II SA/Ke 818/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Żak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 stycznia 2012r. sprawy ze skarg K.B. i E.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji ; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach na rzecz K.B. oraz E.B. kwotę po 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołań K. B. i E. B.-G., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] znak: [...] ustalającą na wniosek J. B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo (o pow. sprzedaży do 130 m²) – usługowego (usługi nieuciążliwe: pomieszczenia biurowe, gabinety medyczne) wraz ze zjazdem na działkach przy ul. M. (nr ewid. 67/6. 67/5, 67/4, 130) w S.. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że J. B. spełniła każdy z warunków uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej u.p.z.p. Parametry nowej zabudowy ustalone zostały zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Stosownie do § 3 ust. 1 tego rozporządzenia wokół działki inwestora wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Stosownie zaś do § 3 ust. 2 rozporządzenia na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 wyznaczono granice obszaru analizowanego wzdłuż ul. M. na odcinku około 180 m. Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Kolegium ustaliło, że na terenie objętym analizą znajduje się zabudowa mieszkaniowa, usługowa i handlowa. Planowana budowa budynku handlowo-usługowego stanowić będzie kontynuację istniejącej zabudowy. Odnośnie linii zabudowy organ wskazał, że budynki brane pod uwagę przy jej wyznaczaniu zlokalizowane są w odległości około 10 – 17 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. M.. W oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. dla planowanego obiektu wyznaczono linię zabudowy w linii budynku położonego na działce nr 67/7, tj. w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora, jako przedłużenie linii zabudowy, która nawiązuje również do linii zabudowy budynku na działce nr 97/3. Tym samym odstąpiono od wyznaczenia jej w linii budynku najbardziej oddalonego od ulicy, tj. budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 98/56. Organ ustalił, że na analizowanym terenie budynki posiadają dachy płaskie, dwuspadowe lub wielospadowe (kąt nachylenia 50-45°) oraz kalenice prostopadłe i równoległe do ul. M.. Z uwagi na dwie różne wysokości do gzymsu wyznaczono różną wysokość całkowitą projektowanego budynku: od strony budynku na działce nr 67/7 – 7,5 do 8 m; od strony budynku na działce nr 68/9 – 3,5 do 4 m. Wysokość budynku do głównej kalenicy ustalono na 4-8 m, kąt nachylenia połaci dachowej – dach płaski z attyką. Z uwagi natomiast na małą szerokość działki inwestora wyznaczono, w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r., dwie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej: od strony budynku na działce nr 67/7 – od 7,5 m do 8 m; od strony budynku na działce nr 68/9 – od 3,5 do 4 m (licząc od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku). Kolegium wskazało, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków objętych analizą tworzy uskok. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub okapu na obszarze analizowanym wynosi około 3,75 m i zawiera się w przedziale 3,5-4 m. Na działce nr 67/6 znajduje się budynek usługowy o wysokości 9 m i dachu płaskim oraz budynek mieszkalny jednorodzinny o wysokości 6 m, natomiast budynek na działce nr 68/9 usytuowany jest w odległości około 4 m od granicy z działką inwestora. Organ wyjaśnił, że parametry inwestycji wyznaczono w przedziałach liczbowych w oparciu o treść wyroków WSA w Krakowie sygn. II SA/Kr 20/06 i II SA/Kr 1101/09. Ustalając wskaźnik powierzchni zabudowy organ wziął pod uwagę powierzchnię działki inwestora (zaledwie 204 m²). Dlatego wskaźnik ten ustalił na poziomie do 50%, pomimo, że średni wskaźnik zabudowy na analizowanym obszarze wynosi 32% (najwyższy 48%). Niemożliwe było również wyznaczenie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku na podstawie średniej na analizowanym obszarze, tj. 12,5 m, ponieważ szerokość frontu działek inwestora wynosi 10 m. Z tego powodu szerokość tej elewacji wyznaczono na poziomie 6-8 m, uwzględniając dojazd do tyłu budynku. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że kwestia braku zgody właściciela działki sąsiedniej na realizacje planowanej inwestycji nie ma znaczenia w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy. Żaden bowiem przepis u.p.z.p. nie uzależnia wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy od uzyskania takiej zgody. Decyzja o warunkach zabudowy jest jedynie promesą pozwolenia na budowę, nie przesądza zaś władczo o możliwości realizacji inwestycji. Organ wskazał, że obowiązujące przepisy nie nakładają obowiązku uwzględniania spadku terenu przy ustalanie parametrów nowej zabudowy. Zgodnie zaś z § 7 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Kolegium podkreśliło, że ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiednich znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, prowadzonego na podstawie przepisów Prawa budowlanego. Przepisy wykonawcze do tej ustawy, regulujące odległość usytuowania obiektów od granic działek sąsiednich nie są przepisami wykonawczymi czy też odrębnymi w rozumieniu u.p.z.p. Zatem w niniejszym postępowaniu kwestie usytuowania obiektów od granic działek sąsiednich nie były w ogóle badane. Wszelkie sprawy związane z wpływem planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z przepisów Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych badane są na kolejnym etapie realizacji inwestycji. Na etapie ustalania warunków zabudowy organ powinien jedynie określić warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań. Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa własności autorów odwołania organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Wnioskodawca takiej decyzji nie musi nawet legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości. Tytuł ten jest bowiem badany dopiero na kolejnym etapie realizacji inwestycji. W skargach na powyższe rozstrzygniecie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego K. B. i E. B.-G. wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji podnosząc, że zostały one wydane w oparciu o "zmanipulowaną" analizę istniejącego stanu zagospodarowania i funkcji terenu. Zdaniem skarżących organy zignorowały warunki dotyczące lokalizacji inwestycji nie licząc się z istniejącą zabudową na działkach sąsiednich, której funkcja jako działki sąsiedniej wyklucza planowaną inwestycję. W ich ocenie lokalizacja na wąskiej i małej działce pawilonu o szerokości 6-8 m i gabarytach określonych w decyzji faktycznie narusza przepisy u.p.z.p., tj. ład przestrzenny i walory architektoniczne. Skarżący zarzucili organom naruszenie § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. z uwagi na wyznaczenie obszaru poddanego analizie częściowo w odległości mniejszej niż wynika z tego przepisu. W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy tylko w dwóch kierunkach, a nie wokół działki inwestora. Tym samym sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie zawiera elementów wymaganych w rozporządzeniu. Nie uwzględniono obszaru po drugiej stronie ul. M., gdzie realizowany jest kolejny pawilon handlowy. Zdaniem skarżących same pawilony dla układu przestrzennego na obszarze budownictwa mieszkaniowego nie stanowią waloru architektoniczno-krajobrazowego. Organy dokonały zatem nieprawidłowej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uznając, iż planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji. W ocenie skarżących funkcja handlowo-usługowa przy dominującej i przeważającej funkcji mieszkaniowej winna być przeznaczona dla obsługi najbliższego, niezbyt dużego obszaru sąsiedniego. Zbyt wiele obiektów o funkcji handlowej stanowi naruszenie ładu przestrzennego na obszarze o funkcji mieszkaniowej jako podstawowej. Organy orzekające w niniejszej sprawie nie wspomniały o tym, że pawilon handlowy znajduje się nie tylko na działce nr 67/7 lecz także na działce nr 97/3. Skarżący zwrócili ponadto uwagę na fakt, że ustalając linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub okapu, organ w każdym przypadku skorzystał z wyjątku od przepisu. Poza tym dopuszczając usytuowanie planowanego obiektu o szerokości 6-8 m na działce o szerokości 10 m organ już przyjął odstąpienie od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy skarżący zarzucił organowi niewyjaśnienie na jakiej podstawie określił ten wskaźnik na "do 50%", w szczególności na jakiej podstawie określił dopuszczalną intensywność zabudowy i czy pokrywa się ona z obszarem analizowanym, do którego organ powinien odnieść wyliczony średni wskaźnik. Ponadto ustalony wskaźnik obejmuje tylko pawilon bez uwzględnienia parkingów, które są niezbędne przy takim obiekcie. Skarżący wskazał również na brak ustaleń od jakiego poziomu będzie liczona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej z uwagi na bardzo duży spadek terenu na działkach objętych planowaną inwestycją. W decyzji nie określono także na jakiej szerokości od działki skarżącego wysokość elewacji ma wynosić 3,5-4 m. Skarżący wskazał ponadto na nierozwiązanie w decyzji kwestii obsługi w zakresie miejsc postojowych. Zawarcie wymogu zapewnienia miejsca postojowego na każde rozpoczęte 50 m² powierzchni wewnętrznej budynku nie rozwiązuje jego zdaniem problemu z parkowaniem. W konkluzji skarżący zarzucił organom naruszenie art. 6, 7, 8 i 11 k.p.a. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 18 stycznia 2012r. Wojewódzki Sąd Administracyjny postanowił zarządzić połączenie sprawy II SA/Ke 818/11 ze skargi K. B. oraz sprawy II SA/Ke 819/11 ze skargi E. B.-G. w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcie i prowadzić je pod sygnaturą II SA/Ke 818/11. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. W myśl art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W myśl natomiast art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (pkt 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego ustalił, na podstawie delegacji zawartej w ust. 6 art. 61, Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie). Zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od jej dostosowania do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, oceniana jest na podstawie analizy przewidzianej w § 3 rozporządzenia. W myśl tego przepisu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy(ust.1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust.2). Szerokość frontu działek inwestora wynosi, jak podały to organy ok.10m. Wyznaczono w związku z tym obszar analizowany obejmujący teren wzdłuż ulicy Mickiewicza na odcinku około 180m obejmujący działki ewidencyjne, w tym działki inwestora dostępne z tej samej drogi publicznej tj z ul.Mickiewicza. Następnie przeprowadzono analizę zagospodarowania czterech zabudowanych działek położonych w obszarze analizowanym. Skarżący zarzucili, że takie wyznaczenie obszaru analizowanego narusza § 3 ust.2 rozporządzenia, ponieważ obszar analizowany został wyznaczony tylko w dwóch kierunkach (zachód-wschód). Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że ustalenie granic obszaru analizowanego ma zasadniczy wpływ na treść decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego w uzasadnieniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wskazać nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierowały się organy administracji wyznaczając te granice. W niniejszej sprawie sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, uwidoczniony na załączniku graficznym decyzji ustalającej warunki nie spełnia wymagań rozporządzenia. Użyte w §3 ust.1 określenie "wokół" oznacza, że obszar analizowany powinien zostać wyznaczony dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem, przy czym w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się pogląd, który Sąd podziela, że nie oznacza to, iż odległość granic tego obszaru z każdej strony bezwzględnie musi być taka sama. Istotne jest przy tym by był to obszar tworzący pewną urbanistyczną całość (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 15333/07, wyrok z dnia 8.05.12009r. sygn.akt IV SA/Wa 157/09). W rozpoznawanej sprawie, jak wyżej to wskazano, obszar analizowany został wyznaczony tylko z dwóch stron działki budowlanej inwestora. Obszar ten nie jest umiejscowiony wokół terenu inwestycji lecz rozciąga się wzdłuż drogi publicznej w kierunku wschód – zachód. Organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły w uzasadnieniach swych decyzji, dlaczego obszar analizowany wbrew treści § 3 ust.1 rozporządzenia nie został wyznaczony wokół działek inwestora, a w szczególności dlaczego nie objęto nim sąsiednich działek położonych od strony północnej. Organ I instancji powołał i skomentował w uzasadnieniu swojej decyzji właściwe przepisy dotyczące sposobu wyznaczania obszaru analizowanego, podkreślając, że obszar ten wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie zauważa, że wyznaczony w sprawie obszar nie "rozciąga" się wokół działki inwestora lecz po obu jej stronach. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, tj. bez dowolności i z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami zasady dobrego sąsiedztwa natomiast uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonywać stronę o słuszności tego wyboru. Brak uzasadnienia w tej sprawie przez organ dlaczego właśnie w ten sposób, w tym przypadku obszar analizowany ma takie a nie inne granice powoduje, że w tym zakresie decyzja nie poddaje się kontroli i Sąd nie może ocenić prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego. Sposób ustalenia granic obszaru analizowanego dla konkretnego terenu, w tym wskazanie kryteriów, w oparciu o które taki obszar wyznaczono powinny wynikać przede wszystkim z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Sąd nie może domyślać się jakimi przesłankami kierował się organ wyznaczając w sposób węższy granice obszaru analizowanego i uzasadniać za organy podjęte przez nich rozstrzygnięcie. Tylko w sytuacji gdyby obszar wyznaczono w sposób spełniający podstawowe kryteria przepisu § 3 rozporządzenia nie byłoby konieczności szczegółowego uzasadniania kryteriów wyznaczania obszaru analizowanego. W rozpoznawanej sprawie nie ma jednak takiej sytuacji. Wobec powyższego w sprawie doszło do naruszenia art.7,77 §1 i art.107§ 3 kpa w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Niezależnie od powyższego zwrócić należy organom uwagę na jeszcze jedną okoliczność, którą należy uwzględnić przy podejmowaniu rozstrzygnięcia w tej sprawie. Nawet przy przyjęciu, że obszar analizowany został w tej sprawie ostatecznie przez organy wyznaczony w sposób prawidłowy, to i tak w ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie mogłyby pozostać w obrocie prawnym z przyczyn poniżej wskazanych. Odnosząc się (przy założeniu jak wyżej) do podnoszonego przez skarżących zarzutu, że zaskarżona decyzja ustalając szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji zakłada odstąpienie od warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to w pierwszej kolejności należy przypomnieć, że badanie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami techniczno-budowlanymi należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej i ma miejsce dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Oczywistym jest, że w decyzji o warunkach zabudowy nie można orzekać w materii uregulowanej Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.)., gdyż należy ona do Prawa budowlanego i do właściwości rzeczowej organów w nim określonych. Na etapie postępowania zmierzającego do ustalenia dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy nie następuje jeszcze ani konkretne określenie usytuowania obiektu budowlanego na działce inwestora, ani ocena możliwości technicznych zrealizowania planowanego obiektu. Trafnie zatem organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji podał, że kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych badane są na kolejnym etapie realizacji inwestycji. Mając na względzie powyższe podkreślić jednak należy, że rozstrzygnięcie każdej sprawy administracyjnej wymaga od organu indywidualnego podejścia, uwzględniającego szczególne okoliczności każdego przypadku. Jak wynika z akt sprawy działki inwestora mają w sumie małą powierzchnię wynoszącą 204mkw., a szerokość frontu działki wynosi tylko 10m. Zgodnie z art. 6 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wyrażona w powoływanym wyżej art. 6 ust.2 wolność w zagospodarowaniu swojej nieruchomości musi iść zatem w parze z przewidzianą prawem ochroną interesu osób trzecich. W rozpoznawanej sprawie organ dopuścił realizację budynku o szerokości 6-8 m na działce o szerokości 10 m. Tymczasem stosownie do regulacji zawartej w § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) co do zasady budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy (pkt 1); 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy (pkt 2). Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W sytuacji, gdy organ ustalający warunki zabudowy w niniejszej sprawie nie określił, że planowany budynek ma być usytuowany w granicy decyzja o warunkach zabudowy staje się de facto niewykonalna, albowiem nawet przy najmniejszej ustalonej szerokości elewacji frontowej, tj. 6 m, projektowany budynek nie będzie mógł zostać usytuowany zgodnie z obowiązującymi przepisami technicznymi na działce o szerokości 10 m. Nie można przy tym z góry zakładać, że inwestor uzyska odstępstwo od warunków technicznych w trybie art.9 ustawy Prawo budowlane z 1994r. W tych okolicznościach, ustalając takie parametry elewacji frontowej budynku, iluzoryczne jest zawarcie w zaskarżonej decyzji, w zakresie ustalenia wymagań dotyczących ochrony praw osób trzecich, postanowienia, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno budowlanych (pkt.2.5 decyzji) - w sytuacji, gdy z okoliczności sprawy wynika wprost, że nie jest możliwe zachowanie warunków technicznych w zakresie norm odległościowych na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. na etapie procesu budowlanego. Oczywistym jest, że kwestia sytuowania budynków i zachowania odległości od granicy jest przedmiotem badania przez organy dopiero na etapie pozwolenia na budowę a nie na etapie ustalania warunków zabudowy, ale organ ustalający warunki zabudowy decydując o dopuszczalności zagospodarowania działki w określony sposób, nie może nie zauważyć sytuacji, że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji o wskazanych parametrach prowadzi do naruszenia obowiązujących norm technicznych - odległościowych, a tym samym nie jest możliwa realizacja planowanej inwestycji bez naruszenia prawnie chronionego interesu osób trzecich. Z tych powodów w ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji winny zostać uchylone jako naruszające w istotny sposób art. 6 w zw. art. 54 pkt.2d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwzględniając powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. a i c uchylił zaskarżoną decyzję. Ponieważ uchybienia te dotyczą także rozstrzygnięcia organu I instancji, Sąd uznał za niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy uchylenie także, w oparciu o art. 135 p.p.s.a., decyzji organu I instancji. Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku oparto o przepis art. 152 p.p.s.a. O kosztach, na które złożyły się wpis w kwocie 500 zł orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji przeprowadzi postępowanie administracyjne mając na uwadze przedstawione wyżej wywody i eliminując dotychczas popełnione uchybienia. W szczególności wyznaczając obszar analizowany na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). wskaże przesłanki jakimi się kierował określając jego granice odnosząc się do realiów tej sprawy, a ustalając na jego podstawie wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zapewni ochronę praw osób trzecich w rozumieniu art.54 pkt 2 lit. d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.