IV SA/Wa 2315/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2013 r. sprawy ze skargi T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta S. z dnia [...] grudnia 2011 roku nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego T. W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] lipca 2012r. zaskarżoną skargą przez T. W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie – utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta S. z [...] grudnia 2011r. ustalającą na rzecz I.K. i M. K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego o część usługowo - mieszkalną wraz ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku z przeznaczeniem na Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej na działce nr ew. [...] położonej przy ul. [...] w S. oraz budowie zjazdu z ul. [...] i ul. [...] do działek nr ew. [...] i [...]. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podał, że Burmistrz Miasta S. - po rozpatrzeniu wniosku I. i M. K. z 9 czerwca 2011r., zmodyfikowanego częściowo w piśmie z 11 sierpnia 2011r. - decyzją z [...] grudnia 2011r. ustalił warunki zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. Od decyzji organu pierwszej instancji odwołali się: T. W. i A. W. Kolegium podejmując decyzję, w wyniku rozpatrzenia wniesionych środków zaskarżenia, przytaczając treść art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 i zagospodarowaniu przestrzennym i powołując się na regulacje rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uznało że planowana inwestycja odpowiada prawu. Spełnia zarówno wymogi ww ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia co w sposób jednoznaczny wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wykonanej analizy, w tym w szczególności w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Odnosząc się natomiast do treści złożonych odwołań, Kolegium uznało je za bezzasadne. Zdaniem Kolegium brak podstaw do uznania, iż zostały naruszone art. 75 § 1, art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., gdyż: 1) organ w trakcie prowadzonego postępowania próbował zweryfikować informację podniesioną przez stronę, a dotyczącą istnienia i przebiegu kanału drenażowego - o czym świadczą pismo inwestora z 11 sierpnia 2011r., 3 listopada 2011r. i załączona doń kopia pisma Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w W. z [...] października 2011r., kserokopia mapy z [...] grudnia 1946r.. Żadne z informacji i dokumentów, prócz kserokopii mapy z roku 1933, którą przedłożył A.W., nie potwierdza faktu istnienia takiego kanału. Zatem jednoznaczne ustalenie istnienia bądź nie takiego kanału możliwe jest jedynie przez odsłonięcie tego urządzenia, co na etapie tego postępowania należy uznać za niecelowe i nieuzasadnione, szczególnie gdy się weźmie pod rozwagę, iż organ mając na względzie możliwość istnienia w terenie tego rodzaju urządzenia inżynieryjnego zawarł stosowny zapis w pkt 7b skarżonej decyzji, który ma na celu ochronę tegoż urządzenia, jeżeli faktycznie istnieje ono w terenie i przebiega przez teren na którym planowana jest inwestycja. We wskazanym punkcie skarżonej decyzji organ wskazał bowiem, iż "w przypadku stwierdzenia w trakcie robót budowlanych istnienia na terenie objętym niniejszą decyzją obiektu inżynieryjnego należy zachować go bodź w razie konieczności dokonać jego przebudowy na warunkach i w uzgodnieniu z właścicielem tego urządzenia"; 2) prawidłowe i wystarczające oraz spełniające wymogi przepisów zarówno ustawy jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy jest ustalenie zawarte w pkt 6h skarżonej decyzji, z którego wynika, że inwestor w obrębie terenu planowanego do zainwestowania zobligowany jest przewidzieć 1,5 miejsca parkingowego na gabinet lekarski oraz 1 miejsce postojowe na mieszkanie. Zauważyć bowiem należy, iż jak wynika z wyjaśnień inwestora planowany obiekt usługowy jest przeznaczony dla okolicznych mieszkańców. Inwestor posiada niewątpliwie informacje o kręgu osób korzystających z usług placówki, która ma się mieścić w tym budynku i na obecnym etapie postępowania nie można przewidzieć, iż być może w przyszłości klientela placówki się zmieni i będą z niej korzystać osoby mieszkające w dalszej odległości. Co do zasady z placówek tego rodzaju tak jak i ze sklepu korzystają ludzie, którzy mieszkają najbliżej ze względu na czas i wygodę, a zatem nic nie wskazuje, iż istnieje konieczność ustalenia większej ilości miejsc parkingowych, tym bardziej, iż brak jest w tym zakresie konkretnych norm prawnych, które regulowałyby to zagadnienie na etapie ustalania warunków zabudowy. Podnieść również w tym miejscu wypada, iż niewątpliwie każda budowa bez względu na to czy będzie to dom jednorodzinny czy budynek usługowy lub handlowy (przychodnia, sklep, warsztat) powoduje zwiększenie natężenia ruch. Natomiast zjazd na daną posesję bez względu jak często z tego zjazdu będzie korzystane nie może powodować utrudnień w ruchu. O to jednak aby zjazd dokonywany był bezkolizyjnie zobligowany do zadbania jest zarządca drogi. Kolegium również wskazuje, iż brak jest podstaw prawnych do prowadzenia analizy w zakresie ewentualnych utrudnień jakie stwarza lub nie placówka NZOZ w obecnym miejscu; 3) nie jest prawdziwy zarzut, iż organ nie ustosunkował się w decyzji do propozycji odwołujących się co do ustawienia wzdłuż granic działek nr ew. [...] i działki nr ew. [...] ekranów oddzielających (ochronnych). Należy bowiem wskazać, iż w uzasadnieniu str. 8 akapit 5 myślnik 3 wyraźnie organ wskazał, iż "budowa ogrodzenia między nieruchomościami nie wymaga uzyskania pozwolenia na budową, wymaga jedynie zgłoszenia właściwemu organowi jeżeli jego wysokość przekracza 2,20m, zgodnie z art. 30 ustl pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane (...) i nie jest przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy". Wyjaśnić w tym miejscu również należy, iż to inwestor we wniosku określa zakres planowanej przez siebie inwestycji i nie można uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). T. W. w skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] lipca 2012 r. wniósł o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżone decyzji w całości, a także poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący zarzucił: 1) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym braku ustosunkowania się do kwestii: rodzaju działalności prowadzonej w pomieszczeniu bezpośrednio przylegającym do budynku mieszkalnego skarżącego oraz wpływu tej działalności na zdrowie osób zamieszkujących budynek, co było przedmiotem zastrzeżeń zgłaszanych przez skarżącego w toku postępowania przed organem pierwszej instancji; ilości powierzchni biologicznie czynnej mającej powstać na planowanej inwestycji w stosunku do powierzchni biologicznie czynnej zabudowy znajdującej się w granicach analizowanego obszaru, a w szczególności czy nie będzie ona znacząco mniejsza niż znajdująca się aktualnie w granicach tego obszaru; 2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 1, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej, a nie swobodnej ocenie, wbrew zasadom doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, wyrażającej się w całkowitym przyznaniu racji i wiarygodności stanowisku inwestora i uznaniu go "za prawidłowe i wystarczające zadaniem niniejszego składu orzekającego oraz spełniające zarówno wymogi ustawy jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy" i całkowitemu odmówieniu wiary stanowisku skarżącego - a dotyczącego: ustalenia zawartego w pkt 6 decyzji organu pierwszej instancji w przedmiocie ilości i rodzaju miejsc parkingowych planowanej inwestycji i całkowitemu daniu wiary wyjaśnieniom inwestora, iż nie da się przewidzieć czy realizacja inwestycji w przyszłości zwiększy faktycznie ruch pojazdów w najbliższej okolicy sąsiadującej z planowana inwestycją; nadto pominięcie faktu, iż w planowanej inwestycji w ogóle nie przewidziano miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych; 3) naruszenie prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z przepisami rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez przyjęcie w ślad za organem pierwszej instancji zupełnie dowolnych ustaleń odnośnie granic analizowanego obszaru przekraczających swoim rozmiarem obszar dopuszczony ww przepisami, przy braku wskazania i wyjaśnienia stronom postępowania, dlaczego przyjęto do analizy urbanistycznej taki a nie inny teren, tj. w odległości większej niż minimalna trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem. Z naruszeniem tym wiąże się naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8 i art. 107 § 3 K.p.a. przez nienależyte uzasadnienie wydanych w sprawie decyzji. Zdaniem skarżącego w szczególności pominięto kwestie wskazane w zarzutach niniejszej skargi, tj. związane z ustaleniem powierzchni biologicznie czynnej, usytuowania miejsca składowania odpadów, rodzaju i wpływu na nieruchomość mieszkalną skarżącego. Nielogiczne jest stanowisko organ drugiej instancji, że planowana inwestycja (NZOZ) będzie służyła jedynie mieszkańcom najbliższego osiedla czy też okolicy i to w większości poruszających się pieszo, czyli nie korzystających z miejsc parkingowych. Dalej zarówno w decyzji Burmistrza Miasta S., jak i w analizie urbanistycznej będącej podstawą jej wydania brak jest wskazania z jakiego powodu organ przyjął do analizy urbanistycznej obszar "w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem". Przyjęcie do analizy urbanistycznej minimalnego wymaganego obszaru spowodowałoby, iż inwestycja wskazana w decyzji o warunkach zabudowy w określonych w niej parametrach i kształcie nie mogłaby powstać z uwagi na jej zbyt duże rozmiary w stosunku do istniejącej już zabudowy w wyznaczonym w taki sposób obszarze jak i brak kontynuacji funkcji. Należy mieć na uwadze, iż planowana inwestycja nie tylko nie powinna zaburzać ładu architektoniczno-urbanistycznego i stanowić kontynuację funkcji danego obszaru, ale winna też uwzględniać interesy i prawa sąsiadów, w taki sposób aby jej wpływ na ich nieruchomości, zwłaszcza mieszkalne, był jak najmniej uciążliwy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze – w odpowiedzi na skargę – wniosło o jej oddalenie, tym samym podtrzymało stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, ze zm.) – zwanej dalej: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę, niemniej w znacznej części z przyczyn, które wziął pod uwagę z urzędu. W konsekwencji uznał, iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] lipca 2012r. i decyzja Burmistrza Miasta S. z [...] grudnia 2011r. naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego. W ocenie Sądu stanowisko przedstawione przez organy w kontrolowanej sprawie jest przedwczesne, albowiem nie zostało poprzedzone wszechstronnym wyjaśnieniem sprawy. Wiąże się to z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, które z kolei przekłada się na naruszenie przytoczonych w dalszej części rozważań przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Decyzja o warunków zabudowy – stosownie do art. 54 pkt 2 a w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej w skrócie: "u.p.z.p." (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 647) - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków oraz wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p. Jednym z tych warunków, uregulowanym w punkcie 1 powołanego przepisu, jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem powołanej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma na celu powstrzymywanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności dostosowania planowanej zabudowy do cech urbanistycznych i architektonicznych zabudowy zastanej. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - dalej w skrócie: rozporządzenie. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Przez analizę funkcji i zagospodarowania terenu – zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia – należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi. Zaś przez cechy zabudowy i zagospodarowania terenu – stosownie do § 2 pkt 3 rozporządzenia – należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Z kolei warunki analizy, o których mowa w § 3 ust. 1 (zwierające część tekstową i graficzną), stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Kopia mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., to kopia mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopia mapy katastralnej, przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:500 lub 1:1000, [...]. W kontrolowanej sprawie organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy wyznaczył wokół terenu inwestycyjnego, którego dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Wszystko to jednak uczynił naruszając wyżej przytoczone przepisy. Zatem przy ponownym rozpoznawaniu sprawy obowiązkiem organu ustalającego warunki zabudowy będzie wyeliminowanie wykazanych poniżej naruszeń prawa i wydanie decyzji zgodnej z prawem. Po pierwsze z analizy tekstowej i graficznej wynika, że granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ustalenie takie jest oczywiście dopuszczalne (§ 3 ust. 2 rozporządzenia), niemniej należy zgodzić się ze skarżącym, iż winno być w sposób przekonywujący i należyty uzasadnione, uzasadnione, zgodnie z zasadą ogólną unormowaną w art. 11 K.p.a. i wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 K.p.a. Takie bowiem zakreślenie granic obszaru analizowanego umożliwiło objęcie analizą budynków o funkcji mieszkalno- usługowej. Po drugie z analizy tekstowej i graficznej wynika, że budynki objęte granicami obszaru analizowanego oznaczono cyframi 1 – 9. Wśród tak oznaczonej zabudowy przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz gospodarczo - garażowa. Z kolei pod względem cech zabudowy i zagospodarowania terenu zanalizowano jedynie dwa budynki o funkcji mieszkalno - usługowej (oznaczone na mapie cyframi 1 – 2). Jeden z tych budynków jest usytuowany na działkach o nr ew. [...] i [...], a drugi na działce nr [...]. Innymi słowy analizę zabudowy sąsiedniej pod względem gabarytów sprowadzono jedynie do dwóch budynków, wprawdzie dostępnych z tej samej drogi publicznej co planowana inwestycja, lecz nie bezpośrednio sąsiadujących z planowaną inwestycją, ale znacznie oddalonych od terenu inwestycyjnego. Do tego z analizy graficznej wynika, że jeden z nich jest budynkiem mieszkalnym, zaś drugiego funkcja nie jest oznaczono. Zaprezentowane przeprowadzenie analizy nie odpowiada regulacjom rozporządzenia, z których wyraźnie wynika, że przez obszar analizowany należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4 rozporządzenia); wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy [...] wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia); szerokość elewacji frontowej [...] wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, [...] (§ 6 ust. 1 rozporządzenia); geometrię dachu [...] ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia); wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej [...] wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1 rozporządzenia). Z przytoczonych regulacji rozporządzenia wynika zatem, że analizie pod względem parametrów powinna być poddana zabudowa istniejąca na poszczególnych działkach objętych granicami terenu analizowanego, na działkach sąsiednich. Natomiast nie tak jak w sprawie dokonanie analizy pod względem parametrów dwóch wybranych budynków z całego obszaru analizowanego, na którym zabudowa jest dosyć intensywna. Dopiero po dogłębnej analizie całej zabudowy wchodzącej w zakres terenu analizowanego dopuszczalne jest inne wyznaczenie poszczególnych parametrów planowanej zabudowy. Ponadto analiza graficzna powinna odzwierciedlać analizę tekstową i odwrotnie, a taka sytuacja w sprawie nie zachodzi. Po trzecie z analizy tekstowej wynika, że wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycyjnego i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji ustalono na zasadzie wyjątków, tzn. dopuszczono wyznaczenie: innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu niż średni wynikający z obszaru analizowanego (§ 5 ust. 2 rozporządzenia) i innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej niż średnia występująca na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Oczywiście również takie ustalenia są dopuszczalne, ale tylko wówczas, gdy wynika to z analizy. Tymczasem z analizy graficznej do decyzji o warunkach zabudowy można jedynie wyczytać (choć także z pewnymi wyjątkami) funkcje istniejącej na zakreślonym obszarze zabudowy. Z kolei w analizie tekstowej odnośnie wymienionych parametrów jedynie stwierdzono, że obiekty objęte analizą wykazują zróżnicowanie w tych parametrach, dlatego przyjęto wskaźniki zaproponowane przez inwestora (odpowiednio: 38,5 % (± 2 %) i 7,6 m (± 0,5), co nie wpłynie na ład przestrzenny. Tymczasem, aby zastosować dopuszczalne wyjątki, to analizie należy poddać w sposób przejrzysty zabudowę istniejącą na poszczególnych działkach objętych granicami terenu analizowanego, a nie na dwóch wybranych spośród wielu i po obliczeniu wielkości średnich (z tym, że w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok), określić wielkość wynikającą z analizy. Wszelkie bowiem ustalenia dotyczące kształtu przyszłej zabudowy powinny znajdować swoje źródło i uzasadnienie w analizie, a następnie w decyzji o warunkach zabudowy. Szczególnego uzasadnienia wymaga ustalenie tych cech planowanej zabudowy, które dopuszcza się na zasadzie wyjątku, czyli "jeżeli wynika to z analizy", na podstawie § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia, czyli z odstąpieniem od zasad wynikających z § 4 ust. 1 – 3, § 5 ust. 1, 6 ust. 1 oraz § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Po czwarte w decyzji o warunkach zabudowy parametry nowej zabudowy ustalono z tolerancją. I tak wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku do powierzchni "działek" ustalono na "38,5 % (± 2 %)", szerokość elewacji frontowej budynku ustalono na "16,8 (± 0,5)", wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na "7,6 (± 0,5)" i wysokość głównej kalenicy budynku na "9,2 (± 0,5)". Tymczasem ustalone parametry powinny przedstawiać wartość jednostkową (konkretną), zaś z tolerancją do 20 % można jedynie ustalić szerokość elewacji frontowej (§ 6 ust. 1 rozporządzenia), niemniej i w tym przypadku ustalenie szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy ostatecznie winno wskazywać jednostkową wielkość. Po piąte należy zgodzić się ze skarżącym, iż usługowo - mieszkalna funkcja planowanej inwestycji, w tym przede wszystkim zamiar urządzenia w niej zakładu opieki zdrowotnej, wymaga ustalenia miejsc parkingowych zaspokajających potrzeby tego rodzaju działalności, z uwzględnieniem miejsc, z których będą mogły korzystać osoby niepełnosprawne. Zgodnie bowiem z art. 54 pkt 2 c w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie m. in. wymaganej ilości miejsc parkingowych (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy – Dz. U. Nr 164, poz. 1589). Również w świetle § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne (pod. wyrok NSA z 3.03.2010r., sygn. akt II OSK 480/09, publ. Lex nr 597628; wyrok WSA w Olsztynie z 2.09.2010r., sygn. akt II SA/Ol 712/10, publ. Lex nr 951654). Po szóste decyzja o warunkach zabudowy oraz jej załączniki nie zostały opatrzone podpisem osoby wpisanej na listę samorządu zawodowego urbanistów czy architektów, który stanowiłby poświadczenie wypełnienia wymogu określonego w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Adnotacja, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, winna znajdować się na oryginale decyzji wydawanej w przedmiocie warunków zabudowy. Zadość temu wymogowi nie czyni zawarta w treści decyzji o warunkach zabudowy informacja sporządzona pismem komputerowym, że projekt decyzji i analiza zostały sporządzone przez uprawnionego architekta z wymienieniem jego danych osobowych. Po siódme część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy – wbrew wymogom wynikającym z wyżej zacytowanych regulacji prawnych - sporządzono nie na kopiach, tylko na kopiach z kopii, mapy zasadniczej. Tożsamą uwagę należy odnieść do załącznika graficznego wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Nadto porównując ten załącznik z ww częściami graficznymi decyzji i analizy, należy stwierdzić, że załącznik ten jest aktualniejszy niż części graficzne decyzji i analizy. Po ósme we wniosku o ustalenie warunków zabudowy położenie terenu inwestycyjnego zakreślono dla działek nr: [...],[...],[...] i [...] i tak też - literami ABCDEFG - zaznaczono granice terenu objętego wnioskiem na załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy, jak i załączniku graficznym analizy. Natomiast ustalono warunki zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] oraz budowie do niej zjazdu i do działki nr [...]. Po dziewiąte ustalenie warunków zabudowy – w myśl art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. – następuje na wniosek inwestora. Z treści decyzji z 29 grudnia 2011r. wynika, że ustalenie warunków zabudowy nastąpiło po rozpatrzeniu wniosku "I. i M. K.". Tymczasem, wniosek z 11 maja 2011r. i jego uzupełnienie (pismo z 11 sierpnia 2011r.), pomimo wymienienia w nagłówku tych pism jako wnioskodawców "I. i M. K.", został podpisany wyłącznie przez M. K. W aktach sprawy nie stwierdzono pełnomocnictwa udzielonego wymienionemu przez I.K. Nadto organ odwoławczy dopuścił się naruszenia art. 15 K.p.a., uchybiając istocie administracyjnego toku instancji, która polega na dwukrotnym rozpoznaniu i rozstrzygnięciu tej samej sprawy. W zaskarżonej decyzji organ jedynie przytoczył przepisy z zakresu planowania i zagospodarowana przestrzennego i odniósł się do zarzutów odwołań, natomiast nie wykazał uchybień jakich dopuścił się przy rozpoznawaniu sprawy organ pierwszej instancji. Wykazane uchybienia – w ocenie Sądu – stanowią o naruszeniu wskazanych wyżej przepisów prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji, czyli wymaganym art. 145 § 1 pkt 1 a i c w zw. z art. 135 P.p.s.a. Organ - przy ponownym rozpoznawaniu sprawy - zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych sformułowanych w niniejszym wyroku. W szczególności po uzupełnieniu wniosku (podpis, mapa - art. 52 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 2 u.p.z.p.), przeprowadzi rzetelną analizę obszaru wokół terenu inwestycji. Przy uwzględnieniu charakteru planowanej zabudowy dokona niezbędnej charakterystyki poszczególnych cech istniejącej zabudowy w granicach obszaru analizowanego wymaganych rozporządzeniem i wyniki analizy przełoży na dopuszczalne cechy wnioskowanej inwestycji (§ 4 do § 8 rozporządzenia). Przeprowadzona analiza powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w analizie graficznej i tekstowej, a następnie w decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji oceni dopuszczalność planowanej inwestycji w aspekcie warunków wymaganych art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i wyda rozstrzygnięcie odpowiadające prawu, w tym uzasadni je stosując się do treści art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 a i c w zw. z art. 135 oraz art. 152 P.p.s.a. – orzekł jak w pkt I i II sentencji wyroku. O kosztach postępowania poniesionych przez skarżącego postanowiono - w pkt III – na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 P.p.s.a.