II SA/Kr 1056/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Brachel-Ziaja Sędziowie WSA Krystyna Daniel / spr. / WSA Ewa Rynczak Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lutego 2012 r. sprawy ze skargi A.T. i K.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 28 czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących A.T. kwotę 500 / pięćset/ złotych i K.P. kwotę 757 / siedemset pięćdziesiąt siedem / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania Prezydent Miasta K. decyzją z [...[ kwietnia 2010 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze. zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08.2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, póz. 1589) na wniosek Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego "[...]" M.T. Sp. J. w K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalno-usługowego na budynek hotelowy wraz z budową wind wewnętrznych i infrastrukturą techniczną działce nr 1 obr. [...], przy ul. [...] w K". Organ wskazał, że załączniki: Nr 1 - Warunki zabudowy terenu (część tekstowa), Nr 2- Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:1000, Nr 3 – Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej (część tekstowa), Nr 4 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej (część graficzna) - stanowią integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ l instancji podał, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego wpłynął 18. 09. 2007 r. Inwestor usunął uchybienia na jakie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w decyzji z 3 lutego 2009 r., sporządzając aneks do analizy urbanistyczno-architektonicznej. Organ ustalił, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z art. 53 ust. 4 cyt. ustawy w toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia: postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z 27. 10. 2009 r. w odniesieniu do terenów objętych ochroną konserwatorską oraz postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z 6. 08. 2008r. w odniesieniu do terenów objętych ochroną konserwatorską. Ponadto uzyskano następujące opinie: opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z 4. 12. 2007r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Zarządu Komunalnego UMK z 26. 11. 2007r. w zakresie obsługi komunikacyjnej, opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z 4. 12. 2007 r. opinię Biura Planowania Przestrzennego UMK z 6. 12. 2007r, opinię Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z 18. 12. 2007r. w odniesieniu do terenów objętych ochroną konserwatorską, opinię Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. z 20. 12. 2007r. w odniesieniu do melioracji wodnych, opinię Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. z 2. 07.2008r. W toku postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. Strony nie wniosły uwag i zastrzeżeń. Odwołania od ww. decyzji wnieśli, jednym pismem – A.T.. i D.K. oraz oddzielnie K.P. . A.T. i D.K. podnieśli, że w ww. decyzji nie uwzględniono warunków, które dla planowanej inwestycji przedstawił Wojewódzki Konserwator Zabytków w K. , a załączniki do decyzji nie są spójne w swej treści co do wskaźnika zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. Wskazali, że w aneksie do analizy stwierdzono, że wskaźnik zabudowy dla przedmiotowej działki jest już tak wysoki, że nie powinien być dodatkowo przekraczany, dlatego też zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 co do planowanej całkowitej zabudowy podwórka. Sprzecznie i niejasno uregulowano w załącznikach do decyzji Nr 1 i 3 zadaszenia podwórka. K.P. zarzuciła, że w nazwie zamierzenia inwestycyjnego określonego w decyzji, jak i w zakresie podanym w warunkach zabudowy, nie został zawarty zapis o planowanym zadaszeniu podwórka. Istniejący zapis w załączniku Nr 1 pkt II f warunków zabudowy, zaprzecza zapisowi analizy urbanistyczno -architektonicznej - zał. Nr 3 pkt 2e. Wskazała na rozbieżność w zapisach warunków zabudowy odnoszących się do geometrii dachu (załącznik nr 1 i nr 3 ). Ustalona wysokość kamienicy jest niezgodna z uzgodnieniem projektu decyzji dokonanej przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w postanowieniu z [...]. 10. 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z [...] czerwca 2010r., znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa, w punkcie l uchyliło zaskarżoną decyzję organu l instancji w zakresie punktu II podpunkt 1 litera e Załącznika Nr 1 do przedmiotowej decyzji, stanowiący Warunki Zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego opisanego na wstępie i orzekło w tym zakresie w ten sposób, że punkt II podpunkt 1 lit. e, otrzymał brzmienie: "e. Geometria dachu. Dla projektowanej przebudowy i nadbudowy dachu istniejącego budynku frontowego przy ul. [...] na dz. nr 1 ustala się : ustala się dach dwuspadowy, kierunek głównych kalenic dachu połaciowego pozostaje bez zmian wysokość kalenicy dachu połaciowego dla części budynku; od strony ul. [...] (elewacja zachodnia) i narożnika ul.[...]/ul. [...] (elewacja południowa) należy przyjąć poniżej wysokości kalenicy istniejącego budynku frontowego przy ul. [...] na dz. Nr 2 i zgodnie z pkt 3, wysokość kalenicy dachu połaciowego dla części budynku; od ul.[...] (elewacja wschodnia), do wysokości istniejącej kalenicy (zgodnie z inwentaryzacją) skrzydła od ul[...]; kąt nachylenia dla dachu połaciowego dla części budynku: od ul.[...] (elewacja zachodnia) i narożnika ul. [...]/ul. [...] (elewacja południowa), jako wynik istniejącej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych i ustalonej wysokości kalenicy, kąt nachylenia dla dachu połaciowego dla części budynku; od ul. [...] (elewacja wschodnia), jako wynik istniejącej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i ustalonej wysokości kalenicy, dopuszcza się doświetlenie poddasza małymi oknami w istniejącej ściance kolankowej w osiach okien niższych kondygnacji, zgodnie z zastrzeżeniem pkt II .3. niniejszego załącznika, dopuszcza się doświetlenie poddasza w elewacji frontowej i tylnej oknami połaciowymi i (lub) małymi lukarnami w osiach i na szerokość okien niższych kondygnacji lub osiach przestrzeni międzyokiennych okien zdwojonych niższych kondygnacji do szerokości tych okien, zgodnie z pkt 3, Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 rozporządzenia." W punkcie II Kolegium w pozostałej części utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego 17. 04. 2008 r. sporządzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a następnie 10. 06. 2009 r., sporządzono aneks do analizy. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i wyczerpującą część tekstową, oraz materiał zdjęciowy. Organ II instancji podkreślił, że w sytuacji sporządzenia analizy przez uprawnioną osobę, tj. wpisaną na listę izby architektów lub urbanistów, organ nie polemizuje ze stanowiskiem wynikającym z analizy, o ile analiza jest prawidłowo sporządzona. Badanie przedmiotowej analizy, uzupełnionej 10. 06. 2009 r, pozwala przyjąć, że decyzja odpowiada ustaleniom analizy. Zgodnie z ustaleniami analizy w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Mają być nimi m. innymi działki nr: 3, 2,, 4, ,5, 6, obr [...]. Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] i ul. [...] Na terenie działki nr 1 , położonej w narożniku zwartej zabudowy pierzejowej ul. [...] , stoi czteropiętrowy budynek mieszkalny z oficyną i usługami w parterze, co tworzy bardzo intensywne zainwestowanie kubaturowe. Od strony północnej znajduje się sześciokondygnacyjny budynek plombowy, w pierzei ul. [...], zaś w pierzei ul. [...] znajduje się czterokondygnacyjny współczesny budynek. Pierzeje obu ulic tworzy zabudowa z końca XIX i początku XX wieku, z pojedynczymi współczesnymi budynkami. Budynki usytuowane są w granicach działek, wyznaczając ciągi zabudowy o zdefiniowanych cechach i gabarytach, przeważnie posiadają wysokość 2-4 kondygnacji. Znajdują się też pojedyncze obiekty o wysokości 6 kondygnacji (działki nr 2i 7 . Autor analizy stwierdził, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, drogi publiczne, infrastruktura techniczna. W świetle powyższego organ II instancji uznał za prawidłowe ustalenie kontynuacji w niniejszej sprawie funkcji terenu, w sytuacji realizacji planowanej nadbudowy i przebudowy istniejącego budynku na budynek hotelowy. Następnie Kolegium omówiło poszczególne wskaźniki ustalone dla nowej zabudowy wskazując, że zabudowy, łącznie z planowaną nadbudową i przebudową, pozostają bez zmian w stosunku do stanu istniejącego. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono na podstawie szczegółowo obliczonego średniego wskaźnika tej wielkości z obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia). Średni wskaźnik intensywności występujący w obszarze analizowanym wynosi ok. 65 %, natomiast przedmiotowa działka nr 1 , na której zlokalizowany jest budynek mieszkalny posiada już wskaźnik intensywności zabudowy w wysokości 92 %, przy O % udziału powierzchni biologicznie czynnej. Autor analizy stwierdził, że istniejący na działce nr 1 wskaźnik intensywności zabudowy w wysokości 92 %, należy utrzymać. Przedmiotem wniosku jest bowiem przebudowa i nadbudowa istniejącego budynku wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania, co i nie pociąga za sobą zmiany zagospodarowania terenu pod względem wielkości powierzchni zabudowy. Autor analizy stwierdził, że nie widzi uzasadnienia dla wyznaczenia innego wskaźnika niż istniejący, tym bardziej, że jest on i tak już bardzo wysoki. Nadto projektowana początkowo zabudowa całego podwórka, nie spełniałaby warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem w obszarze analizowanym nie występuje całkowita zabudowa podwórka, jak też nie ma nieruchomości zabudowanej w 100 %, co miałoby miejsce, gdyby podwórko zabudowano. Organ II instancji wskazał również, że inwestor 4. 06. 2009 r zweryfikował zakres inwestycji i podał, że podwórko pozostanie niezabudowane z pozostawieniem istniejącej funkcji komunikacyjnej i zapleczowej dla zabudowy na działce. Dla celów jedynie ochrony substancji zabytkowej podwórka, Inwestor chce je zadaszyć. Szerokość elewacji frontowej pozostała bez zmian. Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w analizie stwierdzono, że wysokość elewacji frontowych określa poziom gzymsu podbudowującego okap. Z uwagi na różnice w wysokości samych kondygnacji, linia gzymsów i okapów w pierzei zachodniej ul. [...] jak i wschodniej ul. [...], charakteryzuje się uskokami. Natomiast w pierzei wschodniej ul. [...] jak i zachodniej ul. [...] charakteryzuje się jednolitą linią. Wysokość budynków w pierzei zachodniej ul. [...] i w obszarze analizowanym waha się od 2 - 4 kondygnacji, a w pierzei wschodniej ul. [...] od 2 - 3 kondygnacji. W tym kontekście więc analiza podaje, że dla uniknięcia przestrzennych dysonansów, wysokość elewacji frontowych i kalenic powinny być kontynuowane, zwłaszcza dla wnioskowanej inwestycji budynku narożnego. Konsekwencją powyższego wniosku, stało się m. in. ustalenie zawarte w badanej decyzji, że wysokość kalenicy dachu połaciowego dla części budynku ; od ul. [...] (elewacja zachodnia) i narożnika ul. [...] (elewacja południowa), ustala się do wysokości kalenicy istniejącego budynku frontowego przy ul. [...] na dz. nr 2 i zgodnie z pkt 3. Z uwagi na odmienne ustalenia w zakresie geometrii dachu między decyzją l instancji a uzgodnieniem dokonanym w postanowieniu z [...]. 10. 2009r Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. organ II instancji zmienił decyzję w tym zakresie, doprowadzając ją do zgodności z treścią uzgodnienia. Odnosząc się do zarzutu zadaszenia podwórka budynku organ II instancji stwierdził, że nie dopuszczono do zabudowy całego podwórza, tak jak to w pierwotnej treści wniosku wnosił Inwestor. Przedmiotowa decyzja dopuszcza jedynie zadaszenia ganków, przejść, i galerii na wszystkich kondygnacjach budynku, natomiast nie dopuszcza ponad powyżej wymienione zadaszenia, dodatkowych, nowych, trwałych stropów międzykondygnacyjnych nad przestrzenią istniejącego podwórza. Powyższy zapis nie koliduje, zdaniem Kolegium, z zapisem w załączniku Nr 3, iż w obszarze analizowanym nie występują formy pełnego zadaszenia podwórza. Organ odwoławczy konkludował, że wobec ustalenia wymaganych dla projektowanej inwestycji parametrów w oparciu o przygotowaną analizę urbanistyczno-architektoniczną, jak i przestrzegania w toku prowadzonego postępowania przepisów procedury sporna decyzja poza zmienionym punktem, jest prawidłowa. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli osobnymi pismami A.T. i K.P. . A.T. domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji w zakresie punktu II. Zarzuciła jej naruszenie art. 7 i 77 kpa. W uzasadnieniu ponownie wskazała na nieścisłości w dokumentacji w zakresie możliwości zadaszenia podwórka, co pozostawia zbyt wiele dowolności interpretacyjnej (sprzeczność między załącznikiem Nr 1 pkt II f i załaczniekiem Nr 3 pkt 3). Nie zgodziła się również z ustaleniem organu odwoławczego, jakoby inwestor zmodyfikował 4 czerwca 2009 r. zakres inwestycji w zakresie zadaszenia, wskazując, że wbrew twierdzeniom organu, inwestor wcale nie zweryfikował zakresu inwestycji w stosunku do planów pierwotnych, gdyż od początku planował zadaszenie świetlikiem. K.P. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji l instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności poprzez utrzymanie w mocy decyzji umożliwiającej inwestorowi zabudowę podwórka w sposób doprowadzający do naruszenia intensywności zabudowy w stosunku do otoczenia, - art. 77 kpa poprzez nieprawidłowe rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego , w tym nie podzielenie zarzutów wskazanych w odwołaniu od decyzji organu I instancji oraz nietrafną ocenę skutków utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji, jak również w kontekście całokształtu sprawy - naruszenia art. 7 i art. 8 kpa. W uzasadnieniu skarżąca ponownie wskazała na sprzeczność między załącznikami Nr 1 i Nr 3 w zakresie dopuszczalności zadaszenia podwórka. Podkreśliła, że załącznik Nr 1 pkt 111 f przesądza o możliwości zadaszenia i to nawet w całości podwórka ograniczając jedynie warunki techniczne tego zadaszenia przez niedopuszczenie dodatkowych nowych trwałych stropów międzykondygnacyjnych, co będzie skutkować przekroczeniem wskaźnika zabudowy. Organ ograniczył się do przytoczenia stanowiska inwestora, że zadaszenie ma służyć ochronie substancji zabytkowej nie ustalając jaki obszar podwórza ma objąć zadaszenie, z jakich materiałów ma zostać wykonane, jakie przeznaczenie będzie miało zadaszone podwórko oraz jakie to elementy "substancji zabytkowej" i w jaki sposób mają zostać chronione przez przedmiotowe zadaszenie. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ podniósł, że bezspornym, iż nie dopuszczono do zabudowy całego podwórza, tak jak to w pierwotnej treści wniosku wnosił Inwestor. Wbrew temu, co twierdzą skarżące, przedmiotowa decyzja dopuszcza jedynie zadaszenia ganków, przejść, i galerii na wszystkich kondygnacjach budynku, natomiast nie dopuszcza ponad powyżej wymienione zadaszenia, dodatkowych, nowych, trwałych stropów międzykondygnacyjnych nad przestrzenią istniejącego podwórza. Ustalony w załączniku Nr 1 w punkcie 11.1. lit. f brak możliwości wprowadzania dodatkowych nowych trwałych stropów międzykondygnacyjnych nad przestrzenią istniejącego podwórza "pod dopuszczonym zadaszeniem podwórza", oznacza jedynie odniesienie powyższego zakazu do dopuszczalnego według decyzji (zgodnie z ustaleniami analizatora) zadaszenia podwórza w postaci zadaszenia ganków, przejść i galerii na kondygnacjach budynków. Organ podkreślił, że powyższy zapis nie koliduje, z zapisem w załączniku Nr 3, iż w obszarze analizowanym nie występują formy pełnego zadaszenia podwórza. Jest on natomiast potwierdzeniem okoliczności o niedopuszczeniu zabudowy całego podwórka. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja l instancji nie odpowiadają prawu. Na wstępie należy zauważyć, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Podstawą materialno-prawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji są przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym art. 6 ust. 1 i art. 61 ust 1. Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 cyt. u. p. z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, póz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się - na zasadzie wyjątku - realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga wskazanie, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga - celem zachowania ładu przestrzennego - przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy zakończonej wydaniem decyzji poddanej sądowej kontroli trzeba zauważyć, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalno-usługowego na budynek hotelowy wraz z budową wind wewnętrznych i infrastrukturą techniczną na działce nr 1 obr. [.,..], przy ul. [...] w K. " nie odpowiada warunkom wymaganym przez ww. przepisy. Już na wstępie należy podkreślić, że zasada dobrego sąsiedztwa wyrażona w przepisie art. 61 ust. 1 cyt. ustawy określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznych i architektonicznym. Istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, z kolei sama decyzja o warunkach zabudowy, wraz z załącznikami do niej, określa możliwe działania inwestora wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów Oznacza to, że ustalone w decyzji parametry i cechy zabudowy stosownie do art. 61 ust. 1 i 7 u.p.z.p. oraz przepisów ww. rozporządzenia muszą być skonkretyzowane i określone jednoznacznie, w sposób nie dopuszczający do rozbieżnej interpretacji na etapie sporządzania projektu budowlanego planowanych robót budowlanych. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu l instancji trzeba się zgodzić, z zarzutami skargi, że dokonane w nich ustalenia dotyczące ww. przedsięwzięcia nie są jednoznaczne. Jedną z dwóch istotnych kwestii spornych stanowią. ustalenia odnoszące się do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczone dla przedmiotowej nadbudowy i przebudowy budynku na działce nr 1 ponieważ są sprzeczne. A zatem ustalenia wprowadzone decyzją II instancji - uchylającą punkt II podpunkt 1 lit. "e" decyzji pierwszoinstancyjnej i orzekającą, że: wysokość kalenicy dachu dla części budynku od strony ul. [...] (elewacja południowa) należy przyjąć poniżej wysokości kalenicy istniejącego budynku frontowego przy ul.[...] na dz. nr 2 , są zgodne z uzgodnieniem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. zawartym w postanowieniu z 27. 10. 2009 r. Ustalenie to pozostaje jednak w sprzeczności z treścią uzasadnienia decyzji drugoinstancyjnej, w którym organ napisał, iż wysokość elewacji południowej ustala się do wysokości kalenicy budynku frontowego przy ul [...], a więc tak jak to było ustalone w uchylonym punkcie II podpunkcie 1 lit. "e" decyzji organu l instancji. Jest oczywistym, że pomiędzy wysokością kalenicy elewacji południowej, która może dochodzić do wysokości kalenicy budynku przy ul. [...] a wysokością, która musi być poniżej tej kalenicy zachodzi istotna różnica. A zatem uzasadnienie decyzji drugoinstancyjnej jest niespójne z jej sentencją i ustaleniami warunków zabudowy (załącznik Nr 1). Drugą kwestią sporną są ustalenia dotyczące zadaszenia podwórka w istniejącym budynku posadowionym na działce nr 1 w kontekście ustalonego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki inwestora. Porównanie ustaleń zawartych w załącznikach Nr 1 (warunki zabudowy) i Nr 3 (wyniki analizy) stanowiących integralną część decyzji pozwala zauważyć istotną sprzeczność w odniesieniu do zadaszenia przedmiotowego podwórka. W załączniku Nr 3 punkt 2 lit. "e" jednoznacznie wskazano że: na analizowanym terenie brak takiej formy jak pełne zadaszenie podwórka, występują natomiast drobne formy zadaszenia balkonów, przejść i galerii i "dlatego też ze względów przestrzennych dopuszcza się zadaszenia głównych przejść komunikacyjnych typu wejścia do budynku i wyjścia na balkon, podwórko i galerię". Z kolei w załączniku Nr 1 (warunki zabudowy- część tekstowa) w punkcie II. 1. lit. " f" in fine ustalono, że " nie dopuszcza się wprowadzenia pod dopuszczone zadaszenie podwórza dodatkowych nowych, trwałych stropów międzykondygnacyjnych nad przestrzenią istniejącego podwórza, należy przewidzieć możliwość odczyszczania zadaszeń." A zatem z załącznika Nr 1 wynika, że jest dopuszczone zadaszenie przedmiotowego podwórza, jakkolwiek z pewnymi ograniczeniami tj. z wyłączeniem możliwości zamontowania trwałych stropów międzykondygnacyjnych. W związku z tym należy jednak zauważyć, że zarówno organ l jak i II instancji dopuszczając pełne zadaszenie podwórka - co budzi poważne zastrzeżenia stron odwołujących się i a potem skarżących - nie wyjaśniły czy pełne zadaszenie podwórka nie zwiększy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 1 , który to wskaźnik - zgodnie z ustaleniami analizy wynosi i 92%, a zgodnie z ustaleniami warunków zabudowy nie powinien ulec zwiększeniu. Należy dodać, że jedynym ograniczeniem jakie wprowadzono w odniesieniu do dopuszczonego zadaszenia podwórka jest zakaz budowy trwałych stropów międzykondygnacyjnych, a inne ograniczenia dotyczące zadaszenia nie zostały przewidziane. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy jednoznacznie wyjaśnić czy zadaszenia podwórza jest równoznaczne z pozostawieniem niezabudowanego podwórka i czy odpowiada ustaleniom poczynionym w załączniku Nr 3. Wobec wykazanych wyżej nieścisłości i sprzeczności w ustaleniach warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu l instancji powinny zostać uchylone, a w ponownym postępowaniu należy w sposób jasny i nie budzący wątpliwości ustalić warunki zabudowy przedmiotowego przedsięwzięcia w podanym wyżej zakresie. Konkludując, trzeba zauważyć, że uzasadnienie decyzji podjętej przez organ administracji publicznej w każdym przypadku powinno być przekonujące, wyczerpujące i jasne, a przede wszystkim niesprzeczne z sentencją i załącznikami do decyzji. Każda decyzja stanowi bowiem całość złożoną z sentencji i z uzasadnienia, przy czym uzasadnienie powinno być tak sporządzone aby nie było wątpliwości, że wszystkie okoliczności sprawy zostały rozważone i ocenione, a ostateczne rozstrzygnięcie jest ich logiczną konsekwencją (por. wyrok WSA w Szczecinie z 3.11. 2010 r. , sygn. akt l SA/Sz 687/10, Lex 750459). Obowiązek prawidłowego sporządzenia uzasadnienia wiąże się bowiem również z zasadami ogólnymi postępowania wyrażonymi w art. 8 k.p.a. (zasada pogłębiania zaufania) i art. 11 k.p.a. (zasada wyjaśniania przesłanek). Ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja nie spełniają ww. wymagań należy wskazać, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy podjęte zostaną wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia wszystkich wyżej wskazanych wątpliwości i niejasności. Nadto należy wskazać, że za uchyleniem decyzji obu instancji przemawia zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażona w art. 15 k.p.a. W sytuacji gdy zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i " c" p.p.s.a. orzeczono jak w punkcie l sentencji O niewykonywaniu zaskarżonej decyzji orzeczono w punkcie II sentencji na podstawie art. 152 p.p.s.a. W punkcie III sentencji orzeczono o kosztach postępowania na podstawie art. 200 p.p.s.a.