II SA/Wr 658/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Anna Siedlecka Sędzia WSA - Ireneusz Dukiel Sędzia NSA - Julia Szczygielska /sprawozdawca/ Protokolant - Magda Mikus po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 listopada 2011 r. ze skargi S.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...]r. Nr [...] II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz strony skarżącej kwotę 1476,00 złotych (słownie: tysiąc czterysta siedemdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...]r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Wójta Gminy Ś. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w kwocie 28 614,00 zł, uchyliło pkt 2 decyzji w części dotyczącej solidarnego zobowiązania stron do uiszczenia opłaty i orzekło, że obowiązek uiszczenia opłaty na zasadach określonych w tym punkcie ciąży na S.P., w pozostałej części utrzymuje zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając swe rozstrzygnięcie, Kolegium wskazało, że Wójt Gminy Ś. ponownie rozpatrując sprawę ustalił S.P. opłatę jednorazową /rentę planistyczną z tytułu wzrostu wartości zbytych działek nr 190/1 i 190/2/ związaną z uchwaleniem planu miejscowego - w kwocie 28.614,00 zł. W motywach decyzji podniósł, że po uchwaleniu planu miejscowego uchwałą Rady Gminy z dnia [...]r., S.P. zbył umową z dnia 5 listopada 2007r. działki gruntu przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniowa, a użytkowane przed uchwaleniem planu jako grunty rolne. Wobec wzrostu wartości działek związanego z uchwaleniem planu miejscowego, Wójt dopuścił dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wysokości tego wzrostu. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wyliczył ten wzrost: dla działki nr 190/1 - 52.490,00 zł dla działki nr 190/2-42.890,00 zł. W oparciu o tenże operat organ I instancji wyliczył opłatę jednorazową mając na uwadze stawkę 30% ustaloną w uchwale Rady Gminy. W odwołaniu od tej decyzji skarżący wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzucając, że została wydana na podstawie błędnie ustalonego stanu faktycznego, opartego na wadliwym operacie. W szczególności w operacie ani w decyzji nie uwzględniono faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem planu, gdy zaś Jego działki były użytkowane faktycznie na cele mieszkaniowe a plan tylko akceptował ten stan rzeczy. Dalej wskazał, że rzeczoznawca nie uwzględnił zaleceń zawartych w decyzji Kolegium, uwzględniając je częściowo poprzez korektę wartości nieruchomości. Według strony operat w dalszym ciągu nie może być podstawą wyceny, gdyż do porównania przyjęto transakcje znacznie większymi nieruchomościami niż wyceniane działki a nadto podobne działki były sprzedawane na takich samych warunkach tak przed jak i po uchwaleniu planu. Podkreślono także, że działki nie nadawały się do produkcji rolnej. Nadto skarżący zauważył, że po sprzedaży działek nie jest już właścicielem tych działek w rozumieniu ustawy a więc nie może być stroną w tej sprawie. Wójt nie wydał zaś decyzji bezzwłocznie po zawarciu przez Niego umowy sprzedaży, przez co działał niezgodnie z ustawą i naraził stronę na szkodę. Zdaniem skarżącego paragraf 162 uchwały rady gminy ustalający stawkę procentową dotknięty jest nieważnością, gdyż różnicuje on stawki opłaty ustalając stawkę zerowa dla nieruchomości gminnych. Końcowo strona wskazała, że decyzja została wydana po upływie terminu 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego i że w sposób niezrozumiały nałożono obowiązek zapłaty opłaty na strony w sytuacji, gdy w sprawie występowała tylko jedna strona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zważyło, iż stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość, wójt pobiera opłatę jednorazową ustaloną w tym planie /rentę planistyczną/ określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości z tym, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 %. Druga przesłanka do ustalenia renty planistycznej określona jest w art. 37 ust.3i 4 powołanej ustawy, zgodnie z którymi to przepisami renta planistyczna może być ustalona w przypadku, gdy zbycie nieruchomości nastąpi w terminie 5 lat od uchwalenia / zmiany/ planu. W tej sprawie nie ma zdaniem organu wątpliwości, że wystąpiły formalne przesłanki do określenia renty planistycznej, gdyż: 1. powołaną w decyzji uchwałą Rady Gminy nastąpiła zmiana przeznaczenia działek numer 190/1 i 190/2 z rolnego / użytkowanie faktyczne/ na grunt przewidziany pod zabudowę mieszkalną-jednorodzinną, 2. zmiana ta z zasady wpływa znacząco na podwyższenie wartości rynkowej nieruchomości, 3. działka została zbyta przed upływem 5 lat od uchwalenia planu. Wójt zobowiązany był w oparciu o przepis art. 37 ust 6 powołanej ustawy do niezwłocznego ustalenia opłaty po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przy czym przy określeniu wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do ich oszacowania powinien stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami Nietrafny jest jednak zarzut strony, że wydanie decyzji po upływie dwóch lat od zawiadomienia o umowie zbycia działek narusza prawo i wywołało szkodę uczestnikowi postępowania. Decyzja została wydana w terminie w którym nie doszło do prekluzji roszczenia gminy a zarzut działania na szkodę uczestnika postępowania jest nieuzasadniony. Zdaniem Kolegium sprzeczny z treścią art. 37 ustawy jest zarzut, iż po zbyciu działek uczestnik postępowania nie jest już właścicielem w rozumieniu tego przepisu. Jest to argumentacja contra legem, gdyż z wskazanego przepisu wyraźnie wynika, że obowiązek zapłaty opłaty jednorazowej ciąży na zbywcy. Nietrafny jest więc pogląd strony, że decyzja powinna być skierowana do nabywców działek, skoro przepis ustawy wyraźnie nakłada obowiązek zapłaty renty planistycznej na zbywcę. Uzasadnieniem takiego rozstrzygnięcia ustawodawczego jest to, że na skutek zapisu planu miejscowego wykonanego na koszt gminy zbywca uzyskuje korzyść majątkową, która powinien podzielić się gminą. Co do zastosowanego w sprawie trybu Kolegium nie ma zastrzeżeń albowiem Wójt powołał rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia do wyceny nieruchomości. Dowód zaś z operatu szacunkowego jest podstawowym i jedynym dowodem w tej sprawie, gdyż bez znaczenia dla określenia wartości nieruchomości jest cena ustalona w akcie notarialnym/ por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17.10.2007r II SA/Sz 637/07 LEX 340467 / i powinien podlegać on szczególnie wnikliwej ocenie i ta ocena powinna być przedstawiona w uzasadnieniu decyzji zgodnie z art. 107 par. 3 k.p.a.. Przepis ustawy wyraźnie wskazuje bowiem na to, że wycena nieruchomości może być ustalona tylko na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Podkreślono, że strona była pouczona o możliwości złożenia na własny koszt opinii ale z tej możliwości nie skorzystała. Kolegium zgodziło się ze stroną, że podtrzymanie przez rzeczoznawcę majątkowego uprzednio wydanej opinii dyskwalifikuje ten operat. W ocenie organu odwoławczego istotne jest w jaki sposób rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów strony. Zarzuty strony co do wyceny należy uznać za ogólnikowe a w niektórych wypadkach za wewnętrznie sprzeczne. I tak strona /działająca przez zawodowego pełnomocnika twierdzi w odwołaniu, że przedmiotowy teren wykorzystywany był jeszcze przed uchwaleniem planu na cele mieszkaniowe/ nie wskazując w jaki sposób /ale jednocześnie złożyła do akt oświadczenie z dnia 7.06.2010 roku/ złożone ze świadomością odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania - taka klauzula widnieje w oświadczeniu /wskazujące na to, że działki były wykorzystywane do dnia wejścia w życie planu miejscowego na cele rolnicze. Nietrafnie strona kwestionuje prawidłowość ustalenia przez biegłego listy transakcji porównawczych. W obrocie rzadko można spotkać transakcje w odpowiednich ilościach, które uwzględniałyby wszystkie cechy wycenianej nieruchomości. Z tego więc względu w szacowaniu nieruchomości do porównania przyjmuje się względnie podobne nieruchomości i koryguje się różnicę wartością cech różnicujących przy czym określa się najpierw wagę cechy a następnie jej zakres kwotowy. W tej sprawie rzeczoznawca uzasadnił przyjęcie wartości cech różnicujących przy ustalaniu wartości nieruchomości jako rolnej i jako nieruchomości przeznaczonej do zabudowy mieszkaniowej wiadomościami zawodowymi i w opinii organu odwoławczego jest to prawidłowa ocena. Stosownie do zapisów rejestru gruntów działki zakwalifikowane są jako grunty rolne klasy IIIRA od 2008r. wyłączone z produkcji rolnej. W tym kontekście niezrozumiały jest zarzut, że działki nie mogły być użytkowane na cele rolnicze. Nie wiadomo też na czym strona opiera swoje twierdzenie, że powierzchnia działek i jej ukształtowanie jak i sposób użytkowania przeczą takiej możliwości. Oczywiście z uwagi na powierzchnię działki nie mogą stanowić gospodarstwa rolnego ale przy ocenie przeznaczenia działki na cele rolne jest to bez znaczenia. Nie wiadomo też skąd strona ma informację, że w skład działek wchodziła droga, skoro nie wynika to z zapisów rejestru gruntów / brak jest użytku "dr" /Uczestnik postępowania nie przedstawił także żadnego dowodu na okoliczność, że podobne działki były zbywane na takich samych warunkach przed i po uchwaleniu planu. Zatem zarzut ten należało uznać za nieuzasadniony. Kwestionowanie przez pełnomocnika wyceny gruntu jako działek rolnych poprzez jej zawyżenie świadczy zdaniem Kolegium - o nieznajomości zasady wyliczenia renty planistycznej. Rentę ta wylicza się od różnicy pomiędzy wartością gruntu jako działki budowlanej / w większości/ a wartością działki rolnej. O ile więc wartość działki rolnej byłaby niższa niż przyjął to rzeczoznawca, to renta planistyczna musiałaby być większa. Gdyby organ odwoławczy uznał ten zarzut za trafny, to i tak nie mógłby go uwzględnić z uwagi na zakaz wydania decyzji na niekorzyść strony odwołującej się / art. 139 kpa/ W ocenie Kolegium, operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz.U.2004.207.2109 ze zm./.Rzeczoznawca ustalił wartości rynkowe nieruchomości biorąc pod uwagę ceny uzyskiwane w obrocie nieruchomościami i stosując odpowiednie współczynniki korygujące z uwagi na cechy nieruchomości. Sprawdzając wyliczenia rzeczoznawcy organ odwoławczy nie stwierdził by rzeczoznawca popełnił błędy rachunkowe. Zatem Wójt prawidłowo przyjął, że operat szacunkowy może być podstawą obliczenia renty planistycznej. Organ odwoławczy nie może uwzględnić zarzutu strony powołującej się na nieważność uchwały gminy w zakresie ustalenia stawek opłaty jednorazowej poprzez przyjęcie stawki 0% dla gruntów gminnych i nie sprecyzowaniu pojęcia gruntów gminnych. SKO jaki i Wójt związani są uchwałą rady gminy do czasu kiedy we właściwym trybie nie będzie ona uchylona. Na marginesie SKO zauważa, że zapis o stawce zerowej dla gruntów gminnych /stanowiących własność gminy/ jest bezprzedmiotowy. Renta planistyczna jest bowiem z jednej strony zobowiązaniem pieniężnym zbywcy a z drugiej dochodem własnym gminy. Zatem gmina nie może być jednocześnie zobowiązanym do płatności renty a z drugiej jej beneficjentem. Nie ma oparcia w obowiązujących przepisach pogląd, że roszczenie gminy do ustalenia renty planistycznej wygasa po upływie pięciu lat od daty uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego, skoro przepis ustala co prawda pięcioletni termin dla wygaśnięcia roszczenia, ale nie od daty wejścia w życie planu ale od daty zbycia nieruchomości. Jedynie uzasadniony jest ostatni zarzut strony, a mianowicie zobowiązanie w decyzji stron do solidarnej zapłaty zobowiązania. W tej sprawie prawa strony miał tylko S.P. i wobec tego brak było podstaw do orzeczenia o solidarności wykonania obowiązku. W tym tylko więc zakresie należało decyzję uchylić i orzec o obowiązku zapłaty renty przez S.P.. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w części określającej opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wniósł S.P. zarzucając jej: naruszenie art. 36 ust.4 i art. 37 ust.1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez błędną wykładnię tego przepisu i bezpodstawne naliczenie skarżącemu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jak również błędne przyjęcie, że jest stroną postępowania, w sytuacji gdy nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości i na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość ich nie wzrosła, gdyż faktycznie nieruchomości położone w W.D. wobec braku planu w okresie od 1.04.2004r. do 22.02.2006r. przeznaczone były na cele mieszkaniowe, a nadto przedawnienie co do możliwości wydania decyzji na skutek upływu pięcioletniego terminu od daty uchwalenia i wejścia w życie m.p.z.p.. Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie decyzji w zaskarżonej części oraz zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącego kosztów postępowania w sprawie według norm przepisanych. Zdaniem skarżącego z zaskarżoną decyzją nie można się zgodzić, gdyż została wydana przy błędnie ustalonym stanie faktycznym, jak również na podstawie wadliwego operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły przyjął przeznaczenie terenu w planie, który utracił moc 1 stycznia 2004r., nie uwzględniajac faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu, a zatem nie wykazano, aby skutkiem wejścia w życie planu było faktyczne zwiększenie wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącego w wyniku uchwalenia planu wartość nieruchomości nie wzrosła, gdyż wobec braku planu w okresie od 1.04.2004r. do 05.11.2007r. faktycznie nieruchomości znajdujące się w W.P., przeznaczane były na cele mieszkaniowe i w ten sposób były wykorzystywane, a zmieniając plan Gmina zaakceptowała ten stan rzeczy. Nie miało to wpływu na wartość nieruchomości. Uchylając poprzednio wydaną w sprawie decyzję rozstrzygnięciem z [...]r. SKO nakazało stosowną korektę przez biegłego operatów szacunkowych. Korekta dokonana przez biegłego nie spełnia zaleceń zawartych w decyzji Kolegium. Rzeczoznawca majątkowy J.P. w aneksach operatów szacunkowych częściowo skorygował wartość nieruchomości dostosowując się do zaleceń Kolegium. Stanowisko rzeczoznawcy nie może stanowić podstawy jakichkolwiek ustaleń, gdyż oparte jest na fikcyjnym założeniu, że przedmiotowe działki miały jakąkolwiek użyteczność rolniczą. Istota sprawy polega na tym, że Gmina winna wykazać, że wzrost wartości nieruchomości był następstwem zmiany planu. Fakt taki nie miał jednak miejsca, gdyż przed zmianą planu nieruchomości podobnej wielkości były sprzedawane na takich samych warunkach, jak po zmianie planu. Fikcją jest przyjmowanie, że mogły być na nich prowadzone uprawy rolne. Nie potwierdza takiej możliwości powierzchnia działek, rodzaj gruntów, ukształtowanie terenu i położenie, jak i sposób użytkowania (trudno przyjmować, aby droga była nieruchomością rolną). Niezależnie od powyższych twierdzeń skarżący podniósł, że dokonana wycena gruntu jako działki rolnej nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości renty planistycznej. Brak podstaw do ustalenia wartości w sposób dokonany przez biegłego, gdyż nieruchomości wskazane w aneksach mają o wiele większą powierzchnię niż nieruchomości sprzedane przez stronę. Biegły winien przy zastosowaniu metody porównawczej, wykazać umowy sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnej powierzchni, jak zbyte przez stronę. Natomiast biegły stwierdza, że działki rolne, na których oparł wycenę są w dobrej kulturze rolnej i zapewniają wysokie plony. Tymczasem działki strony nie nadawały się do produkcji rolnej. Dodatkowo podniesiono, podobnie ja w odwolaniu, że ewentualne postępowanie w sprawie winno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży. Notariusz sporządzający umowę miał obowiązek przekazania odpisu aktu notarialnego w terminie 7 dni od daty podpisania umowy i jeśli Gmina miała takie roszczenia winna wówczas to jest w 2007r. wszcząć postępowanie w sprawie. Gmina zaniedbała swoje obowiązki i postępowanie zakończyła dopiero w 2009r., działając tym samym niezgodnie z ustawą i na szkodę strony. Ponownie podkreślono, że Skarżący od daty sprzedaży nie jest właścicielem przedmiotowych działek, a zatem nie ma legitymacji do występowania w niniejszym postępowaniu, gdyż nie jest właścicielem, w rozumieniu ustawy. Nie może być zatem adresatem decyzji administracyjnych. Skarżący podniósł także, że uchwala Rady Gminy Ś., a w szczególności § 162 jest sprzeczny z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z art. 36 ust.4 tej ustawy. W uchwale określono, że stawki procentowe stanowiące podstawę do określenia opłaty jednorazowej ustala się dla terenów gminnych - 0%, dla terenów pozostałych - 30%. Taki zapis w uchwale jest niezgodny z ustawą, gdyż oznacza w praktyce, że tereny gminne nie są obciążone jakąkolwiek opłatą ustawa nie pozwala na różnicowanie opłat bądź w ogóle zaniechania pobierania opłat, natomiast w uchwale opłaty zróżnicowano. W uchwale nie sprecyzowano co należy rozumieć pod pojęciem tereny gminne i tereny pozostałe. Ta wadliwość powoduje niemożność nakładania opłat, gdyż § 162 uchwały Rady Gminy jest sprzeczny z ustawą. Dodatkowo skarżący zarzucił, że zaskarżona decyzja nie może wywołać skutków prawnych, gdyż upłynęło 5 lat od daty uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, a zatem postępowanie winno być umorzone. W tych okolicznościach w ocenie skarżącego skarga winna zostać uwzględniona. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, zwaną dalej p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 p.p.s.a.. Dokonując kontroli legalności podjętych w niniejszej sprawie decyzji, Sąd stosownie do zapisu art. 134 § 1 p.p.s.a., nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów. Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji z dnia [...]r., Nr [...] - wydane w niniejszej sprawie, naruszają przepisy prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt.1 lit.a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co powoduje, że skarga została uwzględniona. Podstawą materialnoprawną wydanych w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", a przede wszystkim przepis art.36 ust.4, zgodnie z którym - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Sposób ustalania opłaty planistycznej określony został w przepisie art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie zaś z ust. 11 tego artykułu w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza zastosowanie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwaną dalej u.g.n. (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz.651), a także przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Istotny jest zatem w sprawie przepis art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje zaś przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Wymogi formalne w tym zakresie określają natomiast przepisy § 57 ust. 1 i § 58 ust. 1 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które stanowią, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje natomiast poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 tego rozporządzenia. Niewątpliwe jest w sprawie, że podstawę ustalenia przez organy administracji, iż na skutek uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowił dokument, nazwany: "ANEKS DO OPERATU SZACUNKOWEGO WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU", sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. dnia 18 maja 2009r. Z akt niniejszej sprawy wynika, że operat szacunkowy do którego odwołuje się opisany wyżej "ANEKS", sporządzony został 6 listopada 2008r. Organ I instancji wydał decyzję w dniu [...]r., a rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło w dniu 14 czerwca 2011r. Podkreślić należy, że tak przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aneksu do operatu szacunkowego, a tym samym jego aktualizacji. Oznacza to zatem, że opracowanie takie nie może stanowić opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tej to przede wszystkim przyczyny, że omawiana ustawa jak i rozporządzenie nie przewidują sporządzania aneksu do operatu poprzez dokonywanie korekty wartości nieruchomości w nim ustalonej, a jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. Tak jak to już wyżej Sąd zauważył, w myśl cyt.§ 58 rozporządzenia Rady Ministrów - można tylko dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Natomiast w sytuacji gdy zachodzi potrzeba korekty /zmiany/ wartości nieruchomości, to winien być sporządzany nowy operat, czego jednak w niniejszej sprawie zaniechano. Zakładając jednak, że opisane wyżej opracowanie zatytułowane: "ANEKS DO OPERATU SZACUNKOWEGO WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU", jest nowym operatem szacunkowym, to zważywszy na fakt, iż na pierwszej stronie tegoż opracowania znajduje się adnotacja o treści; "Zgodnie z art.156 ust.4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami potwierdzam aktualność operatu na dzień 17.05.2010", to zaskarżona decyzja Kolegium nosząca datę [...]r, wydana tym samym została już po upływie 12 miesięcy od potwierdzenia aktualizacji tegoż "operatu" W ocenie składu orzekającego, skoro wskazany cyt. przepisem art.156 ust.2 u.g.n. termin 12 miesięcy dotyczy aktualności operatu szacunkowego, to tym bardziej potwierdzenie aktualności operatu obowiązuje też przez tenże okres, czyli 12 miesięcy od zamieszczenia klauzuli, o której mowa w art.156 ust.4 u.g.n. W konsekwencji oznacza to, że na dzień wydawania zaskarżonej decyzji, brak przedmiotowej klauzuli spowodował orzekanie przez organ odwoławczy, który to zaś jest organem merytorycznym w sprawie, zobligowanym do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy – do ustalenia spornej opłaty nie na podstawie operatu szacunkowego, lecz na dokumencie, który nie był już operatem szacunkowym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż utracił swą aktualność. Konkludując, stwierdzić należy, iż skoro w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa, gdy zaś wskazane przez Sąd uchybienia wymagają dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz zebrania i rozpatrzenia całego zebranego materiału dowodowego, a następnie uzasadnienia decyzji w sposób przewidziany w art. 107 § 3 k.p.a., to Sąd zgodnie z art. 145 § 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Klauzula zawarta w pkt II wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu w sposób uwzględniający skargę przepisu art. 152 przywołanego aktu. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o przepis art.200 p.p.s.a. Sąd nie podzielił natomiast zarzutu skarżącego dot. naruszenia art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako, że w myśl tegoż przepisu - adresatem wydanych w sprawie decyzji może być jedynie osoba /właściciel/, która zbyła daną nieruchomość, co przenosząc na grunt niniejszej sprawy oznacza, że organ odwoławczy prawidłowo ustalił adresata decyzji w osobie skarżącego. Również Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż w sprawie ma miejsce przedawnienie. Otóż w orzecznictwie przyjęte zostało, że zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 i ust. 4 ustawy - można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Wobec użytego w art. 37 ust. 3 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwrotu "można zgłaszać" przyjąć należy, iż dla zachowania określonego w tym przepisie 5 letniego terminu wystarczy przed jego upływem złożyć do właściwego organu żądanie wypłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 powołanej ustawy do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznacza tym samym, że organ właściwy do pobierania tej opłaty, aby mógł dochodzić roszczeń w tym zakresie, powinien wszcząć postępowanie administracyjne przed upływem przedmiotowego terminu. Będzie to równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia stronie W tych warunkach za datę wszczęcia postępowania uznać należy datę doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (wyrok NSA z 3 września 2008r. sygn. akt II OSK 984/07 LEX nr 466020). Sąd podziela pogląd wyrażony w tym wyroku, który doznaje wsparcia w konstytucyjnej zasadzie równości wobec prawa wyrażonej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. Z lektury akt sprawy niewątpliwie wynika, że wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie miało miejsce w dniu 10 grudnia 2008r., jako, że w tym dniu doręczone zostało skarżącemu zawiadomienie organu o wszczęciu postępowania z dnia 5 grudnia 2008r., Nr [...], gdy zaś miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Gminy Ś. z dnia [...]r., Nr [...] wszedł w życie z dniem 14 kwietnia 2006r. /Dz.Urz. Woj.D. z [...]r.Nr [...], poz.[...]/. Nadto wyjaśnić należy, odpowiadając na zarzut skargi dot. ustaleń w/w miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, że w tym postępowaniu Sąd nie może objąć kontrolą kwestionowanych przez skarżącego ustaleń planu. Przedmiotowa uchwała może być natomiast przedmiotem oceny – kontroli Sądu jedynie wówczas, gdy zostanie wniesiona skarga w trybie art.101 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym /Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm./. Wskazać należy, że przy ponownym rozpatrywaniu - pojęcie faktycznego użytkowania nieruchomości, o którym mowa w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., powinno obejmować nie tylko konkretny sposób korzystania z nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela /skarżącego/, ale również to w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. O możliwości przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową decyduje bowiem nie tylko to czy zabudowa taka na danej nieruchomości istnieje lub jest realizowana, lecz również i to, czy zabudowa taka na określonym terenie jest dopuszczalna. Istotne jest zatem wyjaśnienie, czy przed wejściem w życie planu ustalającego przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Nie można nie dostrzec, że gdyby taka możliwość istniała, to powinna ona zostać objęta pojęciem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Dla potencjalnego nabywcy nieruchomości istotne jest bowiem to, jak faktycznie może wykorzystać nieruchomość a nie to jak rzeczywiście z niej korzystał. Takie też stanowisko wyrażone zostało w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia z dnia 24 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 48/10., które aprobowane jest przez skład orzekający w niniejszej sprawie. W okolicznościach niniejszej sprawy, konieczne byłby więc ustalenie, czy przed uchwaleniem miejscowego planu z dnia [...]r. dopuszczalne było zrealizowanie na przedmiotowej nieruchomości takiej zabudowy, którą przewidziano w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niewystarczające jest zdaniem Sądu stwierdzenie, że była ona użytkowana rolniczo. Konieczne jest wyjaśnienie, czy przed uchwaleniem planu dopuszczalne było wykorzystanie przedmiotowych nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową. Gdyby sytuacja taka była możliwa, to nie można wykluczyć, że okoliczność ta miałaby istotny wpływ przy ustalaniu wysokości wzrostu wartości nieruchomości. H.B. 2.12.2011 r.