I OSK 1674/09

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska, Sędzia NSA Jolanta Rajewska, Sędzia WSA del. do NSA Jolanta Rudnicka (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Kamil Wertyński, po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2011r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Małopolskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 sierpnia 2009r. sygn. akt II SA/Kr 828/09 w sprawie ze skargi T. L. i K. B. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] kwietnia 2009r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę kasacyjną Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 27 sierpnia 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 828/09 po rozpoznaniu sprawy ze skargi T. L. i K. B. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty K. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...]. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. Starosta K. orzekł o zwrocie działki nr [...] o pow. 0,0335 ha, położonej w obrębie 1 jedn. ewid. N. m. K., w granicach parceli l. kat [...] b., gm. kat. B. na rzecz Z. R., M. L. i Z. M. po 1/3 części. Jednocześnie zobowiązał wymienione osoby do zwrotu na rzecz Gminy K. kwoty 19298,81 zł odpowiadającej kwocie zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, powiększonej o kwotę stanowiącą różnicę wartości nieruchomości wywłaszczonej, według stanu z dnia wywłaszczenia oraz stanu z dnia zwrotu w ten sposób, że Z. R. zobowiązał do zwrotu kwoty 6432,93 zł, natomiast M. L. oraz Z. M. do zwrotu kwot po 6432,94. W punktach 3 i 4 decyzji przypadającą do zwrotu kwotę odszkodowania rozłożył na raty. W uzasadnieniu organ l instancji podał, że postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem z dnia [...] listopada 2006 r. Z. R., M. L. i Z. M., w którym domagały się między innymi zwrotu wywłaszczonej części działki [...] stanowiącej przed wywłaszczeniem własność ich spadkodawcy S. R. Organ wyjaśnił, że rozstrzygnął sprawę odnośnie działki nr [...], w pozostałym zakresie rozpatrzenie wniosku nastąpi w drodze odrębnej decyzji. Zawnioskowana do zwrotu parcela została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ostatecznej decyzji Naczelnika Dzielnicy K.-N., nr [...] z dnia [...] grudnia 1978 r. z przeznaczeniem pod zieleń parkową M.-B. Decyzja została wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Na podstawie zgromadzonej dokumentacji geodezyjnej organ ustalił, że parcela l. kat [...] o pow. 0,0379 ha, wraz z innymi, weszła w skład działki nr [...] o powierzchni 0,8106 ha. Decyzją ostateczną Prezydenta Miasta K. z dnia [...] kwietnia 2007 r. dokonano podziału działki nr [...] na działki [...] i [...], zaś decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r., zatwierdzony został podział działki nr [...] na działki [...],[...],[...] i [...]. Projektem podziału z dnia [...] sierpnia 2008 r. działkę [...] podzielono na działki [...] i [...]. Na podstawie analizy porównawczej mapy katastralnej b.gm.kat. K. z mapą ewidencyjną obrębu 1 jedn.ewid. N. ustalono, że parcela l.kat. [...] stanowi część zawnioskowanej do zwrotu działki nr [...], stanowiącej aktualnie własność Gminy K. Organ podał ponadto, że na mocy umowy z dnia [...] kwietnia 1997 r., zmienionej aneksem z dnia [...] listopada 1998 r., Kierownik Urzędu Rejonowego w K., reprezentujący Skarb Państwa wydzierżawił część działki ewid. nr [...] o pow. 0,8624 ha Przedsiębiorstwu [...] "[...]" s.c. T. L., K. B. z siedzibą w K. W wyniku oględzin przeprowadzonych w dniu [...] lutego 2008 r. ustalono, że obecnie wnioskowana do zwrotu część działki nr [...] (w granicach wywłaszczonej parceli l.kat. [...])stanowi fragment utwardzonego kamieniem żwirowym parkingu samochodowego przy placu targowym na os. P. Granicę północną nieruchomości wyznacza ogrodzenie z siatki metalowej, natomiast pozostałe granice w terenie są niewidoczne. W części północno-zachodniej znajduje się pakamera metalowa nie związana trwale z gruntem. Organ ustalił, że zawnioskowana do zwrotu część działki [...] nie jest obciążona żadną infrastrukturą techniczną. Jak wynika z zeznań świadków, w roku 1978 r. i w latach późniejszych teren parceli stanowił pole uprawne, aż do czasu kiedy rozpoczęto prace związane z urządzeniem parkingu, co miało miejsce w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych. W 1978 r. i w latach późniejszych na nieruchomości nie podejmowano żadnych prac związanych z urządzeniem zieleni parkowej. W chwili oddania terenu (w skład którego wchodzi również przedmiotowa działka) pod dzierżawę był on niezagospodarowany, porośnięty chaszczami, z dużymi różnicami poziomów, na części znajdowały się dzikie ogródki działkowe. Powyższe dało organowi l instancji podstawę do stwierdzenia, że na przedmiotowym terenie nie były podejmowane prace związane z realizacją celu wywłaszczenia określonego jako urządzenie zieleni parkowej. Nadto organ podał, że skoro przedmiotem zwrotu jest działka nr [...] o pow. 335 m kw., do waloryzacji przyjęto kwotę 6 030 zł, która stanowi odszkodowanie za grunt ustalone z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, stosownie do wielkości zwracanej powierzchni tj. 335 m kw. Po zwaloryzowaniu, zgodnie z art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynosi ona 1 945,81 zł. Następnie organ wskazał, że "z uwagi na fakt, iż na terenie objętym roszczeniem o zwrot poczyniono nakłady, które mogły zmienić wartość zawnioskowanej do zwrotu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy B. L. sporządził operat szacunkowy określający wartość wyżej wymienionej działki nr [...] według stanu z daty wywłaszczenia i z daty jej zwrotu. Wartość działki według stanu na datę wywłaszczenia i poziomu cen z daty wyceny wynosi 237582 zł, a według stanu na datę zwrotu oraz poziomu cen z daty wyceny wynosi 254 935 zł. Różnica wynosi zatem 17 353 zł. Stosownie do treści art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami kwota zwaloryzowanego odszkodowania została powiększona o 17353 zł, stanowiącą różnicę wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu i łącznie wynosi 19 298,81 zł. Odwołanie od powyższej decyzji do Wojewody Małopolskiego wniosło Przedsiębiorstwo [...] "[...]" T. L., K. B.. Zarzucono w nim naruszenie art. 10 kpa poprzez uniemożliwienie zapoznania się z uzupełniającym materiałem dowodowym oraz nieuwzględnienie interesów spółki "[...]", zwłaszcza faktu poniesienia przez nią nakładów na infrastrukturę terenu. Wskazano, że zwrot działki zaburzy funkcjonowanie miejskiego placu targowego. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje Starosty K., podzielając stanowisko i argumentację organu pierwszej instancji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję Wojewody Małopolskiego wnieśli T. L. i K. B., zarzucając naruszenie art. 137 ust. 1, art. 140 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 75 § 1 i art. 84 k.p.a. przez przekroczenie granic swobodnego uznania administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący podnieśli, że z uzasadnienia decyzji organu l instancji nie wynika, aby podział działki z której została wyodrębniona działka [...] został zatwierdzony przez Prezydenta Miasta K. Działka ta nie mogła również być przedmiotem oględzin w dniu [...] lutego 2008 r., gdyż powstała w wyniku projektu podziału dokonanego w dniu [...] sierpnia 2008 r. Przedmiotem zwrotu jest zatem działka nie wprowadzona do ewidencji gruntów i nie oznaczona w terenie, co utrudnia im - jako jej dzierżawcom -wykonanie decyzji. Zarzucili, że ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pełnomocnika wnioskodawców, co stanowi naruszenie art. 140 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 84 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w pierwszej kolejności wskazał, że organ odwoławczy rozpoznając odwołanie Przedsiębiorstwa [...] "[...]" T. L. i K. B. naruszył przepis art. 28 k.p.a. i 29 k.p.a. w zw. z art. 134 k.p.a. Sąd podniósł, że spółka prawa cywilnego nie mieści się w żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 29 k.p.a. a oczywistym jest, że spółka prawa cywilnego nie posiada osobowości prawnej. W rozpatrywanej sprawie nie wiadomo, kto złożył odwołanie, skoro nad pieczątką "Przedsiębiorstwo [...] "D." T. L. i K. B. złożony został jeden nieczytelny podpis. Według Sądu organ powinien był więc wezwać składającego odwołanie do usunięcia braków (art. 64 § 2 k.p.a.) lub wezwać do złożenia wyjaśnienia na piśmie (art. 50 § 1 k.p.a.). Sąd Wojewódzki podniósł ponadto, że projekt podziału działki nr [...] (w wyniku którego wydzielono zwracaną działkę nr [...]) został dokonany w dniu [...] sierpnia 2008 r. Tymczasem ustaleń dotyczących stanu jej zagospodarowania dokonano na podstawie rozprawy administracyjnej połączonej z oględzinami nieruchomości przeprowadzonej w dniu [...] lutego 2008 r. W protokole tym zapisano, że położenie działki nr [...] obr.1 N. zlokalizowano na podstawie mapy sytuacyjno-wysokościowej, w granicach parceli l.kat. [...]. To ustalenie, zdaniem Sądu, jest wątpliwe, skoro protokół ten nie zawiera żadnego załącznika graficznego, nie opisano w nim szczegółowo mapy, która posłużyła do zidentyfikowania tej działki i nie odniesiono się do mapy katastralnej, obejmującej parcelę katastralną [...], ustalenie to jest wątpliwe. W ocenie Sądu I instancji zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Starosty K. naruszają również przepis art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy w zakresie ustalenia wysokości podlegającego zwrotowi zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (nie podano w jaki sposób kwoty te zostały wyliczone). wadliwości uzasadnienia decyzji. Sąd wskazał ponadto, że skoro organ ustalił, iż w roku 1978 r. i w latach późniejszych teren parceli stanowił pole uprawne, a obecnie wnioskowana do zwrotu część działki nr [...] (w granicach wywłaszczonej parceli l.kat. [...]) stanowi fragment utwardzonego kamieniem żwirowym parkingu samochodowego przy placu targowym na os. P., to w pierwszym rzędzie należało ustalić, czy na skutek tego zmniejszyła się, czy też zwiększyła wartość nieruchomości, czy jest to ewentualnie fakt pomijalny przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości. Organ odwoławczy uchybienia tego nie dostrzegł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wskazał ponadto, że operat szacunkowy ma wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 k.p.a. Oznacza to, że do organu orzekającego w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości należy ostatecznie jego merytoryczna ocena. Tymczasem w rozpatrywanej sprawie organy bezkrytycznie przyjęły przedłożony przez stronę operat szacunkowy, który w ocenie Sądu zawiera liczne nieprawidłowości: - w operacie rzeczoznawca podaje wprawdzie, że celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości wg stanu na dzień wywłaszczenia ([...] grudnia 1978 r.) i datę zwrotu (wrzesień 2008 r.) dla ustalenia czy wartość działki, wskutek działań na niej podjętych po dacie wywłaszczenia uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu a we wniosku końcowym przyjmuje, że nastąpiło zwiększenie wartości o 17353 zł, ale wniosek ten nie jest logicznym następstwem dokonanych w operacie wyliczeń; - jak wynika z operatu, jego przedmiotem było ustalenie czy wartość nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu wskutek działań na niej podjętych po dacie wywłaszczenia. Rzeczoznawca podał, że zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z nieruchomościami podobnymi. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości. - składa się on z tabel, do których brak uzasadnienia, co sprawia, że jego odczytanie jest utrudnione; - nie zawiera informacji o warunkach transakcji dotyczących porównywanych nieruchomości; - w tabeli na stronie 10 operatu "Karta opisowa nieruchomości B" podano, że nieruchomość ta ma powierzchnię 908 m kw., z poprzedniej zaś strony operatu - że 1345 m kw. Nie wiadomo jak błąd ten wpłynął na kolejne wyliczenia; - z tabeli znajdującej się na stronie 12 operatu, w której przedstawiono zestawienie wag cech - atrybutów różnicujących nieruchomości wycenianej w stosunku do porównywalnych, nie wynika na przykład dlaczego z nieruchomości porównywanych tylko nieruchomość "C" ma podobne położenie-lokalizację, dlaczego wyceniana nieruchomość ma lepsze przeznaczenie terenu niż nieruchomość porównywana "D" (skoro teren nieruchomości "D" objęty jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczony jest pod zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną); Ponadto szereg szczegółowo opisanych przez Sąd uchybień dotyczy wyliczeń w tabelach na stronie 13 operatu. Sąd ponadto zwrócił uwagę, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda zbliżona jest do metody korygowania ceny średniej. Przy jej zastosowaniu koniecznym jest jednakże (§ 4 ust.4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) przyjęcie do porównań kilkunastu nieruchomości podobnych. W tabeli na stronie 15 operatu "Poprawione ceny jednostkowe dla nieruchomości porównywalnych" wyliczona została średnia cena m. kw. nieruchomości wycenianej i określona na 761,00 zł. Nie jest to zatem metoda porównywania parami. Zdaniem Sądu I instancji powyższe uwagi pozwalają na stwierdzenie, że wbrew temu, co podał organ l instancji w uzasadnieniu decyzji, treść operatu szacunkowego nie odpowiada na pytanie, czy wskutek działań podjętych na wycenianej nieruchomości po dacie wywłaszczenia wartość tej nieruchomości uległa zmniejszeniu albo zwiększeniu. Wyliczona kwota 17 353 zł opiera się na przyjętym przez rzeczoznawcę - bez żadnego uzasadnienia - założeniu, że zagospodarowanie nieruchomości wycenianej (utwardzenie żużlem) powoduje wzrost jej wartości. W ocenie Sądu pierwszej instancji organy w ogóle nie oceniły przedłożonego operatu szacunkowego, czym został naruszony art. 81 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że organy administracji przeprowadziły postępowanie z naruszeniem zasady wyrażonej w art.7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., co spowodowało niewyjaśnianie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, w tym poprawności stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniósł Wojewoda Małopolski reprezentowany przez radcę prawnego. Autor skargi kasacyjnej zarzucił zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie przepisów postępowania w rozumieniu art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej jako P.p.s.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy przez naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez błędne przyjęcie, że organy administracji publicznej naruszyły przepisy art. 7, 77 i 80 k.p.a. polegające na ustaleniu, iż organy administracji prowadzące postępowanie w ogólne nie dokonały oceny materiału dowodowego w sprawie, tj. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że przyjęcie stanowiska Sądu I instancji w zakresie naruszenia wskazanych wyżej przepisów k.p.a., polegającego na braku oceny operatu szacunkowego prowadzi do uznania koncepcji o możliwości ingerencji organu administracji w ocenę merytoryczną wynikającą z dowodu wymagającego wiadomości specjalnych i z tego względu sporządzonego przez osobę o określonych uprawnieniach zawodowych. Tymczasem przepisy prawa procesowego określające reguły wszechstronnej oceny materiału dowodowego nie dają podstaw do ingerencji w wiadomości fachowe określone uprawnieniami zawodowymi rzeczoznawcy majątkowego, w tym ze względu na brak uprawnień oraz wiedzy specjalistycznej po stronie organu prowadzącego postępowanie. Pełnomocnik Wojewody Małopolskiego podkreślił, że organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, czemu dał wyraz w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, wskazując na treść art. 75 k.p.a. przy analizie operatu jako materiału przedstawionego przez stronę. Ponadto rzeczoznawca majątkowy przedstawił przesłanki na jakich oparł swoje ustalenia i określił wzrost wartości nieruchomości, co pozwoliło na dokonanie analizy logiczności i poprawności wysnutych wniosków. Nie można zatem uznać, iż doszło do braku oceny kwestii zwiększenia wartości nieruchomości i udowodnienia wynikającej z tego wartości. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie jest zasadna. W pierwszej kolejności przypomnieć należy, że zakres badania zaskarżonego orzeczenia wyznaczają granice skargi kasacyjnej, o czym stanowi art.183 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a." Oznacza to, że Naczelny Sąd Administracyjny jest związany zgłoszonymi zarzutami i wnioskami skargi kasacyjnej. Powyższa zasada nie dotyczy wad nieważności postępowania ( art.183 §2 P.p.s.a.), które w rozpoznawanej sprawie nie wystąpiły. Z treści skargi kasacyjnej wniesionej w niniejszej sprawie wynika, że została ona oparta wyłącznie na podstawie określonej w art.174 pkt 2 P.p.s.a. i zarzutach naruszenia przepisów postępowania. Autor skargi kasacyjnej prezentuje pogląd, że organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły i tym samym zarzuca Sądowi I instancji błędne przyjęcie, że organy administracji publicznej naruszyły przepisy art.7, 77 §1 i art.80 k.p.a. przez niedokonanie oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Z prezentowanym w skardze kasacyjnej poglądem nie można się jednak zgodzić. W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, które podlega waloryzacji ( art.140 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli wartość nieruchomości uległa zwiększeniu lub zmniejszeniu wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Ponadto nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym oraz zmian w otoczeniu nieruchomości (art.140 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Powyższej wyceny dokonuje w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy. Wymaga podkreślenia, że wprawdzie dokonana przez rzeczoznawcę wycena wymaga wiedzy specjalistycznej, to jednak nie zwalnia organu administracji od samodzielnej oceny wartości dowodowej złożonego operatu szacunkowego. Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia działań dla prawidłowego ustalenia odszkodowania. Postępowanie unormowane w art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a dotyczące badania prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat. Nie może budzić wątpliwości, że zarówno organy administracji orzekające w sprawie, jak i sąd administracyjny kontrolujący legalność wydanej w sprawie decyzji mają obowiązek ocenić na podstawie art.77 §1 k.p.a. i art.80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie analizy poprawności i logiczności wywiedzionych wniosków. Stosownie do §56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Organy administracji publicznej mają obowiązek dokonania wnikliwego sprawdzenia sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Odnosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy nie można podzielić prezentowanego w skardze kasacyjnej przez Wojewodę Małopolskiego stanowiska, że Sąd I instancji naruszył art.145 §1 pkt 1 lit c P.p.s.a. w zw. z art.7, 77 §1 i 80 k.p.a. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej organ przyznaje, że jego obowiązkiem było sprawdzenie operatu między innymi pod względem, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i błędów. Sąd pierwszej instancji wytknął sporządzonemu w sprawie operatowi brak uzasadnienia i niejasności w zakresie obszernie opisanym w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Jednak wobec braku szczegółowego stanowiska w skardze kasacyjnej co do zasadności konkretnych zarzutów poczynionych względem operatu przez Sąd I instancji i prezentowanego w skardze kasacyjnej stanowiska negującego co do zasady możliwość kontroli operatu, Naczelny Sąd Administracyjny jedynie stwierdza, że operat szacunkowy powinien być przedmiotem oceny zarówno organów prowadzących postępowanie, jak i Sądu dokonującego kontroli wydanych w sprawie rozstrzygnięć z przyczyn na wstępie opisanych. Zauważyć ponadto należy, że zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego może odnieść zamierzony skutek, o ile w skardze kasacyjnej jej autor wykaże, że naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tymczasem stwierdzone przez Sąd pierwszej instancji nieprawidłowości w sporządzonym operacie szacunkowym nie były wyłączną przyczyną uchylenia zaskarżonej decyzji. Jednakże pozostałych uchybień wytkniętych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ( naruszenia art.28, 29 w zw. z art. 134 k.p.a., art.107 §3 k.p.a.,) skarga kasacyjna nie obejmuje i co do tych stwierdzonych przez Sąd pierwszej instancji naruszeń prawa nie zostały podniesione zarzuty w skardze kasacyjnej, a zatem pozostają one poza oceną Naczelnego Sądu Administracyjnego. Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art.184 P.p.s.a., orzekł jak w wyroku.