II SA/Sz 1116/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski(spr.), Sędziowie Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda, Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 lutego 2013 r. sprawy ze skargi B. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 59 ust. 1, art. 61, art. 64 § 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717), po rozpatrzeniu odwołania B.L. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Nr [...] z dnia [...] w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na samowolnej zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na cele mieszkalne, dz. nr [...] w [...]. U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia: Wnioskiem z dnia [...] B.L. wystąpiła do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na lokal mieszkalny na dz. Nr [...] w [...]. W postępowaniu przed organem pierwszej instancji ustalono, że przedmiotowy budynek nie pełni funkcji usługowej, dla której uzyskano pozwolenie na budowę Nr [...], a także nie stanowi budynku gospodarczego, bowiem został on samowolnie zaadoptowany na cele mieszkalne i obecnie pełni taką funkcję. Decyzją Nr [...] z dnia [...] Wójt Gminy odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej zmiany sposobu użytkowania. Decyzją Nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji podzielając pogląd tego organu, że nie można ustalić obowiązującej linii zabudowy, gdyż część budynku wykracza poza teren działki Nr [...] i znajduje się w pasie drogowym. Ponadto, działka ta jest zabudowana w 100%, a średni wskaźnik zabudowy wynosi 60%. Decyzja Kolegium została zaskarżona przez B.L. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który wyrokiem z dnia 25 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Sz 974/11 uchylił decyzje obu organów. W uzasadnieniu wyroku WSA stwierdził m.in., że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego uzależnione będzie od zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a ponadto od spełnienia łącznie wymogów sformułowanych w art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bez wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zasada dobrego sąsiedztwa przejawiać się będzie w konieczności dostosowania nowego sposobu użytkowania budynku do tego użytkowania, które charakteryzuje dotychczasową zabudowę na konkretnym obszarze. Zmiana sposobu użytkowania obiektu istniejącego sprowadza się bowiem do faktycznego przekształcenia konkretnej nieruchomości w związku ze zmianą jej funkcji. W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Oceny, czy zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winno się dokonać po uprzednim przeprowadzeniu, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotem sporu w rozpoznawanej sprawie jest spełnienie przez planowaną inwestycję warunku dobrego sąsiedztwa, bowiem w ocenie organów administracji nie jest możliwe ustalenie obowiązującej linii zabudowy wg zasad określonych w § 4 rozporządzenia, nadto organ wskazał, że część budynku wykracza poza teren działki Nr [...] i znajduje się w pasie drogowym, co narusza przepis art. 43 ust. 1 pkt 3 lit.c ustawy o drogach publicznych oraz że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 60% natomiast działka Nr [...] jest zabudowana w 100%. Ustosunkowując się do powyższego, Sąd zakwestionował wyznaczenie granic obszaru analizowanego, co stanowi przeszkodę uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Argument organu o braku możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy wg zasad określonych w § 4 rozporządzenia, nie jest możliwy do skontrolowania z uwagi na wyznaczenie zbyt wąskiego obszaru analizowanego. Zdaniem Sądu, przepis § 4 ust 4 rozporządzenia dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej nowej linii zabudowy, gdy nie jest możliwe wyznaczenie jej poprzez przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wystarczy jedynie, by ustalenia analizy pozwalały przyjąć, że planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, zwłaszcza zaś, by z ustaleń analizy wynikało, że możliwe jest wyznaczenie nowej linii zabudowy w odniesieniu do tożsamej zabudowy w tym obszarze, znajdującej się na innych działkach. Przy czym § 4 ust. 4 rozporządzenia nie wyklucza ustalenia linii zabudowy na podstawie analizy zabudowy nieruchomości usytuowanych przy innej drodze, ale mających dostęp do tej samej drogi publicznej. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, mogłoby pozwolić na ustalenie innych parametrów dla planowanej inwestycji, chociażby w oparciu o budynki mieszkalne znajdujące się na ul. [...]. Ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, organ w żaden sposób nie uzasadnił, w ocenie Sądu, dlaczego w przedmiotowej sprawie nie zastosował przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1. Również argument, że część budynku znajduje się w pasie drogowym, zdaniem Sądu, nie ma oparcia w przepisach. Powoływany przez organ przepis art. 43 ustawy o drogach publicznych statuuje generalny obowiązek zachowania, w szczególności ze względów bezpieczeństwa, odpowiedniej odległości pomiędzy obiektami budowlanymi zlokalizowanymi przy drodze, a zewnętrzną krawędzią jezdni. Zakres przedmiotowy ww. przepisu obejmuje "usytuowanie" obiektów budowlanych od drogi, a "nie dotyczy sytuowania drogi względem istniejącego obiektu budowlanego". Pojęcie "sytuowanie", którym posłużył się ustawodawca w art. 43 ust 1 ustawy o drogach publicznych, należy rozumieć nie tylko jako odległość obiektu budowlanego od krawędzi jezdni, lecz także jednocześnie sformułowanie to wskazuje, kiedy w procesie powstawania obiektu przepis ten znajduje zastosowanie. W tej sytuacji interpretacja tego przepisu nie może abstrahować od unormowań Prawa budowlanego. Zatem przepis art. 43 ust. 1 ww. ustawy odnosi się do nowej zabudowy. W rozpoznawanej sprawie mamy natomiast do czynienia z budynkiem wzniesionym przed 1945 rokiem. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy decyzją Nr [...] z dnia [...] ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej zmiany. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że stosownie do § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren którego wniosek dotyczy i obszaru na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych w skali 1:2000; w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 rozporządzenia - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Uwzględniając powyższe oraz stanowisko wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wyznaczono wokół działki oznaczonej numerem [...] obszar analizowany w formie okręgu. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. W niniejszej sprawie szerokość frontu działki wynosi 14m, a zatem trzykrotna szerokość frontu działki to 42m. Do analizy przyjęto obszar działek znajdujących się w promieniu wynoszącym 63m od środka działki objętej inwestycją. Zachowując tym samym ustawową minimalną odległość obszaru analizowanego. Przyjęcie nieco większego od minimalnego obszaru analizy podyktowane jest włączeniem do analizy różnorodnej zabudowy występującej wzdłuż ulicy [...]. Zdaniem organu, wyznaczony obszar nie wymaga innego zwiększenia bowiem znajdująca się w nim zabudowa posiada tożsame parametry jakie występują w dalszym sąsiedztwie i nie ma to wpływu na ustalenie parametrów zabudowy. Zatem wyznaczone granice obszaru analizowanego odpowiadają przepisowi § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia, a działki znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analizie poddano działkę objętą inwestycją oraz działki sąsiednie oznaczone numerami geodezyjnymi [...]. Działki oznaczone numerami [...] są niezabudowane. Działka [...] zabudowana jest budynkiem oświatowym - szkołą oraz boiskiem przyszkolnym. Na pozostałych działkach występuje zabudowa budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi i w zabudowie szeregowej, budynkami wielorodzinnymi, budynkami gospodarczymi. Zabudowa usługowa znajduje się na części parterowej budynków. Zabudowa analizowanych terenów ma zatem charakter zamieszkania jednorodzinnego. Jest to zabudowa zorganizowana wzdłuż dróg publicznych ul. [...] oraz ul. [...] (wojewódzkiej i gminnej). Obszar objęty analizą położony jest w strefie wiejskich terenów mieszkaniowych o funkcji mieszanej z dopuszczeniem lokalizacji wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, budynków gospodarczych garaży. Granice obszaru analizowanego przedstawiono na załączniku graficznym. Dalej organ stwierdził, że nie ma możliwości wyznaczenia dla planowanej inwestycji obowiązującej linii zabudowy w sposób przewidziany w § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 4 ust 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Budynki mieszkalne usytuowane są w odległości ok. 8-10m od jezdni drogi wojewódzkiej (ul. [...]) i w odległości ok. 2-4 m od jezdni drogi gminnej (ul. [...]), przy czym nie dotyczy to działki objętej wnioskiem - odległość od jezdni wynosi ok. 0,5-1 m). Budynki zarówno wzdłuż ulicy [...], jak i [...] usytuowane są tworząc praktycznie jedną linię zabudowy, zapewniającą ład przestrzenny, jak również usystematyzowaną zabudowę. Natomiast budynek znajdujący się na działce [...] (objęty ustaleniem warunków zabudowy) wysunięty jest w stosunku do analizowanej zabudowy, powoduje załamanie się istniejącej, uporządkowanej linii zabudowy, wpływając negatywnie na panujący układ przestrzenny w tym obszarze. W obszarze analizowanym oraz poza nim nie występuje żadna działka zabudowana pozwalająca na ustalenie linii zabudowy odpowiadającej zabudowie na działce [...], tym samym pozwalając na odstępstwo przy jej ustaleniu. Linia zabudowy wyznaczona w nawiązaniu do zabudowy sąsiedniej mogłaby zostać jedynie ustalona w odległości nie mniejszej niż 2m od jezdni drogi gminnej. Planowana zabudowa nie odpowiada zabudowie (linii zabudowy) już istniejącej, przez co nie jest możliwe wyznaczenie nowej linii zabudowy, w odniesieniu do tożsamej zabudowy w obszarze analizy. Określenie w decyzji linii zabudowy jest obowiązkowe, bowiem tylko w takim przypadku ma sens nawiązanie do tego elementu w treści art. 61 ust. 1 pkt 1. Nadto także treść art. 61 ust. 6 i ust. 7 pkt 1 wskazuje wprost na konieczność wyznaczenia w decyzji ustalającej warunki zabudowy linii zabudowy. Reasumując, organ stwierdził, że budynek znajdujący się na działce [...], obręb [...], nie stanowi kontynuacji w zakresie linii zabudowy budynków usytuowanych na działkach sąsiednich. Jego lokalizacja ze względu na wielkość działki uniemożliwia wyznaczenie nowej linii zabudowy. Po przeprowadzonej analizie nie stwierdzono również przesłanek pozwalających na wyznaczenie linii zabudowy w inny sposób, dopuszczony ust. 4 ww. paragrafu. Zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości obszaru analizowanego. Natomiast w myśl ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W tabeli nr 1 analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyliczono wskaźniki z obszaru analizowanego. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla zabudowy mieszkaniowej kształtuje się w granicach od 6% do 100%. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy z działek zabudowanych do powierzchni działki dla obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie wynosi 0,42 (42%). Wskaźnik zabudowy istniejącej na działce [...], obręb [...], jest wyższy od wartości średniej i wynosi 1,0 (100%). Co prawda w obszarze analizowanym występuje jedna działka posiadająca wskaźnik zabudowy wynoszący 100% (dz. Nr 291), która mogłaby dawać podstawy do zastosowania ust. 2 rozporządzenia, dopuszczającego wyznaczenie innego wskaźnika wielkości zabudowy, jednak jest to przypadek marginalny, bowiem tylko jedna z działek występujących w obszarze analizy cechuje się takim współczynnikiem powierzchni zabudowy. Przeprowadzona analiza nie daje więc podstaw do ustalenia parametru wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w inny sposób niż jako jego wielkość średnia, ponieważ jest to uzasadnione wynikami analizy urbanistycznej. 100% wskaźnik zabudowy występuje jedynie na działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z usługami handlu w części parteru, zaś planowana inwestycja dotyczy zmiany sposobu użytkowania budynku dla potrzeb funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto, nawet dokonując analizy mapy poza wyznaczonym obszarem analizy oraz przeprowadzonych oględzin terenów sąsiednich nie stwierdzono występowania tak wysokiego wskaźnika zabudowy, który mógłby uzasadniać jego przyjęcie dla planowanej inwestycji. Dla przedmiotowej inwestycji należało zatem ustalić wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w wielkości 0,42 (42%). Stwierdzić należy także, że wyznaczony wskaźnik dotyczy nowej zabudowy, jaką w omawianym przypadku jest zmiana sposobu użytkowania budynku i nie ma on wpływu na zabudowę już istniejącą (istniejący budynek gospodarczy), czyli dopuszczalne jest dotychczasowe użytkowanie budynku gospodarczego (usługowego), a dopiero każda jego zmiana związana jest koniecznością dostosowania się do ustalonego wskaźnika. Biorąc pod uwagę wynik przeprowadzonej analizy oraz wyznaczony wskaźnik i wskaźnik istniejący organ stwierdził, że istniejąca zabudowa przekracza wyznaczoną wartość średnią powierzchni zabudowy, uniemożliwiając realizację inwestycji, a tym samym m.in. wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrie dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jedno i dwukondygnacyjne z poddaszem użytkowym z dachami w przewadze dwuspadowymi, symetrycznymi o kącie pochylenia połaci dachowych około 20-45° kryte blachą, dachówką lub materiałem dachówkopodobnym. Wysokość kalenicy budynków mieszkalnych w przedziale około 4,5-9 m. Kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działek – równoległy. W niniejszej sprawie kierując się zasadą dobrego sąsiedztwa oraz koniecznością dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów) należy przyjąć poniższe parametry. Geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym - dach dwuspadowy o kącie pochylenia połaci dachowych 20-45°, wysokość kalenicy budynków 4,5 - 9 m, układ głównej kalenicy równolegle w stosunku do frontu działki. Budynek objęty inwestycją nie odpowiada wyznaczonym parametrom wynikającym z analizy, gdyż jest to budynek parterowy o dachu jednospadowym ze spadem ok. 20° w kierunku drogi, stylizowanym na dach dwuspadowy niesymetryczny. Istniejący budynek samowolnie zaadoptowany na budynek mieszkalny nie odpowiada w zakresie cech zabudowy, w szczególności gabarytom i formą architektoniczną sąsiednim budynkom mieszkalnym Organ podkreślił również, że budynek znajdujący się na działce [...], obręb [...], znajduje się w odległości 0,5-1 m od linii jezdni drogi publicznej - gminnej. Wprawdzie w analizowanym przypadku nie ma zastosowania art. 43 ustawy o drogach publicznych normujący odległości budynków od zewnętrznej krawędzi jezdni, jednak nie można bezkrytycznie przyjąć, że zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego, a nawet usługowego na funkcję mieszkaniową, przy parametrach działki, nie ma istotnego wpływu na bezpieczeństwo. Ponadto, usytuowanie przebiegu pasa drogowego w odległości 0,5-1 m od ściany domu stwarza realne i bezpośrednie zagrożenia dla konstrukcji stojącego budynku, oraz naraża przebywające tam stale osoby na hałas i wibracje. Ma to mniejsze znaczenie przy dotychczasowej funkcji budynku (gospodarczej, usługowej). Na działce nie ma również możliwości zapewnienia min. 1 miejsca postojowego. Mając na względzie powyższe organ wskazał, że przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań planu zagospodarowania przestrzennego nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. Na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzono, że brak jest podstaw do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji, tj. zmiany sposobu użytkowania budynku (gospodarczego) usługowego na cele mieszkalne. W wyniku oględzin terenu nieruchomości stwierdzono, że posadowiony tam budynek nie pełni funkcji usługowej, dla której uzyskano pozwolenie na budowę Nr [...] z dnia [...], a także nie stanowi budynku gospodarczego. Budynek został samowolnie zaadoptowany na cele mieszkalne i obecnie pełni taką funkcję. Jego część wykracza poza teren działki [...] i znajduje się w pasie drogowym. Tym samym istniejący stan faktyczny budynku oraz wyniki przeprowadzonej analizy, a także parametry geometryczne budynku i działki nie dają podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła B.L. podnosząc, że organ pierwszej instancji nie uwzględnił zaleceń Sądu, w szczególności przepisu § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, co do wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy a także § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczającego wyznaczenie innego wskaźnika zabudowy. Skarżąca podniosła również, że na działce Nr [...] wskaźnik zabudowy wynosi 100% i jest tam nowy budynek, a na przedmiotowej działce budynek istnieje od 1945 roku. Ponadto zdaniem skarżącej o sposobie rozwiązania takich kwestii jak ochrona przed hałasem, czy wibracjami zadecyduje projektant dokonujący ekspertyzy obiektu wprowadzając odpowiednie rozwiązania w projekcie budowlanym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia [...] nr [...] - utrzymało w mocy wyżej opisaną decyzję Wójta Gminy. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji zgodnie z zaleceniami Sądu wyrażonymi w cyt. powyżej wyroku WSA wyznaczył na wymaganej mapie granice obszaru analizowanego, przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (dowód: zał. nr 2 analiza opisowa, zał. graficzny analizy, dokumentacja fotograficzna). Zaskarżona decyzja zawiera stosowne uzasadnienie wyników analizy urbanistycznej. Organ II instancji podkreślił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego uzależnione jest od zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a ponadto od spełnienia łącznie wymogów, sformułowanych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa, zwłaszcza w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy. Ocena kontynuacji funkcji przeprowadzana jest w oparciu o ustalenia dotyczące funkcji obiektów istniejących na terenie analizowanym, a ocena zakresu i sensu tego pojęcia zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy winna być dokonana z uwzględnieniem charakteru decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, celu tego uregulowania i jego miejsca w systemie prawa (wyrok WSA w Gdańsku II SA/Gd 848/07). Zasada dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy) wprowadzając wymogi w zakresie dostosowania funkcji projektowanej zabudowy do budynków już istniejących, ma na celu m.in. zapewnienie powstawania na terenach pozbawionych planów zagospodarowania przestrzennego kompleksów zabudowy jednolitych funkcjonalnie i wykluczenie niebezpieczeństwa chaosu i sprzeczności w aspekcie funkcji zabudowy przestrzeni miejskiej (patrz: cyt. wyrok j.w.). Z zebranego w sprawie niniejszej materiału dowodowego wynika, że obszar objęty analizą położony jest w strefie wiejskich terenów mieszkaniowych z budynkami jednorodzinnymi, wielorodzinnymi, gospodarczymi i garażami. Przy czym budynki mieszkalne przy ul. [...]jak i [...]usytuowane są tworząc praktycznie jedną linię zabudowy, przy ulicy [...]w odległości 8-10m od krawędzi jezdni, i w odległości ok. 2-4 m od jezdni drogi gminnej przy ulicy [...]. Przedmiotowy zaś budynek na dz. Nr [...] wysunięty jest w stosunku do istniejącej zabudowy mieszkaniowej w odległości ok. 0,5-1m od jezdni (bezsporne, dowód: zał. graficzne, dokumentacja fotograficzna). Budynek ten nie pozostaje w żadnym związku z istniejącą linią zabudowy ulicy [...], ani też ulicy [...]. WSA wskazał, że "wystarczy jedynie by ustalenia analizy pozwalały przyjąć, że planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, zwłaszcza zaś by z ustaleń analizy wynikało, że możliwe jest wyznaczenie nowej linii zabudowy w odniesieniu tożsamej w tym obszarze znajdującej się na innych działkach". W analizie urbanistycznej (zał. do decyzji) wyraźnie stwierdzono, że w obszarze analizowanym oraz poza nim nie występuje żadna działka zabudowana pozwalająca na ustalenie linii zabudowy odpowiadającej zabudowie na dz. [...] pozwalające na odstępstwo przy jej ustaleniu. Organ odwoławczy podzielił to stanowisko, bowiem potwierdzeniem są przede wszystkim załączniki graficzne i dokumentacja fotograficzna. Żadna zabudowa mieszkaniowa w obszarze analizowanym nie jest zlokalizowana w odległości 0,5-1 m od krawędzi jezdni, poza istniejącą linią zabudowy dla budynków mieszkalnych. Budynek na dz. Nr [...] nie stanowi kontynuacji zabudowy w istniejących liniach zabudowy mieszkaniowej. W wyroku NSA z 17.04.2007 r. II OSK 646/06 podkreśla się, że ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona ładu przestrzennego mająca na celu powstrzymania zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą co do kontynuacji, o jakiej mowa w tym przepisie, także obowiązującej linii zabudowy. Nie budzi wątpliwości, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest wymagane w razie prowadzenia postępowania w celu legalizacji samowoli budowlanej na podstawie ustawy - Prawo budowlane. Badaniu w tym przypadku w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy podlega kwestia zachowania zasady z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu kontynuacji funkcji. W sprawie niniejszej nie jest zatem bez znaczenia ustalenie, czy wprowadzenie funkcji mieszkaniowej na teren działki Nr [...], zabudowanej w całości budynkiem gospodarczym, zbliżonym do krawędzi jezdni o 0,5-1 m jest zgodne z przepisami ustawy o drogach publicznych, skoro postępowanie o ustalenie warunków zabudowy prowadzone jest na tych samych zasadach jak dla nowej projektowanej inwestycji. Zdaniem Kolegium, dopuszczenie funkcji mieszkalnej w sytuacji budynku na dz. 1295 naruszałoby przepis art. 43 ust. 1 pkt 3 lit "c" ustawy o drogach publicznych, który stanowi, że obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej w terenie zabudowy (gminy) - 6m. Również przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że "jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego". Także § 4 ust. 2 nakazuje ustalić obowiązującą linię nowej zabudowy zgodnie z przepisami odrębnymi w przypadku jej niezgodności z tymi przepisami. § 4 ust. 4 dopuszczający odstępstwo nawiązuje do analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Nie oznacza to jednak dowolności i ustalenia obowiązującej linii zabudowy wbrew przepisom ustawy o drogach publicznych. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy wskazał, że odwołująca błędnie cytuje zalecenia Sądu, bowiem WSA w Szczecinie wskazało, że "wystarczy jedynie* by ustalenia analizy pozwalały przyjąć, że planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, zwłaszcza zaś, by z ustaleń analizy wynikało, że możliwe jest wyznaczenie nowej linii zabudowy w odniesieniu do tożsamej zabudowy w tym obszarze, znajdującej się na innych działkach". Odwołująca zaś podnosi w odwołaniu, że Sąd wskazał, że wystarczy aby planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, a wniosek dotyczy zabudowy istniejącej od 1945 r. Organ pierwszej instancji zgodnie z zaleceniami Sądu i obowiązującą procedurą wyjaśnił wszystkie istotne okoliczności sprawy. Odwołująca zarzuciła także, że działka Nr [...]posiada wskaźnik zabudowy wynoszący 100%. Z analizy wynika, że zabudowa na tej działce to budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami handlu w parterze, zaś planowana inwestycja dotyczy zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego dla funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zabudowa zatem na dz. Nr [...] nie jest tożsama z zabudowaną dz. Nr [...] i nie może stanowić odniesienia do ustaleń dla wnioskowanej zmiany. Pismem z dnia [...] B.L. złożyła skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy z dnia [...] zarzucając im: - naruszenie prawa procesowego, a mianowicie przepisów art. 7, art. 8, art. 77 § 1 kpa, albowiem postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone z naruszeniem podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zwłaszcza w kontekście dokonania analizy w oderwaniu od wniosku skarżącej, w sposób wykraczający poza ten wniosek, powierzenia dokonania analizy stanowiącej podstawę wydania decyzji odmownej temu samemu podmiotowi, który dokonał tej czynności poprzednio w sposób nie należyty, co stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (wyrok z dnia 25 stycznia 2012 r. II SA/Sz 974/11), jak również błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż w obszarze analizowanym nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, albowiem inwestycja ta wykracza poza ustalony w miejscowości [...] ład przestrzenny, a nadto pozostaje w kolizji z zasadą dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji; - naruszenie prawa materialnego, a mianowicie: a) art. 6 ust 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) poprzez błędną wykładnię, dokonaną wbrew konstytucyjnej zasadzie ochrony prawa własności, wyrażającą się w odmowie umożliwienia skarżącej skorzystania z przysługujących jej uprawnień właścicielskich polegających na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego; b) art. 56 ust. 1 w zw. z art. 1 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem zgodnie z cytowanymi przepisami wyłączną przyczyną decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy nie może być argument sprzeczności inwestycji z obowiązującym ładem przestrzennym; c) art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnie, a polegającą na błędnym rozumieniu zasady dobrego sąsiedztwa oraz zawężającej interpretacji pojęcia kontynuacji zabudowy i zagospodarowania terenu, a także nieuwzględnieniu faktu, że w istocie dla istniejącej zabudowy na działce budowlanej nr [...] należy ustalić przebieg obowiązującej linii zabudowy jako kontynuację istniejących linii zabudowy wyznaczonych przez istniejący budynek, niewzięcia pod uwagę istnienia w analizowanym obszarze działki nr [...] zabudowanej w wymiarze 100%, nieuwzględnieniu faktu istnienia budynku na działce nr [...] od 1945 r., a co za tym idzie stanowienia przez ów budynek elementu ładu przestrzennego miejscowości [...] od 67 lat, niewzięcia pod uwagę, że skarżąca nie dokonuje zmian architektonicznych, a jedynie zmiany sposobu użytkowania wewnątrz budynku, podczas gdy kontynuację zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową każącą rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora do zachowania zasady wolności zagospodarowania terenu; d) art. 43 ust 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 1985 r. Nr 14, poz. 60 ze zm.) w zw. z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, poprzez nieuwzględnienie wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie ujętych w wyroku z dnia 25 stycznia 2012 r.i powołanie się w uzasadnieniu decyzji na przepis art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o drogach publicznych jako uniemożliwiający wydanie warunków zabudowy dla inwestycji skarżącej, a w rezultacie naruszenie przepisu art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji odmownej z powołaniem się na sprzeczność inwestycji skarżącej z przepisami odrębnymi. W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. Nr 270 ze zm. - zwanej dalej w skrócie P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji (bądź postanowienia) lub stwierdzenia nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy decyzja (postanowienie) dotknięta jest naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd nie stwierdzi wskazanych wyżej naruszeń skarga podlega oddaleniu stosownie do treści art. 151 P.p.s.a. Zaskarżonej decyzji nie można przypisać tego rodzaju uchybień, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona. Materialnoprawną podstawę ww. decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie do treści art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Według art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W myśl art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenów pozbawionych planu miejscowego możliwe jest wyłącznie w razie łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), zapewnienia dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), braku wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5). W uzasadnieniu wyroku z dnia 25 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Sz 974/11 - uchylającym decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...], którą to decyzją odmówiono B.L. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na lokal mieszkalny na dz. Nr [...] w [...] - Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził m.in. że oceny, czy w sprawie z wniosku B.L. o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, winno się dokonać po uprzednim przeprowadzeniu, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze powyższe, Sąd – w przywołanym wyżej wyroku – stwierdził, że argument organu o braku możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy wg zasad określonych w § 4 ww. rozporządzenia, nie jest możliwy do skontrolowania z uwagi na wyznaczenie zbyt wąskiego obszaru analizowanego. Ponadto, przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej nowej linii zabudowy, gdy nie jest możliwe wyznaczenie jej poprzez przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wystarczy jedynie, by ustalenia analizy pozwalały przyjąć, że planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, zwłaszcza zaś, by z ustaleń analizy wynikało, że możliwe jest wyznaczenie nowej linii zabudowy w odniesieniu do tożsamej zabudowy w tym obszarze, znajdującej się na innych działkach. Przy czym § 4 ust. 4 rozporządzenia nie wyklucza ustalenia linii zabudowy na podstawie analizy zabudowy nieruchomości usytuowanych przy innej drodze, ale mających dostęp do tej samej drogi publicznej. Jednocześnie, w dalszej części uzasadnienia ww. wyroku, Sąd wskazał, że - ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - organ w żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego w przedmiotowej sprawie nie zastosował przepisu § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1. Stwierdził również, że przepis art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] w sprawie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na samowolnej zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na cele mieszkalne, dz. nr [...] w [...]. Z uzasadnienia ww. decyzji wynika, że nie zostały spełnione materialnoprawne przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji opisanej we wniosku B.L.. W ocenie Sądu, nie sposób nie zgodzić się z zaprezentowanym wyżej stanowiskiem. Z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy wynika, że w toku postępowania, z zachowaniem warunków określonych przepisami § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – wyznaczając granice obszaru analizowanego na kopii mapy w skali 1:500, a wyniki tej analizy (zawierające część tekstową i graficzną) zostały załączone do decyzji organu pierwszej instancji. Mając na względzie stanowisko wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 stycznia 2012 r. wyznaczono wokół działki oznaczonej numerem [...] obszar analizowany w formie okręgu. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Do analizy przyjęto obszar działek znajdujących się w promieniu wynoszącym 63m od środka działki objętej inwestycją, zachowując tym samym ustawową minimalną odległość obszaru analizowanego. Stwierdzić tym samym należy, że wyznaczone granice obszaru analizowanego odpowiadają przepisowi § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia, a działki znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Za prawidłowe należy również uznać stwierdzenie, że nie ma możliwości wyznaczenia dla planowanej inwestycji obowiązującej linii zabudowy w sposób przewidziany w § 4 cytowanego rozporządzenia, zgodnie z którym linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Z ustaleń organów wynika bowiem, że znajdujące się w obszarze analizowanym budynki mieszkalne, usytuowane zarówno wzdłuż ulicy [...] , jak i [...], tworzą praktycznie jedną, uporządkowaną linię zabudowy. Z kolei, budynek znajdujący się na działce nr [...] wysunięty jest w stosunku do analizowanej zabudowy, powodując jej załamanie i wpływając negatywnie na panujący układ przestrzenny w tym obszarze. W obszarze analizowanym oraz poza nim nie występuje żadna działka zabudowana pozwalająca na ustalenie linii zabudowy odpowiadającej zabudowie na działce [...], tym samym pozwalając na odstępstwo przy jej ustaleniu. Jednocześnie, wskazać należy, że – stosownie do zaleceń zawartych w ww. wyroku tutejszego Sądu z dnia 25 stycznia 2012 r. - przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki – zaskarżona decyzja zawiera uzasadnienie, dlaczego w przedmiotowej sprawie nie został zastosowany przepis § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji, wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy z działek zabudowanych do powierzchni działki dla obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie wynosi 0,42 (42%). Wskaźnik zabudowy istniejącej na działce nr [...] jest wyższy od wartości średniej i wynosi 1,0 (100%). W obszarze analizowanym występuje wprawdzie jeszcze jedna działka posiadająca wskaźnik zabudowy wynoszący 100% (dz. nr 291), jest to jednak działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z usługami handlu w części parteru, zaś planowana inwestycja dotyczy zmiany sposobu użytkowania budynku dla potrzeb funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Za trafne należy więc uznać stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że przeprowadzona analiza nie daje podstaw do ustalenia parametru wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy działki nr [...] w inny sposób, niż jako jego wielkość średnia. Dodatkowo, wskazać należy, że budynek objęty inwestycją nie odpowiada w zakresie cech zabudowy, w szczególności gabarytom i formą architektoniczną, sąsiednim budynkom mieszkalnym. Jak wynika z ww. analizy jest to budynek parterowy o dachu jednospadowym ze spadem ok. 20° w kierunku drogi, stylizowanym na dach dwuspadowy niesymetryczny, podczas gdy w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jedno- i dwukondygnacyjne z poddaszem użytkowym z dachami w przewadze dwuspadowymi, symetrycznymi o kącie pochylenia połaci dachowych około 20-45°, o wysokości kalenicy w przedziale około 4,5-9 m i równoległym kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działek. Mając na uwadze powyższe, Sąd podzielił stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Przechodząc z kolei do rozważań dotyczących argumentów skargi stwierdzić należy, że zarzuty strony skarżącej nie zasługują na uwzględnienie. W szczególności stwierdzić należy, ze organ rozpoznał i rozstrzygnął niniejszą sprawę zgodnie z przepisami art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 kpa, rzetelnie uzasadniając odmowę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji z powodu niespełnienia łącznie warunków wymienionych w punktach 1-5 art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie może odnieść również skutku zarzut naruszenia art. 6 ust. 2, art. 56 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a to przede wszystkim z uwagi na to, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone. Oczywistym jest również to, że prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami, rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Jak wykazano powyżej, w obszarze analizowanym nie występuje żadna działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, czego konsekwencją mogło być tylko i wyłącznie uznanie, że dla przedmiotowej inwestycji nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z cytowanym już art. 59 ust. 1 ww. ustawy nie tylko budowa obiektu budowlanego czy wykonanie innych robót budowlanych, ale również zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, przy czym ich ustalenie musi być bezwzględnie poprzedzone stwierdzeniem łącznego wystąpienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ww. ustawy. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o drogach publicznych poprzez jego zastosowanie i uznanie za przesłankę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji - wbrew wskazaniom zawartym w wyroku Sądu z dnia 25 stycznia 2012 r. - stwierdzić należy, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jednoznacznie wskazano, że w rozpatrywanej sprawie ww. przepis nie ma zastosowania, a zatem nie mógł on stanowić podstawy prawnej zaskarżonego rozstrzygnięcia. Z wszystkich tych przyczyn Sąd uznał, ze zaskarżona decyzja odpowiada prawu, co skutkowało oddaleniem skargi w oparciu o art. 151 P.p.s.a.