I SA/Wa 1450/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędzia WSA Emilia Lewandowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2011 r. sprawy ze skargi B. z/s w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...]. Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. Uchwałą z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr [...], poz. [...]) Rada Miejska w S. określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości. Powyższą uchwałę następnie uchylono związku z wejściem w życie uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...], podjętej w związku ze zmianą brzmienia przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. B. Spółka Jawna wniosła o zatwierdzenie podziału należącej do niej nieruchomości ozn. nr ewid. [...] i [...], położonej w obrębie [...] w S., dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą [...]. Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r., nr [...] zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości na [...] działek: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Orzeczenie to stało się ostateczne w dniu 11 maja 2007 r. W dniu 8 września 2009 r. oraz 16 listopada 2009 r. w obecności rzeczoznawcy majątkowego W. K. dokonano oględzin przedmiotowej nieruchomości. Następnie Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] ha, położonej w S., w obrębie [...], stanowiącej działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr , [...], nr [...], nr [...] i nr [...] powstałe wskutek podziału działek nr [...] i nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r. W uzasadnieniu orzeczenia organ powołał treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu (...). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Dodał, że w oparciu o przepis art. 98a ust.1a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust.1 ww. ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Burmistrz podniósł, że w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2009 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed podziałem (w wysokości [...] zł) oraz po podziale - w kwocie [...] zł. Przy czym wartość nieruchomości przed podziałem oszacował według stanu na dzień wydania decyzji o podziale, tj. [...] kwietnia 2007 r. Natomiast wartość nieruchomości po podziale na dzień [...] maja 2007 r. – data, w której orzeczenie zatwierdzające podział stało się ostateczne - według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Biegły oparł się na zestawieniu 5 transakcji nieruchomościami podobnymi (przed podziałem) i 5 (po podziale), które zostały dokonane w latach 2008-2009. Zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a uzyskany w procesie wyceny wynik określił na podstawie analizy cen gruntów niezabudowanych na rynku lokalnym, w miejscowościach położonych w sąsiedztwie S. Organ pierwszej instancji uznał, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomość i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). oraz ustalił, że na skutek podziału przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...] zł, B. Spółka Jawna złożyła odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia, kwestionując sporządzony w sprawie operat szacunkowy. W jej ocenie jego wadliwość wynikała zarówno z przyjęcia niedostatecznej liczby nieruchomości do porównania, jak również z niewłaściwego doboru nieruchomości uznanych za podobne oraz zbyt pobieżnej analizy cech determinujących wartość nieruchomości. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...]. W uzasadnieniu orzeczenia Kolegium powołało treść art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. stwierdzając, że wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł został potwierdzony w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W dacie podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miasta S. z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Przy czym należy wskazać, iż przedmiotową uchwałę uchylono związku z wejściem w życie uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...], która została podjęta w związku ze zmianą brzmienia przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tym ostatnim przepisem wiązało się ograniczenie maksymalnej stawki procentowej opłaty adiacenckiej do wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Organ drugiej instancji powołał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt I OSK 56/2007 stwierdzający, iż warunkiem wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką - związaną z podziałem nieruchomości - jest obowiązywanie w dacie podziału stosownej uchwały rady gminy. Natomiast datą jaką organ winien brać pod uwagę w kontekście ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej jest dzień, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna. Zacytował także wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt SK 19/2006 stwierdzający: "Organy stosujące prawo powinny były odrzucić wykładnię, zgodnie z którą wysokość opłaty ustalana jest zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu jej ustalenia. Art. 98 ust. 4 powinien być rozumiany w taki sposób, że zainteresowany ponosi opłatę pod warunkiem, że uchwała ustalająca stawki opłaty weszła w życie przed dokonaniem podziału nieruchomości, a wysokość opłaty ustalana jest zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna". Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji słusznie przyjął za podstawę rozstrzygnięcia nieobowiązującą już obecnie uchwałę Rady Miejskiej S. z 2005 r. określającą wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości. Wskazało również, iż ustalenie wysokości opłaty nastąpiło w dniu 20 stycznia 2010 r., tj. przed upływem trzyletniego terminu od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odnosząc się do zarzutów odwołania podniosło, iż stosownie do treści przepisu art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W odniesieniu do powyższego Kolegium przywołało wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 833/2007, w którym Sąd ten stwierdził, iż w sytuacji, w której strona kwestionuje sporządzony w sprawie operat szacunkowy, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Organ powiadomił też stronę o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, zatem właściciel nieruchomości miał możliwość zakwestionowania sporządzonego operatu w sposób przewidziany przepisem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ drugiej instancji stwierdził, że z operatu szacunkowego wynika, iż biegły wziął pod uwagę stan przedmiotowej nieruchomości przed i po dokonaniu podziału. Dokonał też właściwego szacowania wartości nieruchomości przed podziałem - biorąc za podstawę nieruchomości najbardziej zbliżone parametrami do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Odnosząc się do liczby nieruchomości przyjętych za podstawę operatu Kolegium wskazało, iż warunek formalny w postaci przyjęcia do porównania trzech nieruchomości został spełniony. Biegły słusznie przyjął nieruchomości o różnych, rozbieżnych cenach, co pozwala na wyciągnięcie średniej ceny, jak najbardziej zbliżonej do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Odnośnie wniosku strony o rozłożenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej na raty organ przywołał treść art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stwierdził, że tego rodzaju wniosek winien być złożony w postępowaniu przed organem pierwszej instancji. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła B. Spółka Jawna zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: - art. 15 kpa, a tym samym naruszenie zasady dwuinstancyjności, poprzez ograniczenie postępowania odwoławczego do weryfikacji organu pierwszej instancji, zamiast ponownego wyjaśnienia i rozpatrzenia sprawy przez organ odwoławczy, - art. 10 § 1 kpa, a tym samym naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, poprzez nie zawiadomienie skarżącego o toczącym się postępowaniu w drugiej instancji, nie podanie sygnatury toczącej się sprawy i nie wyznaczenie terminu do zapoznania się z materiałem dowodowym i w ten sposób, m.in. uniemożliwienie mu złożenia istotnych w sprawie dokumentów w postaci własnej opinii biegłego rzeczoznawcy, a także umowy z Burmistrzem Miasta i Gminy S., w której organ ten zobowiązał się odstąpić od naliczania opłaty adiacenckiej. - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, a tym samym zasady prawdy obiektywnej, zupełności i swobodnej oceny dowodów, poprzez zaniechanie należytego zgromadzenia materiału dowodowego w sprawie i wszechstronnej jego analizy, w tym poprzez bezkrytyczne przyjęcie budzącej wątpliwości wyceny biegłego W. K. i nie odniesienie się do zgłaszanych przez skarżącego pod kątem ww. operatu zarzutów. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 147 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, iż rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej jest możliwe jedynie w drodze decyzji organu pierwszej instancji i tym samym bezzasadną odmowę rozpoznania wniosku skarżącej w tym przedmiocie. W uzasadnieniu skargi na potwierdzenie swoich powyższych zarzutów strona skarżąca powołała liczne orzecznictwo sądowe i przedstawiła poglądy doktryny. Zarzuciła także brak poinformowania strony o prowadzeniu postępowania odwoławczego, nie wyznaczenie terminu do zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz uniemożliwienie przez skarżącą przedłożenia własnego operatu szacunkowego, czy też sformułowanie stosownego wniosku o wystąpienie do organizacji, w celu weryfikacji operatu szacunkowego. Skarżąca liczyła, że wobec jej zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organ drugiej instancji, zgodnie z wnioskiem złożonym w odwołaniu, zwróci się do biegłego o ustosunkowanie się do nich, ewentualnie wyznaczy rozprawę administracyjną. Natomiast Kolegium jedynie w sposób ogólnikowy odniosło się do zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia ww. dokumentu. Organ mógł również wystąpić samodzielnie o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych – jednak tego nie uczynił. Skarżąca dodała, że w części opisowej ww. operatu w ogóle nie dokonano opisu nieruchomości, które rzeczoznawca wziął pod uwagę jako nieruchomości porównawcze. Biegły nie wskazał, jakie parametry wziął pod uwagę przy doborze nieruchomości uznawanych za podobne. Tymczasem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiując pojęcie nieruchomości podobnej wskazuje, iż należy przez to rozumieć "nieruchomość, jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Przepisu tego nie można jednak rozumieć zawężająco, jako normy dającej zezwolenie na dowolne dobieranie cech. Spółka podniosła, że mankamentem operatu z dnia 19 listopada 2009 r. jest niewielka liczba przyjętych do wyceny nieruchomości, W tej sytuacji rzeczoznawca obowiązany był działać ze szczególną ostrożnością tak, by dobrane zostały nieruchomości o najbardziej zbliżonych parametrach i cenach. Natomiast biegły wybrał trzy nieruchomości, których ceny bardzo się od siebie różniły - różnice wyniosły 66%. Organ nie rozważył też zarzutów dotyczących niekonsekwentnej i niezrozumiałej oceny biegłego, który uznał nieruchomość przed podziałem jako przeciętną pod względem wpływu zabudowy i otoczenia, zaś korzystną pod kątem możliwości inwestycyjnych. Zaś po podziale uznał, że wpływ zabudowy i otoczenia jest korzystny, a możliwości inwestycyjne – przeciętne. Skarżąca zarzuciła też, że nie została poinformowana o możliwości złożenia wniosku o rozłożenie przedmiotowej opłaty na raty. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone orzeczenie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może zatem wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżony akt także z powodów, które w skardze nie zostały podniesione, a stanowią o wydaniu aktu z naruszeniem prawa. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego. W niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] stycznia 2010 r. Postępowanie administracyjne toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej "ustawą". Artykuł ten w ust. 1 stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne - przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z ust. 1a cytowanego przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela ustalenia organu przedstawione w zaskarżonej decyzji, iż w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej, a zawarte w przytoczonych uprzednio przepisach. Bezsporny jest fakt, iż nieruchomość należącą do skarżącej podzielono na [...] działek na jej wniosek - a decyzja administracyjna zatwierdzająca ten podział stała się ostateczna w dniu 11 maja 2007 r. Nie jest kwestionowana również okoliczność, iż w dacie uprawomocnienia powyższej decyzji obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w S. z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]), która określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości, a samo ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie, o którym mowa w art. 98a ust. 1 powołanej wyżej ustawy. Sądowi znany jest fakt, że już od samego wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka wywoływała rozbieżności w kwestii określenia, czy wysokość opłaty adiacenckiej zależy od stawki obowiązującej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, czy też zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu ustalenia opłaty. Kwestię tę rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt SK 19/06 (Dz. U. Nr 69, poz. 468), który wypowiadając się w odniesieniu do przepisu art. 98 ust. 4 w związku z art. 145 ust. 2 ustawy - w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 lutego 2000 r. do dnia 21 września 2004 r. - o gospodarce nieruchomościami podkreślił, że: "W myśl ustalonego orzecznictwa, zasada ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa opiera się na pewności prawa, a więc takim zespole cech przysługujących prawu, które zapewniają jednostce bezpieczeństwo prawne; umożliwiają jej decydowanie o swoim postępowaniu w oparciu o pełną znajomość przesłanek działania organów państwowych oraz konsekwencji prawnych, jakie jej działania mogą pociągnąć za sobą. Jednostka winna mieć możliwość określenia zarówno konsekwencji poszczególnych zachowań i zdarzeń na gruncie obowiązującego w danym momencie stanu prawnego, jak też oczekiwać, że prawodawca nie zmieni ich w sposób arbitralny. Bezpieczeństwo prawne jednostki związane z pewnością prawa umożliwia więc przewidywalność działań organów państwa, a także prognozowanie działań własnych." Ponadto Trybunał Konstytucyjny wyraził pogląd, że podmiot może ponosić opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pod warunkiem, że uchwała rady gminy ustalająca stawki opłaty weszła w życie przed dokonaniem podziału nieruchomości, a wysokość opłaty ustalana jest zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1493/09 podzielił powyższy pogląd. Sąd również podzielił to stanowisko mimo, że uwagi Trybunału Konstytucyjnego dotyczyły art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale ze względu na analogiczną treść art. 98a ust. 1 (dwa pierwsze zdania) – pozostają one nadal aktualne, gdyż nowelizacja treści stosownego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami - obecnie art. 98a ust. 1 - a w szczególności zmiana wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z 50% na 30% różnicy wartości nieruchomości nie zmieniają faktu, że w momencie, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (11 maja 2007 r.) podmiot, któremu została naliczona opłata adiacencka powinien mieć świadomość, w jakiej wysokości mogą zostać nałożone na niego opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie obowiązującej wówczas uchwały była to stawka 50% - zatem tę właśnie stawkę prawidłowo zastosował organ. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżącej dotyczących operatu szacunkowego Sąd uznał, że organ administracji dokonał prawidłowej jego oceny. Został on bowiem sporządzony zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomość i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biegły prawidłowo zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a uzyskany w procesie wyceny wynik określił na podstawie analizy cen gruntów niezabudowanych na rynku lokalnym, wykorzystując zestawienie 5 transakcji nieruchomościami podobnymi (przed podziałem) i 5 (po podziale), z okresu od 2008 r. do 2009 r. Przy czym zastosowany przez niego wybór ww. metody oraz transakcji gruntami podobnymi został w opinii sądu wystarczająco uzasadniony. Bezpodstawne są także zarzuty skargi dotyczące uniemożliwienia skarżącej czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym i złożenia dodatkowych dowodów. Sąd zauważa, że B. Spółka Jawna wniosła odwołane od decyzji ustalającej opłatę adiacencką, więc już z tego faktu czerpała wiedzę o toczącym się postępowaniu przed organem drugiej instancji. Został jej przedstawiony sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Zatem równolegle z wniesionym odwołaniem i zawartymi w nim zarzutami mogła przedłożyć dowody, na które się obecnie powołuje - skoro uznała je za mające wpływ na wynik sprawy. Zatem ich nieprzedstawienie obciąża w takim wypadku stronę. Kolegium w postępowaniu odwoławczym nie miało natomiast obowiązku wzywania do złożenia dodatkowych dokumentów, skoro w jego opinii zgromadzony w sprawie materiał dowodowy był kompletny. Zwłaszcza z uwagi na fakt, że organ drugiej instancji nie prowadzi ponownie postępowania dowodowego, lecz może jedynie przeprowadzić postępowanie uzupełniające, zgodnie z dyspozycją art. 136 kpa. Także zarzut skarżącej dotyczący nierozpoznania wniosku o rozłożenie na raty nałożonej opłaty nie zasługuje na uwzględnienie. Rację miało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., że wniosek ten powinien zostać złożony do organu pierwszej instancji i przez niego rozpoznany, gdyż z art. 147 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wynika, że warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Poza tym organ odwoławczy związany był przede wszystkim dyspozycją art. 138 § 1 kpa – tj. mógł jedynie utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję, uchylić zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy bądź uchylając tę decyzję - umorzyć postępowanie pierwszej instancji, albo umorzyć postępowanie odwoławcze. Ponadto czynność ta ma charakter techniczny i może być dokonana - za zgodą obu stron - w późniejszym okresie. Również fakt, że została zawarta w dniu 11 października 2007 r. między Gminą Miasto i Gminą S. a skarżącą B. Spółka Jawna "umowa do warunków technicznych" (dołączona dopiero do skargi), z której treści wynika, że w zamian za przekazanie wodociągu Przejmujący (Gmina Miasto i Gmina S.) nie będzie pobierał od Przekazującego (B. Spółka Jawna) opłaty za przyłączenie do sieci wodociągowej oraz opłaty adiacenckiej – nie ma znaczenia w sprawie dotyczącej wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Jest to umowa cywilnoprawna, której wykonania lub odszkodowania za niewykonanie umowy można dochodzić przed sądem powszechnym. Reasumując motywy podjętego rozstrzygnięcia zostały rzetelnie i wyczerpująco wyjaśnione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej, zgodnie z art. 107 § 3 kpa, a wydane rozstrzygnięcia zyskały całkowitą aprobatę Sądu. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.