II SA/Sz 722/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak,, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 września 2012 r. sprawy ze skargi L. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Pismem z dnia [...] r., L. Ż. wystąpił do Wójta Gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla obiektu gospodarczego, magazynu na potrzeby rolne, o powierzchni do [...] m2, o wymiarach [...] m, z zamiarem usytuowania na działce nr [...] w N. W kolejnym piśmie, tj. z dnia [...] ., L. Ż. zmodyfikował wniosek, określając ostatecznie, że planowany budynek będzie miał przeznaczenie gospodarcze i wymiary [...] m, z dachem czterospadowym. Decyzją z dnia [...] r., Nr [...] , Wójt Gminy odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy, dla obiektu gospodarczego o powierzchni [...] m2 w N. wskazując, że inwestycja nie spełnia jednego z koniecznych warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. warunku dobrego sąsiedztwa. Na skutek odwołania L. Ż. , od powyższej decyzji z dnia [...] r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] ., Nr [...] uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną i przekazało sprawę Wójtowi Gminy do ponownego rozpatrzenia uznając, że analiza zabudowy wokół planowanej inwestycji, powinna obejmować szerszy obszar, niż przyjęty pierwotnie. Decyzją z dnia [...] r., Nr [...] , wydaną na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.), a także wydaną w oparciu o § 3 i § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), Wójt Gminy w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy na realizację obiektu gospodarczego o powierzchni [...] m2, na działce nr [...] w N. W uzasadnieniu decyzji, organ pierwszej instancji wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę, poddał analizie porównawczej obszar, sięgający swym zakresem trzykrotną szerokość frontu działki nr [...] w N. Granice obszaru zaznaczono na załączniku graficznym do decyzji. W obszarze poddanym analizie organ nie stwierdził wystąpienia obiektów gospodarczych o parametrach zbliżonych do obiektu wnioskowanego. W zabudowie jednorodzinnej znajdują się wyłącznie przybudowane do domów mieszkalnych, obiekty garażowe o powierzchni nie przekraczającej [...] m2. Jedyny obiekt magazynowy o powierzchni ok. [...] m2, znajduje się poza strefą mieszkalną, tj. na działce nr [...], należącej do pracowniczych ogródków działkowych. Obiekt ten, ma zupełnie inne przeznaczenie, niż obiekt wnioskowany, a dodatkowo jest nieporównywalnie mniejszy, od obiektu wnioskowanego. Organ pierwszej instancji uznał, że planowany obiekt przekraczałby swym rozmiarem istniejące obiekty gospodarcze i zmieniłby zasadniczą funkcję na tym terenie, jaką jest zabudowa mieszkaniowa oraz zdecydowanie zakłócał ład przestrzenny w analizowanym obszarze. Odwołanie od powyższej decyzji pierwszoinstancyjnej złożył L. Ż., reprezentowany przez r.pr. A. J. Kwestionowanej decyzji, odwołujący się zarzucił wydanie z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że pod pojęciem obiektu o analogicznej funkcji, należy rozumieć wyłącznie obiekt identyczny, w stosunku do planowanego. Zarzucono także błąd w ustaleniach faktycznych, przez stwierdzenie, że w obszarze analizowanym nie istnieją budynki gospodarcze o parametrach zbliżonych do obiektu planowanego. Dodatkowo strona podniosła, że przyjęto zbyt formalistyczne pojęcie "obiektu o zbliżonych parametrach", co jest sprzeczne z dominującym poglądem doktryny, które opowiada się za szeroką interpretacją pojęcia podobieństwa zabudowy. Nowa zabudowa nie musi być wcale identyczna, w stosunku do już istniejącej. Nie jest także wykluczona funkcja gospodarcza obiektu, pomimo dominującej funkcji mieszkalnej. Strona uważa także, że wbrew twierdzeniom organu, w analizowanym obszarze istnieją obiekty o funkcji gospodarczej. Dodano ponadto, że kwestia podobieństwa inwestycji planowanej, była już przedmiotem rozważań organu odwoławczego, który w uzasadnieniu decyzji wskazał, że obiekt planowany pozostaje w zgodzie z funkcją istniejącej zabudowy. Zdaniem strony, wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, narusza nadmiernie wolność właściciela do dysponowania swoją nieruchomością (art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), kwestia ta była również poruszana w uzasadnieniu wydanej uprzednio decyzji odwoławczej. Natomiast w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji, brak było jakichkolwiek rozważań w tej mierze. Decyzją z dnia [...] r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 59 – art. 64 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji planowanej przez L. Ż. Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie, w trakcie ponownie prowadzonego postępowania, organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizowany, stanowiący trzykrotną szerokość frontu działki nr [...] w N. i ustalił, że planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa. Ustalenia te organ odwoławczy uznał za prawidłowe. W dalszej części uzasadnienia, organ odwoławczy poddał ocenie część tekstową oraz część graficzną analizy sporządzonej dla potrzeb wydania decyzji pierwszoinstacyjnej. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne w większości parterowe.(na dz. Nr [...] budynek dwukondygnacyjny) z garażem, czyli obszar ten to zabudowa o funkcji typowo mieszkaniowej. Na działce nr [...], na której planowana jest budowa budynku gospodarczego o pow. [...] m2 znajduje się już budynek mieszkalno – usługowy. L. Ż. samowolnie zmienił sposób użytkowania części tego budynku, w związku z czym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...] r. wstrzymał użytkowanie pomieszczeń położonych na parterze i poddaszu. Organ podkreślił, że w ramach zasad dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), dopuszcza się przede wszystkim funkcję tożsamą. Planowana zabudowa może być zróżnicowana w zakresie gabarytów i architektury, jednakże nie może znacząco odbiegać od istniejącej. Jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Zdaniem Kolegium, do zastanej jednostki urbanistycznej, wnioskodawca zamierza wprowadzić zabudowę znacznie odbiegającą od istniejącej, w kontekście funkcji, jak i gabarytów. Działka objęta wnioskiem ma być zabudowana budynkiem gospodarczym, o znacznych rozmiarach. Natomiast funkcją podstawową jest mieszkaniowa i jedynie uzupełniająco może jej towarzyszyć inna funkcja np. pawilony handlowe, sklepy, usługi nieuciążliwe np. fryzjer. Chodzi o funkcje niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania mieszkańców. Organ podkreślił, że nie do pogodzenia jest zestawienie istniejącej funkcji mieszkalnej z planowanym obiektem gospodarczym, którego gabaryty świadczą o innym przeznaczeniu, aniżeli zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkańców. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że inwestor wystąpił o zmianę sposobu użytkowania obiektu już istniejącego na działce nr [...] z funkcji mieszkalnej na budynek usługowy. Reasumując Kolegium uznało, prawidłowość rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, podkreślając ustawowy nakaz dbania o zachowanie ładu przestrzennego, przy uwzględnieniu zasady wolności zagospodarowania i szerokiego znaczenia pojęcia "sąsiedztwa" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium stwierdziło, że przyjęte granice obszaru analizowanego były wystarczające. Wyznaczony obszar tworzy bowiem pewną urbanistyczną całość. Odnosząc się do parametrów budynku, wskazanego przez inwestora, tj. na działce nr [...] w N., organ wyjaśnił, że nie może on stanowić odniesienia do planowanej inwestycji ze względu na położenie. Obiekt ten znajduje się w innej jednostce urbanistycznej – ogrody, a jego przeznaczenie związane jest ściśle z działalnością i funkcjonowaniem ogródków działkowych. Za bezzasadny, Kolegium uznało zarzut odwołania, że do podstawy rozstrzygnięcia przyjęto jedynie obiekty identyczne. Organ zaznaczył, że odwołujący się nie wskazał konkretnie, iż w analizowanym obszarze występują obiekty, o cechach podobnych do zabudowy planowanej. Analiza dokumentacji zebranej w sprawie, nie potwierdziła takich obiektów. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , L. Ż. reprezentowany przez r.pr. A. J., wniósł o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstacyjnej. Przeciw zaskarżonej decyzji podniesiono zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 3, § 5 i § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, poprzez nieprawidłową wykładnię oraz błąd w ustaleniach faktycznych, prowadzący do nieprawidłowego przyjęcia, że w analizowanym obszarze nie istnieją obiekty podobne do planowanego. Zarzucono naruszenie art. 7, art. 11, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 w związku z art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na braku precyzyjnych wyjaśnień, na poparcie twierdzeń przyjętych w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. W uzasadnieniu skargi, zaprezentowano zarzuty, które uprzednio podnoszone były w odwołaniu od decyzji pierwszoinstacyjnej, tj. przyjęcie zbyt wąskiego rozumienia zasady dobrego sąsiedztwa, co narusza ugruntowaną linię orzeczniczą sądów administracyjnych w tym zakresie. Kierując się znaczeniem przepisów użytych w tej sprawie, zdaniem skarżącego ustawodawca pozostawił organom swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego zastrzegając jednak, że ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Należy zatem to rozumieć, jako obowiązek organów wytyczenia obszaru analizowanego w odległości przynajmniej równej trzykrotnej szerokości frontu działki, w każdym kierunku od granic objętej wnioskiem. W szczególności sformułowanie użyte w § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. - "w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki" wskazywało, na możliwość wyznaczenia obszaru o większej powierzchni, niż przyjęty przez organy do porównania. Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, podkreślono obowiązek organu do dokładnego i precyzyjnego wyjaśnienia podstaw ustalenia danego obszaru, przyjętego do analizy. Wskazano na powinność wyczerpującego uzasadnienia wydania decyzji odmownej. Zdaniem skarżącego, powyższe wymogi nie zostały w sprawie dopełnione. W szczególności, nie wyjaśniono, dlaczego realizacja inwestycji doprowadziłaby do zakłócenia ładu przestrzennego, a także, że budynek planowany byłby uciążliwy dla właścicieli działek sąsiednich. Powołano potrzebę interpretacji kontynuacji zabudowy, która zmierza w kierunku wykładni systemowej przepisów użytych w sprawie, nakazującej – według autora skargi – rozstrzyganie wątpliwości na korzyść wnioskodawcy. Skarżący podniósł też, że pomimo podnoszonych w odwołaniu argumentów, organ odwoławczy nie wskazał, na jakiej podstawie uznał prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego. Organ nie zawarł w tej mierze szczegółowych wyjaśnień. Natomiast wadliwość decyzji, w zakresie naruszenia przepisów postępowania, polegała na nie wyjaśnieniu istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, naruszeniu zasady dochodzenia do prawdy obiektywnej, w oparciu o kompletny, całościowo interpretowany stan faktyczny. Dostrzeżone braki uniemożliwiły stronie, zrozumienie przesłanek, jakimi organ kierował się przy wydaniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze udzielając odpowiedzi na skargę L. Ż., wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumenty, użyte w zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało, że podobnie, jak na etapie postępowania odwoławczego, skarżący podnosi zarzut istnienia obiektów o podobnych parametrach, co planowany, jednakże nie przedstawia na poparcie swych twierdzeń żadnych dowodów. W piśmie z dnia [...] r., skarżący L. Ż., reprezentowany przez pełnomocnika, podtrzymał zarzuty skargi i przypomniał, że organy nie dopełniły w niniejszej sprawie, ciążącego na nich obowiązku podania podstaw, iż planowany budynek gospodarczy miałby doprowadzić do naruszenia ładu przestrzennego i to w zakresie, uzasadniającym ingerencję w wolność właściciela do zagospodarowania swej nieruchomości. Przyjęty obszar porównawczy był niewystarczający dla zgodnego z rzeczywistością ustalenia rodzaju zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednocześnie brak było przesłanek, które przemawiałyby przeciwko wytyczeniu szerszego obszaru analizy, niż przyjęty - minimalny. Do pisma dołączono kopię map, poświadczonych za zgodność z oryginałem, obrazujących teren wokół planowej inwestycji. Na rozprawie w dniu 5 września 2012r., pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i oświadczył, że z map, dołączonych do sprawy, wynika, iż na działce nr [...] w N., na której znajdują się ogródki działkowe, usytuowany jest budynek gospodarczy o powierzchni [...] m2. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli obejmuje zarówno przepisy zastosowanej przez organy procedury administracyjnej, jak również obejmuje kontrole legalności użytych norm prawa materialnego. Stosownie zaś do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 270), zwanej dalej – "P.p.s.a.", sąd uwzględniając skargę, uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie w całości albo w części jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a.), albo naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.). Kierując się podanymi wyżej regułami sprawowania kontroli sądowoadministracyjnej, stwierdzić należy, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji, jak i decyzji ją poprzedzającej, organy nie dopuściły się naruszeń prawa procesowego i materialnego, powodujących konieczność uchylenia podjętych w tej sprawie rozstrzygnięć. Wskazać należy, że podstawę materialnoprawną kwestionowanej w skardze decyzji, stanowił przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W przedmiotowej sprawie, istota sporu dotyczy spełnienia warunku, określonego w art. 61 § 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepis ten wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ogólnie pojętego ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. (patrz wyrok NSA z dnia 20 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 895/10, opubl. w Lex nr 992655). Zgodnie z definicją ustawową, przez pojęcie ładu przestrzennego, rozumie się takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach, wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Rozpatrujący sprawę organ, działając zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, winien zbadać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany, w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki, panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Podkreśla się przy tym, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (patrz wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, opubl. w Lex nr 1145557). Kierując się wskazanymi wyżej przesłankami w ocenie Sądu, prawidłowe jest stanowisko prezentowane przez organy obu instancji, że planowania przez L. Ż. inwestycja, polegająca na usytuowaniu obiektu gospodarczego, na działce nr [...] w N., o powierzchni około [...] m2 , znacznie odbiega od zastanej zabudowy na przedmiotowym obszarze. Pierwotnie rozpatrujący sprawę Wójt Gminy przyjął dla potrzeb wydania decyzji o warunkach zabudowy, zbyt wąski obszar porównawczy. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, organ pierwszej instancji zastosował się do wskazań Kolegium, określonych w decyzji z dnia [...] r. i zakreślił szerszy obszar porównawczy, obejmujący działki, które znajdują się w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, co było zgodne z wymogami postawionymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Funkcje, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu wokół planowanej inwestycji, obrazuje analiza, stanowiąca załącznik opisowy do decyzji Wójta Gminy z dnia [...] r. Bezspornie można, za organami przyjąć, że w obszarze analizowanym przeważająca jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna (działki nr [...]). Obiekty garażowe, przybudowane do istniejących budynków mieszkalnych, nie przekraczają powierzchni [...] m2. Przy tym, wbrew zarzutom odwołania, a także skargi do sądu administracyjnego, organy uwzględniły w analizie obiekt wskazany na działce nr [...] w N. Obrazuje to również zakreślony w analizie obszar porównawczy, w którym znajduje się obiekt na działce nr [...]. Zatem za bezpodstawne, uznać należy stanowisko strony skarżącej, że pomimo istniejących rzeczywiście możliwości, organ ograniczył obszar analizy. Materiał dowodowy wskazuje niezbicie, że dopełniono wymogom określonym w § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Obszar analizy porównawczej ustalono w sposób prawidłowy, skoro obejmował teren w odległości trzykrotnej długości działki. Obszar ten został zaznaczony na mapie, stanowiącej załącznik do decyzji. W obszarze tym wyraźnie kształtuje się sposób zagospodarowania przestrzeni urbanistycznej, która wypełnia zabudowa jednorodzinna z obiektami gospodarczymi, lecz w rozmiarze wielokrotnie mniejszym od planowanego obiektu.Na terenie tym podstawową rolę pełni funkcja mieszkaniowa. Natomiast jedyny obiekt gospodarczy, o większym rozmiarze i podobnej funkcji, znajduje się poza opisaną wyżej jednostką urbanistyczną. Działka nr [...] w N., jak wynika z dokumentacji zebranej w sprawie, leży pod drugiej stronie drogi wewnętrznej, w wyraźnie innym obszarze urbanistycznym, tj. ogródków działkowych. Rola tego terenu i znajdującego się na nim budynku, służy zupełnie innym funkcjom i celom, aniżeli obiektom przypisanym, dla obszarów mieszkalnych. Obowiązkiem organu jest określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją, nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Musi więc wyjaśnić stronom dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki, a nie inny teren. Warunek ten został w tej sprawie spełniony. Ogródki działkowe stanowią przestrzeń zieloną, a ich funkcja polega, w szczególności na przywracaniu społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych, ochronie środowiska przyrodniczego, kształtowaniu otoczenia człowieka, pozytywnym wpływie na warunki ekologiczne w miastach, ochronie składników przyrody oraz poprawie warunków bytowych społeczności miejskich. Ogródki działkowe stanowią przykład urządzenia użyteczności publicznej, służącym zaspokajaniu wypoczynkowych, rekreacyjnych i innych potrzeb socjalnych członków społeczności lokalnych. Funkcja obszaru na którym znajduję się obiekt planowany, z istoty rzeczy, służy potrzebom mieszkaniowym społeczeństwa. Przeważa na niej zabudowa jednorodzinna, obiekty gospodarcze służą potrzebom funkcjonowania jej mieszkańców, ich wielkość, która sięga jedynie [...] m2, świadczy wyraźnie o przeznaczeniu marginalnym, bez wpływu na funkcjonowanie zabudowy jednorodzinnej. Obiekt proponowany przez inwestora takich funkcji nie spełnia i to z uwagi na jego rozmiar, jak i przeznaczenie. Z akt sprawy wynika, że strona prowadzi na przedmiotowej działce działalność gospodarczą, a także zmierza do zmiany przeznaczenia budynku posadowionego na działce nr [...] w N., z funkcji mieszkalnej, na usługową. Dopuszczalna funkcja usługowa, jak słusznie zauważył organ pierwszej instancji, powinna pełnić, co najwyżej rolę uzupełniającą dla zabudowy mieszkaniowej, tzn. nie powinna stanowić uciążliwości dla jej mieszkańców (np. fryzjer, czy apteka). Zestawiając powyższe twierdzenia, z planowaną przez stronę inwestycją, uznać należy, że obiekt gospodarczy o powierzchni około [...] m2, będzie stanowił przykład zabudowy sprzecznej z obiektami i funkcją zastaną w analizowanym obszarze. Zabudowa planowana musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna ) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (patrz wyrok NSA z dnia 27 stycznia 2012r., sygn.; akt II OSK 1535/11, opubl. w Lex nr 1121179). L. Ż. zakwestionował ustalenia organu twierdząc, że istnieją obiekty gospodarcze o podobnych parametrach, co planowany, a organ odstąpił od poczynienia ustaleń wyjaśniających w tym zakresie. Wnioskodawca nie przedstawił jednak dowodów, na potwierdzenie swego stanowiska. W poglądach doktryny i judykatury wskazuje się natomiast wyraźnie, że na tle przepisów postępowania administracyjnego, aktualna jest również zasada, że strona, która wywodzi swe racje, winna przedstawić dowód na ich potwierdzenie. Pełnomocnik skarżącego na rozprawie sądowej w dniu 5 września 2012 r., przypomniał kwestię istnienia budynku podobnego do planowanego, lecz precyzując swoje wywody, ponownie wskazał na obiekt znajdujący się na działce nr [...] N., który był już wcześniej przedmiotem analizy. W takiej sytuacji nie znajduje potwierdzenia argumentacja skargi, że nastąpiły błędy w ustaleniach faktycznych. Pozostałe zarzuty skargi również nie zasługują na uwzględnienie. Ustalenia konieczne dla wydania merytorycznej decyzji zostały dopełnione. Organ zgromadził i ocenił wszechstronnie zebrany materiał dowodowy, umożliwił stronie uczestnictwo w postępowaniu. Nie sposób zarzucić organom dowolność w świetle art. 80 Kpa (zasada swobodnej oceny dowodów), skoro organ poddał ocenie wszystkie dowody zgromadzone w sprawie, przy tym strona nie udowodniła istnienia okoliczności faktycznych, przeciwnych przyjętym ustaleniom. Zarówno decyzja organu pierwszej instancji spełnia wymogi, co do formy i treści, wymienione w art. 107 § 1 i § 3 Kpa. Z okoliczności sprawy wynika przy tym, iż strona miała możliwość czynnego udziału w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym. Mając na uwadze przedstawioną wyżej argumentację, uznać należy, że skarga wniesiona przez L. Ż. nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż nie potwierdziły się zarzuty, stawiane przeciwko zapadłym w tej sprawie decyzjom obu instancji. W świetle zastosowanych przez organy reguł postępowania administracyjnego oraz zastosowanych przepisów prawa materialnego uznać należy prawidłowość decyzji, które podjęły organy administracji publicznej Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.