IV SA/Po 147/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Stankowski ( spr.) Sędziowie NSA Grażyna Radzicka WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Andrzejak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 maja 2011 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2010 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza K. z dnia [...] 2010 r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego M. M. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...].2010 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza K. z [...].2010 r. nr [...] odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę sześciu budynków mieszkalnych. Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych: Pismem z dnia [...].2010 r. M. M. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej, na działce nr [..] położonej w G. przy ul. K.. Burmistrz K. decyzją z dnia [...].2010 r., działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę 6 budynków mieszkalnych wskazując, że w sprawie nie zostały spełnione 2 warunki, od których spełnienia zależy ustalenie warunków zabudowy. Wyjaśniono, że chodzi o warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. W ocenie organu I instancji przeprowadzona Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzi do wniosku, że planowana do realizacji inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym, a poza tym miejscowość nie posiada infrastruktury sieci wodociągowej ani kanalizacyjnej. Na poparcie prawidłowości poczynionych, w tym zakresie, ustaleń organ powołał się na treść pisma z dnia [...].2010 r. (k.27) informującego, że - istniejące uzbrojenie nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie 6 budynków mieszkalnych. Odwołanie od tej decyzji wniósł M. M. domagając się uchylenia decyzji I–instancyjnej i ustalenia warunków zabudowy dla wskazanej w jego wniosku inwestycji. W odwołaniu zakwestionowano ustalenia organu co do tego, że teren na którym miałoby zostać zlokalizowane zamierzenie inwestycyjne określone we wniosku M. M. jest terenem niezabudowanym, głównie o funkcji rolniczej. Skarżący szczegółowo opisał koncepcje szerokiego i wąskiego pojmowania "sąsiedniej działki" i zakwestionował prawidłowość wytyczenia, w niniejszej sprawie, obszaru analizowanego. W uzasadnieniu odwołania podkreślono, że § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. Dz.U. Nr 164, poz. 1588, określa tylko minimalne odległości granic obszaru analizowanego. Skarżący podkreślił, że w granicy z wytyczonym przez organ I instancji obszarem analizowanym położona jest działka nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami o funkcji produkcyjno-usługowej. W dalszej kolejności skarżący zauważył, że również w granicy obszaru analizowanego położona jest działka nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym stanowiącym zabudowę podstawową. Natomiast w odległości ok. 500m od granic działki skarżącego, już poza obszarem analizowanym, leży działka nr [..] zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiącym funkcję podstawową. Skarżący zakwestionował ponadto wiarygodność informacji zawartych w piśmie "A" o braku infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej, gdyż – jak zauważył w odwołaniu – z mapy sytuacyjno-wysokościowej w oparciu o którą przeprowadzono analizę wynika, że w G. przy ul. K. jest zbudowana kanalizacja sanitarna, która jest doprowadzona do działki na [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [..].2010 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoją decyzję Kolegium podzieliło w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pierwszoinstancyjnej. W ocenie Kolegium, w rozpoznawanej sprawie, obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Podkreślono, że za teren sąsiedni nie można uznać działek położonych co prawda przy tej samej drodze publicznej, lecz w znacznej, i to w dodatku bliżej nieokreślonej odległości od działki przeznaczonej pod zabudowę. Podkreślono, że występująca w obszarze analizowanym zabudowa zagrodowa nie pozwala na uznanie kontynuacji funkcji dla realizacji budynków mieszkalnych w zabudowie mieszkalnej. Kolegium zauważyło, że przedmiotem analizy objęto obszar obejmujący 225m wokół terenu inwestycji. Z analizy tego obszaru wynika, że wokół wskazanego terenu brak jest zabudowy typowo mieszkalnej. Przeważają zdecydowanie tereny niezabudowane oraz tereny upraw polowych bez zabudowy. Zabudowa zagrodowa na działce nr [...] oraz zabudowania związana z hodowlą zwierząt futerkowych na działce nr [...] nie pozwalają natomiast na uznanie kontynuacji funkcji dla planowanego kompleksu 6 budynków mieszkalnych. Zrealizowanie planowanej inwestycji w kompleksie gruntów rolnych godziłoby, w ocenie organu odwoławczego, w zastany stan rzeczy i nie tworzyłoby harmonijnej całości, a co za tym idzie zakłóciłoby istniejący ład przestrzenny. Odnosząc się z kolei do argumentacji odwołania wskazano, że zabudowania na działkach poza wyznaczonym obszarem analizowanym nie pozwalają na uznanie "dobrego sąsiedztwa". Wyznaczenie obszaru analizowanego, zgodnie z przepisami § 3 ust. 2 rozporządzenia, jest bowiem wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Skoro wyznaczenie obszaru analizowanego służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki dobrego sąsiedztwa, to tylko działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu przepisów art.61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Podkreślono, że wyznaczenie obszaru obejmowanego analizą ma służyć zachowaniu ładu przestrzennego na danym obszarze i dlatego też, w żadnym wypadku nie znajduje uzasadnienia rozszerzenie granic tego obszaru aby tylko znaleźć działkę o funkcjach wnioskowanych przez inwestora. W dalszej kolejności wskazano, że przepis § 3 ust.2 rozporządzenia nakazujący wyznaczenie obszaru analizowanego, obejmującego odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie miej jednak niż 50m, w nawiązaniu do przepisów art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy (dobre sąsiedztwo), stanowi w zasadzie górną granicę rozmiarów obszaru analizowanego, a nie jak podnosi inwestor obszar minimalny. Za teren sąsiedni nie można zatem, w ocenie Kolegium, uznać działek położonych w znacznej odległości od działki przeznaczonej pod zabudowę. Z tych też względów Kolegium uznało, że należy podzielić stanowisko organu I instancji, że występująca w obszarze analizowanym zabudowa zagrodowa nie pozwala na uznanie kontynuacji funkcji dla realizacji budynków mieszkalnych w zabudowie mieszkalnej, a co za tym idzie dla planowanej inwestycji nie ma możliwości określenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jak uznało Kolegium skoro natomiast wskazany teren nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, to bez znaczenia dla rozpoznania sprawy są ustalenia czy wskazany teren posiada wystarczające uzbrojenie techniczne. Na tę decyzję skargę do sądu administracyjnego złożył M. M. wskazując na błędną interpretację § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. Dz.U. Nr 164, poz. 1588, skutkującą nieprawidłowym rozstrzygnięciem merytorycznym. Skarżący wskazał też na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez niepodważenie uchybienia proceduralnego polegającego na zaniechaniu zasięgnięcia opinii przez Burmistrza K., co do możliwości spełnienia warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Na poparcie zasadności złożonej skargi M. M. przytoczył argumentację w znacznej mierze zaprezentowaną już na etapie postępowania odwoławczego. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie, bowiem zaskarżoną decyzję Kolegium oraz decyzję ją poprzedzającą wydano z naruszeniem przepisów prawa. Poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje, że żądaniem wniosku objęto ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej, na działce nr [..] położonej w G. przy ul. K.. Kwestią sporną w ustalonych okolicznościach sprawy pozostaje trafność orzeczenia o odmowie ustalenia warunków zabudowy oraz rzetelność ustaleń organów co do faktu niespełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.). Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd miał na uwadze, że co do zasady o ładzie przestrzennym na danym obszarze decydować powinien miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez radę gminy. Jedynie w razie braku planu właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) obowiązany jest na wniosek zainteresowanego podmiotu wydać decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, bądź lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przy czym celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ustanowienie lokalnego prawnego porządku planistycznego. W tym zakresie cel decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy nie ma planu jest zgoła odmienny. Jej celem, jako aktu stosowania prawa, jest przesądzenie, na podstawie obowiązujących na danym terenie przepisów prawa planistycznego, o zgodności zamierzonej inwestycji z tymi przepisami, tj. w niniejszej sprawie, wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z przepisami ustaw szczególnych (por. postanowienie NSA z 18.07.2005 r., sygn. II OPS 3/05). W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 tego artykułu. Tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został, w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 – dalej rozporządzenie z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań). Ustalenie istnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. następuje poprzez przeprowadzenie Analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej również – Analiza), zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowe sporządzenie analizy urbanistycznej jest, więc warunkiem wydania odpowiadającej wymogom prawa decyzji o warunkach zabudowy. Poprawnie przeprowadzona Analiza służy zapewnieniu zgodności powstającej w sąsiedztwie zabudowanych działek nowej zabudowy z charakterystyką urbanistyczną (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektoniczną (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Prowadząc postępowanie organ musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, tak aby stwierdzić co na danym obszarze jest normą, a co odstępstwem od niej, a następnie w oparciu o tak przeprowadzoną analizę ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Sporządzenie analizy urbanistycznej jest, zatem warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, a jej wyniki załącza się do decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań). Przenosząc powyższe, ogólne rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, w pierwszej kolejności zauważyć, że w niniejszej sprawie Sądowi nie przekazano Analizy. W odpowiedzi na wezwanie Sądu w sprawie uzupełnienia materiału dowodowego o ten właśnie dokument, wyjaśniono, że do akt sprawy załączono "Wyniki analizy", które w rozumieniu organu I instancji stanowią analizę funkcji" – k. 35 akt sądowych). Powyższe prowadzi do wniosku, że uwadze organów umknęło, że ustalenie stopnia kontynuacji funkcji, celów, formy architektonicznej i zagospodarowania terenu możliwe jest tylko po wcześniejszym wskazaniu – konkretnych - budynków i obiektów mieszczących się na sąsiednich w stosunku do planowanej inwestycji działkach. Bez takiej analizy nie można przejść do kolejnych, doniosłych z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustaleń, w tym także w zakresie ich funkcji, celów, formy architektonicznej i zagospodarowania terenu. Po ustaleniu listy tych budynków i obiektów rolą organu jest zbadanie funkcji, jaką poszczególne te obiekty pełnią. Podstawowym kryterium podczas oceny funkcji budynku lub obiektu powinien być cel, w jakim został wzniesiony, katalog potrzeb, jakie zaspokaja i aktualny sposób jego użytkowania. Ocena cech, formy architektonicznej i sposobu zagospodarowania terenu powinna, w przypadku każdego z analizowanych obiektów sąsiadujących, obejmować ich gabaryty (powierzchnię użytkową, liczbę kondygnacji), wzajemne przestrzenne ulokowanie, a także stosunek zajmowanych powierzchni do poszczególnych funkcji, jeżeli ten sam obiekt wypełnia więcej niż jedną funkcję (wyrok NSA z 16.10.2007 r., sygn. II OSK 1391/06). Przypomnieć przy tym należy, że w postępowaniu administracyjnym obowiązuje mająca umocowanie w art. 14 ustawy z dnia 14.06.1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej k.p.a.) zasada pisemności. Jeżeli zatem organy powołują się na konkretne ustalenia to muszą one znajdować oparcie w zgromadzonym w aktach materiale dowodowym. Tak więc przedłożone Sądowi Wyniki Analizy nie poddają się kontroli, bowiem zaprezentowane w nich "wyniki" stanowią podsumowanie nieznanych Sądowi danych. W świetle powyższego brak Analizy sprawia, że rzetelność "Wyników Analizy" budzi wątpliwości, nie sposób bowiem skontrolować poprawności zaprezentowanych ustaleń, choćby co do wskaźnika wielkości powierzchni "od 0%-5%", szerokości elewacji frontowych "ok.6m-ok.14m", wysokości zabudowy "od ok. 3m- ok.9m". W dalszej kolejności należy zwrócić uwagę, na brak spójności pomiędzy graficzną i tekstową częścią Wyników Analizy. Nie sposób przesądzić, które dokładnie działki uwzględniono sporządzając Wyniki Analizy, gdyż z adnotacji na mapach wynika, że w sąsiedztwie poza działką nr [...] zabudowa nie występuje. Natomiast poza działką nr [...] zabudowa została stwierdzona dopiero - poza - obszarem analizowanym na dz. nr [...]. Tymczasem w uzasadnieniu decyzji I instancji wskazuje się, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa zagrodowa na działkach [...] i [...] oraz zabudowa mieszkaniowa uzupełniająca. Z map nie wynika, aby na działce [...] zlokalizowana była jakakolwiek zabudowa. Jednocześnie ani z części tekstowej, ani z części graficznej Wyników Analizy nie wynika, gdzie w obszarze analizowanym zlokalizowana jest wspomniana w decyzji "zabudowa mieszkaniowa uzupełniająca". Ustalenia Wyników Analizy pozostają wewnętrznie sprzeczne, z jednej strony stwierdzając, że "teren na którym miałoby znaleźć się planowane zamierzenie jest niezabudowany", a z drugiej strony wskazując na istnienie "zabudowy mieszkaniowej uzupełniającej, związanej z prowadzeniem gospodarstw rolnych" (cz. opisowa). W następnej kolejności wyjaśnić należy, że w myśl § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jednocześnie, mapą, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest kopia mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopia mapy katastralnej, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmująca teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000. Tymczasem, w świetle poczynionych na podstawie akt ustaleń stwierdzić należy, że w aktach sprawy znajduje się 6 załączników mapowych przygotowanych przez organ i 2 mapy stanowiące załącznik do wniosku skarżącego. Obszar analizowany wyznaczony został przez organ na 4 mapach (k.68, 67, 39, 38). Analiza tych dokumentów doprowadziła jednak do następujących wniosków: każdy z załączników mapowych na k. 67 i 38 stanowi de facto kompilację kilku map. Wskazują na to zgrubienia w miejscach gdzie poszczególne elementy map sklejano. Mapy składają się z 3 elementów: pierwszego - gdzie w dolnym narożniku widnieje "mapa nieaktualizowana"; drugiego (środkowy) – gdzie w prawym górnym narożniku widnieje "mapa zasadnicza" ; trzeciego – którego doklejony element nie zawiera dodatkowych adnotacji. Na - tak skonstruowanej mapie - wytyczono obszar analizowany, który - jak wskazują linie – wykracza poza obszar objęty przekazaną Sądowi mapą. Obszar analizowany wytyczono również na mapach w skali 1:2500 (k. 39 i 68), jednak w obu tych przypadkach brak informacji – co to jest za mapa. Ustosunkowując się natomiast do zarzutów skargi dotyczących wadliwego wytyczenia obszaru analizowanego zauważyć należy, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wskazany przepis nie ustala zatem maksymalnych granic obszaru analizowanego. Nakazuje jedynie, aby granice te wyznaczone zostały "w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, co oznacza, że obszar minimalny musi obejmować wokół działki objętej wnioskiem teren o wielkości równej trzykrotnej szerokości frontu działki, a w przypadku, gdy ta trzykrotna szerokość frontu działki wynosi mniej niż 50 metrów - to wówczas jako minimalny należy przyjąć teren wielkości 50 metrów. Powyższy przepis rozporządzenia - nie oznacza - jednak, że organ - dowolnie - może przyjąć do analizy obszar większy niż określony w § 3 rozporządzenia. Wyznaczając obszar analizowany w granicach większych niż dopuszcza to rozporządzenie organ winien, bowiem szczegółowo uzasadnić i wyjaśnić dlaczego w konkretnej sprawie zachodzi potrzeba wyznaczenia takiego a nie innego obszaru analizowanego, gdyż w przeciwnym wypadku zawsze można uznać, że obszar został wyznaczony dowolnie. Organ rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy jest uprawniony do wyznaczenia większego obszaru analizowanego - jeżeli - pozwoli to na odniesienie planowanej zabudowy do zabudowy już istniejącej - o ile - zabudowa znajdująca się na nieruchomościach położonych w okolicy terenu inwestycji tworzy pewną urbanistyczną całość. Decyzję o zakresie obszaru analizowanego organ rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy, winien podjąć z uwzględnieniem stanu faktycznego danej sprawy. W takim jednak przypadku organ powinien w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić jakie względy przemawiały za przyjęciem takiego, a nie innego zakresu obszaru, o którym mowa w § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia, a w szczególności dlaczego organ wyznaczył minimalny obszar analizowany. Istotne w tym zakresie będzie wskazanie czy i w jakiej w przybliżeniu odległości od granic terenu inwestycji znajduje się już istniejąca zabudowa (por. wyrok NSA z 16.10.2009 r., sygn. II OSK 1632/08 oraz wyrok NSA z 27.10.2009 r., sygn. II OSK 1636/08). W świetle powyższego, przyjęty w niniejszej sprawie, sposób wyznaczenia obszaru analizowanego zasadnie budzi wątpliwości skarżącego. Po pierwsze: analiza dokumentacji prowadzi do wniosku, że organ nie potrafił ustalić dokładnej szerokości frontu działki, określając go jako "ok. 75m". Wątpliwości organu, w tym zakresie, znalazły wyraz w części tekstowej Wyników Analizy, natomiast na mapie szerokość frontu jest równa 75m. Po drugie: również odległość od granic działki określona została nieprecyzyjnie "min. 225m". Stwierdzone nieścisłości wymagały uzasadnienia, bowiem wskazana niedokładność, a w szczególności brak precyzyjnych ustaleń co do rzeczywistej szerokości frontu działki, powoduje, że kontroli wymyka się prawidłowość wytyczenia granic obszaru analizowanego, w kontekście wymogów wynikających z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Przyjmując natomiast założenie, że szerokość frontu działki wynosi 75m, wadliwość Wyników Analizy wyraża się w tym, że obszar analizowany został wyznaczony tak, że miejscami odległość granic tego obszaru od granic działki jest większa i wychodzi poza mapę. Przyczyny takiego stanu rzeczy nie zostały jednak wyjaśnione. Trafnie zatem skarżący zakwestionował prawidłowość ustaleń poczynionych w ten sposób. Za uprawniony uznać należy również zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów prawa przy ustalaniu przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zauważyć, bowiem należy, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z inwestycji. Dlatego też jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycyjnym właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną czyli przedsiębiorstwem zajmującemu się dostarczaniem odpowiednich usług. (por. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, C.H.Beck, Warszawa 2006, s.505). O spełnieniu przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. decyduje, bowiem dopiero umowa, o której mowa w art. 61 ust. 5 u.p.z.p. gwarantująca wykonanie uzbrojenia. Z akt niniejszej sprawy nie wynika natomiast aby skarżący o potrzebie zawarcia stosownej umowy został w ogóle pouczony, co bez wątpienia było rolą organu jako gospodarza postępowania. Natomiast stanowiące postawę ustaleń organów na okoliczność przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., pismo z dnia [...].2010 r. (k.27) informuje jedynie, że - istniejące - uzbrojenie nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie 6 budynków mieszkalnych. Niezależnie od wskazanych powyżej naruszeń prawa materialnego, doszło również do uchybienia przepisom postępowania art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. W toku postępowania organy administracji publicznej winny stać, bowiem na straży praworządności, podejmować wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, załatwienia sprawy, i zobowiązane są w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Poczynione w niniejszej sprawie ustalenia uznać należało za dowolne. Jako dowolne, bowiem należy traktować ustalenia faktyczne nie znajdujące potwierdzenia w materiale dowodowym. Zarzut dowolności wykluczają dopiero ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego do wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 k.p.a.). Wskutek powyżej opisanych zaniechań, nie sposób przyjąć, aby w rozpoznawanej sprawie organy w sposób dokładny wyjaśniły stan faktyczny sprawy oraz by wyczerpująco zebrały materiał dowodowy. Z tych względów koniecznym było uchylenie decyzji organów I i II instancji zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej jako ppsa) i dlatego orzeczono jak w pkt. 1 wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę, organy będą miały na względzie poczynione w uzasadnieniu rozważania, w szczególności zaś co do konieczności dochowania wymogom wynikającym z cytowanego wyżej rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań... ( Dz.U. 03.164.1588). Rzeczą organów będzie ustalenie, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wymogami, w ramach tak wyznaczonego obszaru przeprowadzona zostanie Analizę i dopiero na tej podstawie ustalone zostaną wymagania w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu planowanej zabudowy. W sporządzanej Analizie należy zawrzeć zarówno parametry zabudowy istniejącej, jak i projektowanej. Przedmiotowa Analiza musi być przy tym możliwa do skontrolowania, co do zgodności z wymogami prawa przyjętych rozwiązań O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 ppsa w pkt.2 wyroku.