpa i 29 kpa w zw. z art. 134 kpa. Stosownie do treści art. 28 kpa stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Tak więc kryterium dokonania oceny, czy danej jednostce przysługuje status strony w postępowaniu jest możliwość obciążenia tej jednostki obowiązkiem, przyznania uprawnienia, skierowania nakazu lub zakazu, czy też stwierdzenia albo uznania uprawnienia lub obowiązku wynikającego z przepisów prawa publicznego. Aktualne w tym zakresie powinno być kryterium, na które zwrócił uwagę NSA w wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., V SA 1935/99 (Palestra 2000, z. 7-8, s. 248), że każdy, kto może stać się stroną stosunku prawnego nawiązanego na podstawie prawa materialnego z mocy decyzji administracyjnej może występować w postępowaniu jako strona postępowania dotyczącego tego stosunku. W myśl art.29 kpa stronami mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne i organizacje społeczne - również jednostki nie posiadające osobowości prawnej. Z przepisów tych wynika zatem, że spółka prawa cywilnego nie mieści się w żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 29 kpa. Oczywistym jest, że spółka prawa cywilnego nie posiada osobowości prawnej. W myśl art.138 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z zm.) najem, dzierżawa lub użyczenie zwracanej nieruchomości wygasa z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Wspólnicy spółki cywilnej mają zatem przymiot strony w postępowaniu o zwrot tej nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie nie wiadomo kto złożył odwołana, skoro nad pieczęcią "Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe "A" T. L. i K. B. złożony został jeden nieczytelny podpis. Przypomnieć w związku z tym należy ze do obowiązków organu administracji należy m.in. dokładne określenie osoby, która składa środek odwoławczy. Organ powinien był więc wezwać składającego odwołanie do usunięcia braków (art. 64 § 2 kpa) lub wezwać do złożenia wyjaśnienia na piśmie (art. 50 § 1 kpa). Już z uwagi na powyższe, zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem prawa procesowego. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji wydane zostały z uchybieniem art. 7 kpa, art. 77 kpa, art. 81 kpa i art. 107 § 3 kpa. Jak zasadnie podniesiono w skardze, projekt podziału działki nr 5 (w wyniku którego wydzielono zwracaną działkę nr 10) został dokonany w dniu 5 sierpnia 2008 r. (k.169 tomu II przedłożonych akt administracyjnych). Tymczasem ustaleń dotyczących stanu jej zagospodarowania dokonano na podstawie rozprawy administracyjnej połączonej z oględzinami nieruchomości przeprowadzonej w dniu 4 lutego 2008 r. (k.119 tomu II akt administracyjnych). W protokole tym zapisano, że położenie działki nr 2 obr. [...] zlokalizowano na podstawie mapy sytuacyjno-wysokościowej, w granicach parceli l.kat. 11. Jeżeli jednak protokół ten nie zawiera żadnego załącznika graficznego, nie opisano w nim szczegółowo mapy, która posłużyła do zidentyfikowania tej działki i nie odniesiono się do mapy katastralnej, obejmującej parcelę katastralną 11, ustalenie to jest wątpliwe. Nie jest natomiast zasadny zarzut skargi, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] wadliwa jest z tego powodu, że z uzasadnienia decyzji organu l instancji nie wynika, że podział działki z której została wyodrębniona działka 10 został zatwierdzony przez Prezydenta Miasta K.. Zgodnie bowiem z przepisem art. 96 ust.1 b) ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2009 r. - Dz.U. 2009.42.335), w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie wydaje się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zatwierdza podział. Nadto, z urzędu stwierdzić pozostaje, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] naruszają również przepis art. 107 § 3 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy w zakresie ustalenia wysokości podlegającego zwrotowi zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Przypomnieć w związku z tym pozostaje, że w uzasadnieniu decyzji organ l instancji podał, że skoro przedmiotem zwrotu jest działka nr 10 o pow. 335 m kw . do waloryzacji przyjęto kwotę 6 030 zł, która stanowi odszkodowanie za grunt ustalone z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, stosownie do wielkości zwracanej powierzchni tj. 335 m kw. W uzasadnieniu nie podano jednakże w jaki sposób kwota ta została wyliczona. W dalszej części tego uzasadnienia wskazano z kolei, że po zwaloryzowaniu, zgodnie z art. 227 ustawy, wynosi ona 1 945,81 zł. Również w tym przypadku organ nie wskazał sposobu ustalenia tej kwoty. Zważywszy, że do dnia dzisiejszego Prezes Głównego Urzędu Statystycznego nie ogłosił wskaźników zmian cen nieruchomości, zastosowanie winny znaleźć wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Na karcie 271 akt administracyjnych podano wprawdzie zestawienie wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ale bez podania miejsca ich publikacji i bez określenia, że są to wskaźniki ogłaszane przez Prezesa GUS, co uniemożliwia dokonanie kontroli decyzji w tym zakresie. Powyższe przesądza o wadliwości uzasadnienia decyzji. Następnie organ I instancji podał w uzasadnieniu decyzji, że "z uwagi na fakt, że na terenie objętym roszczeniem o zwrot poczyniono nakłady, które mogły zmienić wartość zawnioskowanej do zwrotu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy B. L. sporządził operat szacunkowy określający wartość wyżej wymienionej działki nr 10 według stanu z daty wywłaszczenia i z daty jej zwrotu". Przypomnieć w związku z tym pozostaje, że przepis art.140 ust.4 ustawy znajdzie zastosowanie tylko wtedy, gdy wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu zmniejszy się albo zwiększy wartość nieruchomości. Organ przedstawił jedynie tok rozumowania prowadzący do ustalenia określonej w decyzji kwoty zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, powiększonej o kwotę stanowiącą różnicę wartości nieruchomości wywłaszczonej, według stanu z dnia wywłaszczenia oraz stanu z dnia zwrotu. Wyjaśnił, że wartość działki według stanu na datę wywłaszczenia i poziomu cen z daty wyceny wynosi 237582 zł, a według stanu na datę zwrotu oraz poziomu cen z daty wyceny wynosi 254 935 zł. Różnica wynosi zatem 17 353 zł. Stosownie do treści art.140 ust.4 ustawy kwota zwaloryzowanego odszkodowania została powiększona o kwotę 17 353 zł, stanowiącą różnicę wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu i wynosi 19 298,81 zł. Skoro organ ustalił, że w roku 1978 r. i w latach późniejszych teren parceli stanowił pole uprawne, a obecnie wnioskowana do zwrotu część działki nr 2 (w granicach wywłaszczonej parceli l.kat. 11) stanowi fragment utwardzonego kamieniem żwirowym parkingu samochodowego przy placu targowym na os. [...], to w pierwszym rzędzie należało ustalić, czy na skutek tego zmniejszyła się, czy też zwiększyła wartość nieruchomości, czy jest to ewentualnie fakt pomijalny przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości. Organ odwoławczy uchybienia tego nie dostrzegł. Omówienia wymaga również charakter procesowy operatu rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art.7 ustawy, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. W art.159 ustawy zawarta została delegacja ustawowa do określenia przez Radę Ministrów, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobów sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Operat szacunkowy ma wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa Oznacza to, że do organu orzekającego w sprawie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej należy ostatecznie jego merytoryczna ocena. Zgodnie bowiem z art. 81 kpa, do obowiązków organu orzekającego należy ocena, w oparciu o całokształt materiału dowodowego, czy dana okoliczność istotna dla rozstrzygnięcia sprawy została udowodniona czy też nie. Organ zobowiązany jest do oceny każdego dowodu w sprawie. Brak jest przesłanek, by zastosowanie powyższych zasad procesowych ograniczać tylko do tych dowodów, które organ przeprowadza bezpośrednio, a wyłączać z ich działania dowody uzyskane przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Warszawie z 6 stycznia 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1697/05- Lex nr 196467). Organ orzekający ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. W rozpatrywanej sprawie organy bezkrytycznie przyjęły przedłożony przez stronę operat szacunkowy. W operacie rzeczoznawca podaje wprawdzie, że celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości wg stanu na dzień wywłaszczenia ([...] grudnia 1978r) i datę zwrotu (wrzesień 2008r) dla ustalenia czy wartość działki, wskutek działań na niej podjętych po dacie wywłaszczenia uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu a we wniosku końcowym przyjmuje, że nastąpiło zwiększenie wartości o 17353 zł. ale wniosek ten nie jest logicznym następstwem dokonanych w operacie wyliczeń. Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. jego przedmiotem było ustalenie czy wartość nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 10 uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu wskutek działań na niej podjętych po dacie wywłaszczenia. Rzeczoznawca podał, że zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z nieruchomościami podobnymi. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości. Zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Co istotne, operat szacunkowy ma zawierać przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56). Przedstawiony operat w większości składa się z tabel, do których brak uzasadnienia, co sprawia, że jego odczytanie jest utrudnione. Operat nie zawiera informacji o warunkach transakcji dotyczących porównywanych nieruchomości. W tabeli na stronie 10 operatu "Karta opisowa nieruchomości B" podano, że nieruchomość ta ma powierzchnię 908 m kw., z poprzedniej zaś strony operatu - że 1345 m kw. Nie wiadomo jak błąd ten wpłynął na kolejne wyliczenia. Z tabeli znajdującej się na stronie 12 operatu, w której przedstawiono zestawienie wag cech - atrybutów różnicujących nieruchomości wycenianej w stosunku do porównywalnych, nie wynika na przykład dlaczego z nieruchomości porównywanych tylko nieruchomość "C" ma podobne położenie-lokalizację, dlaczego wyceniana nieruchomość ma lepsze przeznaczenie terenu niż nieruchomość porównywana "D" (skoro teren nieruchomości "D" objęty jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczony jest pod zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną). W tabeli na stronie 13 operatu "Nieruchomość wyceniana - nieruchomość "A", "B" " podano np., że waga cechy "położenie-lokalizacja", przy jej określeniu na 30% i określeniu jej udziału kwotowego na 207 zł, w odniesieniu do nieruchomości "A" pomniejsza jej wartość o 50 % wagi cechy, a w odniesieniu do nieruchomości "B" o 100% wagi tej cechy, co odpowiada kwocie 103,50 zł i 207 zł. Dlaczego jednakże cena jednostkowa nieruchomości "A" ze względu na jej lokalizację ([...] ul. [...]) została pomniejszona o 103,50 zł, a cena jednostkowa nieruchomości "B" ze względu na jej lokalizację ( [...] ul. [...]) o 207 zł - operat nie wyjaśnia. Nie wiadomo również dlaczego o 50 % wagi cechy obniżono cenę jednostkową nieruchomości "A" i "B". Przykładowo, nie jest również zrozumiałe, dlaczego w tabeli na stronie 13 operatu cecha "Zagospodarowanie, ograniczenia" .której wagę określono na 15 % powoduje wzrost wartości wycenianej nieruchomości - w odniesieniu do nieruchomości "C" (która jest porośnięta trawą a przez działkę przebiega sieć gazowa ograniczająca możliwość zabudowy) - o 50% wagi cechy, jak również na 50 % wagi tej cechy oceniono utwardzenie wycenianej nieruchomości żużlem (tabela na stronie 15). Założenie rzeczoznawcy, że cecha wpływająca na cenę nieruchomości, polegająca na ograniczonych możliwościach jej zabudowy (usytuowanie sieci gazowej), jest równoważna cesze nieruchomości - utwardzeniu żużlem (co w żaden sposób nie wpływa na możliwość jej zabudowy), wydaje się dowolne (przyjęcie takiego założenia nie zostało uzasadnione) i sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Z treści tabeli "Poprawione ceny jednostkowe dla nieruchomości porównywalnych" znajdującej się na stronie 13 operatu zdaje się wynikać, że przyjęta cena 1 m kw. wycenianej nieruchomości według stanu na dzień wywłaszczenia - 709,20 zł. jest średnią poprawionej ceny jednostkowej nieruchomości porównywalnych "A", "B", "C" i "D". Nie jest to zatem metoda porównywania parami. Przyjęta przez rzeczoznawca metoda zbliżona jest do metody korygowania ceny średniej. Przy jest zastosowaniu koniecznym jest jednakże (§ 4 ust.4 rozporządzenia) przyjęcie do porównań kilkunastu nieruchomości podobnych. W punkcie 2.2.2.2. operatu, obejmującym wycenę przedmiotowej nieruchomości według stanu na datę zwrotu, przedstawiono tabelę "Zestawienie wag cech – atrybutów różnicujących nieruchomości wycenianej w stosunku do porównywalnych' (strona 14 operatu). Różni się ona od tabeli znajdującej się na stronie 12 operatu tylko tym, że w rubryce " Zagospodarowanie, ograniczenia" podano, że nieruchomość wyceniana oceniona została jako lepsza od nieruchomości "A", "B", "C" i "D", podczas, gdy w tabeli na stronie 12 operatu ta cecha nieruchomości wycenianej została uznana za lepszą tylko w porównaniu z nieruchomością "C" (która jest porośnięta trawą a przez działkę przebiega sieć gazowa ograniczająca możliwość zabudowy). Skoro waga omawianej cechy została określona na 15%, nieruchomości porównywane są terenem porośniętym trawą, a nieruchomość wyceniana utwardzona jest żużlem wielkopiecowym, pozostaje się tylko domyślać, że wyłącznie w ten sposób uwzględniono zmianę stanu nieruchomości, spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości. W tabeli na stronie 15 operatu "Poprawione ceny jednostkowe dla nieruchomości porównywalnych" wyliczona została średnia cena 1 m kw. nieruchomości wycenianej i określona na 761,00 zł. Nie jest to zatem metoda porównywania parami. Uwagi te pozwalają na stwierdzenie, że wbrew temu co podał organ l instancji w uzasadnieniu decyzji, treść operatu szacunkowego nie odpowiada na pytanie, czy wskutek działań podjętych na wycenianej nieruchomości po dacie wywłaszczenia wartość tej nieruchomości uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu. Wyliczona kwota 17 353 zł opiera się na przyjętym przez rzeczoznawcę - bez żadnego uzasadnienia - założeniu, że zagospodarowanie nieruchomości wycenianej (utwardzenie żużlem) powoduje wzrost jej wartości. Z naruszeniem przepisu art. 81 kpa organy w ogóle nie oceniły przedłożonego operatu szacunkowego. Przedstawione wyżej zastrzeżenia powinny tym bardziej skłonić organ do przeprowadzenia takiej oceny. Przecież z przedłożonego operatu wynika, że wyznacznikiem pozwalającym na przyjęcie do porównań opisanych w operacie nieruchomości było przeznaczenie tych nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego, względnie ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli tak, to nasuwa się pytanie dlaczego na cenę nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę wielomieszkaniową ma wpływać fakt utwardzenia tej nieruchomości żużlem. Na marginesie tylko przytoczyć należy obowiązujące, przy zwrocie ustalonego w decyzji odszkodowania w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, zasady. Zgodnie z treścią art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. W myśl ustępu drugiego tego przepisu odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Zgodnie z powyższym odesłaniem (art. 217 ust.2) osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie z waloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości. Kolejną obowiązującą, przy ustalaniu zwaloryzowanego odszkodowania, zasadą jest to, że jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości art. 140 ust.3 ustawy). Stosownie do przepisu art. 140 ust.4 ustawy, w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Jednakże zasada ta znajdzie zastosowanie tylko wtedy, jeżeli organ ustali, że wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu zmniejszyła się albo zwiększyła jej wartość. Gdyby okazało się, że utwardzenie przedmiotowej nieruchomości jest okolicznością pomijalną przy określaniu zwiększenia albo zmniejszenia jej wartości, zastosowanie winna znaleźć zasada opisana w art. 140 ust.1 w związku z art.227 ustawy. Według tego ostatniego przepisu do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W takiej sytuacji obowiązkiem organu jest podanie tych współczynników z określeniem miejsca ich publikacji. Wobec powyższego skonstatować należy, że organy administracji przeprowadziły postępowanie z naruszeniem zasady ogólnej wyrażonej w art. 7 kpa i uszczegółowionej w art. 77 § 1 kpa i art.80 kpa., co spowodowało niewyjaśnianie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, w tym poprawności stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z powyższym orzeczono o uchyleniu zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a. Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku oparto o art. 152 tej ustawy. O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 200 p.p.s.a.