II SA/Po 771/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2011r. sprawy ze skargi Gminy R. na decyzję Wojewody z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę Decyzją z dnia (...) marca 2011 r., nr (...), Starosta P. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt. 1, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) ustalił na rzecz Z. C., A. K., A. C. oraz R. C. odszkodowanie w wysokości (...) zł za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), gmina R., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, zapisanej w KW pod nr (...) oraz zobowiązał Gminę R. do wypłacenia powyższego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ wskazał, iż wnioskiem z dnia (...) sierpnia 2009 r., zmienionym pismami z dnia (...) października 2009 r., (...) listopada 2009 r., (...) listopada 2009 r. oraz (...) listopada 2009 r., M. C. - strona postępowania oraz pełnomocnik Z. C., A. K., A. C. i R. C. wniósł o ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), gmina R., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, działka nr (...) o pow. (...) m2, zapisanej w KW pod nr (...) – w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak ustalił następnie organ Wójt Gminy R. decyzją z dnia (...) lipca 2000 r. (sygn. (...)), zmienionej decyzją z dnia (...) września 2000 r. (sygn. (...)) dokonał podziału działki gruntu oznaczonej geodezyjnie numerem (...), z której zostały wydzielone m. in. działki gruntu o numerach geodezyjnych: (...), (...), (...), (...),(...) i (...). Przedmiotowe działki gruntu zostały przeznaczone pod drogi publiczne, zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który przewidywał, iż są to drogi dojazdowe, stanowiące, zgodnie z § 4 pkt. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 02 marca 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 43, poz. 430 ze zm.), drogi gminne. Obecnie, zgodnie z zapisami Księgi Wieczystej nr (...) właścicielem działek nr (...), (...), (...),(...),(...) i (...) jest Gmina R. Również w ewidencji gruntów przedmiotowe działki są pisane jako drogi publiczne. W opinii organu I instancji, za nieskuteczne uznać należało pisemne oświadczenie zrzeczenia się odszkodowania podpisane w dniu (...) czerwca 2000 r. przez ówczesnych właścicieli nieruchomości objętych postępowaniem, a więc R. i Z. C. Jak wyjaśnił Starosta, w powołaniu na orzecznictwo sądów administracyjnych, czynność zrzeczenia się odszkodowania przed wydaniem decyzji podziałowej, uznać należało za nieskuteczną. Podobnie w świetle pism wnioskodawców oraz Gminy z dnia (...) lipca 2009 r. oraz (...) sierpnia 2009 r. za nieskuteczne uznać należało negocjacje w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunty przejęte pod drogi. Sporządzony następnie przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. operat szacunkowy datowany na dzień (...) lipca 2010 r., który spełniał, w opinii organu I instancji, warunki przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), wykazał, iż cena nieruchomości oznaczonych nr (...), (...), (...), (...) i (...) wynosi (...) zł za m2, natomiast cena nieruchomości oznaczonej nr (...) wynosi (...)zł za m2. Zdaniem Starosty podniesione podczas trwania rozprawy administracyjnej w dniu (...) sierpnia 2010 r. przez wnioskodawców zarzuty dotyczące zaniżenia ceny nieruchomości, zostały podczas jej wyjaśnione przez rzeczoznawcę w sposób przekonujący, zaś żądanie wypłaty odszkodowania nigdy nie obejmowało żądania wypłaty odszkodowania za nasadzenia roślinne na nieruchomości objętej postępowaniem. Jak podniósł organ obecnie niemożliwe jest również ustalenie rzeczywistego zagospodarowania przedmiotowych działek, w dacie wydania decyzji podziałowej z 2000 r., stąd za niezasadne uznano zgłaszane przez wnioskodawców żądanie przeprowadzenia oględzin przedmiotowych nieruchomości. Podobnie organ postanowieniami z dnia (...) sierpnia 2010 r. nie uznał zgłaszanych w toku postępowania przez Gminę R. zarzutów dotyczących wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego poprzez wadliwy dobór nieruchomości w zastosowanej metodzie wyceny, podnosząc, iż w jego ocenie sporządzony operat spełnia warunki określone w § 26 oraz § 36 rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W toku postępowania organ odmówił również uznania za dowód w sprawie operatów szacunkowych sporządzonych dla innych, niż objęte postępowaniem, nieruchomości. Zdaniem Starosty w tak ustalonym stanie faktycznym i prawnym nie budziła wątpliwości konieczność orzeczenia o ustaleniu odszkodowania za działki przejęte przez Gminę R. pod drogi publiczne. Równocześnie zobowiązanie Gminy do jednorazowej wypłaty całości odszkodowania było wynikiem oświadczenia wnioskodawców z dnia (...) września 2010 r., w którym nie zgodzili się oni na rozłożenie odszkodowania na raty. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina R. reprezentowana przez adwokata B. S., zarzucając jej naruszenie zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 7, 77 § 1 oraz 80 kpa, a dotyczących obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie. Wojewoda decyzją z dnia (...) lipca 2011 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty P. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie wskazał, iż w świetle zgromadzonego materiału dowodowego decyzja o ustaleniu odszkodowania odpowiada prawu. Nie budzi bowiem wątpliwości, iż przedmiotowe nieruchomości przeszły na własność Gminy wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej z dnia (...) lipca 2000 r. Odnosząc się do zarzutu wadliwości operatu szacunkowego organ odwoławczy podniósł, iż wycena nieruchomości odbyła się w oparciu o prawidłowo zastosowane przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Gmina R. reprezentowana przez adwokata B. S. wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu skargi podtrzymano zarzuty dotyczące wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego w szczególności poprzez wadliwy dobór nieruchomości w zastosowanej metodzie wyceny oraz podniesiono, iż rozstrzygając przedmiotową sprawę organy wadliwie uznały, iż umowa z dnia (...) czerwca 2000 r., którą to ówcześni właściciele działek objętych przedmiotowym postępowaniem, zrzekli się odszkodowania, nie wywołuje skutków prawnych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem postępowania sądowoadministracyjnego w niniejszej sprawie jest kwestia prawidłowości rozstrzygnięcia Wojewody utrzymującego w mocy decyzję Starosty z dnia (...) lipca 2010 r. ustalającą na rzecz Z. C., A. K., A. C. oraz R. C. odszkodowanie za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), gmina R., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr R., działka nr (...), działka nr (...), działka nr (...), działka nr (...), działka nr (...). W pierwszej kolejności wskazać należy, iż poza sporem jest, iż decyzją z dnia (...) lipca 2000 r. ((...)), zmienioną decyzją z dnia (...) września 2000 r. ((...)) Wójt Gminy R. dokonał podziału działki gruntu oznaczonej geodezyjnie numerem (...), z której zostały wydzielone m. in. działki gruntu o numerach geodezyjnych: R., (...), (...), (...), (...) i (...) przeznaczone zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego pod drogi publiczne. Obecnie, zgodnie z zapisami Księgi Wieczystej nr (...) właścicielem działek nr R., (...), (...), (...), (...) i (...) jest Gmina R. Fakt przejęcia własności powyższych działek przez Gminę nie jest tym samym kwestionowany. Skarżąca Gmina wywodzi jednakże, iż wobec złożonego w formie aktu notarialnego w dniu (...) czerwca 2000 r. przez ówczesnych właścicieli nieruchomości oświadczenia, iż zrzekają się oni odszkodowania, niemożliwe stało się ustalenie odszkodowania. Sąd wskazuje, iż zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, co do zasady istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne. Jednakże może to nastąpić dopiero wtedy gdy takie roszczenie powstaje, tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień przewidzianych w ust. 3 art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyrok NSA z 26 lutego 2008 r., sygn. akt I OSK 238/07, LEX 578071; wyrok NSA marginesie 04 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06, LEX 281387). Interpretacja powyższego artykułu nie może odbywać się w oderwaniu od ust. 1, który stanowi, iż działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości. Dopiero w tym dniu ma zastosowanie przepis ust. 3 art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc przysługuje roszczenie o odszkodowanie i dopiero wtedy winny być przeprowadzone stosowne uzgodnienia co do jego wysokości. Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy, wskazać należy, iż oświadczenie o zrzeczeniu się odszkodowania zostało złożone w dniu (...) czerwca 2000 r., a więc jeszcze przed dniem, wydania decyzji podziałowej z dnia (...) lipca 2000 r. W konsekwencji, jak prawidłowo uznały organy, zrzeczenie się prawa do odszkodowania uznać należało za bezskuteczne. Odnosząc się do drugiego z podniesionych zarzutów, dotyczących wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego wskazać należy, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie będącym podstawą ustalenia wysokości odszkodowania zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu szacunkowego oraz orzekania w sprawie przez organy administracji publicznej, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne należało stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jak wskazuje ocena załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego, operat został sporządzony w sposób logiczny, spójny, zaś działania matematyczne uwidocznione w operacie nie zawierają błędów. W szczególności biegły w sposób przekonujący wykazał, iż w przedmiotowej sprawie zaistniała przesłanka do zastosowania metody wskazanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, uwzględniającej ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów w Gminie Rakietnica oraz w gminach sąsiadujących, do czego był uprawniony w świetle § 26 powyższego rozporządzenia. W opinii Sądu, przyjęte w operacie nieruchomości wypełniały definicję nieruchomości podobnych, określoną w art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co więcej, wobec rozbieżności cenowej biegły wyeliminował transakcje o skrajnych cenach. Biegły prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Biegły w opracowanym operacie określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: lokalizację; zurbanizowanie sąsiedztwa; powierzchnię działki. Określił również wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a następnie – dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech na wartość konkretnej działki. Do tych ustaleń skarżący w ogóle się nie odniósł i nie przedstawił żadnych argumentów uzasadniających przyjęcie, że dokonana z uwzględnieniem tak określonych atrybutów wycena była nieprawidłowa. W ocenie Sądu, w świetle wyżej wskazanych okoliczności brak jest podstaw by uwzględnić ogólnikowe zarzuty skarżącego, co do braku rzetelności przedłożonego operatu. Równocześnie podkreślenia wymaga, iż wbrew zarzutom skarżącego, organy administracji publicznej rozstrzygając przedmiotową sprawę nie uchybiły przepisom postępowania administracyjnego. Zauważyć należy w szczególności, że choć w przedmiotowej sprawie najistotniejszym dowodem był operat szacunkowy, organy nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłego, gdyż w toku postępowania był on zobowiązany do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez Gminę. Co więcej, organ II instancji ustosunkował się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu, spełniając wymogi określone w art. 107 § 3 kpa. Nie ma racji strona skarżąca zarzucając, iż organy opierały się wyłącznie na powtarzaniu twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, oraz nie odniosły się merytorycznie do przedstawianych zarzutów. Wyjaśnienia wymaga, iż rzeczoznawca to osoba posiadająca wiadomości specjalne, między innymi w zakresie wyceny nieruchomości. Nie jest rolą organu, ani Sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Na marginesie powyższych rozważań Sąd wskazuje, że z dniem 26 sierpnia 2011 r. weszła w życie zmiana rozporządzenia § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którą przy obliczaniu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, natomiast ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, bez uwzględnienia ustaleń decyzji podziałowej. Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja Wojewody odpowiadała prawu. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.