I SA/Gd 100/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Oleś, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Kwarcińska (spr.), Sędzia NSA Alicja Stępień, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Sylwia Górny, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 8 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi J. K. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 4 grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie nie uwzględnienia zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie; 2. określa, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonane; 3. zasądza od Dyrektora Izby Skarbowej na rzecz adwokata [...] kwotę 292,80 złotych (dwieście dziewięćdziesiąt dwa złote 80/100) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. I SA/Gd 100/10 UZASADNIENIE Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowieniem z dnia 14 września 2009 r., nr [...] nie uwzględnił zarzutów wniesionych przez zobowiązanego J. K. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia wskazano art. 17, art. 18 i art. 100u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm., zwanej dalej u.p.e.a.). Zaskarżonym postanowieniem z dnia 4 grudnia 2009 r., po rozpatrzeniu zażalenia Skarżącego J. K., Dyrektor Izby Skarbowej, działając na podstawie art. art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 2 i art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej K.p.a.), art. 110u § 1 w związku z art. 17 § 1 i art. 18 u.p.e.a., utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy dokonał następujących ustaleń stanu faktycznego: - obwieszczeniem z dnia 17 czerwca 2009 r., nr [...] Naczelnik Urzędu Skarbowego (organ egzekucyjny), zawiadomił wszystkich znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego o terminie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zobowiązanego, - powyższe zostało doręczone zobowiązanemu za zwrotnym potwierdzeniem odbioru w dniu 24 czerwca 2009 r., - pismem z dnia 1 lipca 2009 r. rzeczoznawca majątkowy (A Biuro Rzeczoznawstwa Majątkowego) zawiadomił uczestników postępowania egzekucyjnego o terminie oględzin nieruchomości zobowiązanego, tj. działek nr [...],[...],[...],[...]i [...]o łącznej powierzchni 25,1900 ha, położonych w miejscowości K., - w dniu 14 lipca 2009 r. rzeczoznawca sporządził protokół z oględzin nieruchomości, z którego treści wynika, że zobowiązany brał udział w dokonanej czynności, - ze stanowiska organu egzekucyjnego z dnia 11 sierpnia 2009 r. wynika, że przedmiotowy protokół został przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z operatem szacunkowym oraz protokołem opisu i oszacowania nieruchomości po dniu 14 lipca 2009 r., tj. dniu, w którym zobowiązany wystąpił do organu egzekucyjnego z żądaniem o wydanie protokołu, - pismem z dnia 12 sierpnia 2009 r. zobowiązany wniósł do organu egzekucyjnego zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości z dnia 4 sierpnia 2009 r., - pismem z dnia 25 sierpnia 2009 r. organ egzekucyjny wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego T. K. o ustosunkowanie się do zgłoszonych zarzutów, który odpowiedzi udzielił w piśmie z dnia 2 września 2009 r. Dyrektor Izby Skarbowej w pełni podzielił stanowisko Naczelnika Urzędu Skarbowego, w świetle którego brak jest podstaw do zakwestionowania wyniku opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Sporządzony w dniu 4 sierpnia 2009 r. protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zobowiązanego zawiera bowiem wszystkie dane, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., w tym określenie jej wartości z podaniem jego podstaw. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania zajętej nieruchomości zgodnie z regułami określonym w przepisach rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 137, poz. 1541 ze zm.), a w szczególności § 28 ust. 1, § 29 ust. 1 i § 30, a także stosownie do § 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), co znajduje odzwierciedlenie w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym, będącym integralną częścią protokołu z dnia 4 sierpnia 2009 r. Organ odwoławczy, tak jak i Naczelnik Urzędu Skarbowego, za bezzasadny uznał zgłoszony przez zobowiązanego zarzut nieprawidłowej wyceny nieruchomości na skutek błędnego określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wieku budynków na niej posadowionych oraz wieku lasu. Wskazał, że tego rodzaju zarzut winien być przez zobowiązanego właściwie uzasadniony poprzez podanie konkretnych danych potwierdzających wysokość cen nieruchomości danego rodzaju, jak również poprzez przedstawienie dowodów, które potwierdzałyby popełnienie błędu w tym zakresie przez rzeczoznawcę. Dyrektor Izby Skarbowej zwrócił przy tym uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 2 września 2009 r. w sposób wyczerpujący odniósł się do zgłoszonych przez zobowiązanego zarzutów. Wyjaśnił, jakie okoliczności miały wpływ na przyjętą wartość nieruchomości, wskazując na stan techniczny budynków (ze szczególnym uwzględnieniem ich elementów konstrukcyjnych) oraz transakcje dokonywane na rynku lokalnym. Nadmienił, że podnoszone przez zobowiązanego różnice w określeniu wieku zabudowy użytkowej, które nie przekraczają 10 lat nie mają wpływu na dokonaną wycenę z uwagi na stopień jej dewastacji. Również brak jest podstaw do określenia innej aniżeli przyjęta wartości gruntów. W tym zakresie wzięto pod uwagę klasę gruntów rolnych i stan zalesienia gruntów leśnych. Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniósł Skarżący J. K. Zakwestionował przyjęte przez Dyrektora Izby Skarbowej stanowisko, iż operat szacunkowy w sposób szczegółowy i przejrzysty określa rodzaj i stan zajętej nieruchomości i został sporządzony na podstawie wszelkich dostępnych danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości. Wbrew twierdzeniu organu wiek zabudowań nie został określony prawidłowo. W ocenie skarżącego organ egzekucyjny przeprowadził postępowanie z naruszeniem przepisów, gdyż zobowiązany nie został zapoznany z dokumentem z dokonanej wyceny. Powołał się w tym zakresie na pismo Ministra Finansów z dnia 15 grudnia 2009 r., którego pomimo adnotacji nie załączył. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Pełnomocnik Skarżącego, pismem procesowym z dnia 7 czerwca 2010r. uzupełnił skargę, wnosząc o przeprowadzenie dowodu z ewidencji wydanych przez burmistrza C. pozwoleń na budowę, wyliczenia wartości drewna, czterech ofert sprzedaży gruntów w gminie C. wskazując, że jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie. Do pisma doręczono wydruki ze strony internetowej zawierającej oferty. Uzasadniając swe stanowisko pełnomocnik strony wskazał, że z ewidencji wydanych pozwoleń na budowę budynku mieszkalnego wynika, że pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wydano poprzedniemu właścicielowi nieruchomości 17 maja 1977r., zaś wg twierdzeń strony budowę zakończono w roku 1989. Pozwolenie na budowę obory i stodoły wydano 28 lipca 1988r. Tym samym twierdzenie biegłego, że wyceniane budynki pochodzą z lat 70-tych nie są zgodne z prawdą. Do pisma dołączono kserokopie wydanych przez Burmistrza C. pozwoleń na budowę. Pełnomocnik wskazał również na art. 152 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm), zgodnie z którym sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu następujących podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z mocy zaś § 28 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r. określono szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, mając na uwadze zapewnienie prawidłowej wyceny nieruchomości i uwzględnienie ww. przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego też nie można, zdaniem pełnomocnika strony akceptować stanowiska rzeczoznawcy, jak to sugeruje w swym piśmie z 2 września 2009r., że wiek budynków nie ma praktycznie znaczenia dla ich wyceny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje: Skarga zasługuje na jej uwzględnienie. I. Sąd administracyjny w granicach swojej właściwości bada zgodność zaskarżonej decyzji z prawem. Badając niniejszą sprawę, zgodnie z art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej - P.p.s.a.), Sąd dopatrzył się takich naruszeń prawa, które skutkują koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego orzeczenia. Analiza akt prowadzonego postępowania oraz zarzutów podniesionych w skardze doprowadziły Sąd do przekonania, że przy wydawaniu zaskarżonego postanowienia doszło do naruszenia przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, który na mocy art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji ma odpowiednie zastosowanie w postępowaniu egzekucyjnym. II. Organ pierwszej instancji, postanowieniem z 14 września 2009r. nie uwzględnił zarzutów Skarżącego J. K. do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z wnioskiem o ponowne przeprowadzenie postępowania. Skarżący w złożonych w dniu 12 sierpnia 2009r. zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zarzucił, że dokonany opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest wadliwy. Strona wskazała, że nie zgadza się wiek budynków co wpływa na zaniżenie ich wartości. Skarżący nie zgadza się też z dokonaną wyceną gruntów, a cena 14.352, 30 zł jest (....) ceną rażąco niską przy wskazaniu, że rośnie na niej las w wieku 25-40 lat (...). Taka sytuacja, zdaniem Skarżącego wymaga (....) weryfikacji dokonanego opisu i oszacowania (...). W wyniku rozpoznania zażalenie na postanowienie organu pierwszej instancji, Dyrektor Izby Skarbowej, postanowieniem z 4 grudnia 2009r., na podstawie m.in. art. 110u § 1 w związku z art. 17 § 1 i art. 18 ustawy z 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity; Dz. U. z 2005r., nr 229, poz. 1954 ze zm.; dalej jako u.p.e.a.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm.; dalej jako K.p.a.) utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie wskazując, że wymieniony protokół z 4 sierpnia 2009r. obejmuje wszystkie dane, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. Nie narusza również przepisów podstawowych w tym rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2001r. nr 137, poz. 1541 ze zm.; dalej rozporządzanie MF z 2001r. ). W aktach postępowania znajduje się operat szacunkowy z 23 lipca 2009r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. Jak wynika z treści operatu, jego przedmiotem jest nieruchomość Skarżącego położona w miejscowości K. w gminie C., o szacunkowej wartości rynkowej w kwocie 675.200 zł. Wskazano podstawę prawną wydanego operatu – ustawę z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. 2004r., nr 261, poz. 2603), rozporządzenie Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r., nr 207, poz. 2109). Przywołano ustawę z 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. 2005r. nr 229, poz. 1954 ze zmianami) oraz rozporządzenie Ministra Finansów z 22 listopada 20001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. 2001r. Dz. U. 2001r., nr 137, poz. 1541 ze zm.). Rzeczoznawca wskazał, że przy określeniu wartości szacunkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości wykorzystał podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej; podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianych nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalanej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy wskazuje, że powierzchnia przyjęta do wyceny została przyjęta wyższa niż wynikająca z wypisu z rejestru gruntów, zaś wartość rynkowa szacunkowo przedmiotowej nieruchomości wg aktualnego stanu użytkowania dla celów sprzedaży z postępowaniu egzekucyjnym w administracji wg opinii rzeczoznawcy – na dzień 23 lipca 2009r. – wynosi 675.200 zł. Rzeczoznawca podkreślił, że w związku z obecną sytuacją gospodarczą wiele podobnych nieruchomości rolnych znajduje dość szybko nabywców, gdyż znaczna powierzchnia uprawowa zainteresuje pobliskich rolników na tyle aby byli skłonni ją nabyć na cele powiększenia gospodarstwa rolnego; na rynku występuje jednak nadwyżka budynków gospodarskich od wielu lat nieużytkowanych. Opisano i sfotografowano stan dewastacji budynku mieszkalnego, obory, stodoły i budynku gospodarczego (pozostała zabudowa w ruinie). Rzeczoznawca odniósł się również do wartości gruntów rolnych podkreślając ich bardzo niską bonifikację oraz do gruntów leśnych z młodymi nasadzeniami wskazując, że przedmiotowe grunty z lasem są bardzo słabym siedliskiem i występują duże wymokliny, zaś las nie osiąga stanu jaki być powinien dla wskazanego przez stronę przedziału wiekowego, a właściciel nie przedstawił żadnego operatu leśnego pomimo próśb rzeczoznawcy. Rzeczoznawca wskazał, że ugorowanie krótkoterminowe gruntów rolnych jest formą ich utrzymania i poprawy kondycji, a w tej sprawie jedyną informacją o klasie gruntu rolnego o niskiej klasie jest wypis z rejestru gruntów. W części wyceniającej stan zabudowy przy określeniu wskaźników korygujących użyto stopniowania cechy; analiza gruntów rolnych niskiej bonifikacji i gruntów leśnych wskazywała na podobny przedział cenowy. Obszar badania rynku obejmował dla gruntów rolnych gminę C., a dla gruntów leśnych – powiat C. a to z uwagi na ograniczoną ilość transakcji gruntami leśnymi w gminie C. Na stronie 6 i 7 operatu rzeczoznawca określił wiek budynków: mieszkalnego na lata 70-te, podobnie oborę i stodołę, zaś budynek gospodarczy na lata 50-te. Odpowiadając na zarzuty Skarżącego, podważające między innymi ustalenia w zakresie wieku zabudowań, rzeczoznawca w piśmie z 2 września 2009r. stwierdził, że (...) wiek zabudowy jest istotny dla obiektów o prawidłowej dbałości o stan techniczny natomiast domniemane różnice określenia wieku nie przekraczające 10 lat dla zabudowy użytkowanej w skrajnie rażących warunkach wręcz dewastacji nie stanowi istotnej przesłanki (...).W piśmie tym biegły wskazał na rażąco niski stopień dbałości o przedmiotowa zabudowę, podkreślając, że wiek zabudowy jest istotny dla obiektów o prawidłowej dbałości o stan techniczny, natomiast domniemane różnice określenia wieku nie przekraczające 10 lat dla zabudowy użytkowanej w skrajnie rażących warunkach dewastacji nie stanowi przesłanki podważającej prawidłową wycenę budynku (siedlisko nie użytkowane ok. 6 lat). III. Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego. Na podstawie art. 110s § 2 u.p.e.a., przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Stwierdzić należy, że przedmiotowy protokół opisu i oszacowania zawiera elementy wskazane w art. 68 § 1 k.p.a., czyli wynika z niego kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny oraz jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 110r § 1 u.p.e.a.). Sposób korzystania z nieruchomości oraz przeznaczenie obiektów budowlanych zostały również szczegółowo wskazane w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości (por. art. 110r § 1 pkt 2 i 6 u.p.e.a.). Nie naruszono również § 33 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bowiem operat zawiera, poza opisem położonych na nich budynków i urządzeń, określenie obszaru, jakości i klasy gruntów ornych oraz lasów. Wskazać jednak należy na naruszenie między innymi dyspozycji § 29 ust 1 i 2 i nast. rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, z mocy którego przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zebrania wszelkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości; obowiązek ten odnosi się również do konieczności zbierania danych niezbędnych do dokonania opisu nieruchomości. Zgodnie zaś z § 30 i 31 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, dotyczące powierzchni lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie należy podać stan rzeczywisty i wyjaśnić, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 32 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji). Opis nieruchomości rolnych powinien zawierać, poza opisem położonych na nich budynków i urządzeń, określenie obszaru, jakości i klasy gruntów ornych, łąk, pastwisk, lasów, ogrodów (z wyodrębnieniem obszaru sadów), torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i obszaru zasiewów i upraw, ilości i jakości inwentarza żywego i martwego, jak również zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów (§ 33 cyt. rozporządzenia). Należy wobec ustalonego stanu sprawy podzielić stanowisko pełnomocnika strony skarżącej, wskazującego na fakt, że rzeczoznawca przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego nie zebrał wszelkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości, a przy wskazanym stanie prawnym nie sposób zaakceptować stanowiska rzeczoznawcy, że ustalenie dokładne wieku budynków nie ma wpływu na określenie wartości zabudowy. Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym w doktrynie wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej. Są to: użyteczność, rzadkość i zbywalność (por. J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2003, s. 396, s. 388). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wybór ten nie może być dowolny i nie uzasadniony w treści operatu. Rzeczoznawca - skoro strona nie złożyła dokumentów przed sporządzeniem operatu natomiast w zarzutach wyraźnie wskazuje na mylne określenie wieku zabudowy – winien, przystępując do uzupełnienia operatu, zebrać wszystkie dostępne dane. Nie ma trudności w pozyskaniu danych w zakresie chociażby dat pozwoleń na budowę, skoro ustanowiony z urzędu pełnomocnik Skarżącego dane te uzyskał w urzędzie gminy. Nie sposób zaakceptować twierdzenia bazowego operatu, że zabudowa w większości pochodzi z lat 70-tych, skoro pozwolenia na budowę uzyskano pod koniec lat 80-tych. IV. Sąd, poza powyższym uchybieniem wskazuje na wadliwość, która również, przy ponownym rozpoznaniu sprawy winna być przedmiotem uzupełnienia – a mianowicie braku uzasadnienia rzeczoznawcy w zakresie wyboru przyjętej metody szacowania. Z mocy § 56 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym przedstawia się nie tylko sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem ale również wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Oznaczenie w operacie szacunkowym jedynie przyjętej metody nie wyczerpuje obowiązku zawartego w § 57 ust. 1 pkt. 8 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca nie dokonał bowiem czytelnego opisu przyjętego w operacie sposobu określenia wartości nieruchomości i nie dokonał oceny dlaczego stosowanie innych sposobów w tym przypadku nie ma uzasadnienia. Z mocy art. 152 ust. 1 i 2 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a samej wyceny nieruchomości można dokonać nie tylko przy zastosowaniu podejścia porównawczego ale również dochodowego lub kosztowego albo też mieszanego, zawierającego elementy wszystkich podejść czy też niektórych z nich. W każdym jednak przypadku wybór podejścia dokonany przez rzeczoznawcę musi być czytelnie uzasadniony. W tej sprawie wskazać należy, że brak jest jakiegokolwiek odniesienia dlaczego nie zastosowano na przykład metody mieszanej – porównawczej i dochodowej, skoro nieruchomość rolna w oznaczonych sytuacjach może przynosić dochody w postaci dopłat unijnych. Poza tym nieruchomość częściowo pokryta jest lasem. Bez względu na to czy las ten częściowo jest posadowiony na wymoklinach to rzeczoznawca winien dokonać oceny dochodu jaki można pozyskać ze sprzedaży drewna. Należy podkreślić, że w wielu sprawach nie tylko dopuszczalne ale i wymagane jest opracowanie przez rzeczoznawcę opinii ewentualnych, zawierających wyliczenia alternatywne w oparciu o pewne założenia, których wyboru dokona ostatecznie organ rozstrzygający sprawę (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 14 października 2008r. w sprawie II SA/Wr 682/07, orzeczenie opublikowane w bazie LEX pod nr 517970). Wskazać również należy na treść § 56 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z mocy którego w operacie szacunkowym zamieszcza się stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2008r. w sprawie II OSK 2012/06 (LEX 4376627) podkreślono, że brzmienie § 56 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie oznacza, że wyliczenie sposobu dokonania wyceny nieruchomości jest wyczerpujące i stanowi katalog zamknięty; operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy, czego w rozpoznawanej sprawie nie dochowano. Należy też zwrócić uwagę na treść § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; przepis § 55 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 u.g.n., a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach 1-9 ust. 1 § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. V. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy odnieść się do powyższego. Organ winien ocenić czy wystarczająca jest droga uzupełnienia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę czy też należy zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przy czym wskazać należy, że w literaturze przedmiotu i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu oceny (por. S. Kalus, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. G. Bieńka, Wyd. Prawnicze, Warszawa 2005, s. 481). Podkreślić w sprawie należy, że taka formalna ocena operatu szacunkowego nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Organy administracji mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 K.p.a., wartość dowodową operatu szacunkowego, to zaś oznacza, iż organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005, opubl. w: LEX nr 206473). Również lakoniczna informacja, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił nieruchomości o tym samym przeznaczeniu nie pozwala na prawidłową ocenę dowodu, jakim jest operat szacunkowy. W tym miejscu podkreślić należy, że uzasadnienie decyzji winno odpowiadać wymogom art. 107 § 3 K.p.a.; organ winien ustosunkować się do zarzutów strony, dotyczących prawidłowości ustaleń dokonanych w operacie, a w przypadku, gdy wypowiedzenie się co do określonych zarzutów wymaga fachowej wiedzy, organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o szczegółowe i wnikliwe uzupełnienie opinii i ustosunkowanie się do zgłoszonych zarzutów. W wyroku z 23 października 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, w sprawie II SA/Po 351/07 postawił tezę, zgodnie z którą czynienie podstawą ustaleń wadliwego operatu stanowi także naruszenie reguł procedury zawartych w art. 7 K.p.a., 75 § 1 K.p.a., 77 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a. (opubl. w: LEX nr 394851). Reasumując: 1/ operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych i wszechstronnych oraz pełnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących; 2/ skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych – a to oznacza, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek, odległość od obwodnicy i dojazd do niej) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości; 3/ operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy; swobodna ocena dowodów (art. 80 K.p.a.) nie może bowiem nosić cech dowolności; 4/ obowiązkiem organu jest wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej i ograniczenia się tylko do tej metody; operat szacunkowy winien zawierać argumentację zawierającą wyczerpującą i odnoszącą się do konkretnej sprawy analizę przyczyn dla których nie zastosowano innej metody prócz tej wybranej przez rzeczoznawcę w danym operacie szacunkowym. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a/ w zw. z art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji. EK