II SA/Łd 521/12

Dnia 9 sierpnia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.) Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant asystent sędziego Nina Krzemieniewska - Oleszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 lipca 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi A Sp. z o.o. Sp. komandytowej z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpoznaniu odwołania "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą we W., uchyliło decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] roku, Nr [...] (znak: [...]) i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ pierwszej instancji mocą decyzji z dnia [...] roku ustalił opłatę adiacencką w wysokości 5.643,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w K., obręb ewidencyjny G., stanowiących obecnie działki Nr ewid. [...],[...],[...] i [...] o łącznej powierzchni 1,8914 ha wskutek podziału działki Nr ewid. [...] zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...] roku, Nr [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1-1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.). Po rozpoznaniu odwołania pełnomocnika "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą we W., Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi. W motywach rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, iż zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Odpowiednio stosuje się przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3. Z treści przepisu art. 98a ust. 1 zdanie trzecie wynika, że ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przechodząc do okoliczności występujących w rozpatrywanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze zauważyło, iż w aktach sprawy brak jest dokumentu na podstawie którego możliwe jest ustalenie z jakim dniem decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Na decyzji widnieje zapis wskazujący, iż decyzja ta jest wykonalna od dnia 9 sierpnia 2010 roku. Data, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna jest bardzo istotna w postępowaniu ustalającym opłatę adiacencką z tytułu podziału ponieważ w oparciu o tę datę określany jest stan nieruchomości po podziale. To uchybienie przekłada się na nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości po podziale w operacie szacunkowym. Organ odnosząc się do zarzutów odwołania ocenił jako nieuzasadniony argument, iż nastąpiło naruszenie art. 98 a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ podział nieruchomości nastąpił niezależnie od ustaleń planu, a za taki należy uznać podział w oparciu o art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 98a ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa cele wydzielenia działek gruntu w ramach ewidencyjnego podziału niezależnie od prawnych kryteriów dopuszczalności zagospodarowania tych działek określonych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zdaniem organu, w sytuacji, gdy obowiązuje plan miejscowy i dla danego terenu zostały określone tym planem ustalenia przesądzające o przeznaczeniu i zagospodarowaniu, to w przypadku wystąpienia okoliczności wskazanych przepisem art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami może nastąpić podział. Niezależność podziału od ustaleń planu miejscowego powoduje też możliwość jego dokonywania także w przypadku braku tego planu, ale tylko na cele określone przepisem art. 95 ustawy. Podział dokonany przez właściciela terenu nie został dokonany na żaden z celów wymienionych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dalszej części argumentacji organ drugiej instancji podzielił część zarzutów odwołania odnoszących się do operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przez "stan nieruchomości" należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z powołanych przepisów, zdaniem SKO jednoznacznie wynika, że opłata adiacencka została powiązana ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości, której wartość ma zostać oszacowana według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej i stanu z uzyskania przez tę decyzję waloru ostateczności. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość jest zobowiązany, zatem do określenia jej wartości według stanu z tych dwóch dat, które zostały precyzyjnie określone przez ustawodawcę. Chodzi bowiem o różnicę między wartością nieruchomości przed i po przeprowadzeniu jej geodezyjnego podziału, która ma wskazać, jaki wpływ na wartość nieruchomości wywarł ten podział. Skoro wzrost wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej ma zostać określony jako różnica między tymi dwoma stanami, a jak wyraźnie wskazał ustawodawca, jedynie ceny nieruchomości powinny zostać uwzględnione na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, to – konsekwentnie – rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględniać w procesie wyceny te cechy nieruchomości wpływające na jej wartość, które ją charakteryzowały w dacie dokonywania podziału. Takie rozwiązanie gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. W stanie faktyczny sprawy, rzeczoznawca majątkowy posługiwał się datą 4 sierpnia 2010 roku i 9 sierpnia 2010 roku. Żadna z tych dat nie jest datą, w której decyzja zatwierdzająca projekt podziału nabrała waloru ostateczności. Nadto, w operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, że określona wartość nieruchomości jest wartością rynkową uwzględniającą faktyczny sposób użytkowania istniejący w dniu wyceny. Wartość rynkowa jak już akcentowano powinna być wartością nieruchomości według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej ale według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o podziale nieruchomości. Zgodnie z przepisami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Jak wskazał organ odwoławczy, biorąc pod uwagę zarówno zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, jak i istotę tego rodzaju daniny publicznej, należy uwzględnić możliwości zagospodarowania nieruchomości w dniu dokonywania jej podziału, a nie w dniu ustalania opłaty, tym bardziej że ustawodawca dopuścił możliwość obciążenia tego rodzaju obowiązkiem pieniężnym w terminie aż trzech lat od dnia uostatecznienia się decyzji podziałowej. Z akt sprawy nie wynika, czy w dacie zatwierdzenia projektu dla tego terenu obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy. Prawidłowe określenie możliwości zagospodarowania wycenianej nieruchomości, w przypadku braku planu miejscowego determinuje także prawidłowość dokonanej wyceny, gdyż m.in. od tego będzie zależał właściwy dobór nieruchomości podobnych do wycenianej. W zakresie zarzutów strony dotyczących wadliwego wyboru metody szacowania, nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych, braku wyjaśnienia odstąpienia od zastosowania poprawki uwzględniającej trend czasowy, wadliwych wag cech oraz zawarcia w treści informacji nie związanych z przedmiotem wyceny Samorządowe Kolegium Odwoławcze zauważyło, że operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. W przypadku określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości, uwzględnia się wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące tzw. podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się zasadniczo podejście porównawcze. Trzeba mieć na uwadze, że rzeczoznawca majątkowy sam dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i technik szacowania. Organ zaś nie może sugerować jaką metodę winien zastosować rzeczoznawca majątkowy, tak samo nie może mu wskazywać ani też korygować przyjętych cech i ustalonych przez rzeczoznawcę wag tych cech. Nie wkraczając w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego samodzielnie albo po złożeniu wyjaśnień i uzupełnień przez rzeczoznawcę majątkowego tak aby dokument ten stanowił dowód w sprawie. W konkluzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż sprawa wymaga ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji wobec naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. W skardze na powyższą decyzję "A" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą we W. wskazała, iż kwestionuje ją w części uzasadnienia dotyczącej zastosowania art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz kwestii uzasadnienia zaniechania oceny operatu szacunkowego i nierozpoznania zarzutów strony wobec operatu, jako że operat jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Strona wskazała na naruszenie prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegający na ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z podziału nieruchomości w sytuacji gdy podział nastąpił niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie strony w sprawie doszło także do uchybienia regulacji art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem zgodnie z treścią tego przepisu prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego podlega ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Strona w treści skargi podniosła także zarzut naruszenia przepisów postępowania, w szczególności art. 7 i 77 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. W motywach skargi strona wyjaśniła, że przepis art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż nie ma podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej gdy podział nieruchomości nastąpił niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla nieruchomości podlegającej podziałowi nie ma obowiązującego planu miejscowego, zatem podział nastąpił niezależnie od ustaleń planu. W odniesieniu do kwestii oceny operatu szacunkowego strona podniosła, iż wbrew twierdzeniom organu dokument taki podlega ocenie na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dalszej części uzasadnienia strona podniosła zarzuty odwołania argumentując, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się do nich w treści swojego rozstrzygnięcia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując zarzuty zaprezentowane w uzasadnieniu kwestionowanego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270), Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Przepis art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, iż w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala. Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organ drugiej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i wydał rozstrzygnięcie odpowiadające prawu. Bezsporne w sprawie jest to, że strona skarżąca w treści skargi kwestionuje decyzję organ drugiej instancji uchylającą rozstrzygnięcie pierwszej instancji i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania. Zgodnie z treścią art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, w trybie art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, jest wyjątkiem od zasady merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez organ odwoławczy i niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca tego przepisu. Zdaniem składu orzekającego, w stanie faktycznym sprawy, organ drugiej instancji nie naruszył regulacji art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Pogląd taki wyraziła także strona skarżąca. Nie ulega wątpliwości w sprawie to, że organ pierwszej instancji mocą kwestionowanej w odwołaniu decyzji ustalił opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości stanowiącej własność strony skarżącej. Materialno – prawną podstawę rozstrzygnięcia w spawie stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z jego regulacją, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jak wynika z treści uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego podstawowym powodem wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji organu pierwszej instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej były zarzuty skierowane przeciwko sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego operatowi szacunkowemu. Z treści zacytowanego przepisu wynika wprost, iż stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Niewątpliwie rzeczoznawca szacujący wartość nieruchomości nie uwzględnił powyższego przepisu, co już stanowi powód do wyeliminowania z obrotu prawnego rozstrzygnięcia organu I instancji. Ten błąd operatu szacunkowego jest niewątpliwy, a pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaprezentowany w uzasadnieniu decyzji jak najbardziej prawidłowy i nie jest przedmiotem sporu w sprawie. Strona skarżąca w treści skargi kwestionuje zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej z uwagi na przepis art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, iż przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W stanie faktycznym sprawy opłata adiacencka została nałożona na stronę skarżącą z uwagi na wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Przy czym dla terenu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem strony skarżącej to skutkuje uznaniem, iż podział działki nastąpił niezależnie od ustaleń planu, zatem na mocy art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej. Pogląd powyższy, w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie nie jest prawidłowy. Zgodnie z treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 stycznia 2012 roku, sygn. akt: II SA/Gd 857/11 (dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl), przepis art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa negatywną przesłankę ustalenia opłaty adiacenckiej, przy czym przesłanka ta odnosi się jedynie do podziału nieruchomości dokonywanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego, dyspozycja tego przepisu określa sytuację, w której dla podlegającej podziałowi nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, lecz podział jest dokonywany w warunkach określonych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela zacytowany pogląd. Skoro dla terenu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość podlegająca podziałowi, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie można stwierdzić, że podział nastąpił niezależnie od zapisów tego planu. W tym miejscu wskazać należy, iż przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami enumeratywnie wymienia sytuacje, w których możliwy jest podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W stanie faktycznym sprawy podział nieruchomości nie nastąpił w żadnym z wymienionych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami celów. Odnosząc się natomiast do kwestii oceny przez organ sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wyjaśnić należy, iż Sąd, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela, dominujące w orzecznictwie administracyjnym stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego (w tym wypadku operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawniony podmiot), organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję, w tej opinii zawartą, lecz jest obowiązany sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 roku, sygn. akt II OSK 459/05, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl). Ocena wspomniana, zgodnie z regulacją, zawartą w art.107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, winna znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji, rozstrzygającej sprawę, co do istoty. Uzasadnienie decyzji nie może ograniczać się do zrelacjonowania przebiegu postępowania oraz zacytowania poszczególnych tez operatu szacunkowego. Faktem jest, iż operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być jednak sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Standard VII.1.1-1.4). Proces ten podlega kontroli organów rozstrzygających sprawę. Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi. KO