II SA/Po 856/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant Starszy sekretarz sądowy Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Komendanta Wojewódzkiego Policji w P. na decyzję Wojewody z dnia (...) nr (...) w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia (...) kwietnia 2011 r., nr (...), działający z upoważnienia Prezydenta Miasta P. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego w P., na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 139, art. 140 ust. 1, 2 i 4, art. 141 ust. 4 i art. 142 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 9 b1, art. 216, art. 217 ust. 2 i art. 227ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwrócił D. P. i W. E. w 1/2 części każdemu z nich, cześć nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) jako własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie Komendy Wojewódzkiej Policji, położoną w P. przy ul. (...), oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr (...) o powierzchni (...) m2, odpowiadającą nieruchomości z księgi wieczystej Kw nr (...), zbytej na rzecz Skarbu Państwa w 1975 r. (pkt. 1 decyzji) oraz zobowiązał D. P. i W. E. do zwrotu na rzecz Skarbu Państwa łącznie kwoty (...) zł stanowiącej zwaloryzowane odszkodowanie wypłacone w 1975 roku za zbytą nieruchomość, powiększone o kwotę, o którą zwiększyła się wartość nieruchomości wskutek działań podjętych na niej po nabyciu na rzecz Skarbu Państwa (pkt. 2 decyzji). W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcie wskazano, iż na wniosek D. P. i W. E. wszczęte zostało postępowanie w przedmiocie zwrotu nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr (...). Jak następnie ustalono, D. E. – K. (obecnie P.) i W. E., w imieniu których działała matka, J. H. E., zbyli na rzecz Skarbu Państwa – Zjednoczenia Produkcji Elementów Wyposażenia Budownictwa "A", część nieruchomości z księgi wieczystej Kw nr (...) stanowiącą parcelę nr (...) o powierzchni (...) m2. Umowę sprzedaży zawarto w trybie przepisu art. 6 ustawy z dnia 12 marca o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.), aktem notarialnym z dnia (...) kwietnia 1975 r., repertorium (...), pod budowę budynku biurowo-usługowego. Z § 3 powyższej umowy wynikało, że przedmiotowa inwestycja zlokalizowana została decyzją nr (...) Urzędu Miasta P. Miejskiej Komisji Planowania z dnia (...) czerwca 1974 r., nr (...). Dokonana przez organ analiza akt archiwalnych dotyczących budowy budynku biurowo-usługowego na obecnej działce nr (...), nadesłanych przez Archiwum Państwowe przy pismach z dnia (...) czerwca 2008 r. oraz z dnia (...) lutego 2009 r. jak i akt przesłanych przez Archiwum Akt Nowych przy piśmie z dnia (...) lutego 2011 r. wskazuje, że plan ogólny zagospodarowania terenu inwestycji budowy "Zespołu Administracyjno-Usługowego", usytuowanego w P. przy ulicy (...), zatwierdzony został decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia (...) lutego 1974 r. i przewidywał zlokalizowanie na przedmiotowej nieruchomości budynku biurowo usługowego. Inwestycja powyższa nie została jednakże zrealizowana z uwagi na brak wystarczających środków finansowych, zaś sama nieruchomość została przekazana protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia (...) marca 1982 r. przez Zjednoczenie Produkcji Elementów Wyposażenia Budownictwa "A" Komendzie Wojewódzkiej Milicji Obywatelskiej. Jak wynika z opisu stanu technicznego przekazanej nieruchomości, stanowiącego załącznik ni 1 do protokołu z dnia (...) marca 1982 r., część nieruchomości stanowiły place postojowe o powierzchniach (...) m2 i (...) m2, a pozostała część zabudowana była barakami minowanymi z pomieszczeniami warsztatowymi, garażowymi, biurowymi oraz dawnym mieszkaniem. Stan techniczny tych nakładów budowlanych określony został jako "zły". Zarząd Gospodarki Terenami w P. decyzją z dnia (...) listopada 1982 r., zmienioną decyzją z dnia (...) marca 1985 r., nr (...), orzekł o wygaśnięciu prawa użytkowania działki nr (...) przez Zjednoczenie Produkcji Elementów Wyposażenia Budownictwa "A" i o przekazaniu tej działki w użytkowanie Komendzie Wojewódzkiej Milicji Obywatelskiej z przeznaczeniem pod Komisariat Milicji Obywatelskiej. Jak następnie ustalono, w latach 1982 - 1983 na działce nr (...) wybudowano kompleks garażowo-warsztatowy i stację paliw. Ustalono także, że składniki budowlane znajdujące się na nieruchomości w dniu jej przejęcia przez Komendę, to jest, baraki murowane z pomieszczeniami warsztatowymi, garażowymi, biurowymi oraz dawnym mieszkaniem, a także nawierzchnia placów postojowych, zostały rozebrane i usunięte z uwagi na ich zły stan techniczny, a w ich miejsce powstały nowe obiekty przewidziane w Planie Generalnym Rozbudowy Komendy. Przeprowadzone w dniu (...) marca 2010 r. oględziny nieruchomości wykazały, że działka nr (...) z arkusza mapy (...) obrębu (...), położona pomiędzy ulicami (...) i (...), stanowi ogrodzony teren użytkowany wyłącznie przez Komendę Wojewódzką Policji jako zaplecze garażowo-parkingowe. Na działce tej znajdują się dwa zespoły garaży murowanych (łącznie 49 garaży), zespół 8 garaży wykonanych z blachy falistej oraz wiata o konstrukcji metalowej, pozostała po nieczynnej od 2005 roku stacji paliw. W gruncie nadal znajdują się zbiorniki na paliwo. Na części działki przylegającej do ulicy (...) znajdują się dwa niewielkie budynki z płyty obornickiej na podmurówce, w których mieszą się biuro kierownika parkingu oraz portiernia. Niewielka część działki – około (...) m2 – położona przy portierni, znajduje się poza ogrodzeniem i nie jest użytkowana przez Policję, stanowi teren ogólnodostępny. Jak wynika ze złożonego w toku prowadzonych oględzin oświadczenia poprzedniej właścicielki – D. P., stan zagospodarowania nieruchomości w dniu przeprowadzania oględzin całkowicie różni się od stanu zagospodarowania z dnia nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Jak wyjaśnili K. L. – p.o. Zastępcy Naczelnika Wydziału Inwestycji i Remontów Komendy Wojewódzkiej Policji oraz M. Ł. – pracownik tego Wydziału, wszystkie nakłady budowlane znajdujące się na działce nr (...) poczynione zostały przez Komendę Wojewódzką Milicji Obywatelskiej i Policję jako jej następcę prawnego. Podjęte powyżej ustalenia przesądziły, w opinii organu I instancji, iż pomimo upływu 7 lat od dnia nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, na działce nr (...) nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu nabycia, oraz że cel ten nie został zrealizowany pomimo upływu 10 lat od dnia nabycia, a więc spełnione zostały przesłanki zbędności określone w przepisie art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uzasadniające zwrot nieruchomości na rzecz D. P. i W. E. jako poprzednich współwłaścicieli. O wysokości kwoty, jaką poprzedni właściciele zobowiązani są zwrócić Skarbowi Państwa z tytułu uzyskanego odszkodowania wypłaconego w 1975 roku za zbytą nieruchomość, powiększoną o kwotę, o którą zwiększyła się wartość nieruchomości wskutek działań podjętych na niej po nabyciu na rzecz Skarbu Państwa, orzeczono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu (...) lipca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., który w opinii organu nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków i jest logiczny spójny i kompletny. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Wojewódzki Komendant Policji kwestionując zasadność zwrotu nieruchomości wykorzystywanej obecnie na cele bezpieczeństwa i porządku publicznego oraz podważając rzeczowość sporządzonego operatu szacunkowego poprzez przyjęcie wadliwej metody wyceny, wadliwe zestawienie nieruchomości dla celów zastosowanej metody wyceny jak i wadliwe zakreślenia stopnia zużycia budynków w momencie nabycia własności nieruchomości przez Komendę Miejską Policji jak i obecnie. Wojewoda decyzją z dnia (...) lipca 2011 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie wskazał, iż choć przedmiotowa nieruchomości nie była wywłaszczona sensu stricte, to jednakże w myśl art. 229 ustawy o gospodarki nieruchomości, dotychczasowym właścicielom przysługiwało roszczenie o zwrot nieruchomości przejętej lub nabytej przez Skarb Państwa w trybie ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości. Jak następnie wskazano, ze zgromadzonych w sprawie dokumentów wynika, że obecna działka nr (...) została nabyta przez Zjednoczenie Produkcji Elementów Wyposażenia Budownictwa "A" pod budowę budynku biurowo-usługowego, przy czym powyższy cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Podczas przeprowadzonych oględzin nieruchomości ustalono, że brak jest jakichkolwiek elementów wskazujących na realizację celu określonego w akcie wywłaszczeniowym. Odnosząc się do zarzutów dotyczących wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego organ podzielił ustalenia organu I instancji uznając je za swoje. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Wojewódzki Komendant Policji. Zdaniem skarżącego organy administracji publicznej rozstrzygając przedmiotową sprawę wydały decyzje w oparciu o niezgodny z Konstytucją art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis powyższy, obowiązujący w obecnym brzemieniu od 22 września 2004 r. został zastosowany wstecz do stanu prawnego zaistniałego przed jego wejściem w życie, co powoduje, że możliwy jest zwrot nieruchomości wywłaszczonej w sytuacji, w której ustawa nie przewidywała zwrotu nieruchomości, co do której nie spełniony został cel wywłaszczenia. W skardze podtrzymano również zarzuty dotyczące zasadności zwrotu nieruchomości wykorzystywanej obecnie na cele bezpieczeństwa i porządku publicznego oraz prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu zastosowanie niekonstytucyjnego, w opinii skarżącego, przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ wskazał, iż również przepisy poprzednio obowiązujących ustaw możliwy był zwrot nieruchomości nie wykorzystanych dla celów, dla których orzeczono wywłaszczenie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 12(...) ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem postępowania sądowoadministracyjnego w niniejszej sprawie jest kwestia prawidłowości rozstrzygnięcia Wojewody utrzymującego w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z (...) kwietnia 2011 r., którą zwrócono D. P. i W. E. nieruchomość położoną w P. przy ul. (...), oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr (...) o powierzchni (...) m2 oraz zobowiązano D. P. i W. E. do zwrotu na rzecz Skarbu Państwa łącznie kwoty (...) zł stanowiącej zwaloryzowane odszkodowanie wypłacone w 1975 roku za zbytą nieruchomość. Materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I tak, zgodnie z art. 216 ust. 1 powołanej ustawy przepisy rozdziału 6 działu III niniejszej ustawy stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Równocześnie stosownie do treści art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasadniczą okolicznością jaką organ administracji winien badać w sprawie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest jej zbędność z punktu widzenia celu, na jaki została nabyta. O tym, kiedy nieruchomość można traktować jako zbędną rozstrzyga art. 137 powyższej ustawy stanowiąc w ust. 1, iż nieruchomość uznaje się za zbędną na cel wywłaszczenia, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z wywłaszczeniem albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Rozstrzygając przedmiotową sprawę wskazać należy w pierwszej kolejności, iż poza sporem pozostaje, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez D. P. oraz W. E. na rzecz Skarbu Państwa – Zjednoczenia Produkcji Elementów Wyposażenia Budownictwa "A", aktem notarialnym z dnia (...) kwietnia 1975 r., zawartym w trybie przepisu art. 6 ustawy z dnia 12 marca o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Celem wywłaszczenia była budowa budynku biurowo-usługowego, który to cel, z uwagi na bark wystarczających środków finansowych, nie został zrealizowany. Stąd, w dniu (...) marca 1982 r. Zjednoczenie Produkcji Elementów Wyposażenia Budownictwa "A" przekazało przedmiotową nieruchomość Komendzie Wojewódzkiej Milicji Obywatelskiej. W latach 1982 - 1983 na działce nr (...) wybudowano kompleks garażowo-warsztatowy i stację paliw, a więc obiekty przewidziane w Planie Generalnym Rozbudowy Komendy. Powyższe ustalenia faktyczne wynikają nie tylko z analizy akt sprawy ale znajdują swoje odzwierciedlenie w przeprowadzonych w dniu (...) marca 2010 r. oględzinach nieruchomości Co więcej, ustalenia powyższe nie są również kwestionowane przez skarżącą. W opinii organu podjęte ustalenia faktyczne, przesądzają, iż w sprawie spełnione zostały przesłanki zbędności wywłaszczenia określone w art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami uzasadniające zwrot nieruchomości na rzecz D. P. i W. E. Ze stanowiskiem powyższym nie zgadza się skarżąca, która wywodzi, iż z uwagi na fakt, iż na przedmiotowej nieruchomości został zrealizowany inny cel publiczny – budowa Komendy Policji, niemożliwy jest obecnie jej zwrot. Stanowisko powyższe uznać należy za błędne. Sąd wskazuje, iż jak prawidłowo podał Wojewoda w odpowiedzi na skargę, instytucja zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie została wprowadzona do systemu prawa wraz z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Już sama ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, a więc ustawa, na podstawie której Skarb Państwa nabył własności spornej nieruchomości, przewidywała, w art. 34 ust. 1, iż nieruchomość wywłaszczona w trybie powyższej ustawy podlega zwrotowi na rzecz wywłaszczonego właściciela, jeżeli naczelnik powiatu ustali, że nieruchomość nie została użyta i jest zbędna na cele, dla których orzeczono wywłaszczenie. Co istotne, przepis powyższy był przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 1985 r., sygn. akt III CZP 13/85, OSNC 1988 Nr 12, poz. 188, w której wskazano, iż nieruchomość zbyta na podstawie umowy przewidzianej w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości jest nieruchomością wywłaszczoną w rozumieniu art. 34 ust. 1 ustawy, a warunkiem wytoczenia powództwa o zwrot takiej nieruchomości była ostateczna decyzja organu administracji państwowej, stwierdzająca, że nieruchomość nie została zużyta w całości lub w części i jest zbędna na cele, dla których nastąpiło jej nabycie. Tym samym wbrew twierdzeniom skarżącej, już w momencie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości, istniała prawna możliwość zwrotu nieruchomości, jeżeli nie nastąpiło jej zużycie na cele wywłaszczenia określony w umowie, o jakiej mowa w art. 6 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Obecnie obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami w kwestionowanym przez skarżącą art. 137 ust. 1 precyzuje jedynie warunki formalne, od spełnienia których uzależnione jest dokonanie zwrotu nieruchomości, wskazując, iż zwrot powyższy jest możliwy jedynie w przypadku stwierdzenia zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia, co ma miejsce w przypadku niezrealizowania celu wywłaszczenia w terminach zakreślonych w treści powyższego artykułu. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż zarówno pod rządami ustawy z 1958 r. jak i obecnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwrot nieruchomości był możliwy wyłącznie w przypadku niezrealizowania celu wywłaszczenia, który to przypadek zachodzi w niniejszej sprawie. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, aby w przedmiotowej sprawie podstawą zaskarżonej decyzji był przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazujący stosowanie wstecz ustawy do stanów prawnych zaistniałych przed dniem 22 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutu naruszenia interesu prawnego Komendy Wojewódzkiej Policji poprzez nieuwzględnienie, iż postępowanie dotyczy nieruchomości, która jest obecnie wykorzystywana na cele bezpieczeństwa i porządku publicznego, Sąd wskazuje, iż obowiązujący do dnia 08 kwietnia 2008 r. art. 229a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazywał, iż niemożliwy jest zwrot nieruchomości, na której został zrealizowany inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, który w dniu wydania tej decyzji mógł stanowić podstawę wywłaszczenia. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 03 kwietnia 2008 r., sygn. akt K 6/05, OTK – A 2008 Nr 3, poz. 41, przepis powyższy został jednakże uznany za niezgodny z Konstytucją. Jak podkreślił Trybunał, instytucja wywłaszczenia ma ze swoje natury charakter wyjątkowy i szczególny, uzasadniony celami publicznymi, których celów tych nie można zrealizować za pomocą innych środków prawnych W konsekwencji zasadę zwrotu wywłaszczonej nieruchomości należy traktować jako oczywistą konsekwencję art. 21 ust. 2 Konstytucji, który – dopuszczając wywłaszczenie jedynie na cele publiczne – tworzy nierozerwalny związek pomiędzy określeniem tych celów w decyzji o wywłaszczeniu i faktycznym sposobem użycia wywłaszczonej rzeczy. Dopuszczenie możliwości braku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, w przypadku zrealizowania na niej innego, niż pierwotny, celu wywłaszczenia powodowałoby powstanie sytuacji, w której traciłby na znaczeniu wyjątkowy charakter wywłaszczenia – w szczególności przesłanka niemożności realizacji danego celu publicznego za pomocą innych środków prawnych. Mieć bowiem na względzie, iż w wypadku zmiany celu publicznego realizowanego na wywłaszczonej nieruchomości nie będzie prowadzone sformalizowane postępowanie wywłaszczeniowe, którego celem byłoby wykazanie zaistnienia m.in. tej przesłanki. Powołany powyżej wyrok przesądził, iż w obecnie obowiązującym stanie prawnym brak jest możliwości odmowy zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, na której nie zrealizowano celu wywłaszczenia, z uwagi na realizację innego celu publicznego. Tym samym zarzuty skarżącej, dotyczące niemożności zwrotu nieruchomości z uwagi na zrealizowania innego celu publicznego – Komendy Miejskiej Policji – uznać należało za bezzasadne. Za nietrafne uznać należy również zarzuty odnoszące się do wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Jak wskazuje art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie będącym podstawą ustalenia wartości nieruchomości zastosował metodę korygowania ceny średniej. I tak, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak wskazuje ocena załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego, operat został sporządzony w sposób logiczny, spójny, zaś działania matematyczne uwidocznione w operacie nie zawierają błędów. W szczególności biegły w sposób przekonujący wykazał, iż w przedmiotowej sprawie zaistniała przesłanka do zastosowania metody wskazanej w § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, uwzględniającej ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na rynku lokalnym, które miały miejsce w latach 2008 – 2009, a odnoszące się do transakcji, których przedmiotem były grunty przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz mieszkaniowo – usługową. W opinii Sądu, przyjęte w operacie nieruchomości wypełniały definicji nieruchomości podobnych, określoną w art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co więcej, wobec rozbieżności cenowej biegły wyeliminował transakcje o skrajnych cenach. Biegły prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Biegły w opracowanym operacie określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: lokalizację; zurbanizowanie sąsiedztwa; powierzchnię działki, możliwość zainwestowania, dostępność komunikacyjną. Określił również wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a następnie – dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech na wartość konkretnej działki. W ocenie Sądu, w świetle wyżej wskazanych okoliczności brak jest podstaw by uwzględnić zarzuty skarżącego, co do wadliwości przyjętej metody wyceny oraz wadliwego doboru nieruchomości w metodzie korygowania ceny średniej. Jak wyjaśnił sam rzeczoznawca w piśmie z dnia (...) stycznia 2011 r., zrozumiałym jest, że nie wszystkie transakcje są identyczne z nieruchomością wycenianą i różnią się w zakresie poszczególnych cech. Równocześnie zgadzając się twierdzeniem skarżącej, iż transakcją, której przedmiotem była nieruchomość najbardziej podobna do wycenianej działki, była transakcja dotyczące działek nr (...),(...) położonych przy ul. (...), wskazać należy, że uzyskana na rynku cena sprzedaży, nie odbiega od dokonanej wyceny, potwierdzając prawidłowość sporządzonego operatu. Podobnie za nietrafne uznać należy zarzuty dotyczące wartości stopnia zużycia poszczególnych elementów działki w dniu wywłaszczenia, oraz stopnia zużycia obiektów obecnie istniejących. Rzeczoznawca majątkowy na etapie postępowania administracyjnego również odniósł się do powyższych zarzutów, wskazując, że z uwagi na brak precyzyjnego opisu stanu technicznego budynków w dacie wywłaszczenia trudno było zastosować którąkolwiek z metod czasowych określania zużycia technicznego. Podkreślenia wymaga, iż wbrew zarzutom skarżącego, organy administracji publicznej rozstrzygając przedmiotową sprawę nie uchybiły przepisom postępowania administracyjnego. Zauważyć należy w szczególności, że organy nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłego, gdyż w toku postępowania był on zobowiązany do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez skarżącą. Wyjaśnienia wymaga, iż rzeczoznawca to osoba posiadająca wiadomości specjalne, między innymi w zakresie wyceny nieruchomości. Nie jest rolą organu, ani Sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki uzasadniające zwrot wywłaszczonej nieruchomości, a zaskarżona decyzja Wojewody odpowiadała prawu. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.