IV SA/Po 1117/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Popowska Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska WSA Donata Starosta (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi Ł. i K. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ z dnia [...] czerwca [...] r. o nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. solidarnie na rzecz Ł. T. i K. T. kwotę 100 złotych (sto) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] czerwca 2011 r.) Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (dalej organ I instancji albo Dyrektor) działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98. poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn), § 9 uchwały Rady Miejskiej P. nr [...] z dnia [...] czerwca 1991 r. w sprawie przekształcenia P. Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego GEOPOZ w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ ze zm. oraz uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. 2004 r., nr 83, poz. 1717, dalej uchwała z dnia 20 kwietnia 2004 r.), po stworzeniu warunków do korzystania z drogi wybudowanej na ul. P. w pkt 1 ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność K. T. i Ł. T. (dalej strony postępowania, odwołujący albo skarżący), położonej w P. przy ulicy P. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka nr [...]. W pkt 2 decyzji organ I instancji do wniesienia powyżej wskazanej opłaty zobowiązał strony postępowania. W pkt 3 decyzji Dyrektor określił termin oraz sposób uiszczenia opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że Prezydent Miasta P. (dalej Prezydent) decyzją z dnia [...] maja 2007 r., nr [...], znak [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] września 2007 r. ustalił na wniosek Zarządu Dróg Miejskich lokalizację inwestycji celu publicznego polegającą na budowie ulicy P. w P. na odcinku od ulicy P. do ulicy M. Następnie decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...], znak [...] Prezydent zatwierdził projekt budowlany i udzielił Zarządowi Dróg Miejskich pozwolenia na budowę ulicy P. wraz z oświetleniem ulicznym (w tym usunięciem kolizji z siecią elektroenergetyczną) i kanalizacją deszczową. Komisyjnego, protokolarnego odbioru końcowego i przekazania do użytkowania zrealizowanej inwestycji dokonano w dniu [...] czerwca 2008 r. Została ona wykonana ze środków Miasta P. Jej koszt wyniósł [...] zł. Zgodnie z Kartą Informacyjną, przed realizacją inwestycji ulica P. posiadała nawierzchnię gruntową. Wynika to również z mapy zasadniczej stanowiącej załącznik do decyzji lokalizacyjnej z dnia [...] maja 2007 r. na której ulica P. oznaczona była symbolem "j.z." - jezdnia ziemna. W toku prac budowlanych zrealizowano między innymi [...] m2 jezdni, [...] m2 chodników, [...] m2 wjazdów oraz [...] m2 progów zwalniających. W ten sposób stronom postępowania jako właścicielom w dniu 27 czerwca 2008 r. nieruchomości położonej w P. przy ulicy P. [...] stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi. Nieruchomość należąca do stron postępowania położona jest wzdłuż nowo wybudowanej drogi o nawierzchni z kostki brukowej. Droga na ulicy P. stanowi jedyny dojazd do nieruchomości. W ramach zrealizowanej inwestycji wybudowano wjazd na nieruchomość. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił, że [...] marca 2011 r. sporządzony został operat szacunkowy określający wartość nieruchomości należącej do skarżących przed oraz po wybudowaniu nowej drogi. Odnosząc się natomiast do uwag stron postępowania organ I instancji wyjaśnił, że są one również właścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], położonej przy ulicy bocznej od ulicy M. (z adresem: ulica M. [...] e), zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, obsługiwanym z ulicy bocznej od ulicy M. Obsługa komunikacyjna szacowanej nieruchomości położonej przy ulicy P. [...], odbywa się z ulicy P. i jednocześnie tam znajduje się brama wjazdowa. Obie nieruchomości tworzą zatem funkcjonalną całość gospodarczą. Ich właścicielom stworzono warunki do korzystania z nowo wybudowanej drogi. Wskazać też należy, że w dniu [...] marca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości. Biegły nie stwierdził nadmiernego ruchu samochodowego, który wpływałby na obniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Ustalenia te organ uznał za prawidłowe, bowiem dojazd do osiedla Bajkowego odbywa się przede wszystkim ulicami B., Z. i J. B., natomiast ulica P., wyposażona w progi zwalniające, stanowi drogę osiedlową. W ocenie organu I instancji jest mało prawdopodobne, aby uczestnicy ruchu drogowego, mając do dyspozycji znajdujące się w pobliżu drogi bez progów, decydowali się na przejazd ulicą P.. Odpowiadając na zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sąsiedztwa lotniska i Toru P., wyjaśnić należy, że do porównania przyjęte zostały między innymi transakcje nieruchomościami usytuowanymi w podobnej, co nieruchomość wyceniana odległości od wymienionych obiektów. Na podstawie analizy przyjętych transakcji nieruchomościami położonymi na terenie obrębów Ł., K. i S. organ stwierdził, że nieruchomości położone w otoczeniu tych obiektów osiągają wysokie ceny, a zatem tereny te postrzegane są przez kupujących jako atrakcyjne. W ocenie organu dobór nieruchomości porównawczych nie budzi zastrzeżeń, a przedstawione w operacie szacunkowym wartości odzwierciedlają tendencje występujące na rynku. W wyniku dokonanej weryfikacji stwierdzono, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości położonej przy ulicy P. [...], przed wybudowaniem drogi wynosiła [...] zł, a po jej wybudowaniu wynosi [...] zł, czyli w wyniku wybudowania drogi wzrosła o [...] zł. W dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, tj. w dniu 27.06.2008 r., obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 r. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacencktej. W uchwale z dnia 20 kwietnia 2004 r. Rada Miasta P. postanowiła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ulicy P. 3 stanowi 50% kwoty [...] zł, czyli wynosi [...] zł. Strony postępowania nie wniosły o rozłożenie powyższej kwoty na raty. Odwołanie od powyższej decyzji z dnia 7 czerwca 2011 r. wniosły strony postępowania zarzucając naruszenie art. 154 ust. 1 ugn przez niewłaściwe przyjęcie w operacie szacunkowym porównawczej wartości 109 działek, które nie noszą cechy podobieństwa do działek odwołujących. Powierzchnia działek będących podstawą wyceny w operacie szacunkowym jest znacznie większa, a zatem nieadekwatna dla dokonywania porównań z działkami odwołujących. Charakter należących do nich działek i stosunki własnościowe wykluczają potencjalną ich zabudowę, nie mogą być zatem porównywane (tak jak zostało to dokonane w operacie szacunkowym) do innych działek, które potencjalnie mogą zostać zabudowane, ponieważ po zmianie nawierzchni ul. P. stała się ważną drogą dojazdową o znaczeniu lokalnym, co spowodowało odczuwalny wzrost hałasu i wydzielania spalin. Jest to dla odwołujących koszt społeczny, który przekracza ewentualne korzyści społeczne w postaci ułatwień komunikacyjnych z uwagi na fakt, że główny dojazd do ich domów stanowi ul. M., a nie ul. P.. Decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] lipca 2011 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] czerwca 2011 r. W uzasadnieniu Kolegium podkreśliło, że w sprawie bezspornym jest, że na ul. P. w P. na odcinku między ulicami P. i M., doszło do wybudowania drogi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o drogach publicznych, co organ I instancji szeroko opisał w uzasadnieniu swej decyzji. Wobec stanowiska stron i zebranego w sprawie materiału dowodowego, zasadnym w okolicznościach sprawy było przyjęcie, że do stworzenia warunków do korzystania z drogi doszło w dacie podpisania protokołu końcowego odbioru robót. Nie budzi wątpliwości także okoliczność, że w wyżej wymienionej dacie obowiązywała uchwała z dnia [...] kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Dokonując szczegółowej oceny sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium wskazało, że jest on opracowaniem rzetelnym. Natomiast zarzuty odwołujących uznane zostały za niezasadne. Dobór poszczególnych atrybutów nieruchomości, przypisanie im odpowiednich wag oraz ocena cech poszczególnych nieruchomości pozostawiona jest rzeczoznawcy majątkowemu, który w tym zakresie kieruje się swoją wiedzą, znajomością, rynku oraz doświadczeniem zawodowym. Podkreślenia wymaga fakt, że przez ocenę atrybutu powierzchni działki na poziomie "mała", rzeczoznawca majątkowy uwzględnił okoliczność, że wyceniana nieruchomość ma niestandardową/niewielką powierzchnię (wartość współczynnika ui: 0,269). Należy zatem uznać, że uzyskane przez niego wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Poruszone przez strony kwestie charakteru ulicy P., pozostają bez związku z niniejszym postępowaniem. Zdaniem tutejszego Kolegium, progi spowalniające znajdujące się na ulicy P. powodują ograniczenie prędkości poruszających się pojazdów i zwiększają bezpieczeństwo mieszkańców ulicy. Wbrew twierdzeniom odwołujących, biegły nie stwierdził podczas przeprowadzonej wizji lokalnej terenu nadmiernego natężenia ruchu komunikacyjnego, który mógłby mieć wpływ na obniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. (dalej WSA) z dnia 28 września 2011 r. strony postępowania wniosły o uchylenie decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. i przekazanie jej do ponownego rozpatrzenia jako wydanej z naruszeniem ugn, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.) oraz kpa. W uzasadnieniu skarżący zwrócili uwagę, że SKO motywując decyzję z dnia [...] lipca 2011 r. nie odniosło się do zasadniczych argumentów podniesionych w odwołaniu. Skarżący zwrócili w związku z tym uwagę na następujące problemy: 1) operat szacunkowy został opracowany przez rzeczoznawcę dla transakcji nieruchomościami na terenie miasta P., jakie zostały dokonane w dwa lata wstecz od daty wyceny. Operatem tym dla dokonania wyceny wartości zostało objętych [...] nieruchomości, dla których znane były ceny transakcyjne. Najmniejsza działka, dla której znana była cena transakcyjna wynosiła [...] m2, a największa wynosiła [...] m2. Rzeczoznawca analizując 2-letni okres obrotu nieruchomościami nie stwierdził ani jednego przypadku obrotu działkami, których powierzchnia wynosiła poniżej [...] m2. Jeżeli nie było obrotu tak małymi działkami, nie była też znana rzeczoznawczy cena transakcyjna działek. Operat ten nie uwzględnia w ogóle nieruchomości wielkości działki skarżących ([...] m2). Organy w sposób nieuprawniony wykorzystały operat szacunkowy opracowany dla nieruchomości, dla których znana była cena transakcyjna (wymóg ustawowy) i przeniosły wartości tych wyliczeń i porównań do obciążenia działki skarżących. 2) W operacie szacunkowym określono działki przy ul. P. 1a, 1b, 1c, 1d i 3, jako "potencjalne zaplecza inwestycyjne z możliwością zabudowy jednorodzinnymi domami mieszkalnymi". Powierzchnia tych działek wynosi odpowiednio: [...],[...],[...],[...] [...] m2, a szerokość działki w linii frontowej wynosi [...] m. Każda działka jest własnością innego podmiotu. Charakter działek i stosunki własnościowe wykluczają potencjalną ich zabudowę domami mieszkalnymi, a zostały potraktowane w operacie szacunkowym na równi z nieruchomościami, które mogą być potencjalnie zabudowane domami mieszkalnymi. Zatem nie są to nieruchomości podobne. Brak tej podstawowej cechy podobieństwa wyklucza usytuowanie tych działek w operacie szacunkowym w kluczu pełnowartościowych działek budowlanych, które tam zostały wymienione (k. 4-6 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] października 2011 r., nr [...], Kolegium wniosło o jej oddalenie prezentując argumentację tożsamą jak w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. (k. 15 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Złożona skarga zasługiwała na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie była decyzja z dnia 29 lipca 2011 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości oraz obciążenia skarżących opłatą adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ul. P. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka [...], spowodowanego wybudowaniem drogi. Materialnoprawną podstawą rozpoznawanej sprawy były przepisy ugn oraz rozporządzenia z 2004 r. Stosownie do art. 145 ust. 1 ugn organ wykonawczy gminy może w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W art. 145 ust. 2 ugn ustawodawca określił termin ustalenia powyższej opłaty na okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy w przedmiocie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Należy podkreślić, że obowiązek uiszczenia analizowanej opłaty ciąży na właścicielu nieruchomości przy której zostały pobudowane urządzenia infrastruktury technicznej niezależnie od tego, czy właściciel chce z nich korzystać, czy też nie. Istotne w tym zakresie pozostaje stworzenie możliwości ze skorzystania z urządzeń oraz zrealizowanie przez organ wykonawczy gminy kompetencji o której stanowi art. 145 § 1 ugn. Sposób ustalenia oraz wysokość opłaty adiacenckiej została uzależniona przez ustawodawcę od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Jeżeli więc wartość nieruchomości nie wzrosła, albo gdy wzrosła, lecz nie pozostaje w związku przyczynowym z wybudowaniem urządzeń, to brak podstaw prawnych do ustalenia opłaty adiacenckiej (E. Mzyk, w: red. G. Bieniek, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 632). Wzrost wartości nieruchomości powinien zostać udokumentowany przez uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 146 ust. 4 ugn, wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Szczegółowe zasady określenia wyceny nieruchomości zostały uregulowane w dziale IV ugn oraz w rozporządzeniu z 2004 r. Stosownie do art. 152 ust. 1 ugn, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny zostały uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. W art. 152 ust. 2 ugn ustawodawca określił następujące sposoby określenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości: porównawczy, dochodowy lub kosztowy, albo mieszany, zawierający elementy podejść poprzednich. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast metoda korygowania ceny średniej stosownie do §4 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. polega na przyjęciu do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Odwołanie się przez prawodawcę do kilkunastu nieruchomości podobnych oznacza konieczność uwzględnienia przynajmniej jedenastu tego rodzaju nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z dnia 08.11.2010 r., sygn. akt I SA/Wa 726/10, lex nr 750913). Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dla zastosowania powyższej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 ugn zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jedną z istotnych cech determinujących wartość nieruchomości jest jej powierzchnia (zob. wyrok NSA z dnia 28.04.2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, baza orzeczeń NSA). W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym uwzględnił 109 transakcji nieruchomościami nie spełniającymi jednakże cechy podobieństwa do nieruchomości stanowiącej własność skarżącej. Powierzchnia każdej z przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości w sposób znaczny przewyższa powierzchnię nieruchomości skarżących wynoszącą 186 m2. Tymczasem wielkość najmniejszej spośród przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości wyniosła [...] m2, prawie dwukrotnie przewyższając wielkość działki skarżących. Poza tym, rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w przeprowadzonej wycenie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości skarżących z uwagi na jej kształt, co również może wpływać na jej wartość rynkową. Należy w tym miejscu zauważyć, że wątpliwości zostały wskazane przez skarżących w piśmie z dnia [...] maja 2011 r., zanim doszło do wydania decyzji przez organ I instancji. Dyrektor powinien był zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego celem ustosunkowania się do zgłoszonych uwag oraz wyjaśnienia powstałych wątpliwości. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego nie może być bezkrytycznie przyjmowana przez organ administracji i powinna zostać poddana ocenie. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Niezależnie od powyższego strona w postępowaniu administracyjnym powinna mieć zapewnioną możliwość zgłaszania zarzutów i wątpliwości do opinii rzeczoznawcy majątkowego (A. Prusaczyk, w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009 r., str. 963-964). W rozpoznawanej sprawie zabrakło wyjaśnienia wszystkich wątpliwości poddających w wątpliwość prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, który został przyjęty w sposób bezkrytyczny przez organy obu instancji. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie miały natomiast znaczenia twierdzenia skarżących dotyczące oceny przydatności nowo wybudowanej drogi dla ich potrzeb. Jak to już zostało zauważone powyżej, istotne dla wymierzenia analizowanej opłaty pozostaje stworzenie możliwości skorzystania z nowo wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej oraz wiążący się z tym wzrost wartości nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 1 pkt 1 lit. a i c ppsa w pkt 1 wyroku uchylił decyzję z dnia [...] lipca 2011 r. oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] czerwca 2011 r. Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji powinien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego celem ustosunkowania się do podnoszonych przez skarżących, a uznanych przez Sąd za zasadne argumentów dotyczących powierzchni oraz kształtu ich działki skutkujących brakiem podobieństwa do nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę celem określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej skarżących dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Zarówno organ I instancji, jak i rzeczoznawca majątkowy powinni mieć przy tym na uwadze, że ewentualne trudności związane z odwołaniem się do podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej mogą uzasadniać skorzystanie z innej metody wyceny nieruchomości. Poza tym zgodnie z §26 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Organy obu instancji powinny mieć również na uwadze każdorazowy obowiązek odniesienia się w pisemnych uzasadnieniach podejmowanych rozstrzygnięć do wszystkich argumentów podnoszonych przez podmioty postępowania celem zapewnienia rzetelności postępowania oraz prawa do dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego. Na potrzeby ponownego rozpoznania sprawy Sąd wskazuje również, że w jego ocenie nie będzie podstawą do umorzenia postępowania fakt, że upłynął już termin 3 lat wyznaczony w art. 145 ust. 2 ugn. Termin ten nie może być stosowany w sprawie, w której sąd administracyjny uchylił decyzje wydane z jego zachowaniem. W ocenie Sądu funkcją terminu określonego w art. 145 ust. 2 ugn jest ograniczenie w czasie niepewności co do możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Zauważyć bowiem należy, że stosownie do treści art. 145 ust. 1 ugn organ administracji może ustalić opłatę adiacencką. Zatem, jeżeli już raz w tym terminie decyzja została doręczona, przy czym jak się przyjmuje wystarczy doręczenie decyzji organu I instancji (wyroku WSA w Gdańsku z 23 maja 2007 r. w sprawie II SA/Gd161/07, ONSAiWSA nr 4 z 2008 r., poz. 68, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25.02.2009 r., sygn. akt II SA/Gd 634/08, baza orzeczeń NSA, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 22.06.2010 r., sygn. akt II SA/Ol 351/10, baza orzeczeń NSA), to ustaje stan niepewności co do skorzystania przez właściwy organ ze swoich uprawnień. W 2 punkcie wyroku Sąd działając na podstawie art. 152 ppsa wskazał, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. W punkcie 3 wyroku Sąd działając na podstawie art. 200 ppsa zasądził od Kolegium solidarnie na rzecz skarżących kwotę 100 zł, na którą złożył się jedynie uiszczony wpis od skargi, stosownie do § 1 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2003 r., nr 221, poz. 2193).