I SA/Wa 2330/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant referent Agnieszka Bieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. UZADANIENIE Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] r. ustalającą odszkodowanie od Gminy J. za działkę gruntu, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy J. w związku z wydzieleniem jej pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej współwłaścicieli. Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. W dniu [...] października 2006 r. Wójt Gminy J. decyzją nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina J., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna o numerze [...], na wniosek jej współwłaścicieli T. i M. małżonków P. oraz E. K.. W wyniku przedmiotowego podziału wyodrębniona została, m.in. działka gruntu położona w obrębie [...] o numerze [...]o powierzchni [...] m2, wydzielona pod projektowaną drogę dojazdową publiczną, oznaczoną na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego symbolem [...]. W dniu 14 grudnia 2009 r. T. i M. małżonkowie P. oraz E. K. złożyli wniosek o odszkodowanie za ww. działkę nr [...], załączając do niego korespondencję prowadzoną z Urzędem Gminy J. w sprawie ustalenia odszkodowania. Po sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 10 marca 2010 r. - określającego wartość ww. nieruchomości - w dniu 20 kwietnia 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna. Stawili się na niej: T. P., pełnomocnik Wójta Gminy J. i rzeczoznawca majątkowy W. K., która sporządziła powyższy operat. T. P. oświadczył na rozprawie, że nie doszło do dnia rozprawy do żadnych uzgodnień z Gminą J. w sprawie wysokości odszkodowania i wniósł o wyznaczenie czternastodniowego terminu na wypowiedzenie się w sprawie wyceny nieruchomości. Taki sam wniosek złożyła również Gmina J.. Rzeczoznawca majątkowy oświadczyła, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie. W dniu 6 maja 2010 r. Gmina J. wystąpiła z zastrzeżeniami do sporządzonej wyceny i przedłożyła inny operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości w dniu 12 września 2008 r. Rzeczoznawca majątkowy W. K. - w odpowiedzi na zarzuty Gminy J. - stwierdziła, iż wartość ww. nieruchomości w kwocie [...] zł została określona prawidłowo. Następnie Starosta L. decyzją z dnia [...]czerwca 2010 r., nr [...]w punkcie 1 ustalił odszkodowanie od Gminy J. za działkę gruntu oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...]o powierzchni [...]m2 położoną w obrębie [...], gmina J., opisaną obecnie w księdze wieczystej [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w L. IV Wydział Ksiąg Wieczystych, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy J. w związku z wydzieleniem jej pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej współwłaścicieli - w wysokości [...]zł. W punkcie 2 ww. orzeczenia przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz T. i M. małżonków P. w wysokości 1/2 ustalonej w punkcie 1 kwoty, tj. [...]zł oraz na rzecz E. K. w wysokości 1/2 ustalonej w punkcie 1 kwoty, tj. [...] zł. Starosta orzekł ponadto o sposobie i terminie zapłaty odszkodowania oraz jego waloryzacji. W uzasadnieniu orzeczenia organ pierwszej instancji ustalił, że nieruchomość podlegająca podziałowi objęta była - w dniu wydania decyzji - miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy J. z dnia [...]sierpnia 2005 r., Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego wsi [...]i części wsi [...] opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...]listopada 2005 r. Nr [...], poz. [...]. Działka nr [...] oznaczona jest w nim symbolem [...]- ustalającym przeznaczenie terenu jako droga dojazdowa publiczna z dopuszczeniem funkcji komunikacji kołowej, komunikacji pieszej i rowerowej, w formie jezdni, miejsc parkingowych, chodników, ścieżek rowerowych oraz wiat przystankowych, funkcji infrastruktury technicznej oraz zieleni wysokiej i niskiej. Dodał, że z zawiadomienia Sądu Rejonowego w L. IV Wydział Ksiąg Wieczystych wynika, iż w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości figuruje jako właściciel Gmina J. wpisana na podstawie ww. decyzji zatwierdzającej podział przedmiotowej nieruchomości oraz wynika okoliczność, że T. i M. małżonkowie P. oraz E. K. byli poprzednimi współwłaścicielami nieruchomości. Organ pierwszej instancji podniósł też, iż operat szacunkowy z dnia 10 marca 2010 r., nr [...] został sporządzony zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości, a także zgodnie z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wójt Gminy J. odwołał się od ww. decyzji Starosty L. twierdząc, że wysokość odszkodowania jest zawyżona, a przed wszczęciem postępowania administracyjnego nie zostały przeprowadzone negocjacje między właścicielami nieruchomości a Gminą J.. Pismem z dnia 9 lipca 2010 r. M. i T. P. wnieśli o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] r. W uzasadnieniu orzeczenia organ stwierdził, że zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami "działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne (...)". Stosownie natomiast do art. 98 ust. 3 tej ustawy za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z akt sprawy wynika, iż strony nie doszły do porozumienia, co do wysokości odszkodowania. Jak wynika z pism z dnia 22 sierpnia 2007 r., z dnia 23 listopada 2007 r., z dnia 26 maja 2008 r., z dnia 21 lipca 2008 r., i z dnia 5 listopada 2009 r. właściciele nieruchomości kilkakrotnie występowali do Wójta Gminy J. o ustalenie odszkodowania. Odpowiadając na powyższe pisma Wójt Gminy J. wskazywał, iż zasadne jest ustalenie odszkodowania, lecz jednocześnie uchylał się od podjęcia negocjacji w tym zakresie. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż mimo, że od września 2008 r. Gmina J. była w posiadaniu operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, sporządzonego na potrzeby podjęcia rokowań w niniejszej sprawie, to nadal nie podjęła negocjacji z właścicielami nieruchomości odnośnie wysokości odszkodowania. Wobec powyższego organ odwoławczy uznał, iż strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania na drodze cywilnoprawnej, zatem zaistniała przesłanka do ustalenia odszkodowania na drodze administracyjnej. Dodał, że podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Natomiast wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. W związku z czym data, na którą określona została wartość przedmiotu wyceny, powinna odpowiadać dacie sporządzenia tejże wyceny, a stan nieruchomości powinien być przyjęty na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Wojewoda podniósł, że odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 10 marca 2010 r. określiła wartość nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną w oparciu o ust. 2 pkt 1 § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. stosując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze. zm.) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Stosownie zaś do ust. 2 pkt 1 ww. § 36 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając przedmiotową wycenę ustaliła, iż na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W związku z czym nie można było zastosować § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia, wobec czego uzasadnione było zastosowanie ust. 2 ww. §. Stosownie zaś do § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Biegła, stosując metodę korygowania ceny średniej, przyjęła do porównania 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Stan nieruchomości został przyjęty na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast wartość została określona na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu - zgodnie z § 36 ust. 3 ww. aktu. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 10 marca 2010 r. jest zgodny z przepisami prawa obowiązującego w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia zastosowaną metodę wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Ponadto został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Ponadto, w związku z uwagami przedstawionymi przez Gminę J., rzeczoznawca majątkowy udzieliła stosownych wyjaśnień odnośnie sporządzonej wyceny. Nawiązując natomiast do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Gminy J. organ drugiej instancji zauważył, iż został on sporządzony we wrześniu 2008 r. Zatem stosownie do art. 156 ust. 3 ww. ustawy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W związku z czym na dzień rozpatrywania odwołania, jak również na dzień wydania decyzji przez organ pierwszej instancji operat ten nie był już aktualny i nie mógł stanowić podstawy do podważenia operatu, szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Dodał, iż Starosta L. nie był zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. Jednocześnie z akt sprawy wynika, iż strony nie występowały na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę kwestionowanego operatu. Skargę na powyższa decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję złożyła Gmina J. wnosząc o ich uchylenie w całości i zarzucając im: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 3 i art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich błędne zastosowanie, albowiem w niniejszej sprawie nie zakończono rokowań, a tym samym nie było podstaw do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), poprzez jego niezastosowanie, tym samym doprowadzenie do oparcia orzeczenia o wadliwie przeprowadzoną wycenę nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy; 2) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, poprzez ich niezastosowanie, ogólnikową ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i przyjętych w nim do porównań nieruchomości, co spowodowało dopuszczenie w postępowaniu wadliwie sporządzonej wyceny nieruchomości, która w sposób istotny miała wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca przytoczyła treść art. 98 ust. 3 oraz art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdziła, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie zakończone rokowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania, bowiem nie został sporządzony protokół z rokowań, a korespondencja stron w niniejszej sprawie jest niewystarczająca do stwierdzenia, iż do zakończenia rokowań rzeczywiście doszło. Tym samym nie istniały przesłanki do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Dodała, że ocena dokonana przez organ pierwszej instancji, dotycząca nieruchomości przyjętych do porównań w wycenie, stanowiącej podstawę ustalenia wysokości należnego odszkodowania, jest zbyt ogólnikowa. Z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) wynika, że przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwanie przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast w myśl ust. 2 tego § w przypadku braku ocen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m kw. gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m kw. gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Rzeczoznawca dokonując wyceny w niniejszej sprawie, wprawdzie powołała się na powyższy przepis, jednakże nie zastosowała się do niego. Albowiem w pierwszym rzędzie winna zbadać rynek pod kątem istnienia transakcji związanych ze sprzedażą gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Skarżąca zauważyła, iż w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że pojęcie "lokalny" rynek nieruchomości należy rozumieć szerzej w nawiązaniu do ustaw ustrojowych samorządu terytorialnego. Tak więc należy to pojęcie odnosić do obszaru gminy czy powiatu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2010r., sygn. akt I SA/Wa 492/10). Zatem rzeczoznawca wpierw powinien przeprowadzić szerszą analizę pod kątem oceny przesłanek z ust. 1, a następnie przejść do zastosowania ust. 2 § 36 rozporządzenia. W niniejszej sprawie rzeczoznawca zaniechał tym samym dokonania czynności o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia, a organy obu instancji orzekających w niniejszej sprawie powyższego błędu metodologicznego nie zweryfikowały. Podobnie błędnie zastosował rzeczoznawca ust. 2 pkt. 1 powyższego § 36 tego rozporządzenia. Rzeczoznawca powinna ustalić wartość odszkodowania jako iloczyn wartości 1 m kw. gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, iż wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%. Natomiast żadna z działek przyjętych do porównań nie spełnia tego kryterium, albowiem nie pochodzi z tego podziału zatwierdzonego decyzją z dnia [...] października 2006 r. Gmina J. dodała, iż działka o nr [...] znajduje się - według zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy J. - w strefie potencjalnego zagrożenia powodziowego, co istotnie wpływa na jej wartość, a z opinii biegłej nie wynika, aby ta okoliczność została wzięta pod uwagę. Należy też zważyć, iż przyjęte do porównań ceny nieruchomości dotyczą działek o powierzchni powyżej 1000 m2, podczas gdy działka ewidencyjna o nr [...] jest działką o powierzchni [...] m2. Ponadto, przez szacowaną działkę przechodzi linia średniego napięcia, a w pobliżu znajduje się droga o dużym natężeniu ruchu (ul. [...]). Zastosowane w opinii współczynniki korygujące nie oddają powyższych niedogodności, powodując tym samym zawyżenie wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone orzeczenie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może zatem wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżony akt także z powodów, które w skardze nie zostały podniesione, a stanowią o wydaniu aktu z naruszeniem prawa. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego. W niniejszej sprawie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] czerwca 2010 r. ustalającą odszkodowanie w wysokości [...] zł od Gminy J. za działkę gruntu oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, położoną w obrębie [...] , gmina J., która przeszła z mocy prawa na własność Gminy J. w związku z wydzieleniem jej pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej współwłaścicieli. Zgodnie z art. 98 ust.1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3 ww. art.). Na wstępie należy stwierdzić, że Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie spełniony został warunek prowadzenia rokowań. T i M. małżonkowie P, oraz E. K. wielokrotnie występowali do organu gminy o podjęcie działań mających na celu uzgodnienie wysokości odszkodowania. Brak odpowiedniej reakcji Wójta Gminy J - organu ustawowo zobowiązanego do podjęcia rokowań, zgodnie z powołanym uprzednio przepisem - nie może powodować szkody dla osoby wywłaszczonej. Z tego względu zarzut skarżącej Gminy o braku przewidzianych prawem rokowań i protokołu z nich Sąd uznał za całkowicie niezasadny i wypaczający wskazaną instytucję rokowań. Podstawowym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest zatem kwestia związana z wyceną nieruchomości, która została wydzielona pod drogę gminną i w związku z tym przeszła na własność Gminy. Na wstępie Sąd zauważa, że w myśl przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Powyższe oznacza, że określając wartość wywłaszczonych nieruchomości, konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji także na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jest to dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Rzeczoznawcy majątkowi nie mogą zatem działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych (przepisów rozporządzenia). Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., I OSK 417/06, LEX nr 281387). W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 10 marca 2010 r., w którym wycenę przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w metodzie tej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W niniejszej sprawie organy administracji należycie dokonały oceny operatu szacunkowego, a rzeczoznawca prawidłowo zastosowała § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), bowiem - co słusznie podniesiono w operacie - na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Biegła dokonała w operacie szacunkowym analizy [...] transakcji nieruchomościami podobnymi, które miały miejsce w latach 2008-2009 na terenie wsi [...] i [...]. Ustaliła ona na ich podstawie średnią wartość 1 m2 działek na poziomie [...] zł – zaś wartość 1 m2 wycenianej działki ostatecznie ustaliła (po zastosowaniu współczynników korygujących) tylko na kwotę [...] zł. Przy czym stan nieruchomości został przyjęty na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast jej wartość określono na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Odnosząc się do zarzutu Gminy J., iż rzeczoznawca nie uwzględniła niekorzystnego położenia nieruchomości, Sąd uznał, że okoliczność ta została przez rzeczoznawcę wzięta pod uwagę i wpłynęła na ukształtowanie czynników korygujących cenę średnią, np. waga cechy lokalizacji stanowi 25%, a uciążliwości 10%. Ponadto Sąd zwraca uwagę, że przedstawiony przez skarżącą w toku postępowania administracyjnego operat szacunkowy z dnia 12 września 2008 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. J., określił wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę ok. 13 % niższą, niż określona w przyjętej przez organy administracji wycenie tj. [...] zł – mimo, że został sporządzony blisko 1,5 roku wcześniej. Okoliczność ta także potwierdza prawidłowość przyjętej wyceny. Reasumując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu. Uzasadniły przy tym przekonująco swoje stanowisko - zyskując całkowitą aprobatę Sądu - zaś wydane decyzje zawierają niezbędne elementy, o jakich mowa w art. 107 § 1 kpa. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.