II SA/Kr 995/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : NSA Joanna Tuszyńska WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2012 r. sprawy ze skargi D. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 17 kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia ostatecznej decyzji i rozstrzygnięcia sprawy - po wznowieniu postępowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej D. S. kwotę 200 zł ( słownie: dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z [...].09.2011 r., na podstawie art. 151 § 1 pkt 2 w zw. z art. 145 § 1 pkt 6, art. 150 §1 k.p.a., art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80. poz. 717 ze zmianami), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), po wznowieniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy uchylił decyzję ostateczną Prezydenta Miasta K. z 26.08.2008 r., nr [...], którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] obr. [.,..] z ewentualnym wykorzystaniem konstrukcji hali magazynowej znajdującej się na terenie inwestycji przy ul. [...] w K". Jednocześnie organ ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] z ewentualnym wykorzystaniem konstrukcji hali magazynowej znajdującej się na terenie inwestycji przy ul. [...] w K". Wskazał również, że załączniki: Nr 1- warunki zabudowy terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, stanowią integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ wskazał, że 26.08.2008r. wydana została na wniosek Z.W. , opisana wyżej decyzja nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy. Wskutek niewniesienia od w/w decyzji odwołania, decyzja ta stała się ostateczna 17.10.2008r. W toku tego postępowania w związku z tym, że teren inwestycji znajduje się w obrębie układu urbanistycznego [...] wpisanego do rejestru zabytków pod numerem [...] decyzją z 16.02.1984 r., a zamierzenie inwestycyjne znajduje się w sąsiedztwie budynków wpisanych do ewidencji konserwatorskiej oraz po przeciwległej stronie ul. [...] - zespołu d. fabryki [...] wpisanej do rejestru zabytków zgodnie z wymogami, o których mowa w art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wystąpiono o uzgodnienie planowanego zamierzenia przez Miejskiego Konserwatora Zabytków. Postanowieniem z [...].08.2008 r., znak:[...] Miejski Konserwator Zabytków uzgodnił projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia. Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy do organu wpłynęło postanowienie Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 09.07.2009 r., znak: [...] uchylające postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków z 11.08.2008 r., znak: [...]. Wobec powyższego organ stwierdził, że decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, o którym mowa powyżej, wydana została bez uwzględnienia wymaganego prawem stanowiska innego organu, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt. 6 k.p.a. stanowiło przesłankę do wznowienia z urzędu postępowania w przedmiotowej sprawie. W związku z tym postanowieniem z [...].05.2011.r wznowiono z urzędu postępowanie w sprawie wydania w/w decyzji Nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Po przeprowadzeniu wznowionego postępowania ustalono, że w świetle art. 151 § 1 pkt 2 w związku z art. 145 §1 pkt 6 k.p.a. zachodzą przesłanki do uchylenia decyzji. Stosownie do art. 151 §1 pkt 2 k.p.a., równocześnie z uchyleniem w/w decyzji, organ po wznowieniu postępowania, zobowiązany jest wydać nową decyzję rozstrzygającą sprawę, co do istoty. W tym zakresie stwierdzono, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano uzgodnienia organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy tj.: postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z [...].06.2011r., znak: [...] i postanowienie Zarządu Dróg i Komunikacji w K. (obecnie [...] Zarządu Dróg) z 01.08.2005 znak: [...] w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego. W związku z art. 53 ust. 4 ustawy w toku postępowania wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. , który nie zajął stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - stąd uzgodnienie, na podstawie art. 53 ust. 5 organ uznał się za dokonane. Ponadto uzyskano: opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z 03.06.2005 r. w zakresie układu drogowego, opinię Wydziału Spraw Społecznych i Zarządzania Kryzysowego UMK z 30.05.2005 r., opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z 07.06.2005 r., opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z 28.06.2005 r. w zakresie ochrony środowiska. Ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. Odwołanie od ww. decyzji wniosła D.S. podnosząc, iż hala magazynowa jest samowolą budowlaną, w stosunku do której prowadzone jest postępowanie administracyjne dotyczące ustalenia jej legalności na rozpatrywanym obszarze. W związku z powyższym skarżoną decyzję należy uchylić, a postępowanie w oparciu o art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a zawiesić, do czasu rozstrzygnięcia wcześniej wszczętego postępowania o ustalenie legalności hali magazynowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. - decyzją z [...] kwietnia 2012 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt. 6 k.p.a. i art. 150 § 1 pkt. 2 k.p.a. (prawidłowo powinno być art. 151 § 1 pkt. 2 k.p.a.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ II instancji podał, że postępowanie, które doprowadziło do wydania decyzji Prezydenta Miasta K. z [...].08.2008 r. obarczone było kwalifikowaną wadą skutkującą wznowieniem postępowania (art. 145 § 1 pkt. 6 k.p.a.). Organ I instancji postąpił zatem prawidłowo wznawiając z urzędu postępowanie w wyżej opisanej sprawie. Z kolei w myśl art. 150 § 1 k.p.a. postanowienie wydane w tym zakresie przez właściwy organ stanowi podstawę nie tylko do przeprowadzenia postępowania co do przyczyn wznowienia, ale także rozstrzygnięcia istoty sprawy. Wobec zatem faktu, że Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego uchylił postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. o uzgodnieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy, wydanej 26.08.2008 r., organ I instancji, działając w ramach wznowionego postępowania, sporządził nowy projekt decyzji o warunkach zabudowy, który przekazał do uzgodnienia Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków w K. oraz Dyrektorowi Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Organ odwoławczy wyjaśnił, że wystąpienie do tego drugiego organu o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy zostało spowodowane zmianą stanu prawnego, w szczególności art. 53 ust. 4 pkt. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jaka nastąpiła z dniem 21.10.2010 r., na mocy ustawy z 25.06.2010 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 130, poz. 871). Uzgodnienia powyższe zostały dokonane. Wymogi zawarte w postanowieniu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zostały przejęte przez wydaną w wyniku wznowienia postępowania zaskarżoną decyzję, w szczególności w pkt. II.3 załącznika nr 1 - warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Jeżeli chodzi o dalsze zapisy zaskarżonej decyzji dotyczące linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości jej górnej krawędzi, a także geometrii dachu, to jej ustalenia są takie same, jak w decyzji dotychczasowej, tj. decyzji z 26.08.2008 r. Organ odwoławczy wskazał, że decyzja ta była przedmiotem kontroli Kolegium w innym nadzwyczajnym trybie postępowania, tj. w trybie stwierdzenia nieważności decyzji. W wyniku wniosku złożonego przez A.Z. , Kolegium decyzją z [...].12.2009r., nr [...] odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. z [...].08.2008r., a po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzja ta została utrzymana w mocy rozstrzygnięciem innego składu orzekającego Kolegium Odwoławczego z [...].03.2010r., nr [...], zaś skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie została oddalona prawomocnym wyrokiem tego Sądu z 28.10.2010 r., sygn. akt II SA/Kr 665/10. Oznacza to zatem, że kwestia prawidłowości poszczególnych parametrów i wskaźników, analogicznych jak w zaskarżonej decyzji, była przedmiotem kontroli w trybie przeprowadzonego przez Kolegium postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności. Oceny tej nie zmienia fakt, że w decyzji z [...].09.2011 roku nr [...], czyli będącej przedmiotem niniejszego postępowania organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla inwestycji w postaci budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] z ewentualnym wykorzystaniem konstrukcji hali magazynowej znajdującej się na terenie inwestycji przy ul. [...] w K. , z dopuszczeniem lokalizacji planowanej inwestycji w granicy z działką nr [...], ponieważ, jak przyjmuje się jednolicie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi określać miejsca usytuowania obiektu, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonej działce i na etapie ustalania warunków zabudowy, organ nie ma kompetencji do przesądzania, jaka precyzyjnie ma być odległość od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust 3 pkt. 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz z przepisów szczególnych. W związku z tym kwestia rozstrzygnięcia o konkretnym usytuowaniu planowanego budynku należy do organu wydającego pozwolenie na budowę, który będzie badał oraz zatwierdzał projekt budowlany. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniosła D.S. , domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 107 § 1 -3, art. 156 i art. 139 k.p.a. W uzasadnieniu skargi oraz pisma z 10. 10. 2012 r. uzupełniającego skargę z skarżąca podała, że działka nr [...] stanowiąca obszar planowanej inwestycji zabudowana jest w 100% powierzchni: budynkiem mieszkalnym nr [...] od strony ul [...] i samowolnie wybudowaną halą magazynową (w oficynie), w stosunku do której prowadzone jest postępowanie administracyjne (wyrok WSA w Krakowie z 24.04.2006 rok, sygn. akt. II SA/Kr 2011/02). Zdaniem skarżącej nie ma żadnych podstaw prawnych aby przed zakończeniem powyższego postępowania administracyjnego o ustalenie legalności hali magazynowej można było wydać decyzję zezwalającą na inwestycję na obszarze zabudowanym samowolą budowlaną. Skarżąca zarzuciła również, że uzasadnienie skarżonej decyzji jest zbyt ogólnikowe i niepełne, więc nie wypełnia stosownych dyspozycji k.p.a. w tym zakresie. Obowiązkiem organu odwoławczego jest ustosunkowanie się do wszystkich żądań, wniosków i zarzutów strony skarżącej a zwłaszcza tych zawartych w odwołaniu od decyzji, a jak wynika z akt sprawy tak nie jest. Podkreśliła, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jednoznacznie ustala, że organ administracji prowadzący postępowanie o ustalenie WZ musi dokonać analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduję się inwestycję, a więc musi znać usytuowanie i odległość od siebie obiektów budowlanych na rozpatrywanym obszarze. Zakwestionowała ustalenie dopuszczalności lokowania planowanej inwestycji w granicy z działką nr[...] jak również zgodność z prawem prowadzenia postępowania administracyjnego pn.: "Budowa budynku jednorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] z ewentualnym wykorzystaniem konstrukcji hali magazynowej znajdującej się na terenie inwestycji przy ul. [...] w K". Zarzuciła, że organ ustalając, iż planowana inwestycja ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej przez bramę wjazdową w budynku nr [...] przy ul. [...], nie uwzględnił iż szerokość tej bramy nie spełnia kryteriów wymaganych przepisem § 14 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12. 04. 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie. Na koniec wskazała, że w chwili obecnej z uwagi na niezakończone postępowanie w sprawie samowoli budowlanej (hali magazynowej), zaskarżona decyzja jest niewykonalna. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. t. j. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga jest zasadna. Na wstępie należy wskazać, że organy obu instancji prawidłowo zastosowały w sprawie przepisy art. 151 § 1 pkt 2 w zw. z art. 145 § 1 pkt 6 k.p.a., a to że względu na fakt, że podlegająca uchyleniu decyzja ostateczna Prezydenta Miasta K. z [...].08.2008 r., nr [...], którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] Obr [...] z ewentualnym wykorzystaniem konstrukcji hali magazynowej znajdującej się na terenie inwestycji przy ul. [...] w K. " została wydana bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu tj. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, co zostało wykazane w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Nie zasługuje natomiast na aprobatę Sądu stanowisko organów obu instancji, zgodnie z którym z faktu, że decyzja Prezydenta M. K. z [...]. 08. 2008 r. była przedmiotem administracyjnego postępowania w trybie nieważnościowym zakończonym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28. 10. 2010 r. sygn. akt IISA/Kr 665/10, którym oddalono skargę A.Z. j i K.C. na decyzję SKO w K. z [...]. 03. 2010 r. u w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności ww. decyzji pierwotnej wynika, iż ustalone w niej parametry i wskaźniki nie naruszają prawa materialnego i prawa procesowego. Tym samym nie można się zgodzić, że stanowiskiem organów I i II instancji, że skoro decyzja Prezydenta M. K. z [...] września 2011 r. utrzymana w mocy zaskarżoną decyzją ustala w sposób analogiczny warunki zabudowy dla przedmiotowej zamierzenia inwestycyjnego jak w decyzji pierwotnej, to są one zgodne z prawem i nie uzasadniają wniosku skarżącej o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Inne są bowiem przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji, a inne uzasadniające uchylenie decyzji jako wydanej z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania lub z innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sądowej kontroli w niniejszej sprawie została poddana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławcze w K. z [...] kwietnia 2012 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydent Miasta K. z [...] września 2011 r., którą ustalono - po wznowieniu postępowania i uchyleniu decyzji pierwotnej Prezydenta M. K. z [...].08.2008 r. - warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] ,[...] obr.[...] z ewentualnym wykorzystaniem konstrukcji hali magazynowej znajdującej się na terenie inwestycji przy ul. [...] w K. ". Materialną podstawę decyzji organów I i II instancji stanowią przepisy ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej w skrócie u.p.z.p.), w tym art. 4 ust. 2 pkt 2 stanowiący, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z dyspozycją art. 61 ust. 1 cyt. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku planu miejscowego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się – na zasadzie wyjątku – realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślić trzeba, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga – celem zachowania ładu przestrzennego – przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisach u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w ww. rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy należy wskazać, że jakkolwiek analiza urbanistyczno-architektoniczna została sporządzona przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów - mgr arch. A.U. , nr [...], to w ocenie Sądu analiza ta nie została sporządzona prawidłowo, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wskaźników i parametrów ww. inwestycji. W pierwszym rzędzie zastrzeżenia budzi prawidłowość wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o warunki zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (pkt. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m(pkt 2). W rozpatrywanej sprawie wyznaczony został znacznie większy obszar analizy niż wymaga przepis § 3 , co nie jest niezgodne z cyt. przepisem, wymaga jednak uzasadnienia przyczyn, dla których został on tak wytyczony. Nie jest wystarczające wskazanie - jak to miało miejsce w sprawie - że obszar ten "został wyznaczony zgodnie z § 3 rozporządzenia". Organ powinien bowiem wyjaśnić stronom dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki a nie inny teren (por. wyrok WSA w Gdańsku z 7.09. 2011 r. sygn. akt IISA/Gd 354/11, Lex 899070, wyrok WSA w Krakowie z 23. 05. 2011 r. sygn. akt IISA/Kr 496/11, Lex 993328). Wyznaczony obszar do analizy ma bowiem służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy w nim występującej, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia i realizacji zasady dobrego sąsiedztwa. Kolejna nieprawidłowość dotyczy wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, który zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Powyższy wskaźnik dla planowanej inwestycji został wyznaczony na poziomie do 43%, przy czym jak wynika z analizy i załącznika nr 1 do decyzji organu I instancji pn: wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej – wskaźnik ten został wyliczony tylko w oparciu o część dowolnie wybranych działek z obszaru objętego analizą (13 działek), a zatem pominięto większość pozostałych działek znajdujących się w obszarze analizy. Należy przy tym podkreślić, że jakkolwiek analiza została sporządzona przez osobę uprawnioną, to jednak zawsze na organie spoczywa obowiązek dokonanie oceny ustalanych parametrów i wskaźników z uwzględnieniem obowiązujących przepisów oraz zasad logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. W sposób nieprawidłowy został wyznaczony wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej , jej gzymsu lub attyki ustalony na poziomie 12 m dla głównej bryły budynku z dopuszczeniem 14 m na fragmentach podyktowanych względami architektonicznymi nie więcej niż 25% elewacji budynku. Zastrzeżenia wiążą się z faktem, iż powyższy wskaźnik został wyznaczony w sposób dowolny bez dokonania obliczeń uzasadniających przyjęte wysokości, a jedynie z ogólnym wskazaniem, że w obszarze analizowanym wysokość budynków jest zróżnicowana, od parterowych, poprzez zabudowę mieszkaniową o wysokości ok. 8-9 m i kalenicy 12-13 m oraz ze wskazaniem kilku przypadkowo wybranych budynków, przy czym tylko w przypadku jednego 14-metrowego budynku lokowanego na działce nr [...] wskazano, że znajduje się on w najbliższym sąsiedztwie działek inwestora. Nie wyjaśniono również dlaczego planowany w oficynie budynek może być wyższy od budynków frontowych. Należy uznać również za zasadne zastrzeżenia strony skarżącej dotyczące ustalenia dopuszczającego lokalizację planowanej zabudowy w granicy z działką [... (punkt II. 1 f załącznika nr 1 pn. warunki zabudowy). Należy bowiem zwrócić uwagę, że ustalone warunki zabudowy dopuszczają co prawda ewentualne wykorzystanie konstrukcji hali magazynowej znajdującej się w na działce inwestora nr [...] lokowanej w granicy z działką nr [...], jakkolwiek w sprawie - na etapie ustalenia warunków zabudowy - nie można przewidzieć czy przedmiotowa hala, co do której w dacie wydania decyzji obu instancji toczyło się postępowanie przed organami nadzoru budowlanego, będzie mogła być wykorzystana zgodnie z zamiarem inwestora, a jeśli nawet tak, to w jakiej części. W związku z powyższym w ocenie Sądu organy przedwcześnie przesądziły możliwość lokowania planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego w granicy z działką nr [...] co dodatkowo wskazuje na możliwość lokowania planowanego obiektu w granicy na całej jej długości (także w przypadku rozbiórki przedmiotowej hali). W ocenie Sądu ustalanie na etapie decyzji o warunkach zabudowy możliwości lokalizacji budynku w zbliżeniu przyszłej inwestycji do granicy z działką sąsiednią jest nieprawidłowe ponieważ kwestia ta podlega ustaleniu na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, a wtedy organ wydający pozwolenie na budowę jest obowiązany stosować się nie tylko do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy , ale także do ogólnych założeń rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12. 04. 2012 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm). Podobne stanowisko – w pełni podzielane przez Sąd w niniejszej sprawie zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z wyroku z 24 .02. 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1732/11. W tej sytuacji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ zobowiązany będzie uwzględnić powyższe wątpliwości w szczególności biorąc pod uwagę fakt, iż nie jest przesądzona możliwość wykorzystania przedmiotowej hali magazynowej dla realizacji planowanym przedsięwzięcia, a także fakt , że dopiero na etapie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę konkretyzuje się lokalizację zatwierdzonego do realizacji budynku. Na koniec trzeba zauważyć, że ww. ustalenie dopuszczające lokalizację planowanej inwestycji w granicy z działką nr [...] nie jest spójne z ogólnym stwierdzeniem zawartym w załączniku nr 1 – warunki zabudowy nakazującym "zgodność projektowanego obiektu z przepisami techniczno-budowlanymi m. in. ww. rozporządzeniem Min. Infrastruktury z 24.02, 2012 "w tym w zakresie zachowania wymaganych odległości do nieruchomości i obiektów sąsiednich". Nie zasługuje natomiast na uwzględnienie zarzut braku bezpośredniego dostępu terenu wnioskowanego do ustalenia warunków zabudowy do drogi publicznej tj. ul. [...] ponieważ dopiero na etapie pozwolenia na budowę będą uwzględnianie wymagania warunków budowlano technicznych w tym § 14 cyt. rozporządzenia. Nie można się także zgodzić z zarzutem, że organ nie może ustalić warunków zabudowy jeśli wnioskowany do ustalenia warunków zabudowy obszar jest zabudowany budynkiem wzniesionym nielegalnie, co do którego toczy się postępowanie przed organami nadzoru budowlanego. Należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy jest tylko pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej do rozpoczęcia robót budowlanych. Taką podstawą jest decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana po przeprowadzeniu oddzielnego postępowania administracyjnego na zasadach i w trybie określonym ustawą z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Ponadto decyzja ustalająca warunki zabudowy, zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a jej wydanie nie jest uzależnione od wyrażenia zgody przez strony postępowania i osoby trzecie, może być zatem wydana także na wniosek podmiotu, który nie legitymuje się do nieruchomości objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jakimkolwiek tytułem prawnym, jak również w stosunku do nieruchomości obciążonych rozmaitymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, a inwestor bierze na siebie ryzyko ewentualnego niezrealizowania inwestycji. np. w sytuacji gdy działka jest zabudowana, a w stosunku do obiektu toczy się postępowanie przed organami nadzoru budowlanego w przedmiocie jego legalności jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. Konkludując, w ocenie Sądu ustalone przez organ I instancji i utrzymane decyzją organu odwoławczego warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia nie odpowiadają wymaganiom przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ww. rozporządzenia z 26. 08. 2003 r., a także przepisom postępowania ( w tym art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 kpa), a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 145 §1 pkt. 1 lit. a i c ustawy p.p.s.a. stanowiący, że sąd uwzględniając skargę na decyzje uchyla decyzje w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy - orzekł jak w sentencji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. O kosztach orzeczono na podstawie art 200 p.p.s.a.