I SA/Wa 1664/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2011 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o. o. z siedzibą w W. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. w wysokości [...] zł za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w obrębie [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz w obrębie [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod rozbudowę drogi [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury podał, że Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2008 r., zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] ustalił lokalizację inwestycji polegającej na rozbudowie drogi [...], zatwierdził projekt podziału nieruchomości oraz nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Pismem z dnia [...] września 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności w/w nieruchomości, a pismem z dnia [...] lutego 2009 r. zawiadomiono o toczącym się postępowaniu wierzycieli hipotecznych właściciela przedmiotowych nieruchomości: [...] S.A. oraz [...] S.A. Decyzją z dnia [...] stycznia 2010 roku, znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. w wysokości [...] zł, za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w/w nieruchomość. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła [...] Sp. z o.o. wskazując, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania zawiera wady dyskwalifikujące go jako dowód w sprawie i przekładające się na zaniżoną wartość wycenianych nieruchomości. Skarżąca Spółka podniosła ponadto, że wysokość odszkodowania nie została powiększona o kwotę podatku VAT. Rozpatrując odwołanie Minister Infrastruktury stwierdził, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ustawy. W rezultacie nabycia nieruchomości z mocy prawa jako formy pierwotnego nabycia własności nieruchomości wygasają ciążące na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Minister zauważył, że ze znajdujących się w aktach sprawy odpisów ksiąg wieczystych Nr [...] oraz Nr [...] prowadzonych przez Wydział [...] Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w P. wynika, że przedmiotowa nieruchomość obciążona była hipotekami na rzecz [...] S.A. z siedzibą w P. oraz na rzecz [...] S.A. z siedzibą w W. Organ odwoławczy stwierdził, że co prawda w aktach sprawy znajduje się pismo [...] S.A. z dnia 10 marca 2009 roku, w którym stwierdzono, iż Spółka nie wnosi roszczeń do przedmiotowego odszkodowania oraz pismo [...] S.A. z dnia 25 lutego 2009 roku, z treści którego wynika, że bank wyraził zgodę na scedowanie na rzecz kredytobiorcy kwoty odszkodowania, niemniej jednak nie mają one żadnej doniosłości prawnej, bowiem w warunkach niniejszej sprawy, uznać należy, iż z chwilą uostatecznienia się decyzji o lokalizacji drogi hipoteki ustanowione na nieruchomości objętej liniami rozgraniczającymi teren drogi wygasły, a nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń stała się własnością Skarbu Państwa. Minister wspomniał, że przelew wierzytelności (cesja) w prawie polskim regulują przepisy art. 509-517 Kodeksu cywilnego i treść tych przepisów wskazuje wprost, że cesja jest umową, a nie jednostronnym oświadczeniem woli. Z tego też względu zdaniem Ministra pismo [...] S.A. nie odnosi żadnego skutku. Organ odwoławczy stwierdził, iż wydaje się, że jedyną prawnie dopuszczalną sytuacją umorzenia postępowania w części dotyczącej ustalenia odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego jest spłacenie długu przez dłużnika. Wartość hipoteki wyniesie wówczas zero i w związku z tym bezprzedmiotowym byłoby ustalanie kwoty odszkodowania wierzycielowi hipotecznemu. Minister wskazał, że z odpisu księgi wieczystej Nr [...] wynika, że termin spłaty kredytu wyznaczono na dzień [...] czerwca 2008 roku. Natomiast akta sprawy nie dają odpowiedzi na pytanie czy hipoteka ta została spłacona, czy też może termin jej spłaty został zmieniony. Nieprzeprowadzenie zaś przez organ wojewódzki w tym zakresie postępowania wyjaśniającego stanowi w ocenie Ministra naruszenie dyspozycji przepisów art. 7 w zw. z art. 77 § I kpa. Organ II instancji podniósł, iż w związku z brzmieniem art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku zasady ustalania odszkodowania w przedmiotowej sprawie podlegają rygorowi prawnemu zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w brzmieniu po nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 25 lipca 2008 roku. W myśl art. 18 ust. 1a tej ustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 18 ust. 1d kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Minister wskazał, że jeżeli przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wykaże, że ustanowione na nieruchomości hipoteki nie zostały dotychczas spłacone, organ I instancji, powinien określić wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami i tę wartość odjąć od ustalonego odszkodowania. Niezależnie zaś należy przyznać odszkodowanie wierzycielowi hipotecznemu. Organ II instancji podał, iż w niniejszej sprawie podstawy dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowią operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego S. R. w dniu [...] maja 2009 r. Pierwszy z operatów został sporządzony dla nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działki [...], drugi dla nieruchomości położonej w obrębie [...] oznaczonej jako działki [...], a trzeci dla nieruchomości położonej w obrębie [...] oznaczonej jako działka nr [...]. Minister podniósł, iż powyższe operaty na obecnym etapie postępowania nie mogą stanowić dowodu o wartości przedmiotowych nieruchomości . Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 .W myśl natomiast art. 156 ust. 4 powołanej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Ponadto organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw jeżeli w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia, wysokość odszkodowania przysługującego temu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w zw. z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Minister stwierdził, że pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r. [...] Dyrektor [...] wyjaśnił, iż nie dysponuje dokumentami, z których wynikałoby, że doszło do przekazania nieruchomości stanowiących przedmiot niniejszego postępowania, zaś [...] Sp. z o.o. w piśmie z dnia 1 marca 2010 r. wyjaśniła, iż nie miała informacji na temat możliwości wydania nieruchomości i związanych z tym profitów, niemniej po uprawomocnieniu się decyzji lokalizacyjnej przedstawiciele Skarbu Państwa bez uzgodnienia z dotychczasowym właścicielem dokonywali różnego rodzaju czynności na tych nieruchomościach. Zdaniem organu odwoławczego ta kwestia będzie wymagała wyjaśnienia przed organem I instancji przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. W szczególności należy ustalić kto i w jakich okolicznościach dokonywał na nieruchomościach czynności oraz jakiego rodzaju, czy do tych czynności doszło na wszystkich nieruchomościach, czy też jedynie niektórych oraz czy czynności te stanowiły przejęcie nieruchomości przez inwestora i czy właściciel z gruntu przejawił jakąkolwiek aktywność w celu umożliwienia inwestorowi zajęcia gruntu. Minister nie zgodził się z zarzutem odwołania, że niekwestionowanie decyzji lokalizacyjnej oznacza w istocie wydanie nieruchomości. W kwestii naliczenia odsetek ustawowych za zwłokę w wypłacie odszkodowania po 30 dniach od uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej Minister podniósł, iż właściwym trybem do ich dochodzenia jest droga postępowania cywilnego i jednocześnie stwierdził, że decyzja lokalizacyjna nie jest podstawą do wypłaty odszkodowania, ponieważ nie określa jego wysokości, a tym samym nie może stanowić podstawy do żądania odsetek Odnośnie załączonego do odwołania operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2009 r. Minister stwierdził, iż nie może on stanowić dowodu w sprawie, ponieważ sporządzony został wbrew obowiązującym przepisom prawa zwłaszcza § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania podatku VAT Minister podkreślił, z zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a z samej nazwy wartości rynkowej jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Podatki zaś jak i inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, a powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako element ceny. Tym samym zdaniem Ministra określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. zarzucając jej naruszenie przepisów prawa ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustawy o podatku VAT, a w szczególności art. 7 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz naczelnych zasad kpa. Skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że decyzja Ministra powiela i akceptuje błędy oraz naruszenia prawa, które występowały w decyzji Wojewody i nie wskazuje kierunku prawidłowych rozstrzygnięć przy wydaniu nowej decyzji. Skarżąca spółka zakwestionowała prawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych podkreślając, iż wg obowiązujących przepisów wartość rynkową nieruchomości określa się wg aktualnego sposobu jej użytkowania. Odnośnie zabezpieczeń hipotecznych skarżąca podniosła, iż aktualnie [...] i [...] przenieśli swoje zabezpieczenia na nieruchomości pomniejszone o działki przekazane na rzecz Skarbu Państwa, w związku z czym wypłata odszkodowania w całości przysługuje osobie skarżącej. Kolejny zarzut dotyczy niedoliczenia do wysokości odszkodowania 5 % wartości nieruchomości w sytuacji, gdy dowodem na zasadność tego doliczenia w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 18 ust. 1e29 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jest zgłoszenie do Urzędu Gminy wniosków o korektę granic nieruchomości z dnia [...] kwietnia 2008 r. oraz korekta zeznań podatku od nieruchomości. Skarżąca podniosła również, że decyzja odszkodowawcza winna być wydana najpóźniej do dnia [...] września 2008 roku w związku z czym [...] Dyrekcja [...] winna wypłacić odsetki za zwłokę od dnia [...] września 2008 roku. Ponadto w ocenie skarżącej do ustalonego odszkodowania powinien być doliczony podatek VAT, gdyż spółka jest płatnikiem podatku VAT i musi zapłacić 22 % VAT wystawiając fakturę VAT zgodnie z artykułem art. 106 ustawy o podatkach od towarów i usług. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Rozpatrując sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. W rozpoznawanej sprawie Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania za dokonane wywłaszczenie nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, o przyznaniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz [...] Sp. z o.o., o umorzeniu postępowania w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie hipoteki na rzecz [...] S.A. z siedzibą w W. oraz [...] S. A. z siedzibą w P., o zobowiązaniu [...] Dyrektora [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Na wstępie należy podnieść, iż zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej – w brzmieniu nadanym ustawą z dni 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958 ze zm. ), jak nakazuje to czynić art. 6 ust. 3 tej ustawy – nieruchomości lub ich części, oznaczone w decyzji lokalizacyjnej jako przechodzące na Skarb Państwa, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który w ust. 1 mówi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art.12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. W myśl art. 154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przy czym zaznaczyć należy, że w myśl art. 156 ust. 3 i ust. 4 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosowanej klauzuli przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy organ I instancji jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość przyjął operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego S. R. z dnia [...] maja 2009 r.. Minister Infrastruktury rozpoznając przedmiotową sprawę uznał, że na etapie postępowania odwoławczego upłynął termin ważności przedmiotowych operatów. W świetle powołanego wyżej art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdzić trzeba, że prawidłowo Minister Infrastruktury uznał, iż operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] maja 2009 r. straciły swą aktualność, oczywiste bowiem jest, że od daty ich sporządzania upłynęło 12 miesięcy. Słusznie więc organ II instancji uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zaznaczyć należy, że z treści art. 138 § 2 kpa wynika, iż organ odwoławczy obowiązany jest uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, jeżeli rozstrzygnięcie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. W ocenie sądu ponowne sporządzenie operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania oznacza przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części i uzasadnia zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 kpa. Organ odwoławczy w tym zakresie nie mógł zastosować przepisu art. 136 kpa i przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe w powyższym zakresie, gdyż naruszyłby zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażoną w art. 15 kpa, zgodnie z którą strona ma prawo, aby jej sprawa była przedmiotem dwukrotnego rozpoznania przez dwa różne organy administracji. Ustalenie wysokości odszkodowania w toku postępowania odwoławczego w oparciu o nowy operat szacunkowy pozbawiłoby stronę możliwości obrony jej praw w postępowaniu przed organem I instancji, co naruszałoby wskazaną wyżej zasadę. Zauważyć trzeba, że w orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. W związku zaś z utratą aktualności sporządzonych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych niecelowe byłoby dokonywanie oceny zarówno przez organ odwoławczy jak i sąd. Na marginesie jedynie należy stwierdzić, iż słusznie Minister Infrastruktury uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2009 roku nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Sąd zauważa bowiem, iż został on sporządzony do innych celów tj. do celów negocjacji kosztów dzierżawy wieloletniej, a ponadto w dacie rozstrzygania przez organ odwoławczy również utracił swą aktualność. Bezsporne w niniejszej sprawie jest, iż nieruchomości stanowiące własność skarżącej spółki przed wydzieleniem z nich działek przejętych na rzecz Skarbu Państwa obciążone były hipotekami ustanowionymi na rzecz [...] S.A. z siedzibą w W. i na rzecz [...] S.A. z siedzibą w P. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 4c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. A w związku z tym w myśl art. 18 ust 1c jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art.12 ust. 4 jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się wysokości świadczenia głównego nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. W myśl natomiast ust. 1d tego artykułu kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1 wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. W świetle powyższego za zasadne należy uznać zalecenia Ministra Infrastruktury co do konieczności ustalenia przez organ I instancji wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Taki obowiązek bowiem wynika wprost z przywołanych wyżej przepisów specustawy drogowej. Wyjaśnienia wymaga, iż w prawie polskim istotę hipoteki określa art. 65 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wedle którego "w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stałą się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)". Hipoteka, ukształtowana jako ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego) skuteczne erga omnes jest zaliczana do grupy tzw. praw zabezpieczających. Ich istota polega na zabezpieczeniu realizacji wierzytelności z podstawowego stosunku obligacyjnego, w postaci zaspokojenia się z rzeczy (prawa) w razie nie wykonania zobowiązania przez dłużnika osobistego. W piśmiennictwie przyjmuje się, że jedna hipoteka zabezpiecza jedną wierzytelność, a więc nie ma charakteru generalnego, a zapewnia jedynie wierzycielowi uprzywilejowane określonym pierwszeństwem zaspokojenie jego wierzytelności z przedmiotu obciążenia, którym może być tylko oznaczona nieruchomość lub w przypadku hipoteki łącznej – oznaczone nieruchomości i to bez względu na osobę aktualnego właściciela. Zgodnie z art. 84 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Powyższy stan zabezpieczenia utrzymuje się na nieruchomości " jako na całości" tj. na nieruchomości w takim kształcie prawnym, jaki miała w chwili powstania zabezpieczenia hipotecznego. Późniejsze zmiany dotyczące nieruchomości np. polegające na jej podziale pozostają bez wpływu na sytuację prawną wierzyciela hipotecznego. Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką obciąża się nią wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). W konsekwencji wierzyciel może według swego uznania – żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, tylko z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Powstanie hipoteki łącznej nie stanowi zmiany treści hipoteki istniejącej dotychczas, lecz jej przekształcenie, dyktowane interesem wierzyciela, a polegające na prawnym przystosowaniu stworzonego zabezpieczenia do sytuacji jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej – (zob. uzasadnienie uchwały SN. z 14 lipca 1914 r. sygn. Akt III CZP 85/94, OSNC Nr 1/1995, poz. 3). Z samej istoty ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka wynika, że w razie wywłaszczenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości niemożliwe jest ustalenie w jakiej części hipoteka obciąża wywłaszczoną część. Skutkiem bowiem wywłaszczenia części nieruchomości jest jej podział przekształcający hipotekę zwykłą w hipotekę łączną. Przekształcenie to polega na tym, że w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Powstaje więc sytuacja, w której wywłaszczona część nieruchomości zostaje ex lege obciążona całą kwotą w jakiej hipoteka została wyrażona. Kwota ta w większości wypadków przekracza wartość wywłaszczonej części nieruchomości. W świetle powyższego należy uznać, że nawet jeżeli wierzyciel wyraził zgodę na zwolnienie przedmiotowej części od obciążenia (co podnosi skarżąca spółka), to nie ma żadnej możliwości ustalenia w jakiej części hipoteka obciąża wywłaszczoną część. Z tych też względów w ocenie sądu ustawodawca w związku z wygaśnięciem hipoteki z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4c specustawy) w celu ochrony praw wierzycieli hipotecznych wprowadził zapis w art. 18 ust. 1c i 1d specustawy nakazujący ustalenie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką i jego wypłatę osobom, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe, w rozpatrywanej sprawie hipoteka. Sąd w tym miejscu zauważa, że z dniem 20 lutego 2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), mocą której uchylono rozdział o hipotece kaucyjnej. W ocenie sądu błędne jest natomiast stanowisko Ministra Infrastruktury, iż w rozpatrywanej sprawie jedyną możliwością umorzenia postępowania w części dotyczącej ustalenia odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego jest spłata hipoteki przez wierzyciela. Jak wynika z treści art. 18 ust. 1c specustawy wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką i odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Zgodnie zaś z treścią ust. 1d kwotę odszkodowania wypłaca się wierzycielowi hipotecznemu. Niewątpliwie więc odszkodowanie przysługuje wierzycielowi hipotecznemu z tytułu wygaśnięcia hipoteki na nieruchomościach przejętych przez Skarb Państwa, niemniej jednak zauważyć należy, iż ani ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ani ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie wprowadza zakazu dokonywania przelewu wierzytelności. Zgodnie zaś z art. 509 § 1 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowany jest pogląd, że na skutek cesji (przelewu) wierzytelności o ustaleniu i wypłaceniu odszkodowania nabywca tej nieruchomości jest osobą uprawnioną do odszkodowania (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 20 marca 2008 r. sygn. Akt II SA/GL 885/07, LEX nr 510364, wyrok WSA w Warszawie 17 kwietnia 2007 r. sygn. Akt I SA//Wa 1881/06). Ważność przelewu wierzytelności nie została w przepisach kodeksu cywilnego uzależniona od zachowania szczególnej formy prawnej, w związku z czym może być dokonany także ustnie a nawet per facta konkludentia (por. wyrok SN z 8 lutego 2002 r. II CKN 1160/99, LEX nr 53160). Wskazana w art. 511 kc forma pisemna jest zastrzeżona dla celów dowodowych i niezachowanie tej formy nie prowadzi do nieważności umowy powodującej przelew, ale powoduje ograniczenia dowodowe w razie ewentualnego sporu cywilnego dotyczącego tej umowy. Należy przyjąć zdaniem Sądu, że istnienie jednostronnego aktu cesji, zawierającego podpisane przez cedenta jego oświadczenia woli o przelaniu wierzytelności na cesjonariusza, które następnie zostanie przyjęte przez cesjonariusza, uprawdopodobnia za pomocą pisemną fakt zawarcia umowy powodującej przelew. W związku z powyższym w ocenie Sądu pismo [...] z dnia 24 lutego 2004 r. można uznać za skuteczne dokonanie cesji wierzytelności na rzecz skarżącej spółki. Natomiast zdaniem Sądu pismo [...] S.A. z dnia 10 marca 2009 r. nie może być uznane za zrzeczenie się roszczenia o odszkodowanie, gdyż jego treść może budzić wątpliwości. Oświadczenie woli o zrzeczeniu się roszczenia musi być jasne i czytelne, wprost zawierać oświadczenie zrzeczeniu się roszczenia, określać o jakie roszczenie chodzi. Tymczasem z pisma z dnia 10 marca 2009 r. wynika jedynie, że [...] S.A. "...nie zgłasza roszczeń do odszkodowania...". Przy czym zauważyć należy, iż wierzyciel hipoteczny w warunkach niniejszej sprawy nie musi zgłaszać roszczeń, gdyż zgodnie z treścią specustawy drogowej przysługują mu one z mocy tej ustawy. Dodatkowo należy podnieść, iż pismo z dnia 10 marca 2009 r. zostało podpisane przez Dyrektora Biura [...] bez załączenia pełnomocnictwa udzielonego przez osoby uprawnione, co z kolei winno wynikać z aktualnego odpisu KRS. Jeśli chodzi o pozostałe zarzuty skargi, to zdaniem Sądu zasadnie Minister Infrastruktury uznał, iż organ I instancji winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w celu ustalenia czy w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości określone w art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy, gdyż w tym zakresie postępowanie dowodowe nie zostało przeprowadzone. Niezasadne są natomiast argumenty spółki podniesione w skardze, że dowodem na wydanie przez nią nieruchomości w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna jest zgłoszenie do Urzędu Gminy wniosków o korektę granic nieruchomości oraz korektę zmian podatku od nieruchomości - co miałoby świadczyć, że przedmiotowe nieruchomości przeszły "nieodwołalnie" na rzecz Skarbu Państwa. Należy podkreślić, iż swoista "premia" określona w art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy nie jest związana faktem przejścia własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, co następuje z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 specustawy) i za co dotychczasowemu właścicielowi wypłaca się stosowne odszkodowanie, ale za faktyczne wydanie nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1d, polegające np. na przekazaniu jej posiadania i umożliwieniu wykonania niezbędnych czynności związanych z realizacją inwestycji, czy np. przekazanie nieruchomości w formie protokołu zdawczo-odbiorczego. Za chybiony również Sąd uznał zarzut skargi, dotyczący braku zobowiązania Dyrektora [...] do wypłaty odsetek za zwłokę od dnia [...] września 2008 r. Zgodnie z art. 12 ust. 4b specustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Termin w nim określony jest terminem instrukcyjnym i jego naruszenie nie prowadzi do powstania roszczenia o odsetki za zwłokę, gdyż decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie ustala wysokości odszkodowania. Ustalane jest ono bowiem w odrębnej decyzji i według wartości nieruchomości z dnia w którym następuje ustalenie odszkodowania. Zdaniem Sądu przekroczenie terminu 30-dniowego do wydania decyzji odszkodowawczej może jedynie prowadzić do dochodzenia ewentualnych roszczeń na drodze postępowania cywilnego. Także zarzuty skargi, iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT, Sąd uznał za bezzasadne Należy bowiem podkreślić, iż ustalenie odszkodowania w trybie specustawy drogowej następuje na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami – które ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, iż jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga fakt, iż rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny przejętej z mocy prawa nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącą spółkę podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie, a wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publiczno-prawne skarżącej związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość utraconego prawa. Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Co do pozostałych zarzutów naruszenia ,,naczelnych zasad wyrażonych w kpa" należy stwierdzić, iż z uwagi na zbyt ogólnikowe ich sformułowanie trudno się do nich odnieść. Niemniej Sąd stwierdza, iż nie dopatrzył się w przeprowadzonym przez organ II instancji postępowaniu istotnych naruszeń prawa, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy. Postępowanie zostało przeprowadzone wnikliwie, a swoje stanowisko organ uzasadnił w sposób przekonywujący z wyjątkiem części argumentów związanych z instytucją hipoteki i przelewu wierzytelności, których Sąd nie podzielił, jednakże te uchybienia nie miały wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.