II SA/Po 1170/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2012 r. sprawy ze skargi A.R. i P.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 21 października 2011 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu na rzecz skarżących kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia 21 października 2011 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kalisza z dnia 11 sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału działki nr [...] w obrębie ewid. [...] - W., położonej w Kaliszu przy ul. M. [...]. Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym. Wnioskiem z dnia 12 października 2010 r. A.R. i P.M. wystąpili o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonej przy ul. M. nr [...] w Kaliszu, w skład której wchodziły działki nr [...] i [...]. Wniosek obejmował wydzielenie z działki [...] nowej działki [...] oraz z istniejącej działki [...] działki kolejnej: nr [...]. Dwie wydzielone działki miały w zamierzeniu stanowić teren niezbędny do realizacji inwestycji określonej w decyzji o warunkach zabudowy. Pozostałe części działek, o nowych numerach odpowiednio: [...] i [...] miały pozostać użytkowane jak dotychczas. Decyzją z dnia 14 grudnia 2010 r. nr [...] Prezydent Miasta Kalisza, działając na podstawie art. 93 ust. 1, 4 i 5, art. 94 ust. 1, art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 1, 1a, 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm. - dalej: u.g.n.) oraz § 2, § 9, § 10, § 11 i § 14 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663), zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w Kaliszu przy ul. M. [...], stanowiącej własność A.R i P.M.: 1. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb nr [...], W.) na działki: nr [...] (uzupełnienie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako [...]), nr [...] (uzupełnienie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako [...]; 2. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb nr [...], W.) na działki: nr [...] (uzupełnienie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako [...]), nr [...] (uzupełnienie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako [...]1). Pismem z dnia 31 maja 2011 r. Prezydent Miasta Kalisza zawiadomił właścicieli nieruchomości o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej (dokument oznaczony numerem 3 akt adm. I instancji). Dnia 25 maja 2011 r. rzeczoznawca majątkowy R.P. przygotował operat szacunkowy, w którym określił, iż w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości z kwoty 302 443 zł do kwoty 312 298 zł. Pismem z dnia 8 lipca 2011 r. A.R. i P.M. wnieśli uwagi względem treści operatu. Podkreślili, że nie uwzględniono w nim okoliczności, iż ich nieruchomość znajduje się w najbliższym sąsiedztwie zakładów Nestle (W.), a zakłady te powodują poważne uciążliwości. Zauważyli także, że nieruchomości wybrane do porównania z ulic: W., P., I., D. i S., są położone na terenach spokojnych osiedli mieszkaniowych objętych planami miejscowymi, gdzie wykluczona jest lokalizacja budynków handlowo-usługowych. Dodali też, iż na wartość ich posesji istotne znaczenie ma również to, że właściciel nieruchomości sąsiedniej (ul. M. [...]) otrzymał warunki zabudowy dla budynku handlowo-usługowego z przeznaczeniem na hurtownię mięsa z rozbiorem półtusz, parkingu i urządzenia zjazdu publicznego. W piśmie z dnia 18 lipca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do uwag właścicieli nieruchomości. Nie zgadzając się z nimi podkreślił, że zakład N. stosuje odpowiednie zabezpieczenia przeciwko szkodliwym oddziaływaniom na otoczenie. Wskazał też, że jego zdaniem nie ma możliwości istnienia na ulicy M. ruchu pojazdów dostawczych i wielkowymiarowych tirów, ponieważ zainstalowano na niej zakaz ruchu za wyjątkiem dojazdu do posesji i parkingu, a ponadto zakaz ruchu pojazdów ciężarowych o dopuszczalnej masie całkowitej przekraczającej 3,5 t, ciągników samochodowych i pojazdów specjalnych i używanych do celów specjalnych o dopuszczalnej masie całkowitej przekraczającej 3,5 t, ciągników rolniczych i pojazdów wolnobieżnych. W odniesieniu do zarzutu, iż w wycenie nie uwzględniono niekorzystnego otoczenia, rzeczoznawca wyjaśnił, że wartość nieruchomości została skorygowana cechą nieruchomości "sąsiedztwo i otoczenie". Z kolei ustosunkowując się do decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla nieruchomości sąsiedniej stwierdził, że została ona wydana po dacie, wedle której oceniano stan nieruchomości dla potrzeb wyceny (§ 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.). Decyzją z dnia 11 sierpnia 2011 r. Prezydent Miasta Kalisza, działając na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 u.g.n., uchwały Rady Miejskiej Kalisza nr XXl/336/2004 z dnia 30 czerwca 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2004 r. Nr 134, poz. 2764, ze zm.), orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 1971,00 zł. Organ wskazał, że oplata ta stanowi 20% wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu wyjaśnił natomiast, że zgodnie z art. 98a, ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, Prezydent Miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Dla nieruchomości objętej postępowaniem stawka ta wynosi 20 %. Prezydent Miasta Kalisza zaznaczył też, że w sprawie przygotowano operat szacunkowy, którego kopię otrzymali A.R. i P.M.. W odniesieniu do złożonych przez nich uwag rzeczoznawca majątkowy zajął stanowisko. Z wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 9 855 zł, stąd jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinna wynieść 971 zł. W odwołaniu od decyzji A.R. i P.M. wnieśli o uchylenie decyzji Prezydenta i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Ich zdaniem opłata adiacencka została bowiem błędnie naliczona, w konsekwencji czego zawyżono cenę nieruchomości. Wskazali, że w maju 2008 r. nieruchomość kosztowała ich [...] zł, a zatem oznaczałoby to, że w ciągu tak krótkiego czasu jej wartość wzrosła aż [...]krotnie. Następnie skarżący podtrzymali zarzuty podniesione już w toku postępowania jako uwagi do operatu szacunkowego. W konkluzji dodali, że w dacie zakupu przez nich nieruchomości objętej postępowaniem była ona w bardzo złym stanie. Ogrodzili ją, uprzątnęli i na bieżąco utrzymywali. Dodatkowo na działce konieczne było zainstalowanie murków oporowych i dodatkowego zabezpieczenia fundamentów przeciw wilgoci, które ochraniają przed uciążliwościami związanymi z wodami zalewającymi teren pochodzącymi z leżących w sąsiedztwie stawów (na nieruchomości występuje glina, która powoduje zbieranie się wody na gruncie). Skarżący zaznaczyli, że w świetle tego jak wiele włożyli w nieruchomość, nietrafne wydaje się obciążanie ich dodatkowymi opłatami. Podział nieruchomości, jaki zlecili, był wykonany z uwagi na warunki udzielenia kredytu, jaki pobrali na dokończenie realizacji budynku mieszkalnego. Hipoteka miała obciążać działkę niezabudowaną. Podkreślili, że w ich zamierzeniu nie jest sprzedaż wydzielonej nieruchomości. Utrzymując decyzję w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm. - dalej: K.p.a.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu stwierdziło, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust la art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Powołując się na treść powyższych regulacji Kolegium stwierdziło, że nałożenie obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej zależy od dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela oraz obowiązywania, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Kolegium uznało, że obie te przesłanki zostały spełnione. Wskazało, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem podziału nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. Według tego przepisu wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kolegium doszło do przekonania, iż przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność skarżących wzrosła na skutek dokonania jej podziału. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu, iż w otoczeniu nieruchomości znajduje się zakład N., organ odwoławczy stwierdził, że okoliczność ta została uwzględniona w wycenie poprzez przyjęcie niekorzystnej oceny dla cechy: "sąsiedztwo i otoczenie". Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił, iż przyjęcie do porównania nieruchomości znajdujących się w dzielnicach sąsiednich tj. T., C. przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne spowodowane było faktem, iż w ostatnich dwóch latach nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami niezabudowanymi w dzielnicy W., a dodatkowo niekorzystne sąsiedztwo w postaci zakładu Nestle - W. zostało skorygowane cechą: sąsiedztwo i otoczenie. Organ odwoławczy podzielił także argumentację rzeczoznawcy, co do braku możliwość uwzględnienia w sprawie faktu, iż dla nieruchomości sąsiedniej w dniu 10 maja 2011 r. wydano warunki zabudowy dla hurtowni mięsa z rozbiorem tusz. Wskazało, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Ponadto Kolegium uznało za nieprzekonujące argumenty odnoszące się do wzrostu ceny działek w stosunku do ceny nabycia ich w 2008 r. przez A.R. i P.M.. Organ odwoławczy podkreślił też, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jego wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. P.M. oraz A.R. nie przedłożyli opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pomimo tego, iż toku w postępowania zgłaszali szereg zarzutów dotyczących nieprawidłowości w sporządzeniu operatu. W skardze A.R. i P.M. wnieśli o uchylenie decyzji. W uzasadnieniu zaznaczyli, że ich zdaniem ustalenie opłaty adiacenckiej było niesprawiedliwe. Nie można bowiem abstrahować od tego jak niekorzystnie nieruchomość jest położona. Skarżący, decydując się na podział działek przeprowadzili analizę kosztów, jakie mogą pojawić się w związku ze wzrostem jej wartości. Zakładali jednak, że jej wartość będzie znacznie niższa. Zarzucili oni, że porównanie ich nieruchomości do działek przy ulicach W., P., I., D. i S. jest w dużym stopniu nieadekwatne. Żadna z tych posesji nie leży w otoczeniu zakładu produkcyjnego, którego bardzo bliskie sąsiedztwo oddziałuje negatywnie na życie mieszkańców i budynki. Wyrazili także przekonanie, że operat szacunkowy powinien ustalać wartość nieruchomości na dzień sporządzenia, a nadto, z uwzględnieniem wydanej w maju 2011 r. decyzji o warunkach zabudowy dla funkcji usługowej na sąsiedniej działce. Skarżący podkreślili też, że za nieruchomość w maju 2008 r. zapłacili zaledwie [...] zł, a doprowadzenie jej do aktualnego stanu kosztowało ich dużo wysiłku i nakładów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednak nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 ust. 3 u.g.n.). W tej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny działek nr [...] i [...] przed podziałem, a następnie działek nr [...] i [...] oraz nr [...] i [...] po podziale zastosował podejście porównawcze: metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Rzeczoznawca ustalił, że na rynku lokalnym (Kalisz) odnotowano kilka transakcji nieruchomościami podobnymi (strona 11 operatu), przez co należy rozumieć - co podkreślił na stronie 16 operatu - nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (zob. też art. 4 pkt 16 u.g.n.). Rzeczoznawca wybrał 5 transakcji, które wymienił w tabeli (strona 11 operatu). Są to nieruchomości z ulic: – W. o cenie 107,69 zł za m2, – P. o cenie 120 zł za m2, – I. o cenie 113,92 zł za m2, – D. o cenie 119,18 zł za m2 i – S. o cenie 134,87 zł za m2. Następnie dokonał porównania nieruchomości wycenianych osobno w parach z trzema z nich (P., I. i D.), a przy porównywaniu cenę korygował uwzględniając przyjęte cechy korygujące. Rzeczoznawca wyodrębnił pięć cech różniących nieruchomości na rynku lokalnym - wpływających na ich ceny i nadał im określone wagi (inaczej ujmując: znaczenie procentowe w kształtowaniu ceny). W ocenie Sądu uważna analiza operatu szacunkowego nasuwa poważne wątpliwości co do dwóch kwestii związanych właśnie z korygowaniem cen. Po pierwsze: nie wiadomo na jakiej podstawie ustalono cechy różniące nieruchomości oraz w oparciu o jakie dane nadano im określoną gradację wag (strona 12 operatu, punkt 9.4.1, Tabela 3), a po drugie, nie podano cech, jakimi charakteryzują się nieruchomości przy ul. W. i S. (najdroższa i najtańsza na rynku lokalnym), których ceny stanowiły podstawę do ustalenia rozpiętości cen nieruchomości na rynku lokalnym (o tym niżej). W odniesieniu do pierwszej z podniesionych wyżej kwestii rzeczoznawca na stronie 12, w punkcie 9.4 operatu ogranicza się jedynie do wskazania, że cechy rynkowe mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości zostały przez niego przyjęte "na podstawie informacji z biur obrotu nieruchomościami, badań preferencji potencjalnych nabywców, informacji z raportów dotyczących lokalnych rynków nieruchomości w Polsce, literatury specjalistycznej oraz własnych badań w tym zakresie". Następnie rzeczoznawca wskazał, że wybrane przez niego cechy rynkowe mają następujący udział procentowy w kształtowaniu cen nieruchomości: 1. lokalizacja - waga 25% 2. infrastruktura techniczna - waga 20 %; 3. sąsiedztwo i otoczenie - waga 20 %; 4. kształt działki - waga 15 %; 5. wielkość działki - waga 10 %; 6. dostęp do drogi publicznej - waga 10 %. Zdaniem Sądu przedstawione przez rzeczoznawcę źródła danych dla wyboru i określenia wag (udziału procentowego w kształtowaniu ceny) poszczególnych cech różnicujących nieruchomości na rynku lokalnym należy uznać za niewystarczające dla oceny rzetelności operatu. Jest to istotne zwłaszcza ze względu na zarzuty skarżących podnoszone w tej sprawie - sprowadzające przede wszystkim się do tego, że niekorzystne "sąsiedztwo i otoczenie" wycenianej nieruchomości powinno znacznie bardziej, niż to przyjął rzeczoznawca, przyczynić się do obniżenia jej wartości. Na podstawie danych podanych w operacie zarzutów tych nie można było zweryfikować. Drugi z elementów operatu szacunkowego, jaki wymaga wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, to kwestia sposobu ustalenia przyjętej rozpiętości cen nieruchomości na rynku lokalnym (strona 11 operatu, Tabela 2). Kwestia ta ma zasadnicze znaczenie, ponieważ rozpiętość cen na rynku lokalnym stanowi następnie wartość wyjściową decydującą o ustaleniu kwoty w zł/m2 odpowiadającej poszczególnym cechom korygującym. Zwraca uwagę zwłaszcza to, że w operacie nie podano żadnych danych dotyczących cech nieruchomości przy ul. W. i S. (najdroższa i najtańsza na rynku lokalnym), których ceny stanowiły podstawę do ustalenia zróżnicowania cenowego na rynku lokalnym (zob. strona 11 operatu). Nie można zatem zweryfikować czy przyjęte, stosunkowo niewielkie zróżnicowanie cenowe nieruchomości na rynku lokalnym (różnica pomiędzy nieruchomością najtańszą a najdroższą <(C = Cmax - Cmin> wynosi zaledwie wynosi 27,18 zł/m2) charakteryzuje ten rynek pomimo rzeczywiście występujących znaczących różnic w atrybutach nieruchomości najdroższej i najtańszej (a zwłaszcza atrybutu "sąsiedztwa i otoczenia"), czy jest wręcz przeciwnie - niewielkie zróżnicowanie cen nieruchomości po prostu skutkiem zbyt wąskiego (niereprezentatywnego) doboru nieruchomości do próby. Powyższe wątpliwości pojawiają się w kontekście stwierdzeń samego rzeczoznawcy, który wskazuje, że rok 2010 r. to "całkowita stagnacja na rynku nieruchomości niezabudowanych", i w konsekwencji podaje, że odnotowano jedynie "kilka" takich transakcji na rynku lokalnym. Co więcej, rzeczoznawca nie kwestionuje twierdzeń skarżących, że wszystkie nieruchomości przyjęte do próby znajdują się w lepszym "sąsiedztwie i otoczeniu". Należy też dostrzec, że w konsekwencji przyjętej przez rzeczoznawcę rozpiętości cenowej na rynku lokalnym na poziomie zaledwie 27,18 zł/m2 ((C = Cmax - Cmin) współczynnik korygujący dla "sąsiedztwa i otoczenia" (korzystne/niekorzystne) wyraża się w kwocie relatywnie bardzo niskiej w stosunku do ceny nieruchomości (ca 110 zł/m2), która wynosi jedynie 5,44 zł/m2 (tj. 20 % x (C - dane te znajdują się w Tabelach nr 5, 6 7, 9, 10 i 11 w rubryce "Zakres kwotowy"). Zdaniem Sądu powyższych wątpliwości nie rozwiewa lakoniczne jedynie wyjaśnienie rzeczoznawcy zamieszczone w piśmie z dnia 18 lipca 2011 r. (oznaczone nr 11 w aktach adm. I instancji), że "załączone w operacie szacunkowym zdjęcia przedstawiają przedmiot wyceny, niekorzystne sąsiedztwo zostało uwzględnione i skorygowane cechą nieruchomości ". Rzeczoznawca nie podaje bowiem żadnych danych dotyczących wybranych przez siebie cech nieruchomości najdroższej i najtańszej, a zwłaszcza nie podaje czy charakteryzują się one kompletami cech najlepszych i najgorszych - co pozwalałoby zweryfikować czy rozstęp cenowy kilku nieruchomości wybranych do próby może być uznany za odpowiadający rzeczywistemu zróżnicowaniu cenowemu na rynku lokalnym. W tym miejscu trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 153 ust. 1 zd. 3 u.g.n. podejście porównawcze stosuje się, jeżeli "są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej". Ponadto, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość nie tylko cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, ale także cech tych nieruchomości "wpływających na poziom ich cen". Tymczasem w operacie nie wskazano cech nieruchomości, których ceny zadecydowały o ustalonym rozstępie cenowym (ul. W. i S.), a w konsekwencji o wartości "korekt" wyrażonej w złotych/m2. Sąd wskazuje, że również w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 3 marca 2011 r. sygn. akt I OSK 680/10, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl) zwrócono uwagę, iż w przypadku, gdy występuje relatywnie niewielka liczba nieruchomości na rynku lokalnym, które - do tego - odróżniają się od nieruchomości wycenianej, dokonywanie przez rzeczoznawcę korekt w oparciu o art. 153 ust. 1 u.g.n. powinno być szczególnie uzasadnione. Podniesiono, iż w razie wątpliwości co do tego czy na podstawie zidentyfikowanych transakcji na rynku lokalnym można w drodze korekt określić wartość nieruchomości szacowanej, należy rozważyć zastosowanie § 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Przepis ten upoważnia do przyjęcia jako podstawę wyceny cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W orzecznictwie za ugruntowany należy uznać pogląd, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r., jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 marca 2008 r. sygn. I OSK 374/07, publ. Lex 454007). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, Lex nr 496165, wyrok z dnia 18 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 398/10, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając to wszystko na uwadze organ wezwie rzeczoznawcę do szczegółowego wyjaśnienia, na podstawie jakich danych ustalił wagi poszczególnych cech różnicujących nieruchomości oraz wykazania dlaczego - jego zdaniem - nadanie cesze "sąsiedztwo i otoczenie" wagi "20 %" uznał za adekwatne i wystarczające do skorygowania szacowanej wartości nieruchomości przy ul. M. w Kaliszu w stosunku do nieruchomości dobranych do próby. Ponadto rzeczoznawca powinien podać cechy nieruchomości przy ul. W. i S. (najdroższa i najtańsza na rynku lokalnym) i wyjaśnić czy nieruchomości te - ze względu na posiadane cechy - odzwierciedlają rzeczywiste zróżnicowanie cenowe niezabudowanych nieruchomości na rynku lokalnym (Kalisz) (czy tylko zróżnicowanie cenowe nieruchomości położonych w korzystnym sąsiedztwie i otoczeniu). Dopiero na podstawie tych wyjaśnień organ rozważy zasadność zarzutów skarżących dotyczących nieadekwatnego (ich zdaniem) doboru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny. Niezależnie od powyższego, kwestią do jakiej należy się odnieść w tej sprawie jest sposób potraktowania szacowanych przez rzeczoznawcę działek na potrzeby wyceny. Rzeczoznawca zwrócił bowiem uwagę, że każda z wydzielonych działek została przeznaczona na uzupełnienie działki sąsiedniej (patrząc prostopadle do drogi - ul. M.). Funkcjonalnie wydzielono zatem zespoły działek nr [...] i [...] oraz nr [...] i [...] (strona 8 operatu, punkt 8.2). Przyjmując takie założenie, rzeczoznawca uznał, że poprawił się kształt działek, gdyż po podziale mogą one funkcjonować na rynku jako nieruchomości zbliżone do prostokąta (strona 21 operatu, punkt 11.2.1). Z takim potraktowaniem nieruchomości na potrzeby wyceny należy się zgodzić. Trafnie bowiem zauważa rzeczoznawca, że obydwie nowo wydzielone działki nr [...] i [...] nie mogą stanowić odrębnych działek budowlanych. Co więcej, konieczność ich łącznego ujmowania wynika z samej decyzji podziałowej i znajduje potwierdzenie w wydanych decyzjach o warunkach zabudowy. Za łącznym potraktowaniem działek nr [...] i [...] oraz nr [...] i [...] przemawia również art. 151 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że ceną rynkową jest "najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku". Niezasadnym, w świetle tego przepisu, byłoby zatem odrębne szacowanie wartości działek nr [...] i [...], skoro z uwagi na ich ograniczoną dostępność do drogi w zasadzie nie mogłyby być one samodzielnie oferowane na rynku jako działki budowlane. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego warunków zabudowy na działce sąsiedniej dla budowy hurtowni mięsa z rozbiorem półtusz, parkingu i zjazdu publicznego, Sąd stwierdza, iż jest on niezasadny. Jak trafnie zauważyło Samorządowe Kolegium Odwoławcze art. 98a u.g.n. precyzuje, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Dla potrzeb wyceny należało zatem określić wartość działek według stanu z dnia 14 grudnia 2010 r. (przed podziałem) i według stanu z dnia 29 grudnia 2010 r. (po podziale). Sąd nie może natomiast odnosić się do okoliczności, że nieruchomość podlegająca wycenie została nabyta przez skarżących w maju 2008 r. za cenę wielokrotnie niższą od ceny określonej w operacie szacunkowym. Cena nabycia nieruchomości w przeszłości nie stanowi bowiem przesłanki, która pozwalałaby podważyć dokonaną wycenę. Stosunkowo niska cena nabycia nieruchomości przez skarżących w 2008 r. powinna natomiast zwrócić szczególną uwagę organów, w kierunku zweryfikowania czy działki A.R. i P.M. nie charakteryzują się cechami (chodzi zwłaszcza o sąsiedztwo i otoczenie) rynkowymi gorszymi, od cech nieruchomości o cenie minimalnej spośród przyjętych do próby (przy ul. S.). Z wymienionych w uzasadnieniu względów Sąd doszedł do przekonania, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze, odstępując od żądania od rzeczoznawcy dodatkowych, niezbędnych wyjaśnień, uchybiło obowiązkowi zebrania w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i pozwalający na prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy (art. 77 K.p.a.). Dlatego - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 P.p.s.a. - orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O wykonalności wyroku Sąd postanowił na podstawie art. 152, natomiast o kosztach postępowania - w oparciu o art. 200 P.p.s.a.