I OSK 2470/12

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Anna Lech sędzia NSA Monika Nowicka sędzia NSA Robert Sawuła (spr.) Protokolant asystent sędziego Małgorzata Penda po rozpoznaniu w dniu 9 maja 2014 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej W.M. i M.M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 2022/11 w sprawie ze skargi W.M. i M.M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia[...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania. I OSK 2470/12 UZASADNIENIE Wyrokiem z 6 czerwca 2012 r., I SA/Wa 2022/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: WSA) w Warszawie oddalił skargę W. M. i M. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0764 ha, położonej w Kielcach, obręb [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej S-7 do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej. W uzasadnieniu sąd I instancji wskazał, że decyzją z [...] grudnia 2010 r. Wojewoda Świętokrzyski orzekł o ustaleniu na rzecz W. M. i M. M. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej działki i wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stała się ostateczna. W odwołaniu od powyższej decyzji W. M. i M. M. zarzucili organowi dokonanie błędnego ustalenia, że przedmiotowa nieruchomość stanowi niezabudowany grunt, podczas gdy działka ta była zabudowana fundamentami z podmurówką o wysokości 70 cm. Ponadto skarżący zarzucili nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych do szacowanej nieruchomości oraz zbyt niską wycenę, a także przyjęcie zużycia części składowej gruntu bez wskazania reguł jego wyliczenia. Wskazali także, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie zawierał określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej "K.p.a."), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy uznał, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami. Do wyceny gruntu zastosowano w nim podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęty został rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu, co nieruchomość wyceniana tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Badaniem objęto nieruchomości położone na terenie miasta Kielce, a w szczególności w strefie peryferyjnej Kielc. Do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości zaliczono: lokalizację nieruchomości, dostępność komunikacyjną, uzbrojenie działki oraz jej zagospodarowanie, uznając jednocześnie, że wielkość nieruchomości i jej kształt, jako cecha rynkowa przy nabywaniu nieruchomości pod drogi, nie mają większego znaczenia. Osobno oszacowano wartość odtworzeniową składników budowlanych. Wartość składników roślinnych określono przy pomocy opracowania "Określenie wartości roślin sadowniczych w plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie PFSRM" autorstwa K. Z. Organ podkreślił również, że przedmiotowa nieruchomość nie mogła zostać zakwalifikowana, jako nieruchomość zabudowana, ponieważ na jej terenie znajdowały się tylko ściany podmurówki. Działką zabudowaną jest zaś działka, na której znajduje się wybudowany budynek w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), a więc obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Organ uznał ponadto, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania". Odnosząc się do kwestii wątpliwości, czy transakcje nieruchomościami drogowymi są rynkowe Minister wskazał, że w przypadku, gdy właściciel nieruchomości mając możliwość prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi, przyjął ofertę złożoną przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, to zaakceptował on istotne postanowienia przedstawionej oferty, w tym określoną cenę nabycia nieruchomości. Skargę na powyższą decyzją do WSA w Warszawie wnieśli W. M. i M. M. zarzucając organowi naruszenie art. 134 ust 1-3, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także przepisów art. 7, art. 9, art. 75 § 1, art. 77, art. 78, art. 107 § 3 w związku z art. 140 K.p.a. przez rozpoznanie sprawy bez należytej wnikliwości, a w szczególności: - nie rozważenie argumentów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących przyjęcia do porównania, przy zastosowanej metodzie porównawczej z korygowaniem ceny średniej, działek w żadnym razie niepodobnych do wycenianej działki, bowiem działki porównywane stanowią nieużytki położone w sąsiedztwie działek rolnych nieużytkowanych; - całkowite nie rozważenie przez organ zarzutu dotyczącego przyznania wyższego odszkodowania bezpośrednim sąsiadom, których działki zostały wywłaszczone; - nie rozstrzygnięcie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy W. W., bezpośredniego sąsiada, którego nieruchomość oszacował inny rzeczoznawca i wartość jego nieruchomości wyceniono o 100 zł za metr kwadratowy więcej, niż oszacowano wartość ich nieruchomości; - nie wzięcie pod uwagę faktu, że wcześniejsze operaty sporządzane przez rzeczoznawcę R. G. były dyskwalifikowane przez ciała do tego uprawnione, co może świadczyć o braku kwalifikacji biegłej; - nie odniesienie się do zarzutu, iż biegła A. W. nie oglądała przedmiotowej działki przed wyburzeniem fundamentów, co pozostaje w sprzeczności z zapisami w opinii; - braku uwzględnienia odmowy wydania pełnomocnikowi skarżących dokumentu, gdzie biegłe składały dodatkowe wyjaśnienia, co uniemożliwiło skarżącym złożenie opinii wraz z wyjaśnieniami do Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie, celem ustalenia czy opracowana opinia jest zgodna ze standardami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Oddalając skargę wymienionym na wstępie wyrokiem sąd I instancji uznał, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalania wysokości odszkodowania, został poprawnie oceniony przez organy administracyjne zarówno pod względem formalnym, jak i jego wartości merytorycznej. Sąd wojewódzki zaznaczył, że skarżący nie zakwestionowali wyceny elementów budowlanych i składników roślinnych. Zgodził się także ze stanowiskiem organu, że na przedmiotowej działce nie znajdował się budynek, a jedynie rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługami poprzez wykonanie prac fundamentowych, podmurówki, schodów, przyłączy do sieci wodociągowej oraz do sieci elektrycznej. Zakres wykonanych prac nie pozwalał jednak na uznanie, że działka była zabudowana budynkiem. Przy sporządzaniu kwestionowanego operatu zastosowane zostało podejście porównawcze, poprzez przyjęcie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Sąd wyjaśnił, że ze znajdującej się w aktach sprawy mapy wynika, iż odszkodowanie przyznawane za działki sąsiednie dotyczyło działek zabudowanych. Wartość nieruchomości należy zaś szacować indywidualnie, gdyż każda nieruchomość charakteryzuje się specyficznymi cechami rynkowymi, stąd sam fakt położenia nieruchomości w pobliżu nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Ponadto zdaniem sądu a quo, zakwestionowanie przez komisję arbitrażową dwóch opinii, co do wyceny nieruchomości sporządzonych wcześniej przez jedną z biegłych rzeczoznawców nie może stanowić podstawy do dyskwalifikacji opinii sporządzonej w niniejszej sprawie przez tę osobę. Wyjaśnił, że załączone do skargi prywatne opracowanie, co do wysokości przedmiotowego odszkodowania nie mogło mieć wpływu na prawidłowość dokonanej oceny operatu sporządzonego w sprawie. Uznał, że dokonanie oględzin nieruchomości przed wyburzeniem fundamentów przez jedną z biegłych było wystarczające, a nieobecność drugiego rzeczoznawcy nie mogła mieć wpływu na treść sporządzonego operatu. Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 10 K.p.a. sąd wojewódzki wskazał, że organ poinformował pełnomocnika skarżących, iż akta sprawy zostały uzupełnione o wyjaśnienia rzeczoznawców majątkowych sporządzających operat. Strony miały więc możliwość zapoznania się z treścią wyjaśnień i mogły złożyć stosowny wniosek do komisji arbitrażowej o przeprowadzenie kontroli prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli W. M. i M. M. domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W skardze kasacyjnej zarzucono sądowi I instancji naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 141 § 4 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: "Ppsa") przez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku uniemożliwiające jego kontrolę przez stronę postępowania, ale także jak się wydaje przez Naczelny Sąd Administracyjny, w sytuacji poświęcenia prawie całości tego wyroku zagadnieniom historycznym dla sprawy, a następnie ustalenie, iż w sprawie nie mają znaczenia ceny działek sąsiednich, jako zabudowanych, podczas gdy zarówno w odwołaniu, jak i skardze wyraźnie podkreślano, że porównywane ceny działek sąsiednich dotyczą wyłącznie cen gruntu niezabudowanego, w operacie wyodrębnionych, nie zaś zabudowy tych działek. Zarzucono także naruszenie art. 7, art. 75 § 1, art. 77 i art. 78 K.p.a. przez zaakceptowanie przez sąd wojewódzki decyzji organu II instancji, mimo wskazanych w skardze rażących uchybień tej decyzji, w szczególności wykazanej niekompetencji biegłej R. G., na której opinii tę decyzję oparto, faktu nie dokonania oględzin nieruchomości przez biegłą A. W. przed wyburzeniem początkowego etapu budowy domu skarżących, uniemożliwienie przez organ II instancji skarżącym poddania opracowanych opinii ocenie Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie, zaakceptowanie stanu faktycznego, w którym działki sąsiednie do działki skarżących zostały oszacowane dwukrotnie wyżej, co ceny samej nieruchomości - ziemi, niż ich działka. Pełnomocnik skarżących kasacyjnie podczas rozprawy wyjaśnił, że strony nie występowały do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o uzyskanie opinii, bowiem składano wniosek, aby uczynił to orzekający w sprawie minister. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 174 Ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 Ppsa rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Przytoczenie podstaw kasacyjnych, rozumiane jako wskazanie przepisów, które - zdaniem wnoszącego skargę kasacyjną - zostały naruszone przez wojewódzki sąd administracyjny, nakłada na Naczelny Sąd Administracyjny, stosownie do art. 174 pkt 1 i 2 oraz art. 183 § 1 Ppsa, obowiązek odniesienia się do wszystkich zarzutów przytoczonych w podstawach kasacyjnych (por. uchwała NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, opubl. ONSAiwsa z 2010 r., nr 1, poz. 1). W niniejszej sprawie żadnej z wymienionych w art. 183 § 2 Ppsa przesłanek nieważności postępowania Sąd się nie dopatrzył, wobec czego kontrola Naczelnego Sądu Administracyjnego ograniczyć się musiała wyłącznie do zbadania zawartych w skardze kasacyjnej zarzutów. Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie. Zarzuty skargi kasacyjnej ograniczone zostały do wskazania, że naruszono art. 141 § 4 Ppsa w powiązaniu z przepisami art. 7, 75 § 1, 77 i 78 K.p.a. Sposób sformułowania i uzasadnienia zarzutów kasacyjnych wskazuje, że istota sprawy sprowadza się do zarzutu braku prawidłowej oceny przez sąd wojewódzki, w aspekcie podnoszonych przez strony w toku postępowania argumentacji, iż wadliwie przyjęto za porównanie dla celu ustalenia wartości gruntu wywłaszczanego, ceny działek niezabudowanych oraz akceptację faktu, że ceny działek sąsiednich w stosunku do działki skarżących zostały oszacowane dwukrotnie wyżej, niż działka skarżących. Zdaniem W. M. i M. M. uchybienia te winien dostrzec sąd wojewódzki, z tych względów uzasadnienie wyroku ma być nie dość wnikliwe. Podniesiono ponadto zarzuty względem profesjonalizmu jednej z biegłych rzeczoznawców, wywodząc w konkluzji, że rażąco sprzeczne są wyceny gruntów bezpośrednio sąsiednich. Tak rozumiana istota sprawy sprowadza się do oceny trafności oceny sądu wojewódzkiego, przyjmującego w ślad za organami i rzeczoznawcami, że działka skarżących jest działką niezabudowaną, skoro znajdowała się na niej wyłącznie rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługami – fundamenty, podmurówka, schody, przyłącza do sieci wodociągowej i elektrycznej. Trafne w konsekwencji miało być ponadto, że do porównania przyjęto nieruchomości podobne, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ustawa z 21 sierpnia 1997 r., Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej "Ugn"). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego skarga kasacyjna nie jest pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, choć nie cała argumentacja w niej wywiedziona zasługuje na uwzględnienie. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, stanowi co do reguły, wartość rynkowa nieruchomości (por. art. 134 ust. 1 Ugn), przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności "jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami" (art. 134 ust. 2 Ugn). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, a określenia tej wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (por. art. 150 ust. 2 i 5 Ugn). Wedle art. 151 ust. 1 Ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Jednym z podejść wyceny nieruchomości jest podejście porównawcze, które w myśl art. 153 ust. 1 Ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W przedmiotowej sprawie przy wycenie wartości wywłaszczanej od skarżących nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, przy założeniu, że przejmowana od W. M. i M. M. działka nr [...] jest działką niezabudowaną. Skłoniło to WSA w Warszawie do stwierdzenia, że nie można przyjmować do porównania cen transakcyjnych działek zabudowanych różnego rodzaju budynkami, wywłaszczonych pod drogi publiczne z działkami niezabudowanymi (s. 10 uzasadnienia wyroku), a w konkluzji, iż wartość nieruchomości należy szacować indywidualnie, gdyż każda nieruchomość cechuje się specyficznymi cechami rynkowymi, stąd sam fakt położenia nieruchomości w pobliżu nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Stwierdzenie to samo w sobie prawidłowe, nie oznacza jednak, że w konkretnym przypadku operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego poprawności, w aspekcie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Zgodnie z cyt. przepisami organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (art. 75 § 1 zd. 1 K.p.a.). W judykaturze wskazuje się, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero, w ramach tych unormowań, biegły – posługując się wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może a nawet powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie – w rozumieniu art. 75 § 1 K.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 kwietnia 2014 r., I OSK 2342/12, opublik. cbosa.nsa.gov.pl). Innymi słowy, operat szacunkowy podlega ocenie orzekających w sprawie organów, a następnie sądu administracyjnego. WSA w Warszawie przyjął w ślad za orzekającymi w sprawie organami, te zaś powtórzyły wywody zawarte w operacie szacunkowym, że działka nr [...] była działką niezabudowaną. Jest to kluczowa kwestia dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy, jednak argumentację w tym względzie sąd wojewódzki ograniczył do stwierdzenia, że na działce tej nie znajdował się budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), a wyłącznie rozpoczęta budowa. Rzecz jednak w tym, że przepisy Ugn nie definiują pojęcia "działki niezabudowanej", zaś w art. 4 pkt 3a cyt. ustawy przy okazji definiowania pojęcia "działki budowlanej" wskazano, że należy przez to rozumieć "zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce". Z mocy art. 155 ust. 1 Ugn przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych (pkt 1), planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę (pkt 5). Umknęło uwadze sądu I instancji, że jak wynika z samego operatu szacunkowego dla działki nr [...] oznaczenie użytków to "Bi" (s. 5 operatu), a w księdze wieczystej dla tej działki sposób korzystania określono jako "inne tereny zabudowane" (s. 1 i 2 wypisu z księgi Nr [...] dołączonego do operatu). Z kolei z zaświadczenia Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Kielce z 24 czerwca 2010 r. dołączonego do operatu wynika, że działka nr [...] nie została w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kielce przewidziana jako "tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączone z zabudowy", zaś przewidziano ją do wykorzystania pod "komunikację – ulice powiatowe (główne i zbiorcze) istniejące/projektowane". Niesporne jest, że na przedmiotowej działki realizowany był budynek mieszkalno-usługowy o powierzchni zabudowy 139,5 m². W samym operacie w aspekcie wyceny elementów budowlanych użyto po wielokroć określenia "budynek". Skoro na wywłaszczanej działce znajdował się w fazie realizacji budynek mieszkalno-usługowy, to należało rozważyć, czy istotnie trafnie przyjęto dla celów porównawczych ceny gruntów niezabudowanych i to takich, które nie mogłyby zostać zabudowane w sposób zaprojektowany na działce nr [...], chociażby z powodu różnicy w powierzchni i konfiguracji działek. Powierzchnia działki wywłaszczonej to 764 m², a zabudowy 139,5 m². W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sąd wojewódzki nie wyjaśnił dostatecznie, z jakich względów uzasadnione jest przyjęcie, że działką podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 Ugn z działką wywłaszczaną, może być działka o pow. 12 m² (l.p. 1 tabela s. 8 operatu), 138 m² (l.p. 2 tabela s. 8 operatu), 56 m² (l.p. 6 tabela s. 8 operatu), 125 (l.p. 8 tabela s. 8 operatu), 17 m² (l.p. 11 tabela s. 8 operatu). Wedle art. 4 pkt 16 Ugn przez pojęcie nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Na żadnej z tych działek nie byłoby możliwe zrealizowanie takiej zabudowy, do realizacji której przystąpiono na wywłaszczanej działce nr [...]. W odwołaniu od decyzji pełnomocnik stron wywodził ponadto, że część z działek uznanych za podobne do działki wywłaszczanej stanowiły nieużytki w sąsiedztwie działek rolnych nieużytkowanych. Na wsparcie swej argumentacji dołączał wyrysy tych działek. Nie ulega także wątpliwości, że działki sąsiednie w stosunku do działki skarżących kasacyjnie, były zabudowane budynkami, to zaś znalazło odzwierciedlenie w ustaleniu zdecydowanie wyższej kwocie odszkodowania za nie. Wszystkich tych okoliczności nie dostrzeżono w zaskarżonym skargą kasacyjną wyroku i nie odniesiono się do nich. Te okoliczności prowadzą do wniosku, że doszło do naruszenia art. 141 § 4 Ppsa, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 Ppsa). Zgodnie z art. 141 § 4 Ppsa uzasadnienie wyroku powinno zawierać m. in. "podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie". Znaczenie procesowe tego elementu uzasadnienia uwidacznia się w tym, że ma umożliwić sądowi wyższej instancji ocenę czy przesłanki, na których oparł się sąd niższej instancji, są trafne, nadto ma on dać rękojmię, iż sąd dołożył należytej staranności przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. W judykaturze wskazano, że przepis art. 141 § 4 Ppsa może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną, jeżeli uzasadnienie orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego nie zawiera stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia (uchwała 7 sędziów NSA z 15 lutego 2010 r., II FPS 8/09, ONSAiwsa 2010, z.3, poz. 39). W uzasadnieniu tego stanowiska wskazano, że Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu nie można przypisać wyłącznej roli sądu kontrolującego prawo. Sąd ten z mocy uregulowania zawartego w art. 183 § 1 w związku z art. 174 pkt 1 i 2 Ppsa zobligowany jest również do kontroli faktów przez pryzmat zastosowanych bądź niezastosowanych przepisów postępowania, zarówno na etapie postępowania administracyjnego, jak i na etapie postępowania sądowoadministracyjnego. Dokonując kontroli legalności, sąd administracyjny nie może bezkrytycznie przyjmować ustaleń poczynionych w postępowaniu administracyjnym, zwłaszcza jeżeli ustalenia te są kwestionowane przez stronę postępowania. Stanowisko sądu co do prawidłowości ustalenia stanu faktycznego w przypadku sporu w tym zakresie pomiędzy stronami postępowania sądowoadministracyjnego powinno zawierać odniesienia do argumentów prezentowanych zarówno przez organ administracji, jak i przez skarżącego oraz wyjaśniać, dlaczego argumenty jednej ze stron uznaje za prawidłowe, a inne nie. Ponownie rozpoznając sprawę WSA w Warszawie weźmie pod rozwagę przeto podniesione powyżej okoliczności, a swoje stanowisko należycie uargumentuje. Z powyższych powodów orzeczono na podstawie art. 185 § 1 Ppsa jak w sentencji wyroku.