II OSK 741/10

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Alicja Plucińska - Filipowicz Sędzia NSA Joanna Banasiewicz /spr./ Sędzia del. WSA Maciej Dybowski Protokolant Aleksander Jakubowski po rozpoznaniu w dniu 5 maja 2011 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Rejonowej Spółdzielni O."W." z siedzibą w B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 8 grudnia 2009 r. sygn. akt II SA/Bk 632/09 w sprawie ze skargi Rejonowej Spółdzielni O."W." z siedzibą w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 8 grudnia 2009 r., sygn. akt II SA/Bk 632/09, oddalił skargę Rejonowej Spółdzielni O. "W." w B. (dalej Spółdzielnia) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...]w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie Sąd ten poprzedził następującymi ustaleniami faktycznymi i oceną prawną: Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...], na podstawie której ustalono Rejonowej Spółdzielni O. "W." z siedzibą w B. jednorazową opłatę w łącznej kwocie 187.960,80 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie K., nr geod. [...], o pow. 0,0904 ha i [...]o pow. 0,9896 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że w dniu [...] października 2004 r. weszła w życie uchwała Nr [...]Rady Gminy J. z dnia [...] września 2004 r. (Dz.Urz. Woj. Podl. Nr 155, poz. 2059), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości I., obręb geodezyjny K. W wyniku zatwierdzenia planu, m.in. wyżej wymienione nieruchomości, stanowiące grunt rolny, przeznaczone zostały jako tereny zabudowy wielorodzinnej nawiązującej przestrzennie i funkcjonalnie do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy Spółdzielni Mieszkaniowej w K., w tym działka nr [...]– pod zabudowę wielorodzinną, a działka nr [...]– pod zieleń parkową i tereny zabaw. Ww. nieruchomości zostały w ramach przetargu sprzedane developerowi budownictwa wielorodzinnego aktem notarialnym Rep. [...], zawartym dnia 4 lipca 2008 r. Organ I instancji na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. dalej u.p.z.p.) naliczył zbywcy jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłatę ustalono na podstawie sporządzonego w postępowaniu dowodowym operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wycenił działkę nr [...], po uchwaleniu planu, na kwotę 1566438 zł (wzrost wartości – 593 790 zł), zaś działkę nr [...]wycenił na kwotę 121630 zł (wzrost wartości – 32 776 zł). Naliczona opłata planistyczna (30% od wzrostu wartości nieruchomości) wyniosła, odpowiednio, od działki nr [...]– kwotę 9832,80 zł od działki nr [...]– kwotę 178 128 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni decyzją z dnia [...] lipca 2009 r., utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną wskazując, że w sprawie zachodziły przesłanki pozytywne z art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ww. ustawy do ustalenia opłaty planistycznej. Aby zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej muszą zgodnie z ww. przepisami jednocześnie wystąpić dwie przesłanki, tj. zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź dokonanej w nim zmiany. Obie te przesłanki wystąpiły, zatem zasadne było ustalenie opłaty. Co do wartości nieruchomości ustalonych w operacie szacunkowym organ odwoławczy uznał, iż został on sporządzony w myśl obowiązujących przepisów, przez co jest rzetelnym dowodem w sprawie. Dla określenia wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu ich funkcji przed i po zmianie planu, przyjęto ceny zanotowane w przedziale czasowym od 13 marca 2007 r. do 13 czerwca 2008 r. w przypadku wyceny wartości nieruchomości o funkcji rolnej i od 29 maja 2007 r. do 7 lipca 2008 r., w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Biegły zaktualizował cenę jednostkową na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Analiza wskazanych transakcji pozwala stwierdzić, iż nieruchomości stanowiące przedmiot tych transakcji spełniają kryterium nieruchomości podobnych do szacowanych nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgodziło się z zarzutami, że operat szacunkowy określa wzrost wartości nieruchomości na podstawie transakcji pochodzących ze zbyt rozległego podziału czasowego oraz nie uwzględnia korekty tego wzrostu na minus, wynikającej z ogólnej tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości. W ocenie organu, przywołanie przez organ I instancji uchwały dotyczącej uchwalenia planu miejscowego jest wystarczającą podstawą prawną do określenia stawki procentowej opłaty planistycznej, bo zawiera ją § 15 tej uchwały. Jeśli chodzi o niewywiązanie się Gminy J. z umowy zawartej w dniu 26 sierpnia 2002 r. między Spółdzielnią a Gminą, na mocy której Spółdzielnia zobowiązuje się ponieść koszty sporządzenia projektu planu zagospodarowania przestrzennego, a w zamian za to Gmina zobowiązała się do odstąpienia od naliczania opłat z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to w ocenie Kolegium kwestia ta stanowi przedmiot do rozstrzygnięcia na drodze cywilnoprawnej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku złożyła Spółdzielnia O."W.", wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwą, dowolną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego jako rzetelnego i w sposób miarodajny określającego wzrost wartości nieruchomości oraz naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w tym w szczególności art. 7, 77, 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie jako bezzasadnej, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalając skargę na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.) nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji zostały naruszone przepisy prawa obowiązujące w chwili ich wydawania. Sąd podkreślił, że ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest zależne od uznania organu, lecz wynika wprost z przepisów prawa. Istota bowiem obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione, co znajduje potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Odnosząc się do głównego zarzutu skargi - naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez oparcie się na operacie szacunkowym niewłaściwie oceniającym wzrost wartości nieruchomości – Sąd wskazał, że w uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze przeprowadziło szczegółową analizę operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, a nadto ustosunkowało się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Kolegium oceniło dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium wykazało ponadto, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego został odpowiednio zastosowany przepis § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem Sądu szczegółowe i wyczerpujące jest ustosunkowanie się Kolegium do zarzutów odwołania. Przekonujące są argumenty organu, co do zastosowania podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, użytej przez biegłego w przedmiotowej sprawie. Zasadne jest również wyjaśnienie w zakresie przedziału czasowego czy zaktualizowania ceny jednostkowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. W ocenie Sądu, organ odwoławczy dokonał pogłębionej oceny operatu szacunkowego w porównaniu z organem I instancji, wyjaśnił wątpliwości zgłaszane przez skarżącą, a stanowisko swoje uzasadnił w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Odnosząc się do kwestii nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego Sąd wskazał, iż zastosowane w sprawie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej. Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika nadto, iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Zdaniem Sądu wbrew twierdzeniom strony skarżącej nie można uznać, aby operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem ww. reguł wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca, do którego kompetencji należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), uzasadnił wybór podejścia i metody (s. 8–9 operatu), wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości (położenie w granicach jednego rynku lokalnego – terenu kilku wsi podmiejskich, gm. J., przeznaczenie – w pierwszym przypadku grunty rolne, w drugim przypadku – tereny zurbanizowane budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem realizacji usług, niezabudowany charakter działek – s. 9 operatu), dobrał odpowiednią ilość działek (nieruchomości rolne – 21 transakcji, nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową – 21 transakcji – s. 11–13 operatu) oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości: a) lokalizacja ogólna, b) parametry fizyczne nieruchomości, c) możliwość uzbrojenia w infrastrukturę techniczną i dojazd (s. 14–15 operatu). Stosując odpowiednie algorytmy rzeczoznawca wyliczył wzrost wartości sprzedanych działek. Biegły wyjaśnił również, że ceny nieruchomości w monitorowanym okresie wskazywały tendencję wzrostową, wynoszącą w granicach 0,5% miesięcznie, co wziął pod uwagę do obliczeń, aktualizując je na dzień sprzedaży. Zdaniem Sądu operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, w sposób czytelny i jednoznaczny, a zarzuty skarżącej w kwestii nieprawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie mają pokrycia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym. Zdaniem składu orzekającego opłata planistyczna została naliczona prawidłowo. Strona skarżąca podnosząc, że istniały inne niż uchwalenie planu czynniki wzrostu wartości nieruchomości nie wskazała tych czynników. Sąd zauważył, iż czyniąc zarzut zbyt wysokiej wyceny przez rzeczoznawcę działki nr [...], tj. 1 566 438 zł, skarżąca sprzedała ją faktycznie za cenę 5 553 635 zł, a więc za cenę kilkakrotnie wyższą, niż opiewa wycena. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku organy nie uchybiły również przepisom prawa procesowego, istotne okoliczności sprawy zostały dokładnie wyjaśnione, ocena nie nosi cech dowolności (art. 90 k.p.a.), decyzja sporządzona została zgodnie z art. 107 k.p.a. Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 8 grudnia 2009 r. wniosła Rejonowa Spółdzielnia O. "W." w B. Zaskarżając w całości powyższy wyrok skarżąca zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania, o których mowa w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest: a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ p.p.s.a. w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie w sprawie, polegające na oddaleniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2009 r., a tym samym nie uchyleniu ww. decyzji Wójta Gminy J. pomimo naruszenia przez ten organ administracji ww. przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co polegało na niewłaściwej, dowolnej ocenie dowodu w postaci operatu szacunkowego jako rzetelnego i w sposób miarodajny określającego wzrost wartości nieruchomości działek, nr geodez. [...]i [...], sprzedanej przez stronę skarżącą na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego zawartej dnia 4 lipca 2008 r., gdy operat określa ten wzrost na podstawie transakcji pochodzących ze zbyt rozległego przedziału czasowego oraz nie uwzględnia korekty tego wzrostu na minus wynikającej z ogólnej tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości, b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 7, 77, 80 i art. 107 § k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie w sprawie, polegające na oddaleniu skargi podatnika pomimo uchybień proceduralnych w postępowaniu podatkowym poprzedzającym wydanie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., polegających na niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego i załatwieniu sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego, oraz w warunkach naruszenia zasady pogłębiania zaufania do organów państwa, c) art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 oraz art. 151 p.p.s.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie w sprawie polegające na niedokonaniu prawidłowej kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Kolegium Odwoławczego w B.; 2) naruszenie prawa materialnego, o którym mowa w art. 174 pkt 1 p.p.s.a., mające wpływ na wynik sprawy, to jest przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe zastosowanie w sprawie. Mając powyższe na uwadze skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Białymstoku, ewentualnie o jego uchylenie i rozpoznanie skargi, tj. uchylenie zaskarżonej decyzji i ewentualnie także poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy J. z dnia [...] czerwca 2009 r., a ponadto o zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania za I i II instancję. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Spółdzielnia podała, że nie miał miejsca odpowiedni dobór transakcji podobnych z uwagi na datę ich dokonania, przyjęcie do wyceny cen nieruchomości ze zbyt rozległego przedziału czasowego (od maja 2007 do lipca 2008 r.), co może spowodować skumulowanie w ustalonym wzroście wartości nieruchomości nie tylko skutków wynikających z uchwalenia planu miejscowego, ale również ogólnych tendencji rynkowych (znaczny wzrost wartości nieruchomości). Skarżąca wskazała, że Sąd nie stwierdził naruszenia prawa przez organ II instancji, który uznał brak wpływu na rozpoznanie niniejszej sprawy okoliczności wynikających z zawartej w dniu 26 września 2002 r. umowy pomiędzy Spółdzielnią a Zarządem Gminy J., co skarżąca podnosiła w odwołaniu jako równoznaczne z wydaniem decyzji w warunkach naruszenia zasady pogłębiania zaufania do organów państwa. Na mocy wskazanej umowy Spółdzielnia oraz jej członkowie zobowiązali się ponieść koszty sporządzenia projektu zagospodarowania przestrzennego, a także m.in. przekazania Gminie J. działek przeznaczonych pod drogi publiczne w cenie 1 grosz za 1 m². W zamian za to w § 5 pkt 2 powołanej umowy Gmina J. zobowiązała się do odstąpienia od naliczenia opłat wynikających z art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a więc jednorazowej opłaty z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zapis ten był jednym z najistotniejszych czynników, który skłonił do podjęcia przez Spółdzielnię obowiązków określonych w § 2 umowy, w tym ponoszenia kosztów m.in. sporządzenia projektu planu dokonania podziału działek z wydzieleniem dróg objętych opracowaniem planu oraz przekazania na rzecz gminy działek po symbolicznej cenie. Skarżąca podkreśliła, że Gmina nie poniosła w związku ze sporządzeniem planu żadnych kosztów, dodatkowo na jej rzecz nastąpiło przysporzenie w postaci gruntów przydzielonych planem pod drogi, nie do zaakceptowania jest także fakt, że Gmina w § 15 uchwały Nr [...]Rady Gminy J. z 28 września 2004 r. (Dz.Urz. Woj. Podl. Nr 155, poz. 2059 z dnia 12. października 2004 r.) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości I., obręb geodezyjny kol. K. w gminie J., pow. B., woj. podlaskie ustaliła poziom renty planistycznej w jej maksymalnym wymiarze, tj.: 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Wobec tego, że nie stwierdzono, by w sprawie występowały przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 powołanej ustawy należało ocenić zasadność podniesionych przez skarżącą zarzutów. Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych zarzutów. Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia przepisów postępowania, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.) zauważyć należy, że zgłoszony w oparciu o tę podstawę zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ p.p.s.a. w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie w sprawie i oddalenie skargi pomimo naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co polegało na niewłaściwej, dowolnej ocenie dowodu w postaci operatu szacunkowego nie został właściwie sformułowany. Skoro zarzut ten dotyczy naruszenia przepisów postępowania i dokonanej przez Sąd I instancji oceny postępowania dowodowego przeprowadzonego w postępowaniu administracyjnym pod kątem jego zgodności z art. 80 k.p.a., to winien on dotyczyć przepisu zawartego w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. Niezależnie od tej wadliwości omawiany zarzut nie mógł być w świetle materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. uznany za zasadny. Kwestii dotyczących oceny postępowania dowodowego, jakie przeprowadzone zostało w postępowaniu administracyjnym dotyczy także mający związek z powyższym zarzutem kolejny zarzut, zgodnie z którym zdaniem skarżącej Sąd naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez oddalenie skargi pomimo uchybień proceduralnych polegających na niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego i załatwieniu sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego oraz w warunkach naruszenia zasady pogłębiania zaufania do organów państwa, przy czym zapewne omyłkowo stwierdzono, że oddalona została skarga podatnika, a zarzucane uchybienia proceduralne miały miejsce w postępowaniu podatkowym. Również i ten zarzut nie mógł być uwzględniony. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku dokonał prawidłowej kontroli pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji i w konsekwencji oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. nie doszło więc w sprawie również do zarzuconego w skardze naruszenia art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 oraz art. 151 p.p.s.a. Z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. wynika, że sąd administracyjny I instancji, obowiązany jest ocenić sposób zastosowania przez organ administracji przepisów postępowania, w szczególności sposób zastosowania przepisów regulujących dokonanie przez organ administracji ustaleń faktycznych. Wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy (art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p.). Organ administracji publicznej obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego), art. 7 k.p.a. (nakazującego podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego) i art. 77 § 1 k.p.a. (nakładającego na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Wyniki tego postępowania powinny zostać przedstawione w uzasadnieniu faktycznym decyzji, które zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Nie budzi wątpliwości ocena dokonana w zakresie powyższych kwestii przez Sąd I instancji. Zgłoszone w skardze kasacyjnej zarzuty mają ogólnikowy charakter, stanowią w istocie powtórzenie zarzutów odwołania i skargi. Skarżąca, skoro uważała operat za nieprawidłowy, w dotychczasowym postępowaniu, w szczególności przed organami administracji publicznej powinna wskazać konkretne okoliczności, które mogłyby wskazywać na wady operatu i zgłosić wnioski zmierzające do jego obalenia. Wyrażone w skardze przypuszczenie, że "przyjęcie do wyceny cen nieruchomości ze zbyt rozległego przedziału czasowego może spowodować skumulowanie w ustalonym wzroście wartości nieruchomości nie tylko skutków wynikających z uchwalenia planu miejscowego, ale również ogólnych tendencji rynkowych" nie mogło stanowić wystarczającej podstawy do uznania, że operat nie został sporządzony prawidłowo. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. "Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". Uzasadnienie zarzutu niewłaściwego zastosowania tego przepisu (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.) okolicznością, że wpływ na rozstrzygniecie sprawy winna mieć treść umowy zawartej w dniu 26 września 2002 r. pomiędzy Spółdzielnią a Zarządem Gminy J. przesądza o jego bezzasadności. Umowa ta, w której Zarząd Gminy zobowiązał się do odstąpienia od naliczania opłat wynikających z ówcześnie obowiązującego art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), zaś Spółdzielnia oraz jej członkowie zobowiązali się ponieść koszty sporządzenia projektu planu zagospodarowania przestrzennego i przekazania Gminie J. działek przeznaczonych pod drogi publiczne w cenie 1 grosz za 1 m2 jest umową cywilnoprawną i spory pomiędzy stronami tej umowy może rozstrzygać wyłącznie sąd powszechny. Nie ma również znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej zakwestionowany w skardze kasacyjnej poziom renty planistycznej w maksymalnym wymiarze, tj. 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Ewentualna kontrola wysokości stawki opłaty z tytułu renty planistycznej, określonej w § 15 uchwały nr [...] Rady Gminy J. z dnia [...]września 2004 r. (Dz.Urz. Woj. Podl. Nr 155, poz. 2059) mogła mieć miejsce jedynie w sprawie sądowoadministracyjnej na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). W niniejszym postępowaniu administracyjnym organy administracji publicznej były związane wysokością opłaty, ustaloną w tej uchwale, będącej aktem prawa miejscowego w rozumieniu art. 87 ust. 2 Konstytucji RP i art. 40 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Z przedstawionych względów skarga kasacyjna podlegała oddaleniu na podstawie art. 184 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.