I OSK 1865/12

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie : Przewodniczący: Sędzia NSA Maria Wiśniewska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Małgorzata Borowiec Sędzia WSA del. Wojciech Jakimowicz Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 21 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Bd 55/12 w sprawie ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, wyrokiem z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Bd 55/12, oddalił skargę M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu powyższego wyroku zawarto następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną: Decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...], Wójt Gminy [...] – na podstawie art. 145, art. 146 i art. 148 ust. 1–3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej: "K.p.a.") w zw. z uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 23 czerwca 2005 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] lipca 2005 r.) – ustalił opłatę adiacencką w wysokości 1 115,25 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w O. (M.), oznaczonej ewidencyjnie nr 1 o powierzchni 0,2671 ha w związku ze stworzeniem warunków technicznych do podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej – gminnej sieci wodociągowej – i zobowiązał do jej zapłaty M. K., będącego właścicielem przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji podano, że w wyniku zrealizowania inwestycji polegającej na budowie gminnej sieci wodociągowej w ulicach: R., S., D., i B., począwszy od dnia 30 października 2008 r., zgodnie z protokołem ostatecznego odbioru technicznego i przekazania do użytku inwestycji, Gmina stworzyła warunki techniczne do podłączenia działki nr 1 do gminnej sieci wodociągowej. Skarżący wniósł odwołanie od przedmiotowej decyzji stwierdzając, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy zawiera wady, a wybudowanie wodociągu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło zaskarżoną decyzję, stwierdzając m.in., że "zaskarżona decyzja wydana została na podstawie operatu szacunkowego i aneksu do tegoż operatu, który nie wyjaśnia zarzutów odwołującego się, w szczególności co do odległości od szosy asfaltowej, co ma istotny wpływ na wyliczenia samej wartości gruntu." Kolegium stwierdziło ponadto, że "budzi wątpliwości ocena cechy - lokalizacja i położenie", jak również powierzchnia działek przyjętych do porównania. Decyzją z dnia [...] października 2011 r., nr [...], Wójt Gminy [...] – po przeprowadzeniu ponownego postępowania – ustalił wobec M. K. opłatę adiacencką w wysokości 3 338,75 zł. Organ wziął pod uwagę wytyczne Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawarte w decyzji z dnia [...] maja 2011 r., nr [...]. Ponadto organ stwierdził, że wykonany przez biegłego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wyjaśnił również, że mając na uwadze późniejsze pomiary geodety oraz interpretując zgromadzony w prowadzonym postępowaniu dowodowym materiał na korzyść strony uznał, że przedmiotowa działka ma powierzchnię 0,2671 ha, w związku z czym dokonał korekty należnej do zapłaty kwoty opłaty adiacenckiej. M. K. odwołał się od powyższej decyzji z dnia [...] października 2011 r. podnosząc, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 20 czerwca 2011 r., na podstawie którego określono wzrost wartości nieruchomości, zawiera błędy. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. – decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy potwierdził prawidłowość dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych i zastosowanej podstawy prawnej przez organ pierwszej instancji. Podkreślił, że rzeczoznawca, stosując do wyceny podejście porównawcze metodą porównywania parami, określił wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej i po jego wybudowaniu według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, co jest zgodne z art. 146 u.g.n., natomiast w kwestii błędów rzeczowych dotyczących określenia w operacie szacunkowym obrębów (powinno być O., a nie N.) stwierdzono, że dnia 23 sierpnia 2011 r. rzeczoznawca dokonał stosownej poprawki. M. K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł o uchylenie decyzji organu odwoławczego w całości i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...]. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Bd 55/12, uznał, że skarga M. K. nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani procesowego i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.; zwanej dalej "P.p.s.a.") oddalił ją. Sąd pierwszej instancji przyjął, że jednym z warunków ustalenia opłaty adiacenckiej jest wydanie decyzji w okresie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 u.g.n.). Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wartość rynkową nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, w którym określa wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W rozpatrywanej sprawie w wyniku budowy gminnej sieci wodociągowej stworzono warunki do podłączenia działki 1, która decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. została podzielona na trzy działki oznaczone nr ewidencyjnymi 2, 3, 4. Wymienione nieruchomości są położone w O. i stanowią własność skarżącego. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 23 czerwca 2005 r. w sprawie ustalenia opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, ustalono stawkę procentową w związku ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 25 % różnicy wartości nieruchomości. W procesie wyceny nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których ceny oraz warunki transakcji są znane. Zasadnicze znaczenie dla wymierzenia opłaty adiacenckiej ma ustalenie wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i wartości nieruchomości po ich wybudowaniu. Wartość nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu infrastruktury określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty (art. 146 ust. 2 i 3 u.g.n.). W operacie sporządzonym na potrzeby postępowania przyjęto stan nieruchomości z dnia 30 października 2008 r., tj. na dzień odbioru końcowego i przekazania instalacji do eksploatacji. Poddana ocenie powierzchnia działki wynosi 2.671 m2, zatem do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości w przedziale od 2000 m2 do 4000 m2 z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, gdyż skarżący posiadał decyzję o warunkach zabudowy dla tej nieruchomości przewidującą powyższy sposób zabudowy. Do porównania przyjęto nieruchomości wyposażone w instalacje elektryczne (bez wodociągowej i kanalizacji), usytuowane na obrzeżach centrum z nieutwardzonym dojazdem. Rzeczoznawca uznał, że porównywalne dla terenu O. wartości nieruchomości występują w N. i gminie O. Czynnikami mającymi wpływ na ceny rynkowe dla badanego okresu były: usytuowanie, otoczenie, sąsiedztwo, dojazd, wielkość i utrudnienia i ograniczenia inwestycyjne oraz uciążliwości użytkowania. W tych warunkach, zdaniem Sądu pierwszej instancji organy słusznie uznały, że nie ma podstaw do zakwestionowania sposobu wyceny wartości nieruchomości. Przyjęta metodologia jest prawidłowa i przekonująca. Wskazane cechy wpływające na wartość nieruchomości są najistotniejsze i decydujące. Nie budzi też zastrzeżeń zaakceptowanie przyjętego "udziału cechy" przy ustalaniu wartości nieruchomości. Dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości ustala się wartość nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu infrastruktury. Zrealizowanie inwestycji nastąpiło dnia 30 października 2008 r., co odpowiada treści art. 145 ust. 3 u.g.n. Właścicielem działki wg stanu na ten dzień był skarżący. W ocenie Sądu pierwszej instancji późniejsze zmiany własnościowe nie mają wpływu na dokonane ustalenia. Opierając się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy z dnia 20 czerwca 2011 r. organ zasadnie przyjął, że wartość działki nr 1 wynosiła: przed wybudowaniem infrastruktury 375 712 zł a po wybudowaniu 389 162 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł więc 13 450 zł, zatem wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu budowy wodociągu, przy zastosowaniu stawki 25 % zgodnie z uchwałą Rady, wynosi 3 362,50 zł. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożył M. K., zaskarżając wyrok w całości. Skarga kasacyjna została oparta na następujących podstawach kasacyjnych: 1. naruszenie art. 98a ust. 1 w zw. z art. 149, art. 152 ust. 1 i art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 40 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego – poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego, polegające na przyjęciu, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków technicznych do podłączenia działki do urządzenia infrastruktury technicznej – gminnej sieci wodociągowej – w sytuacji, gdy operat szacunkowy, który posłużył organowi I instancji do ustalenia opłaty adiacenckiej, nie spełnia podstawowych i niezbędnych wymogów prawnych oraz metodologicznych umożliwiających ustalenie rzeczywistego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej; 2. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art. 98a ust. 1, art. 149, art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 40 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego – polegające na nieuchyleniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. i poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy [...] w sytuacji, gdy obie decyzje zostały wydane z naruszeniem powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów; 3. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. – polegające na nieuchyleniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. w sytuacji, gdy organy administracyjne obu instancji naruszyły wymienione wyżej przepisy K.p.a. W konkluzji skargi kasacyjnej wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kasacyjnie od organu kosztów postępowania kasacyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Granice te determinują kierunek postępowania Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wobec niestwierdzenia z urzędu nieważności postępowania, Naczelny Sąd Administracyjny ogranicza swoje rozważania do oceny wskazanych w skardze kasacyjnej podstaw kasacyjnych. Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż przytoczone w niej podstawy kasacyjne okazały się nieusprawiedliwione. W pierwszej kolejności Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę na to, że zgodnie z art. 176 P.p.s.a. skarga kasacyjna powinna zawierać nie tylko przytoczenie podstaw kasacyjnych, lecz także ich uzasadnienie. Prawidłowe uzasadnienie podstaw kasacyjnych polega na zamieszczeniu w piśmie procesowym wywodu prawnego, przedstawiającego przyczyny, dla których skarżący kasacyjnie uznaje zaskarżony wyrok za naruszający każdy z przepisów postępowania lub przepisów prawa materialnego przytoczonych w podstawach kasacyjnych. Jak już powiedziano, zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny – poza przypadkiem nieważności postepowania, który w niniejszej sprawie nie występuje – rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej. "Granice skargi kasacyjnej" są wyznaczone zarówno przez przytoczone podstawy kasacyjne, jak też przez argumentację przedstawioną jako uzasadnienie podstaw kasacyjnych. Ta kwestia ma istotne znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż uzasadnienie podstaw kasacyjnych przytoczonych w skardze kasacyjnej M. K. jest bardzo lakoniczne i ogólnikowe. Sprowadza się w zasadzie do kilku stwierdzeń wskazujących na nieprawidłowości czy błędne ustalenia, jakich miał się dopuścić Sąd pierwszej instancji, jednak stwierdzenia te nie zostały poparte wywodem prawnym, wyjaśniającym w jaki sposób owe rzekome nieprawidłowości czy błędy skutkowały naruszeniem przepisów prawa przytoczonych w podstawach kasacyjnych. W tym stanie rzeczy – oceniając zasadność podstaw kasacyjnych z uwzględnieniem przedstawionego uzasadnienia tych podstaw – należy przyjąć, że zarzut skarżącego kasacyjnie sprowadza się do bezpodstawnego przyjęcia przez organy administracji – co zaakceptował Sąd pierwszej instancji – iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków technicznych do podłączenia działki do urządzenia infrastruktury technicznej (gminnej sieci wodociągowej). Ponadto w ocenie skarżącego kasacyjnie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który stanowił podstawę wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, nie spełniał wymogów prawnych oraz metodologicznych. Przed przejściem do szczegółowej oceny zasadności podstaw kasacyjnych należy po krótce przedstawić regulacje prawne dotyczące reguł ustalania opłaty adiacenckiej w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Jak stanowi art. 145 ust. 1 u.g.n., po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, wójt (burmistrz, prezydent miasta) może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką. Wydanie takiej decyzji może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 u.g.n.). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 u.g.n.). Wzrost wartości nieruchomości jest ustalany na podstawie operatu szacunkowego, będącego opinią rzeczoznawcy majątkowego (art. 146 ust. 1a w związku z art. 156 ust. 1 u.g.n.), przy czym wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 3 u.g.n.). Wycena nieruchomości odbywa się na zasadach określonych w Dziale IV (art. 149 i nast.) u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które zostało wydane na podstawie art. 159 u.g.n. Zgodnie z art. 152 ust. 1 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podstawy do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na ceny różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W podejściu porównawczym stosuje się metodę "porównywania parami", metodę "korygowania ceny średniej" albo metodę "analizy statystycznej rynku" (§ 4 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Należy dodać, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na zasadach określonych w art. 157 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto – co nie jest bez znaczenia – pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale w oczywistych wypadkach – jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10). Jeżeli w trakcie postępowania administracyjnego strona nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego, to może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przedstawienie oceny jego prawidłowości (na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n.). Skarżący kasacyjnie w toczącym się w jego sprawie postępowaniu administracyjnym nie skorzystał z tej możliwości. Organ postąpił więc prawidłowo, opierając się na ustaleniach operatu z dnia 20 czerwca 2011 r., który to operat został sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa. Organ, działając zgodnie z art. 7 K.p.a., podjął więc wszystkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy. Materiał dowodowy został zebrany i rozpatrzony w sposób wyczerpujący i z poszanowaniem zakresu swobodnej oceny materiału dowodowego, a więc nie doszło do naruszenia art. 77 § 1 ani art. 80 K.p.a. Nie istniały powody do powzięcia wątpliwości co do zgodności z prawem i merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna M. K. nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach. W szczególności skarżący kasacyjnie nie dostarczył argumentów pozwalających na podważenie oceny dokonanej przez Sąd pierwszej instancji, zgodnie z którą wycena nieruchomości, będąca podstawą ustalenia skarżącemu kasacyjnie opłaty adiacenckiej, została dokonana w sposób prawidłowy i zgodny z prawem. Wysokość opłaty adiacenckiej, ustalonej wobec skarżącego kasacyjnie decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2011 r. oraz poprzedzającą tę decyzję decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...] października 2011 r., jest wynikiem wzrostu wartości należącej do skarżącego kasacyjnie nieruchomości położonej w O. (M.), oznaczonej ewidencyjnie nr 1 – wynikającego ze stworzenia warunków technicznych do podłączenia urządzenia infrastruktury technicznej (gminnej sieci wodociągowej). Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego dnia 20 czerwca 2011 r. Rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę stosownie do podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, przyjmując – zgodnie z § 40 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. – do analizy nieruchomości bez uwzględniania części składowych. Należy uznać za prawidłowe stanowisko Sądu pierwszej instancji, że powyższy operat szacunkowy został sporządzony przy użyciu właściwej i niebudzącej wątpliwości metodologii, zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Sąd ten wyczerpująco wyjaśnił w uzasadnieniu zaskarżonego kasacyjnie wyroku, z jakiego powodu oddalił wszystkie zarzuty dotyczące oceny przez organy administracji operatu szacunkowego. W szczególności, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uzasadnił przyczyny, dla których przyjął do porównania poszczególne nieruchomości, uznane w operacie szacunkowym za nieruchomości podobne. Operatu szacunkowego z dnia 20 czerwca 2011 r. nie dyskwalifikują podnoszone przez skarżącego kasacyjnie różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawcę majątkowego za podobne. Chodzi o działkę przy ul. K. i M. (która jest zgazyfikowana), działkę przy ul. Ż. (której wartość odbiega od średniej ceny transakcyjnej o 20 %) oraz działkę przy ul. M. (której odległość od drogi asfaltowej jest mniejsza niż 600 m). Jest oczywiste, że nieruchomość podobna nie musi być identyczna z nieruchomością wycenianą, gdyż wówczas wycena na podstawie podejścia porównawczego najczęściej w ogóle nie byłaby możliwa. Nie ma bowiem nieruchomości jednakowych. Natomiast wszelkie istotne różnice, mające wpływ na wartość nieruchomości, powinny być uwzględniane poprzez zastosowanie czynników korygujących, co w niniejszej sprawie miało miejsce. Wypada też odnotować, że definicję "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym pod pojęciem tym należy rozumieć "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Zakwestionowanie zasadności doboru przez rzeczoznawcę majątkowego określonych działek jako nieruchomości podobnych do wycenianej może mieć miejsce wyłącznie w przypadku oczywistych i rażących różnic występujących pomiędzy takimi nieruchomościami w aspekcie ich położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania, czy też innych cech mających znaczenie dla wartości. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie ma miejsca. Ponadto skarżącemu kasacyjnie zapewniono czynny udział w postępowaniu, gdyż zapoznał się z operatem szacunkowym i zgłosił do niego uwagi, zarówno na piśmie, jak i podczas rozprawy administracyjnej, jaka odbyła się w dniu 12 września 2011 r., z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy administracyjnej – m.in. z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego (pismo z dnia 22 sierpnia 2011 r. – k. 124 akt administracyjnych) oraz protokołu rozprawy administracyjnej z dnia 12 września 2011 r. (k. 133–134 akt administracyjnych) – wynika, że wszystkie uwagi skarżącego kasacyjnie zostały wnikliwie przeanalizowane w trakcie postępowania administracyjnego, a zatem organy orzekające w sprawie dysponowały wyczerpującym materiałem dowodowym, niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy, który został rozpatrzony zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów. W tym stanie rzeczy, skoro skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach, Naczelny Sąd Administracyjny w oparciu o art. 184 P.p.s.a. – orzekł, jak w sentencji.