II SA/Sz 858/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 października 2011 r. sprawy ze skargi A. C. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Prezydent Miasta [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] r. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), oraz w związku z uchwałą Nr XLI 11/351/2005 Rady Miasta [...] z dnia 30 czerwca 2005 roku, w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] " (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 63, poz. 1375) ustalił i zobowiązał A. C. L. do uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2, położone w obrębie [...] miasta [...] (stanowiące część nieruchomości oznaczonej przed zatwierdzeniem projektu jej podziału jako działka nr [...] o pow. [...] m2, KW Nr [...] , obręb [...] miasta [...] ). W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że dniu 30 czerwca 2005 roku została podjęta uchwała Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta [...] w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] ", która weszła w życie z dniem 9 września 2005r., natomiast na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Opłata ta określona jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości i stanowi dochód własny gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości'. Organ podał również, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W dniu wejścia w życie powołanej wyżej uchwały właścicielem nieruchomości, położonej w obrębie [...] miasta [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, KW Nr [...] był R. K. L.. Nieruchomość ta na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...] uległa podziałowi i w wyniku podziału powstały m.in. działki: nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2. W dniu [...] roku R. K. L. darował działki nr [...] i nr [...] , żonie A.C. L. (akt notarialny Rep. A Nr [...] ), która następnie dnia r. sprzedała działki nr [...] i nr [...] M. W.l (akt notarialny Rep. A Nr[...] ). Organ I instancji w dniu [...] r. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będących przedmiotem ww. umowy sprzedaży. Pomimo tego, iż w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] zatwierdzonego uchwałą Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta z dnia 30 czerwca 2005 r., właścicielem ww. nieruchomości był R. K. L., postępowanie administracyjne zostało wszczęte wobec A. C. L., gdyż jako osoba obdarowana zbyła następnie tę nieruchomość na rzecz K. M. W.. Organ powołując się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009r. sygn. akt II OPS 3/09 wskazał, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obciąża tak samo jak właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości jak również jego spadkobiercę będącego wskutek spadkobrania właścicielem nieruchomości i również tego kto wskutek darowizny nabył własność nieruchomości, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, co ma miejsce w stosunku do A.C. L.. Prezydent Miasta [...] zwrócił również uwagę, że z uzasadnienia wskazanej uchwały wynika również, że " ... przedmiotowa opłata obciąża też tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu, W takim przypadku to obdarowany zbywca a nie darczyńca jest beneficjentem przysporzenia, a jeżeli tak to względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby daniną, o której mowa, obciążyć obdarowanego zbywcę a nie darczyńcę, tym bardziej że nie cierpi na tym interes publiczny, jako że gmina w każdym z tych przypadków otrzyma należną jej opłatę planistyczną. W tym miejscu trzeba zauważyć, że nie każda forma zbycia nieruchomości wywołuje takie skutki jak darowizna. Inaczej rzecz będzie się kształtowała wówczas gdy zbycie nieruchomości przybierze formę zamiany. Wówczas opłatę planistyczną ponosi dokonujący zamiany nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, bowiem gdyby przyjąć inaczej, to nastąpiłoby oderwanie przedmiotowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, z którą opłata ta jest związana". Na szczególną uwagę – w ocenie organu- zasługiwała okoliczność, iż A. A. L. zbyła przedmiotową działkę nr [...] i działkę nr [...] na rzecz K. M. W., następnego dnia po przyjęciu darowizny od męża R. K. L.. Taki stan rzeczy może wskazywać na prawdopodobieństwo podejmowania działań w celu uniknięcia opłaty z tytułu jednorazowego wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] zatwierdzonego Uchwałą Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta [...] z dnia 30 czerwca 2005 roku (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 63 z dnia 9 sierpnia 2005r., poz. 1375), miało wpływ na wzrost wartości ww. nieruchomości, organ powołał rzeczoznawcę majątkowego T. M., posiadającego uprawnienia zawodowe nr [...] . Rzeczoznawca w sporządzonym w dniu 30 lipca 2010r. operacie szacunkowym ustalił wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] oraz działka nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2, położonej w obrębie [...] miasta [...] , uwzględniającą faktyczny sposób jej wykorzystywania przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa została określona na kwotę [...] zł. Natomiast wartość rynkowa ww. nieruchomości, uwzględniająca jej przeznaczenie po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego została określona na kwotę [...] zł. Reasumując organ stwierdził, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] , zatwierdzonego Uchwałą Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta [...] z dnia 30 czerwca 2005 roku, spowodowało wzrost wartości ww. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oraz działka nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2, położonej w obrębie [...] miasta [...] , o kwotę [...] .[...] ,00 zł. Zgodnie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stawka procentowa jednorazowej opłaty została określona w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. W związku z powyższym wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, została określona na kwotę [...] zł. Organ ustosunkował się również do uwag wniesionych w toku postępowania przez pełnomocnika A. A. L.. Pełnomocnik Pani A. A. L. złożył odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w[...] . Organ odwoławczy decyzją z dnia [...] r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W toku ponownego postępowania organ I instancji usunął uchybienia wskazane przez Kolegium, w szczególności zgromadził materiał dowodowy dotyczący dat i okoliczności zbycia nieruchomości. Organ rozpatrując sprawę przekazał rzeczoznawcy majątkowemu T. M. uwagi zgłoszone przez stronę w piśmie z dnia[...] . Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż zarówno nieruchomości porównawcze jak i nieruchomość wyceniana ze względu na swe położone charakteryzują się wysokim poziomem wód gruntowych. Z tego powodu nie jest to odzwierciedlone w tabeli porównawczej jako cecha neutralna jednakowa dla wszystkich nieruchomości. Gdyby przyjąć, iż nieruchomość wyceniana nie ma wysokiego poziomu wód gruntowych to przy porównaniu, jej wartość jednostkowa musiała by zostać podwyższona co skutkowało by w efekcie końcowym, wyższą opłatą planistyczną. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż w operacie szacunkowym zabrakło w opisie nieruchomości wycenianej podkreślenia wysokiego poziomu wód gruntowych. Odnośnie natomiast ograniczenia zabudowy stwierdził, że zgodnie z rysunkiem planu zagospodarowania przestrzennego faktycznie takie ograniczenie występuje, ale nie powoduje ono możliwości użytkowania terenu, pozwala nawet na wydzielenie działek budowlanych, z wyjątkiem północno-zachodniego narożnika. Przyjęte do porównania nieruchomości również posiadają ograniczenia: pierwsza nieruchomość porównawcza posiada identyczne ograniczenie jak nieruchomość wyceniana, działka nr [...] w większej części objęta jest zakazem budowy (korytarz techniczny istniejącej linii elektroenergetycznej 110 kV), druga nieruchomość porównawcza w dużej części położona jest w rejonie zalewowym, wymagającym specjalnych warunków zabudowy lub w części może wystąpić zakaz budowy, trzecia nieruchomość porównawcza w dużej części położona jest na terenie oznaczonym w zapisie planu zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] , objętym zakazem wszelkiej zabudowy trwałej. Stanowisko rzeczoznawcy majątkowego organ skonfrontował z objaśnionymi wypisami z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] , które wskazują, iż zarówno nieruchomości porównawcze jak i nieruchomość wyceniana faktycznie charakteryzują się wysokim poziomem wód gruntowych oraz zgodnie z miejscowym planem objęte są strefą zróżnicowanych warunków hydrogeologicznych -ograniczeniem w inwestowaniu. Ponadto na podstawie ww. materiałów źródłowych stwierdzono, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania również posiadają ze względu na swoje położenie ograniczenia zabudowy, jak i nieruchomość wyceniana. Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie pełnomocnik A. A. L.. Zaskarżonej decyzji zarzucał: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. 1) art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe zastosowanie prowadzące do, wydania decyzji w przedmiocie pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo upływu określonego ustawą terminu przewidzianego dla zgłoszenia takiego żądania, 2) art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię prowadzącą do uznania, iż poprzez umowę darowizny prawa własności nieruchomości, na obdarowanego przechodzi obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy obowiązek taki w chwili darowania prawa własności nie istnieje, zatem nie może być przedmiotem sukcesji, 2. naruszenie przepisów postępowania, tj.: 1) art. 6 Kpa poprzez wydanie zaskarżonej decyzji wskutek uznania czynności prawnej, na podstawie której strona nabyła prawo własności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] oraz [...] , położonej w obrębie [...] miasta [...] , za pozorną pomimo zastrzeżenia takiej kompetencji dla sądów powszechnych, 2) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kpa poprzez zaniechanie zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie w sposób wyczerpujący, 3) art. 84 Kpa poprzez posłużenie się dowodem z opinii powołanego w sprawie biegłego w celu ustalenia okoliczności nie wymagających wiadomości specjalnych, a w konsekwencji skutkujących obowiązkiem samodzielnego ich stwierdzenia przez organ prowadzący postępowanie, 4) art. 107 § 3 Kpa poprzez niezamieszczenie w uzasadnieniu wydanej decyzji jego elementów obligatoryjnych, w szczególności zaniechanie podania dowodów, na których oparto ustalenie, że właścicielem przedmiotowych nieruchomości w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego był R. K. L. i że przed uchwaleniem planu nieruchomości te wykorzystywane były do celów rolniczych; Pełnomocnik odwołującej się wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie ewentualnie o uchylenie tej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia Prezydentowi Miasta [...] . Uzasadniając odwołanie podnosił, że zgodnie z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, żądanie zapłaty opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgłaszać można terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przywołany termin zawity znajduje odpowiednie zastosowanie w stosunku do roszczeń odszkodowawczych właściciela nieruchomości, powstałych w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślenia przy tym wymaga, iż obie kategorie tych roszczeń - przysługujących gminie oraz właścicielowi nieruchomości, co do zasady są tożsame, różnią się zaś jedynie trybem dochodzenia ich zaspokojenia. Oba przywołane roszczenia majątkowe, po upływie terminu zawitego, ulegają przedawnieniu. Odnośnie roszczenia właściciela nieruchomości, zastosowanie znajduje art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego, zawierający zamknięty katalog czynności prowadzących do przerwania biegu przedawnienia. Na tej podstawie, wspomniane w art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgłoszenie roszczenia o zapłatę odszkodowania jest niewystarczające dla przerwania biegu jego przedawnienia. Pomimo zawiadomienia gminy o tym roszczeniu, w razie wniesienia powództwa po upływie zakreślonego ustawą terminu, wskutek podniesienia zarzutu przedawnienia, powództwo takie ulec winno oddaleniu. Z uwagi na to, że roszczenie gminy, przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odpowiada roszczeniu odszkodowawczemu właściciela nieruchomości, w podobny sposób oceniać należało kwestię jego przedawnienia. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż roszczenie to nie ma charakteru wieczystego. Ponadto, zgodnie z zasadą /in dubio pro cive/", niedopuszczalnym byłoby przyjęcie, iż dla przerwania biegu jego przedawnienia wystarczające byłoby jedynie zgłoszenie takiego roszczenia, podczas gdy dla roszczenia właściciela nieruchomości ustawa przewidywałaby dodatkowe obostrzenia. Ponieważ ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera własnej regulacji przerwania biegu przedawnienia, natomiast w polskim porządku prawnym nie obowiązuje materialnoprawny kodeks prawa publicznego, uznać należy, iż dopiero wydanie decyzji administracyjnej, jako prowadzącej do wywołania skutków materialnoprawnych, przerywa bieg przedawnienia roszczenia gminy. W przedmiotowym stanie faktycznym, na dzień wydania decyzji administracyjnej przez Prezydenta Miasta [...] , roszczenie o zapłatę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uległo przedawnieniu. Jednocześnie wskazania wymaga brak legitymacji A. A. L. do bycia stroną niniejszego postępowania. Przedmiotową nieruchomość nabyła ona pod tytułem darmym, na podstawie umowy darowizny z dnia [...] r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, Rep. A nr [...] . Bezsprzecznie, roszczenie określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przysługuje wobec właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, aktualnego na chwilę uchwalenia planu miejscowego, który następnie zbywa prawo własności tejże nieruchomości. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2009 r., wydany w sprawie o sygn. akt II OSK 302/08, w którym to Sąd wskazał, iż "(1) termin prawny "zbycie" użyty w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może, w związku z brakiem ustawowej definicji terminu "zbywa nieruchomość", szczególnym charakterem opłaty oraz niekonsekwencją ustawodawcy (art. 37 ust. 1), obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy darowizny. (2) W razie wątpliwości należy interpretować termin "zbywa" z korzyścią dla obywatela przede wszystkim na gruncie wykładni językowej (in dubio pro cive)". Wykładnia językowa omawianego przepisu naprowadza przy tym na wniosek, iż obowiązek zapłaty tzw. opłaty planistycznej powstaje jedynie w razie zbycia nieruchomości oraz jedynie jeżeli tego, zbycia dokonuje właściciel lub użytkownik wieczysty, któremu prawo takie przysługuje w chwili wejścia w życie planu miejscowego. Ponieważ obowiązek ten powstaje dopiero w chwili zbycia nieruchomości, zaś przeniesienie jej prawa własności w drodze darowizny nie może być poczytywane za jej zbycie, to ewentualny obowiązek zapłaty tzw. opłaty planistycznej nie może przechodzić na obdarowanego, albowiem w chwili przejścia praw i obowiązków, roszczenie o zapłatę opłaty planistycznej nie istnieje. Nieprawidłowo zatem organ I instancji wywodzi, iż obowiązek zapłaty opłaty planistycznej przeszedł na A. C. L.. Jednocześnie, w treści zaskarżonej decyzji, organ sugeruje, iż umowa, na podstawie której strona nabyła prawo własności następnie zbytej nieruchomości miała charakter czynności pozornej. Pomija on jednak, iż ustalenie pozorności czynności prawnej leży w kompetencji sądów powszechnych, zaś organ administracyjny nie jest uprawniony do dokonywania wiążącej oceny w tym zakresie. Co więcej, wydanie decyzji w oparciu o tak podjęte ustalenie, skutkuje bezwzględną jej nieważnością i winno skutkować wyeliminowaniem tej decyzji z porządku prawnego. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą nr XLI 11/351/2005 Rady Miasta [...] z dnia 30 czerwca 2005 r., wobec nieruchomości zbytej przez stronę nie obowiązywał żaden plan miejscowy. Okoliczność ta skutkuje koniecznością ustalenia przez organ, sposobu użytkowania tejże nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie wyżej przywołanego planu. Wydając zaskarżoną decyzję, organ zaniechał ustalenia tejże okoliczności. Dowód z opinii biegłego nie może stanowić podstawy takich ustaleń - okoliczność taka nie wymaga dla swojego stwierdzenia wiadomości specjalnych. Podstawy takich ustaleń nie mogą stanowić także dane zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków - określa ona bowiem kategorię gruntów, a nie faktyczny sposób czynienia z nich użytku. W tym okolicznościach organ powinien był sięgnąć po dowód z przesłuchania świadków oraz strony, aby następnie dopiero tak zebrany materiał przekazać powołanemu biegłemu celem wykonania opinii. Organ administracji wydając zaskarżone decyzje oparł się zatem wyłącznie na ustaleniach poczynionych przez biegłego, który nie jest uprawnionym do dokonywania takiej oceny w toku postępowania administracyjnego. Zgodnie z treścią art. 84 § 1 Kpa biegłego w sprawie powołuje się, gdy do rozstrzygnięcia niezbędne są wiadomości specjalne i w postępowaniu administracyjnym biegły może występować jedynie w celu ujawnienia takich wiadomości. Zgodnie z kolei z normą art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, art. 77 § 1 Kpa stanowi natomiast, iż: organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Przepisy te konstytuują obowiązki organów administracyjnych w zakresie dokonania ustaleń okoliczności istotnych dla zastosowania danej normy prawa materialnego. Kompetencji w tym zakresie organ administracyjny nie może delegować na powołanego w postępowaniu biegłego. W szczególności zaś nie jest dopuszczalne, aby wszystkie istotne okoliczności sprawy były ustalane przez powołanego w sprawie biegłego w wyniku prowadzonego przez niego "postępowania" -zwłaszcza w sytuacji, gdy ustalenie znacznej części tych okoliczności nie wymaga wiadomości specjalnych. Biegły zbierający dowody na te okoliczności nie może zastępować bowiem w tych czynnościach, ani w ocenie tychże dowodów - samego organu administracji. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 maja 2005 r. (FSK 1444/04, PP 2006/6/53)stwierdzi niepełne, a więc wadliwe ustalenie stanu faktycznego nie może służyć prawidłowej jego subsumcji do odpowiednich norm prawa materialnego. Dopiero, gdy stan faktyczny ustalony zostanie zgodnie z zachowaniem dyrektyw płynących z powołanych wyżej przepisów proceduralnych będzie można ocenić, w jaki sposób skonfrontowano stań faktyczny z normami prawa materialnego, a więc czy dokonano prawidłowej, czy też błędnej ich wykładni. Naczelny Sąd Administracyjny natomiast w wyroku z dnia 13 grudnia 1988 r. (II SA 370/88) stwierdził, iż: "Gdy w sprawie są dowody bezpośrednie i nie ma przeszkód do przeprowadzenia prawidłowego postępowania dowodowego, zastąpienie ich dowodami pośrednimi stanowi naruszenie przepisów postępowania (art.7,75,77 §1 i 80 Kpa). Pełnomocnik strony podkreślił, iż wyżej przywołane okoliczności były już zarzutem zgłoszonym w treści odwołania strony od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 06 września 2010 r., znak: WGN.DP-3126-9-4/2010. Decyzją z dnia 29 listopada 2010r., znak: SKO.Sz421.4361/10, Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o uchyleniu zaskarżonej wówczas decyzji, nakazując organowi uzupełnić przeprowadzone postępowanie. Zakreślone wytyczne, w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, nie zostały zastosowane. Organ I instancji usuwając stwierdzone uchybienia poczynił uchybienia identyczne jak wytknięte wcześniej. Przede wszystkim braki w ustaleniach faktycznych usunął on zobowiązując powołanego wcześniej biegłego do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Organ nie poczynił jednak we własnym zakresie żadnych samodzielnych ustaleń faktycznych. Odnosząc się do wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnień biegłego, strona podniosła, iż stanowisko organu w przedmiocie porównywalności nieruchomości uwzględnionych w wykonanej wycenie, opiera się jedynie na jego twierdzeniu. Relacja organu w przedmiocie dokonania weryfikacji jego stanowiska, jako ogólnikowa oraz wewnętrznie sprzeczna, pozostaje niewiarygodna. Nieprecyzyjną jest informacja o poziomie wód gruntowych, nie wskazująca wprost ich poziomu na każdej z działek. Uniemożliwia to stronie weryfikację zasadności stanowiska organu. Podobnie, za wewnętrznie sprzeczne poczytywać należy stanowisko w przedmiocie istnienia ograniczenia zabudowy na nieruchomości zbytej przez stronę oraz odpowiedniego istnienia takich ograniczeń na nieruchomościach porównawczych. Choć organ wymienił te ograniczenia, są one skrajnie różne, zaś samo ich zestawienie wykazuje, iż ograniczenie w zabudowie nieruchomości zbytej przez stronę w ogóle nie było brane pod uwagę przy sporządzaniu przez biegłego opinii w niniejszym postępowaniu. Zastrzeżenie korytarza technicznego istniejącej linii elektroenergetycznej jest bowiem innego rodzaju ograniczeniem czynienia z nieruchomości użytku, aniżeli położenie nieruchomości w rejonie zalewowym. Każde z przedstawionych przez organ ograniczeń ma także różny wpływ na wartość rynkową tychże nieruchomości. Usuwając spostrzeżone uchybienia, organ I instancji winien był przeprowadzić dowód z dodatkowej opinii biegłego, przyjmującej dla porównania nieruchomości dotknięte podobnymi ograniczeniami zabudowy, jak nieruchomość zbyta przez stronę. Jednocześnie strona zarzuciła, iż sporządzona w toku postępowania opinia biegłego nie uwzględnia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przez nią zbytej. Nadmieniono również, że nieruchomość ta stanowi w istocie łąkę, znajduje się w znacznej odległości od drogi utwardzonej, zaś bezpośrednio na jej obszar nie prowadzi żadna droga. Stanowi to faktyczną przeszkodę w wykorzystaniu tejże nieruchomości na cele budowlane oraz ma wpływ na jej wartość. W tym miejscu przywołać należy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażone w wyroku z dnia 19 marca 2009 r., w sprawie o sygn. akt II OSK 254/08, gdzie słusznie Sąd wskazał, iż "sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa". Podstawą dla oceny, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są przede wszystkim kryteria faktyczne, nie tylko formalne. Żadna nieruchomość nie zyskuje bowiem na wartości blisko 70 %, jak uznał organ I instancji, li wyłącznie wskutek zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym. W aspekcie ekonomicznym, z uwagi na stosunki miejscowe, powierzchnię, położenie oraz pozostałe czynniki, pomimo uchwalenia planu miejscowego działka ta jest tą samą, o tej samej wartości jak wcześniej. Ewentualny wzrost jej wartości stanowi jedynie "premię" ze strony potencjalnego nabywcy, z uwagi na uregulowany stan prawny nieruchomości oraz jej okolicy, a także przewidywalność sposobu zagospodarowania jej oraz jej sąsiedztwa. Wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powstaje jeszcze uzbrojenie nieruchomości, jej dostęp do istniejącej drogi publicznej, czy też wybudowanej w pobliżu szkoły publicznej. Pominięcie faktycznego stanu nieruchomości oraz jej sąsiedztwa, prowadzi zatem do ustanowienia "wirtualnego" wzrostu wartości nieruchomości, czyniącego tzw. opłatę planistyczną jedynie sposobem zwiększenia przychodów gminy. Ponieważ zaskarżona decyzja wyżej przywołane okoliczności faktyczne oraz ich znaczenie dla wyceny wartości nieruchomości zbytej przez stronę pomija, nie może ona się ostać w porządku prawnym. Pełnomocnik podniósł końcowo zarzut, iż uzasadnienie faktyczne decyzji nie spełnia wymogów określonych w art. 107 § 3 Kpa. Z jego treści nie wynika bowiem, na jakiej podstawie właściwy organ dokonał ustaleń istotnych dla zastosowania powołanej w części wstępnej decyzji normy prawa materialnego tj. że właścicielem przedmiotowych nieruchomości w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego była strona i że przed uchwaleniem planu nieruchomości te wykorzystywane były do celów rolniczych oraz dlaczego dowodom tym (w szczególności w zakresie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości) - dał wiarę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie decyzją z dnia 15 czerwca 2011 r. Nr SKO.Sz.421.2492/11 na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 10, art. 77 i art. 81 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, ust. 4 ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po rozpatrzeniu odwołania A. A. L., utrzymało w mocy decyzję I instancji w całości. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło w pierwszej kolejności treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zwanej uopizp) stwierdzając następnie, że z treści powyższego przepisu wynika, że przesłankami ustalenia opłaty planistycznej są występujące łącznie: wzrost wartości nieruchomości oraz zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie. Nałożenie opłaty następuje w drodze decyzji administracyjnej odpowiedniego organu - wójta, burmistrza lub prezydenta, niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego na mocy, którego doszło do zbycia nieruchomości (art. 37 ust. 6 uopizp). Postępowanie w tym przedmiocie może być jednak wszczęte w okresie 5 lat od daty wejścia w życie uchwały ustanawiającej plan zagospodarowania przestrzennego, bądź zmieniającej taki plan (art. 37 ust. 3 i 4 uopizp). Nie zasługuje zatem na uwzględnienie zarzut odwołania, że wymierzono opłatę pomimo upływu terminu przedawnienia. Taką interpretację wyklucza analiza treści przywołanej art. 37 ust 3 i 4 uopizp. Organ I instancji w niniejszej sprawie zachował, bowiem wszczynając postępowanie w sprawie wymierzenia opłaty planistycznej w dniu 1 lipca 2010 r. (data doręczenia stronie zawiadomienia z dnia 29 czerwca 2010 r. o wszczęciu postępowania administracyjnego), pięcioletni zawity termin do zgłoszenia roszczenia, biegnący od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego - Uchwały Nr XLI11/351/2005 Rady Miasta [...] w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , dla obszaru Dzielnicy [...] ", która zaczęła obowiązywać od dnia 9 września 2005 r. Uprawnienie organu gminy do żądania zapłaty opłaty planistycznej nie jest roszczeniem cywilnoprawnym i interpretacja, iż zgłoszenie roszczenia polega na skutecznym zawiadomieniu strony o wszczęciu postępowania znajduje uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych w terminie 5 lat od daty wejścia w życie planu (np. w wyroku NSA z dnia 22 czerwca 2007 r., sygn. IIOSK 935/06). Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, organ powierzył uprawnionemu rzeczoznawcy T. M. sporządzenie operatu szacunkowego. Do operatu powyższego jeszcze przed wydaniem pierwszej z zaskarżonych decyzji w sprawie opłaty planistycznej, zostały zgłoszone przez pełnomocnika strony zarzuty w postaci braku podstaw uznania nieruchomości przyjętych do porównania za podobne z uwagi na rozbieżności pomiędzy wycenianą nieruchomością, a porównywanymi: w zakresie poziomu wód gruntowych oraz istotnych ograniczeń w zabudowie badanej działki. Oceniając zasadność powyższych zarzutów, a także wypełniając zalecenia organu odwoławczego, Prezydent [...] uzyskał dodatkowe wyjaśnienia biegłego, który w lipcu 2010 r. sporządził operat. Wyjaśnienia T. M. z dnia 27 stycznia 2011 r. dotyczyły doboru nieruchomości porównawczych. Biegły wskazał, że zarówno nieruchomość wyceniana jak i przyjęte do porównania charakteryzują się wysokim poziomem wód gruntowych i nie zostało to odzwierciedlone w tabeli porównawczej ponieważ była to cecha neutralna jednakowa dla wszystkich nieruchomości. Natomiast wynikające z rysunku planu, ograniczenia zabudowy na terenie objętym postępowaniem w przedmiocie opłaty nie uniemożliwiają użytkowania terenu. Biegły wskazał, że przyjęte do porównania nieruchomości również posiadają ograniczenia. Po uzyskaniu dodatkowych wyjaśnień, Kolegium nie stwierdziło podstaw do dalszego kwestionowania prawidłowości wykorzystywanego w sprawie operatu szacunkowego, w szczególności w zakresie nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania. Zdaniem organu odwoławczego nie można uznać, iż przyjęte w przedmiotowym operacie do porównania nieruchomości, wybrane spośród ustalonego przez rzeczoznawcę zbioru transakcji nieruchomości nie spełniały kryteriów nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej. Biegły uwzględnił lokalizację szczegółową, uzbrojenie w media, rodzaj użytków, wielkość powierzchni, dojazd, atrakcyjność, przypisując im prawidłowe wagi odpowiednio dla gruntów budowlanych rynku lokalnego i odpowiednio dla gruntów rolnych położonych w strefie zabudowanej rynku lokalnego. Wbrew zarzutom odwołania biegły uwzględnił użytkowanie terenu przed wejściem w życie planu przeznaczającego ten teren pod zabudowę jednorodzinną. Ponadto biegły w dodatkowych wyjaśnieniach przyznał, iż wysoki poziom wód gruntowych na wycenianej nieruchomości powinien być cechą podkreśloną w operacie szacunkowym. Stronie zapewniono dostęp do dokumentów zgromadzonych w postępowaniu, co jest jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego i gwarancją jego prawidłowego przebiegu. W aktach zostały umieszczone akty notarialne, na podstawie których strona nabyła i po dwóch dniach zbyła nieruchomość. Są one niewątpliwie istotnymi dowodami, albowiem właśnie w oparciu o ich treść ustalono kiedy nastąpiły istotne dla sprawy zdarzenia a także, czy, że strona jest faktycznie osobą, na której ciąży obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej, tj. osobą, która w dniu 30 grudnia 2006 r. dokonała zbycia nieruchomości w rozumieniu uopizp. Kolegium zaznaczyło, iż z orzecznictwa Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09) wynika, że jednorazowa opłata planistyczna obciąża tak samo właściciela jak i tego kto wskutek darowizny nabył własność nieruchomości, a następnie ją zbył w terminie 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, którego skutkiem jest wzrost wartości nieruchomości. Taka sytuacja zaistniała w analizowanej sprawie, gdzie A. A L. uzyskała 28 grudnia 2006 r. na podstawie darowizny od R. K. L. nieruchomość, którą 30 grudnia 2006 r. odpłatnie zbyła na rzecz osób trzecich. Wreszcie organ odwoławczy nie zgodził się z opinią odwołującej się, iż w niniejszej sprawie nie wymagana była wiedza specjalna. Dla potrzeb określenia kwestionowanej przez stronę opłaty, zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. W rozumieniu art. 37 ust. 11 uopizp do zasad określania wartości nieruchomości, w tym w odniesieniu do osób uprawnionych do określania wartości nieruchomości, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej zaś ustawie określono iż wycen wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W konsekwencji zatem ustalenie opłaty jednorazowej powinno zostać poprzedzone uzyskaniem opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Podobnie orzekł WSA w Warszawie (wyrok z dnia 5 maja 2006r. sygn. akt. IV SA/Wa 607/06), rozstrzygając, iż podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Oznacza to, że słusznie w niniejszej sprawie oparto się na operacie szacunkowym biegłego. Warto w tym miejscu zauważyć, iż chybiony jest zarzut odwołującego iżby organ delegował dokonanie części swoich czynności rzeczoznawcy. Otóż z natury rzeczy rzeczoznawca sporządzając wycenę jest zobowiązany do dokonania stosownych ustaleń i przyjęcia pewnych założeń. Rolą organu administracji w dalszym toku postępowania jest weryfikacja ich prawidłowości, co następuje w toku oceny operatu. Podstawowym źródłem wiedzy - szczególnie w zakresie stanu nieruchomości w przeszłości - są dokumenty urzędowe, korzystające zresztą z domniemania zgodności ze stanem faktycznym. Zdaniem Kolegium strona kwestionując prawdziwość zawartych w nich informacji winna przedstawić dowody na potwierdzenia swoich racji. Ograniczając się natomiast jedynie do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy mających potwierdzenie w odpowiednich dokumentach i nie przytaczając żadnych dowodów na poparcie swoich racji, musi się liczyć, iż organy administracji dokonają ostatecznie stosownych ustaleń w oparciu o dokumenty urzędowe co też w niniejszej sprawie nastąpiło. W ocenie organu odwoławczego organ I instancji obszernie i wyczerpująco wyjaśnił przesłanki, które były podstawą do wydania orzeczenia o opłacie. Kolegium wskazało również, że nie rozstrzygało o pozorności dokonanej przez R. K. L. darowizny na rzecz A. A. L.. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie przez pełnomocnika A. A. L.- radcę prawnego J. H.-W. Strona skarżąca w całości przytoczyła zarzuty oraz uzasadnienie z odwołania od decyzji organu II instancji i wniosła o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, 2. zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Dodatkowo w skardze zarzucono, że kompetencji w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego organ administracyjny nie może delegować na powołanego w postępowaniu biegłego. Skarżąca podkreślała, że wyżej przywołane okoliczności były już zgłaszane w odwołaniu strony od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. i organ odwoławczy decyzją z dnia [...] r., uchylając zaskarżoną wówczas decyzję, nakazał organowi I instancji uzupełnić przeprowadzone postępowanie. Zakreślone wytyczne, w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, nie zostały zastosowane, czego w będącej przedmiotem skargi decyzji z dnia [...] r. Kolegium nie zauważyło. Organ I instancji usuwając stwierdzone uchybienia poczynił uchybienia tożsame z wytkniętymi przez stronę wcześniej. Przede wszystkim braki w ustaleniach faktycznych usunął on zobowiązując powołanego wcześniej biegłego do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Organ nie poczynił jednak we własnym zakresie żadnych samodzielnych ustaleń faktycznych. Nie mniej, odnosząc się do wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnień biegłego, stanowisko organu w przedmiocie porównywalności nieruchomości uwzględnionych w wykonanej wycenie, opiera się jedynie na jego twierdzeniu. Relacja organu w przedmiocie dokonania weryfikacji jego stanowiska, jako ogólnikowa oraz wewnętrznie sprzeczna, pozostaje niewiarygodna. Nieprecyzyjną jest informacja o poziomie wód gruntowych, nie wskazująca wprost ich poziomu na każdej z działek. Uniemożliwia to stronie weryfikację zasadności stanowiska organu. Podobnie, za wewnętrznie sprzeczne poczytywać należy stanowisko w przedmiocie istnienia ograniczenia zabudowy na nieruchomości zbytej przez stronę oraz odpowiedniego istnienia takich ograniczeń na nieruchomościach porównawczych. Choć organ wymienił te ograniczenia, są one skrajnie różne, zaś samo ich zestawienie wykazuje, iż ograniczenie w zabudowie nieruchomości zbytej przez stronę w ogóle nie było brane pod uwagę przy sporządzaniu przez biegłego opinii w niniejszym postępowaniu. Zastrzeżenie korytarza technicznego istniejącej linii elektroenergetycznej jest bowiem innego rodzaju ograniczeniem czynienia z nieruchomości użytku, aniżeli położenie nieruchomości w rejonie zalewowym. Każde z przedstawionych przez organ ograniczeń ma także różny wpływ na wartość rynkową tychże nieruchomości. Usuwając spostrzeżone uchybienia, organ I instancji winien był przeprowadzić dowód z dodatkowej opinii biegłego, przyjmującej dla porównania nieruchomości dotknięte podobnymi ograniczeniami zabudowy, jak nieruchomość zbyta przez stronę, czego Organ odwoławczy w ogóle nie dostrzega. Jednocześnie zarzucić należy, iż sporządzona w toku postępowania opinia biegłego nie uwzględnia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości zbytej przez stronę. Nadmienić należy, iż nieruchomość ta stanowi w istocie łąkę, znajduje się w znacznej odległości od drogi utwardzonej, zaś bezpośrednio na jej obszar nie prowadzi żadna droga. Stanowito faktyczną przeszkodę w wykorzystaniu tejże nieruchomości na cele budowlane oraz ma wpływ na jej wartość. Skarżąca powołała się w tym miejscu na pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny, wyrażony w wyroku z dnia 19 marca 2009 r., w sprawie o sygn. akt II OSK 254/08, gdzie wskazał, iż "sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa". Podstawą dla oceny, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są przede wszystkim kryteria faktyczne, nie tylko formalne. Żadna nieruchomość nie zyskuje bowiem na wartości blisko 70 %" jak uznał organ I instancji, i wyłącznie wskutek zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym. W aspekcie ekonomicznym, z uwagi na stosunki miejscowe, powierzchnię, położenie oraz pozostałe czynniki, pomimo uchwalenia planu miejscowego działka ta jest tą samą, o tej samej wartości jak wcześniej. Ewentualny wzrost jej wartości stanowi jedynie "premię" ze strony potencjalnego nabywcy, z uwagi na uregulowany stan prawny nieruchomości oraz jej okolicy, a także przewidywalność sposobu zagospodarowania jej oraz jej sąsiedztwa. Wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powstaje jeszcze uzbrojenie nieruchomości, jej dostęp do istniejącej drogi publicznej, czy też wybudowanej w pobliżu szkoły publicznej. Pominięcie faktycznego stanu nieruchomości oraz jej sąsiedztwa, prowadzi zatem do ustanowienia "wirtualnego" wzrostu wartości nieruchomości, czyniącego tzw. opłatę planistyczną jedynie sposobem zwiększenia przychodów gminy. Ponieważ zaskarżona decyzja wyżej przywołane okoliczności faktyczne oraz ich znaczenie dla wyceny wartości nieruchomości zbytej przez stronę pomija, nie może ona się ostać w porządku prawnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w[...] z w a ż y ł, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej P.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji i stosują prawem przewidziane środki. Zakres kontroli sprawowanej przez sądy wynika z treści art. 134 § 1 P.p.s.a., zgodnie z którym sądy rozpoznając skargi nie są związane ich zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. Sądy rozpoznają skargi w granicach danej sprawy. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdza, że skarga A. A. L. nie zasługuje na uwzględnienie. Objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do uwzględnienia skargi. Zdaniem Sądu, trafnie w oparciu o należycie zebrany i przeanalizowany materiał dowodowy organy administracji dopatrzyły się wzrostu wartości zbytego przez skarżącą prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr 2010/4 o pow. [...] m2, położone w obrębie [...] miasta [...] , wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Instytucję opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego, zwanej także rentą lub opłatą planistyczną regulują przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej dalej w skrócie "ustawą". Zgodnie z treścią tych przepisow, jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Działki skarżącej przed dniem wejścia w życie planu miejscowego przyjętego uchwałą Nr XLI 11-351-2005 Rady Miasta [...] dnia 30 czerwca 2005 r. nie były objęte zapisami planu miejscowego i stąd też organy przyjęły, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica wartości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w nowym planie, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego jej wykorzystania przed uchwaleniem planu. Zauważyć jednak należy, że treść art. 37 ust.1 ustawy została zmieniona skutkiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie sygn. akt P 58/08, który orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Innymi słowy Trybunał uznał, iż art. 37 ust. 1 ustawy nie może stanowić podstawy prawnej decyzji tylko wtedy, gdy decyzja ta miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe. Taka sytuacja jednak w tej sprawie nie występuje. Wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy (art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ugn w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy). Organ administracji publicznej obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego na podstawie art. 80 i 84 § 1 Kpa (nakazującego organowi administracji ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego), art. 7 Kpa (nakazującego podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego) i art. 77 § 1 Kpa (nakładającego na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Nie jest wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu ustawodawca w art. 37 ust. 11 nakazał odpowiednio stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 151 ust. 1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W art. 156 ust. 1 ustawodawca powierzył sporządzenie na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Dokument ten stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004r. rozporządzenie, określające w sposób szczegółowy zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. [...] 9 ze zm.). Stosownie do § 50 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, należy określić wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania – wbrew twierdzeniom skargi- operat szacunkowy sporządzony przez wyznaczonego przez organ rzeczoznawcę został sporządzony prawidłowo i uwzględniał wszystkie zagadnienia istotne do prawidłowego ustalenia wartości szacownych nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu miejscowego jak i po jego uchwaleniu. Zastrzeżenia strony co do treści operatu zostały przez rzeczoznawcę uwzględnione w dodatkowych wyjaśnieniach udzielonych na żądanie organu, które organ ocenił jako wyczerpujące, natomiast Sąd- mając na uwadze treść zarzutów skargi - nie ma podstaw by ocenę tą podważać. Sąd zwrócił uwagę, ze zarówno w skardze jak i w odwołaniu od decyzji organu I instancji strona skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 37 ust. 3 ustawy przez błędną wykładnię sprowadzającą się do przyjęcia, że postępowanie w przedmiocie pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być wszczęte w okresie 5 lat od daty wejścia w życie uchwały ustanawiającej plan lub zmieniającej taki plan, podczas gdy postępowanie w tym zakresie winno zostać zakończone decyzją ostateczną we wskazanym okresie. Z zarzutem tym nie można się zgodzić. Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. – sygn. akt II OSK 207/10, w którym Sąd ten stwierdził, że "termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - dalej u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości( art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. ), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie." W tej sytuacji odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 4 do opłat wymienionych w art. 36 ust. 4 należy rozumieć w ten sposób, że organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz czy prezydent miasta) powinien ( ma prawo) wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uzasadnieniem takiej interpretacji ww. przepisów jest możliwość równego traktowania podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 ustawy mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (por. cyt. wyrok NSA z dn. 4.02.2011 r. II OSK 207/10). Kolejny zarzut dotyczył błędnej wykładni art. 36 ust. 4 ustawy poprzez uznanie, że poprzez umowę darowizny prawa własności nieruchomości na obdarowanego przechodzi obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy obowiązek taki w chwili darowania prawa własności nie istnieje. W istocie z treści art. 36 ust. 4 ustawy wprost wynika, że obowiązek uiszczenia opłaty może zostać nałożony na właściciela lub użytkownika zbywanej nieruchomości. W uchwale z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obejmuje sytuacji gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. W uzasadnieniu powołanej uchwały NSA wyraził jednak pogląd - w pełni akceptowany przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że nic nie stoi na przeszkodzie by przedmiotowa opłata obciążało tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim przypadku to obdarowany zbywca jest beneficjentem przysporzenia, zaś względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby opłatą planistyczną obciążyć obdarowanego zbywcę a nie darczyńcę, tym bardziej, że nie cierpi na tym interes publiczny jako że gmina końcowo otrzyma należną jej opłatę. Odmienna interpretacja prowadziłaby akceptacji działań zmierzających do omijania prawa poprzez uwolnienie się właściciela nieruchomości od ustawowego obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek realizacji przez gminę zadań w zakresie planowania przestrzennego po zbyciu nieruchomości w terminie 5 lat od uchwalenia zmiany planu. Wskazać przy tym należy, że ani to organy ani tez Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie mogły odnieść się do zarzutu ewentualnej pozorności czynności prawnej, albowiem zarzut taki mógłby być skutecznie podnoszony w sytuacji wydania orzeczenia przez sąd powszechny w tej sprawie. Takie orzeczenie jednak nie zapadło i stąd też przekazanie aktem darowizny działek na rzecz skarżącej przez R. K. L. korzysta z domniemania legalności. Za chybiony należało uznać zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, bowiem organy administracji wykazały obiektywny wzrost wartości zbytej działki w wyniku uchwalenia dla tego terenu planu miejscowego. Skoro zbycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego i w tym też okresie wszczęto niniejsze postępowanie administracyjne, spełnione zostały zatem materialnoprawne przesłanki do pobrania jednorazowej opłaty w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Reasumując, w przedmiotowej sprawie, organy prawidłowo oceniły stan faktyczny i przeprowadziły postępowanie dowodowe, Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego w zakresie wydanych decyzji przez organy administracyjne obu instancji, w związku z powyższym na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.