III SA/Kr 336/12

Sygn. akt III SA/Kr 336/12 | | WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 grudnia 2012r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w składzie następującym:, Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Wołek, Sędziowie WSA Barbara Pasternak, WSA Janusz Kasprzycki (spr.), , Protokolant Urszula Bukowiec, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2012r., sprawy ze skargi J. K., na akt Prezydenta Miasta, z dnia 13 stycznia 2012r. nr [...], w przedmiocie odmowy przyznania lokalu mieszkalnego z zasobów Gminy I. uchyla zaskarżony akt, II. zasądza od Prezydenta Miasta na rzecz skarżącej kwotę 240 zł (słownie: dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. J. K. wnioskiem złożonym w dniu 3 marca 2011 r. zwróciła się do Prezydenta Miasta o przyznanie jej lokalu mieszkalnego z zasobów Gminy. Odpowiadając na złożony wniosek Prezydent Miasta w piśmie z dnia 13 stycznia 2012 r. nr [...] wskazał, że stosownie do § 13 ust. 2 uchwały Rady Miasta z dnia 24 października 2007 r. Nr [...] w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy - uprawnionymi do ubiegania się o wynajem gminnego lokalu mieszkalnego - są osoby spełniające kryteria niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i niskich dochodów. Kryterium niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych spełniają między innymi osoby, które utraciły tytuł prawny do lokalu na skutek wypowiedzenia umowy najmu dokonanego na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity, Dz. U z 2005 r. Nr 31, poz., 266 ze zm., zwanej dalej ustawą o ochronie praw lokatorów). Stosownie do § 13 ust. 2 ww. uchwały Rady Miasta uprawnienie to dotyczy wyłącznie najemców lokali stanowiących własność osób fizycznych, na podstawie umowy najmu której pierwotną podstawą był tytuł prawny wydany przez odpowiedni organ lub sąd w związku z okolicznością, która miała miejsce przed dniem 12 listopada 1994 r. oraz w oparciu o skierowanie do zawarcia umowy najmu wydane przez organ reprezentujący Gminę. Z przedłożonych do akt sprawy dokumentów wynika, że J. K. otrzymała przydział na mieszkanie służbowe i zawarła 23 lipca 1979 r. pierwotną umowę najmu lokalu przy ul. P 79/2 (obecnie ul. K) z PGM. Następnie w latach 1992 i 1996 zawarła dwie kolejne umowy najmu dwóch innych lokali - przy ul. K 79/1 i przy ul. K 79/11 z właścicielami tej nieruchomości. Prezydent, wskazał dalej, że w umowach tych nie ma żadnego odesłania do pierwotnej umowy najmu ani wskazania, iż kolejne lokale stanowią lokale zamienne lub że ww. umowy stanowią kontynuację tytułu prawnego do pierwotnie zajmowanego lokalu w przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na fakt, że wypowiedzenie umowy najmu z 26 marca 2010 r. dotyczy innego lokalu niż ten, na który strona posiadała zawartą pierwotną umowę z PGM z dnia 23 lipca 1979 r. oraz z uwagi na brak odesłania w kolejnych umowach najmu do umowy pierwotnej Prezydent Miasta uznał, że J. K. nie spełnia przesłanek przewidzianych w § 13 ust. 2 wyżej powołanej uchwały Rady Miasta i stwierdził, iż w związku z tym brak jest podstaw prawnych do pozytywnego załatwienia podania wnioskodawczyni. Pismem z dnia 1 lutego 2012 r. (data wpływu do organu 2 lutego 2012 r.) J. K. wezwała Prezydenta Miasta do usunięcia naruszenia prawa polegającego na odmowie przyznania jej lokalu mieszkalnego. Pismem z dnia 17 lutego 2012 r. Prezydent Miasta odpowiedział na wezwanie J. K. do usunięcia naruszenia prawa przedstawiając analogiczną argumentację jak w piśmie z dnia 13 stycznia 2012 r. nr [...]. Skarżąca J. K. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na akt Prezydenta Miasta z dnia 13 stycznia 2012 r. (nr [...]) dotyczący odmowy przyznania lokalu mieszkalnego z zasobów Gminy. Skarżąca wskazała w skardze, że dotyczy ona "decyzji organu pozwanego z dnia 13 stycznia 2012 r. sygn. [...]." Zarzuciła Prezydentowi Miasta niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w związku z art. 65 Kodeksu cywilnego(ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., zwanej dalej Kodeksem cywilnym) poprzez przyjęcie, że skarżącej nie należy się udzielenie pomocy mieszkaniowej. Podniosła, że w dniu 25 lipca 1979 r. otrzymała przydział na mieszkanie służbowe i zawarła umowę najmu przy ul. P 79/2 (obecnie ul. K) z PGM. Następnie w dniu 16 stycznia 1992 r. zawarła umowę najmu lokalu położonego w tym samym budynku oznaczonego nr 1, a w dniu 10 lutego 1996 r. kolejną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 11, położonego także w tym samym budynku. Dokonując zamian lokali mieszkalnych z nr 2 na 1, a następnie z nr 1 na 11 nie zawarto nowej umowy najmu na innych warunkach, bowiem nie tworzono nowego stosunku prawnego. Jak podaje skarżąca, o zgodnym zamiarze właściciela nieruchomości i skarżącej kontynuacji pierwotnego stosunku najmu mieszkania wskazuje § 4 ww. umów. Skarżąca podniosła także, że organ nie uwzględnił art. 65 Kodeksu cywilnego, który nakazuje badać jaki był zgodny zamiar i cel umowy, a nie opierać się na jej dosłownym brzmieniu. O zgodnym zamiarze kontynuacji pierwotnego stosunku najmu dotyczącego mieszkania skarżącej świadczyć ma § 4 i 7 ww. umów najmu, a także to , ze lokale posiadają prawie taką samą powierzchnię. Do skargi skarżąca załączyła oświadczenie właściciela nieruchomości przy ul. K 79 w K z dnia 1 lutego 2012 r., w którym właściciel nieruchomości oświadcza, że skarżącą kontynuując umowę najmu dokonała jedynie zamiany lokalu w sposób nieprzerwany i zgodny z wolą właściciela nieruchomości. Skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonej "decyzji" w całości i przyznanie pomocy mieszkaniowej lub uchylenie tej "decyzji" i przekazanie sprawy Prezydentowi Miasta do ponownego rozpoznania W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta wyjaśnił, że zasady kwalifikowania osób do pomocy mieszkaniowej Gminy zostały określone w akcie prawa miejscowego tj. uchwale Nr [...] Rady Miasta z dnia 24 października 2007 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy (Dziennik Urzędowy Województwa z dnia 5 grudnia 2007 r., Nr 850, poz. 5589 ze zm.). Zgodnie z powołaną uchwałą uprawnionymi do ubiegania się o pomoc mieszkaniową są osoby spełniające kryterium niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i niskich dochodów. Z przedłożonych do akt sprawy dokumentów wynika, iż J. K. otrzymała przydział na mieszkanie służbowe i zawarła 23 lipca 1979 r. pierwotną umowę najmu przy ul. P 79/2 (obecnie ul. K) z PGM. Następnie, w latach 1992 i 1996, zawarła dwie kolejne umowy najmu dwóch innych lokali - przy ul. K 79/1 i przy ul. K 79/11 z właścicielami przedmiotowej nieruchomości reprezentowanymi przez pełnomocników. W umowach tych nie ma żadnego odesłania do pierwotnej umowy najmu ani wskazania, iż kolejne lokale stanowią lokale zamienne lub że ww. umowy stanowią kontynuację tytułu prawnego do pierwotnie zajmowanego lokalu w przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż wypowiedzenie umowy najmu z 26 marca 2010 r. dotyczy innego lokalu niż ten, na który Pani J. K. posiadała zawartą pierwotną umowę z PGM z dnia 23 lipca 1979 r. oraz z uwagi na brak odesłania w kolejnych umowach najmu do umowy pierwotnej, organ przyjął, że J. K. nie spełnia przesłanek przewidzianych w § 13 ust. 2 uchwały Rady Miasta z dnia 24 października 2007 nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej w skrócie P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd administracyjny nie rozstrzyga, więc merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktów administracyjnych z przepisami prawa. W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli jest wydany akt Prezydenta Miasta z dnia 13 stycznia 2012 r. nr [...] skierowany do J. K. Pisemne zawiadomienie wnioskodawcy, że nie spełnia przesłanek określonych w uchwale do zawarcia umowy najmu stanowi akt z zakresu administracji publicznej, który dotyczy uprawnień wynikających z przepisów prawa miejscowego, o jakim jest mowa w przepisie art. 3 § 2 pkt 4 P.p.s.a. podlegający kontroli sądu administracyjnego, po uprzednim wyczerpaniu trybu zaskarżenia, zgodnie z art. 52 § 2 P.p.s.a. W rozpatrywanej sprawie skarżąca spełniła warunek poprzedzenia skargi wezwaniem organu do usunięcia naruszenia prawa w terminie 14 dni od dowiedzenia się o podjęciu przez Prezydenta Miasta kwestionowanego aktu (kwestionowany akt doręczono skarżącej z dniem 19 stycznia 2012 r., wezwanie do usunięcia prawa wpłynęło do organu w dniu 2 lutego 2012 r.). Wobec zachowania trybu poprzedzającego wniesienie skargi, podlegała ona merytorycznemu rozpoznaniu. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przydział lokali mieszkalnych z zasobów Gminy został uregulowany w uchwale Rady Miasta Nr [...] z dnia 24 października 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy (Dziennik Urzędowy Województwa z dnia 5 grudnia 2007 r., Nr 850, poz. 5589 ze zm.), wydanej na podstawie upoważnienia zawartego w art. 18 ust. 2 pkt 15 i art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity, Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) oraz art. 21ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity, Dz. U z 2005 r. Nr 31, poz., 266 ze zm., zwanej dalej ustawą o ochronie praw lokatorów). W świetle wskazanej uchwały do zawarcia umowy najmu uprawnionymi są osoby o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych. Od § 9 do § 13 w uchwale określono różne formy jakie może przybrać przesłanka niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. W § 13 ust. 1 uchwały wskazano, że uprawnionymi do ubiegania się o najem lokalu z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych są osoby, które utraciły tytuł prawny do lokalu na skutek wypowiedzenia umowy najmu dokonanego na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów "Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia." W myśl ust. 5. Art. 11 "Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4." Stosownie do treści ust. 4 art. 11 ww. ustawy "Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego." Z kolei ust. 7. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że "Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela." Zdaniem Sądu organ nieprawidłowo ustalił brak przesłanek warunkujących w świetle przedstawionych przepisów uchwały Rady Miasta w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, możliwość przyznania skarżącej lokalu z zasobu mieszkaniowego Gminy oraz w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Analiza treści umów najmu począwszy od pierwotnej z dnia 23 lipca 1979 r., poprzez umowy z 1992 r., z 1996 r., a skończywszy na wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 26 marca 2010 r. pozwalają w ocenie Sądu na przyjęcie, że doszło do wypowiedzenia przez właścicieli nieruchomości umowy najmu lokalu ze skarżącą, z zachowaniem terminu, o którym jest mowa w ust. 5 art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Z chwilą otrzymania wypowiedzenia w przewidzianej przepisami prawa formie doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu ze skarżącą. Jest zatem ona osobą, która utraciła tytuł prawny do lokalu na skutek wypowiedzenia umowy najmu. Nie znajduje racjonalnego uzasadnienia stanowisko organu, że umowy najmu z 16 stycznia1992 r oraz z 10 lutego 1996 r. nie stanowią kontynuacji pierwotnej umowy najmu lokalu z dnia 23 lipca 1979 r. Zarówno z treści § 7umowy najmu z 16 stycznia1992 r jak i z 10 lutego 1996 r. wynika bez wątpliwości wbrew twierdzeniom organu, że stanowią one kontynuację pierwotnej umowy z modyfikacjami dotyczącymi lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy najmu. Wobec powyższego, biorąc pod uwagę ustalony przez organ stan faktyczny i prawny istniejący w dacie podejmowania zaskarżonego aktu, stwierdzić należy, że kontrolowany akt Prezydenta Miasta, zapadł więc, po nienależytym wyjaśnieniu sprawy i jest niezgodny z prawem materialnym i procesowym. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), orzekł, jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), jak w punkcie II sentencji wyroku.