I SA/Wa 1728/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie: WSA Iwona Kosińska (spr.) WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi D. S. i H. G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz D. S. i H. G. solidarnie kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania H. G. i D. S., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu na rzecz współwłaścicielek H. G. i D. S. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...]. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. ustalił lokalizację drogi krajowej. W decyzji tej przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, na odcinku obwodnicy [...], na terenie miast: K. i C. oraz gmin M., M., P., S. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2009 r. W związku z tym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad złożył w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, ze zm.) wniosek w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa m.in. przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej do dnia przejęcia współwłasność H. G. i D. S., położonej w K., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...]. Po rozpatrzeniu złożonego wniosku Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2010 r. orzekł o ustaleniu na rzecz H. G. i i D. S. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, a także zobowiązał [...] Dyrektora [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem H. G. i D. S. złożyły odwołanie. W jego uzasadnieniu podniosły, że do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęto nieadekwatne ceny transakcyjne. Ponadto zastosowano wadliwy dobór nieruchomości porównawczych, a przy wycenie składników budowlanych nie wyceniono poszczególnych elementów wchodzących w skład budowli posadowionych na gruncie. Minister Infrastruktury rozpatrując odwołanie stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy przywołał treść przepisów art. 6 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958, ze zm.), art. 12 ust. 1, 3 i 4 pkt 2, art. 18 ust. 1 i art. 18 a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 134 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.) i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Organ odwoławczy wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony, na zlecenie Wojewody [...], w dniu [...] grudnia 2009 r. przez rzeczoznawców majątkowych A. S. i J. J., które wyceniając grunt zastosowały podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ II instancji wyjaśnił, że metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Autorki operatu szacunkowego ustaliły, że dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia [...] października 2000 r. nr [...] obszar ten przeznaczony jest pod drogi i leży w otoczeniu gruntów budowlanych. Ponadto autorki operatu wskazały, że dokonano poszukiwań transakcji dotyczących podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nabywanych w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie drogi publicznej. Monitoringiem objęto okres dwóch lat poprzedzających wycenę. Do końcowej analizy porównawczej przyjęto zbiór [...] transakcji dotyczących kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych na terenie powiatu [...], które miały miejsce w okresie od grudnia 2007 r. do września 2008 r. Przeprowadzona analiza rynku w ocenie rzeczoznawczyń pozwoliła stwierdzić, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości należy zaliczyć: lokalizację, położenie szczegółowe, dostępność komunikacyjną, uzbrojenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej oraz cenność gruntów otaczających. Z kolei w ich ocenie wielkość i kształt nieruchomości przy nabywaniu pod drogi nie ma istotnego znaczenia. Nabywane nieruchomości są najczęściej wydzielane z większej całości i mają powierzchnię niezbędną dla zrealizowania celu publicznego. Jednocześnie w operacie szacunkowym wartość budowli została określona jako wartość odtworzeniowa w oparciu o koszt odtworzenia elementów, pomniejszony o zużycie i skorygowany o wskaźnik regionalny dla województwa [...]. Organ odwoławczy uznał, że jako podstawę wyceny autorki operatu wskazały obiekty zamieszczone w stosownych katalogach wykorzystywanych przez rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny publikowanych przez [...] sp. z o.o. Stąd też nie można w ocenie tego organu wskazać, że biegłe pominęły w wycenie tak szczegółowe elementy budynku jak: [...]. Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że nie można uznać, że organ I instancji w prowadzonym postępowaniu naruszył art. 10 kpa. Mając powyższe na uwadze organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...]. Na decyzję Ministra Infrastruktury skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyły D. S. i H. G., wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu podtrzymały w całości zarzuty zawarte w złożonym odwołaniu. Zarzuciły zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 7, 75, 77 oraz 136 kpa przez brak dokładnego i wszechstronnego zgromadzenia i rozpatrzenia całego materiału dowodowego odnośnie ustalenia wartości wywłaszczanej nieruchomości i ustalenie na tej podstawie odszkodowania nie odpowiadającego rynkowej wartości wywłaszczanej nieruchomości, poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie przez organ wyceny nieruchomości wywłaszczanej jak również nieuwzględnienie wszelkich dowodów dla ustalenia jej wartości rynkowej a także poprzez rozstrzygnięcie sprawy z pominięciem słusznego interesu stron, - art. 7, 11 w związku z art. 107 § 3 kpa poprzez ograniczenie się Ministra do przytoczenia treści operatu szacunkowego, bez dokonania jego analizy w zakresie podniesionych przez skarżące zarzutów, zwłaszcza bez dostatecznego uzasadnienia przesłanek podjętego rozstrzygnięcia, - art. 21 ust. 2 w zw. z art. 8 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. polegające na dokonaniu wywłaszczenia bez zapewnienia stronom słusznego odszkodowania poprzez jego niewłaściwe ustalenie, - art. 10 kpa poprzez wydanie decyzji bez umożliwienia stronom wypowiedzenia się co do całości zgromadzonego w sprawić materiału dowodowego, przede wszystkim w zakresie stanowiska rzeczoznawców zawartego w piśmie z dnia [...] marca 2010 r., - art. 12 ust. 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w przedmiocie ustalenia odszkodowania wg wartości nieruchomości na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. [...] grudnia 2009 r., a nie na dzień ustalenia odszkodowania, tj. [...] marca 2010 r. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi. Kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie jest prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, a zatem kwestia wysokości ustalonego przez organy na rzecz byłych współwłaścicielek wywłaszczonej nieruchomości odszkodowania. Postępowanie administracyjne w przedstawionej sprawie zostało wszczęte na skutek wniosku [...] Dyrektora [...], złożonego w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. z 2008 r. Dz. U. Nr 193, poz. 1194, ze zm.) w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa zabudowanej nieruchomości, stanowiącej do dnia przejęcia współwłasność H. G. i D. S., położonej w K., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...]. Zgodnie z treścią art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 tej ustawy. Oznacza to, że kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do prawidłowego ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen o których mowa w ust. 1 tego paragrafu wartość działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia). Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 § 36 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 powołanej ustawy). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia prawidłowość sporządzenia i wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. W ocenie Sądu oba organy orzekające w niniejszej sprawie nie wywiązały się należycie z tego obowiązku. Z analizy akt sprawy wynika, że określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawców majątkowych A. S. i J. J. budzi, w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów, poważne wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, które zupełnie umknęły uwadze organów orzekających w niniejszej sprawie. Rzeczoznawcy majątkowi wskazali, że przedmiotem wyceny jest ogrodzona nieruchomość gruntowa o powierzchni [...] m2, zabudowana: [...], na której znajdują się składniki budowlane i roślinne (drzewa, krzewy i rośliny ozdobne), częściowo uzbrojona (woda, energia elektryczna), nie posiadająca urządzonej księgi wieczystej, która zlokalizowana jest w zachodniej części miasta K., na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usługowo-handlowej. Jednakże do porównania rzeczoznawcy wybrali [...] transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne całkowicie niezabudowanych, położonych na terenie powiatu [...], których ceny transakcyjne po skorygowaniu o trend czasowy rzeczoznawcy określili na mieszczące się w przedziale [...] zł/m2. Przy czym bez żadnego w zasadzie wyjaśnienia rzeczoznawcy przyjęli, że zarówno wielkość przejętej działki, jak i fakt, że wywłaszczona nieruchomość w całości stanowiła zagospodarowane i zabudowane siedlisko skarżących nie ma żadnego znaczenia dla niniejszej sprawy. Wyjaśnienie tych kwestii zawarte w operacie, że cechy te nie są istotne ponieważ "nabywane nieruchomości są najczęściej wydzielane z większej całości i mają powierzchnię niezbędną dla zrealizowania celu publicznego" jest w całości nieadekwatne do stanu faktycznego niniejszej sprawy, w której wywłaszczeniu podlegała praktycznie cała zagospodarowana i zabudowana budynkiem mieszkalnym i innymi zabudowaniami, częściowo uzbrojona działka stanowiąca dla skarżących ich centrum życiowe i miejsce zamieszkania, a nie był to jedynie większy lub mniejszy pasek niezabudowanego gruntu, który został "odcięty" od macierzystej nieruchomości w celu np. poszerzenia drogi publicznej. Już samo pominiecie tych okoliczności budzi wątpliwości co do prawidłowego określenia przez rzeczoznawcę cech istotnych nieruchomości, które uznane zostały za nieruchomości podobne. W ocenie Sądu rzeczoznawcy nie zindywidualizowali odpowiednio do rzeczywistego stanu faktycznego zaistniałego w sprawie istotnych cech nieruchomości, które uznali za podobne. Postępując w ten sposób naruszyli przepis § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego (które zostało zastosowane w operacie szacunkowym) konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Naruszony został także przepis art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponadto w przedmiotowej sprawie autorzy operatu szacunkowego wyceniając grunt zastosowali podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a wartość budowli określono jako wartość odtworzeniową. Podejście porównawcze stosuje się natomiast do określeń wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Jak wynika z operatu szacunkowego na terenie, gdzie zlokalizowana jest wyceniana działka, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast przedmiotowa działka w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą z dnia [...] października 2000 r. nr [...] Rady Miejskiej w K. położona jest na terenie przeznaczonym pod drogi. Grunty zaś znajdujące się w otoczeniu przedmiotowej działki zagospodarowane są pod zabudowę. W analizowanym operacie szacunkowym brak jest natomiast danych wskazujących na ustalenie przez biegłych w jakim terenie, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położone są działki przyjęte przez nich do dokonanych porównań. Rzeczoznawca majątkowy z rynku lokalnego powinien zaś przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Co prawda dobór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena tych cech pozostawione są rzeczoznawcy majątkowemu, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego, niemniej powyższe nie zwalnia rzeczoznawcy majątkowego z obowiązku należytego i prawidłowego uzasadnienia swojego stanowiska. W niniejszej sprawie biegli powyższego nie uczynili, poprzestając jedynie na stwierdzeniu, że szukano transakcji dotyczących podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nabywanych w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie drogi publicznej. Zdaniem Sądu, w rozpoznawanej sprawie biegli w ogóle nie wyjaśnili, co zasadnie zostało podniesione w skardze, dlaczego dokonali ograniczenia doboru nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne praktycznie do jednej ulicy [...]. Spośród [...] transakcji [...] jest z tej właśnie ulicy. [...] z tych transakcji pochodzi zaś z tego samego okresu, czyli lipca i sierpnia 2008 r. i są to transakcje, których ceny transakcyjne różnią się między sobą o co najwyżej [...] zł. Transakcje te trudno zatem uznać za niezależne od siebie. Oznacza to, że w rzeczywistości rzeczoznawca dokonał porównania tylko [...] par nieruchomości, a nie kilkunastu, jak wymagają tego powołane wyżej przepisy prawa. Niezrozumiały dla Sądu orzekającego jest również fakt, dlaczego w operacie szacunkowym rzeczoznawcy powołali się na treść § 26 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (str. 14 operatu). Rozszerzenie zakresu położenia nieruchomości na rynek regionalny lub krajowy jest dopuszczalne tylko wyjątkowo. Jednakże w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, które uzasadniałyby zastosowanie w sprawie § 26 tego rozporządzenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2010 r. sygn. akt I OSK 43/10). Jest to niezrozumiałe także z tego powodu, że jak wynika z wyjaśnień autorów operatu wzięli oni do porównania transakcje z rynku jedynie lokalnego, czyli powiatu kieleckiego. Nadto należy dodać, że zdaniem Sądu rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze przepisy art. 134 w związku z art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia winien określić wartość rynkową nieruchomości jako całości, mając na uwadze to, że naniesienia na gruncie są elementem stanu nieruchomości (stanu zagospodarowania, czy stanu techniczno-użytkowego), który w sprawach szacowania gruntów nabywanych pod drogi publiczne (gdy tego rodzaju nieruchomości występują w obrocie) ma wpływ na wybór właściwej metody szacowania oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości. W tego rodzaju sytuacjach (gdy w obrocie występują nieruchomości podobne nabywane pod drogi publiczne) wyłączona jest możliwość określania wartości odtworzeniowej nieruchomości i w związku z tym oddzielne szacowanie gruntu i oddzielne jego części składowych (art. 135 ust. 1 i 2 ustawy). Nie jest też możliwe stosowanie w wycenie podejścia kosztowego, ponieważ rodzaj podejścia przy szacowaniu gruntów nabywanych pod drogi publiczne (gdy występują ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży takich gruntów) narzuca biegłemu § 36 ust. 1 rozporządzenia. Brak zaś cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia dokonanie wyceny w oparciu o przepis art. 36 ust. 2 w związku z ust. 4 powołanego powyżej rozporządzenia. Przepis art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje możliwość określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości, ale wyłącznie w sytuacji określonej w ust. 1 tego artykułu, zgodnie z którym, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. W rozpoznawanej sprawie biegli w żaden sposób nie uzasadnili jednak, że taka sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie i nie podali przyczyn określenia wartości odtworzeniowej budynku i innych naniesień. Nie wykazali również w sporządzonym operacie szacunkowym, że obrót nieruchomościami zabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne na rynku lokalnym nie występuje, a jedynie w takiej sytuacji mógłby znaleźć zastosowanie art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że obie zaskarżone decyzje zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, czyli art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, które mogło mieć wpływ na sposób rozpatrzenia sprawy, a także z naruszeniem przepisów prawa materialnego, czyli art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 135 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ powinien, mając na uwadze dokonaną przez Sąd w niniejszym orzeczeniu wykładnię, przeanalizować całość dostępnych dokumentów i ewentualnie przeprowadzić inne dowody, które pozwolą na właściwą ocenę prawidłowości i rzetelności sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.