II SA/Kr 1746/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel WSA Waldemar Michaldo Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej K. na decyzję Wojewody z dnia 31 października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana Starosta K. decyzją z [...] maja 2012 r., na podstawie art. 73 ust. 2 pkt 1, ust. 4 i 5 ustawy z 13. 10. 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, póz. 872 ze zm.) art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r. Nr 102 póz. 651 ze zm.) orzekł: - w punkcie 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz E.Ł.C. w wysokości 213 580,50 zł za udział wynoszący ¾ części w nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0032 ha i nr [...] o pow. 0,0487 ha, objętą księgą wieczystą [...], obr. [...] m. K. , zajętą pod drogę gminną, ulicę [...] w K. , której własność z dniem 1 stycznia 1999 r. nabyła z mocy prawa Gmina K. , na podstawie decyzji Wojewody z [...] listopada 2005 r. znak [...] sprostowanej postanowieniem z 13 czerwca 2006 r., - w punkcie 2 o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 decyzji na rzecz E.ŁC. za udział wynoszący 3/4 części, - w punkcie 3 o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania Gminy K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. - w punkcie 4 o obowiązku zapłaty odszkodowania jednorazowo. W uzasadnieniu organ podał, że został wyznaczony do załatwienia przedmiotowej sprawy postanowieniem Wojewody z [...] sierpnia 2010r. Postępowanie zostało wszczęte na wniosek M.Ł. z 10 grudnia 2004 r. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki: nr [...], nr [...] i nr [...], obr. [...], m. K. , zajętą pod drogę gminną, ulicę [...] w K. . Decyzją z [...] listopada 2005 r. znak [...] sprostowaną postanowieniem z 13 czerwca 2006 r. Wojewoda stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r., Gmina K. nabyła z mocy prawa własność nieruchomości położonej w obr. [...] jedn. ewid. P. , m. K. , oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0011 ha, nr [...] o pow. 0,0032 ha i nr [...] o pow. 0,0487 ha, objętej Lwh [...] cd KW [...] prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla K.-P. w K. , stanowiącej własność: Mi.Ł. w ¾ części oraz I.Z. w ¼ części, zajętej pod drogę gminną, ulicę [...] w K. Obecnie nieruchomość oznaczona jako działki: nr [...] ,[...] ,[...] , obr. [...] m. K. objęta jest księgą wieczystą [...] , a w dziale II jako jej właściciel ujawniona została Gmina K. . W dniu 2 czerwca 2010 r. zmarła M.F.Ł. , a zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z 3 sierpnia 2010 r. spadek po zmarłej nabyła w całości jej córka E.Ł.C. W celu określenia wysokości odszkodowania za zajętą nieruchomość na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy J.W. w dniu 9 grudnia 2011 r. sporządził operat szacunkowy, którym objął nieruchomość oznaczoną jako działki: nr [...] ,[...] ,[...] , która w obowiązującym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego, podjętym uchwałą Rady Miasta K. Nr [...] z 16 listopada 1994 r. ujęta była w pasie drogowym ul. [...] w K. , natomiast tereny przyległe położone były na obszarze jednostki strukturalnej M4 143 jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o niskiej intensywności zabudowy. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy zbadał rynek prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne z obrębów dzielnicy P. podstawie aktów notarialnych, na podstawie których ustalił, że na rynku nie stwierdzono odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami pod drogi publiczne, jednocześnie spełniających wymogi art. 4 ust. 16, art. 17, art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec czego do sporządzenia wyceny działek, zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, analizą objął transakcje nieruchomościami gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla określenia wartości wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, technikę określenia wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej, co wynika z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Gmina K. pismem z 9 lutego 2012 r. wniosła zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego zgłaszając wątpliwości w zakresie zgodności z przepisami prawa, zarzucając brak odpowiedniego opisu atrybutów nieruchomości, nadmiernego zróżnicowania powierzchni przyjętych do porównania nieruchomości oraz błędy rachunkowe. Do zastrzeżeń ustosunkował się rzeczoznawca. W szczególności wyjaśnił, że przepisy zostały przywołane w sposób prawidłowy, w § 4 ust. 4 rozporządzenia brak jest informacji o sposobie czy konieczności szczegółowego opisu cech nieruchomości zestawionych w tabeli, natomiast niezbędna charakterystyka zgodnie z wymogami PKSW dotyczy nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, co zostało dokonane. Ponadto przytoczył definicję nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomości, wskazując, że zebrane transakcje nie wymagają szczegółowego opisu a stwierdzenie, że są to nieruchomości podobne wynika między innymi z faktu, że są nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone w tej samej dzielnicy, stanowią przedmiot własności, są niezabudowane, itd. Natomiast odstępstwa cech nieruchomości szacowanej od nieruchomości o cenach maksymalnej i minimalnej korygowane są zgodnie z przepisem wyartykułowanym w punkcie 5.2.10 Noty Interpretacyjnej nr 1 PKZW. Podany na stronie 10-11 operatu szacunkowego w tabeli nr 3 opis poziomów przyjętych cech rynkowych jest wystarczający. Natomiast uszczegółowienie i rozbudowanie zapisu w przedmiocie wyceny nie oddaje zachowania rynku i może prowadzić do błędnych wyników. Opis cech jest - jego zdaniem - wystarczający aby można było bez przeszkód przyporządkować nieruchomości szacowanej poziom danej cechy. Rzeczoznawca majątkowy - w odpowiedzi na zgłoszone błędy rachunkowe -w dniu 11 lutego 2012 r. sporządził nowy operat szacunkowy. Wartość wycenianej nieruchomości została ustalona na kwotę 284 774,00 zł natomiast udział wnioskodawczyni wynosi 3/4 części co stanowi kwotę 213 580,50 zł. Również do nowego operatu Gmina K. wniosła zastrzeżenia, kwestionując transakcje przyjęte do porównania zamieszczone w tabeli nr 1 co spowodowało, że wartość nieruchomości wycenianej została zawyżona. Poza tym operat szacunkowy wykonany został w dniu 11 lutego 2012 r., a rzeczoznawca majątkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami powinien przeanalizować transakcje z ostatnich dwóch lat, zaś w przywołanej tabeli znajdują się również transakcje starsze. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu 11 lutego 2012 r. i jest aktualizacją operatu sporządzonego w dniu 9 grudnia 2011 r., natomiast określenie wartości nieruchomości wyrażonej w operacie szacunkowym sporządzone zostało na datę 9 grudnia 2011 r. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy podtrzymał wartość oszacowanej nieruchomości. Organ l instancji wskazał również, iż zgodnie z art. 73 ust. 2 pkt 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, podmiotem zobowiązanym do zapłaty ustalonego przez ten organ odszkodowania jest Gmina K. Odwołanie od ww. decyzji złożyła Gmina K. , reprezentowana przez Prezydenta Miasta K. W ocenie strony odwołującej się również kolejna wersja operatu szacunkowego z 15 lutego 2012 r. budzi wątpliwości. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia Rady Ministrów kluczową sprawą dla tej metody jest przyjęcie takiej grupy nieruchomości do porównania, które będą posiadały cechy zbliżone do nieruchomości wycenianej. Zdaniem Gminy Miejskiej K. rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy dokonał doboru transakcji wymienionych w tabeli nr 1 na str. 9 przyjętych do porównania. Analiza zebranych danych wykazała, że przedmiotem wykazanych transakcji były nieruchomości z różnych rejonów dzielnicy P. o powierzchniach (od 45 m2 do 4479 m2) zdecydowanie odbiegających od wycenianej nieruchomości (łączna powierzchnia 530 m). Wśród wymienionych transakcji tylko jedna dotyczy nieruchomości położonej w tym samym obrębie co wyceniana. W doborze transakcji pominięto zarówno transakcje dotyczące nieruchomości położonych w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość, jak również transakcje z obrębów sąsiednich. Strona odwołująca się podała, że z posiadanych przez nią informacji wynika, że w okresie ostatnich 2 lat zawierane były transakcje dot. nieruchomości położonych na terenie obrębu [...] (rejon ul. [...] ,[...] ,[,..][), których ceny wahały się od 227,85 zł/m2 do 538,46 m2, jak również na terenach sąsiadujących (Obr [...] ,[...] ,[...]), których ceny kształtowały się od 249,17 m2 do 490,00zł/m2. Natomiast rzeczoznawca majątkowy wskazuje aż 8 transakcji dotyczących nieruchomości położonych w obrębie [...] jedn. ewid. [...]. Z uwagi na procesy inwestycyjne zachodzące na terenie obrębu [...] i terenów przyległych zauważalny jest wzrost atrakcyjności nieruchomości tam położonych, a co za tym idzie wysokie ceny nieruchomości sprzedawanych. Wojewoda decyzją z [...] października 2012 r., sygn. [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że odjęcie własności nieruchomości na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną musi nastąpić za słusznym odszkodowaniem, którego wysokość ustala się na podstawie obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa (tu ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Podmiotem uprawnionym do żądania wypłaty odszkodowania jest właściciel nieruchomości w dniu 31 grudnia 1998 r., na którym ciąży obowiązek udowodnienia przysługiwania mu tytułu własności nieruchomości lub jego spadkobiercy. Odszkodowanie ustalane jest przez starostę w drodze decyzji administracyjnej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 11 lutego 2012 r., został sporządzony w sposób nienaruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego' w dacie wydania zaskarżonej decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Autor operatu wskazał w uzasadnieniu swojej opinii w sposób wyczerpujący i przekonujący przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Biegły podał, iż w operacie do określenia aktualnej wartości rynkowej prawa własności wycenianego gruntu zastosowano podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Do analizy przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne z obrębów dzielnicy P. , jednak nie stwierdzono w obrocie na lokalnym rynku odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, jednocześnie spełniających wymogi określonych przepisów, stąd analizą objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych to jest gruntami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla potrzeb wyceny wykorzystał transakcje podobne zawarte na terenie Gminy K. w ilości czternastu (dotyczące różnych nieruchomości). Organ II instancji stwierdził, że postępowanie poprzedzające wydanie weryfikowanego rozstrzygnięcia, przeprowadzone przez organ pierwszej instancji było prawidłowe, obejmowało bowiem: zlecenie wykonania operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, umożliwienie stronom zapoznania się z treścią tegoż operatu oraz wypowiedzenia się co do jego ustaleń. Przedstawione w odwołaniu Prezydenta Miasta K. zarzuty co do wyceny, jako podstawy wydanej decyzji Starosty K. mają charakter ogólny i nie odnoszą się do szczegółowych fragmentów operatu szacunkowego. Twierdzenie, że wartość działek wydaje się być zawyżona nie zostało poparte argumentami, czy to odnoszącymi się do przyjętego sposobu wyceny, czy też do zebranego materiału porównawczego. W tym kontekście przedstawiony zarzut odczytany może być jedynie jako wyraz niezadowolenia strony odwołującej się z ustalonej przez rzeczoznawcę wartości. Z kolei odnośnie zarzutu, że w doborze transakcji pominięto zarówno transakcje dot. nieruchomości położonych w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość, jak również transakcje z obrębów sąsiednich Wojewoda wskazał, że powyższy fakt został zweryfikowany przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez przypisanie wycenianej nieruchomości cesze "położenie nieruchomości" oceny przeciętnej tj. tereny peryferyjne dzielnicy, osiedla na obszarach zabudowy rozluźnionej oraz "geometria i powierzchnia działki" -ocena przeciętna tj. działka o powierzchniach bardzo dużych lub bardzo małych. Gmina Miejska K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: art. 73 ustawy przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z 11 lutego 2012 r. za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i uznanie, że ustalenie wartości nieruchomości na dzień 9 grudnia 2011 r. jest prawidłowe, podczas gdy wartość nieruchomości winna być ustalona na dzień 11 lutego 2012 r, tj. na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną wysokość odszkodowania należnego E.. C. , na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 11 lutego 2012 r., podczas gdy operat zawiera błędy dyskwalifikujące go jako dowód w sprawie i tym samym nie może stanowić podstawy dla ustalenia i wypłaty odszkodowania, - art. 10 k.p.a. poprzez nie zawiadomienie skarżącego o zebraniu całości materiału dowodowego w sprawie oraz o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie materiałami i dowodami i tym samym pozbawienie skarżącego czynnego udziału w ostatnim stadium postępowania, przed wydaniem decyzji, - art. 391 k.p.a. poprzez doręczanie skarżącemu pism za pośrednictwem platformy ePUAP, podczas gdy skarżący ani nie wnioskował o taki sposób doręczania pism, ani też nie wyraził zgody na taki sposób ich doręczania. W uzasadnieniu strona skarżąca wskazała, że organy nie odniosły się do zastrzeżeń podniesionych w toku postępowania oraz w odwołaniu. Obowiązkiem organu II instancji było między innymi dokonanie, zgodnie z art. 80 k.p.a., oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy zwłaszcza, iż strona kwestionowała określoną przez rzeczoznawcę wartość działek. Tymczasem organ odwoławczy ograniczył się do stwierdzenia, że oszacowanie nieruchomości zostało dokonane zgodnie z przepisami, których treść przytoczył w uzasadnieniu decyzji. Operat nie zawiera jednoznacznego określenia uzbrojenia ani też informacji, przez które działki uzbrojenie przebiegało w dniu 29 października 1998 r. Stwierdzenie rzeczoznawcy zawarte w pkt 1.3 operatu dot. przeznaczenia w miejscowym planie nie zostało poparte odpowiednią opinią planistyczną. Zastrzeżenia strony skarżącej budzi również dobór transakcji przyjętych do porównania. Regulacja zawarta w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami determinuje zakres stosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w ten sposób, że umożliwia rzeczoznawcy majątkowemu zastosowanie określonego w tym przepisie sposobu określenia wartości wycenianej nieruchomości dopiero w sytuacji, gdy brak jest możliwości określenia tej wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Natomiast w przedmiotowej sprawie treść operatu szacunkowego nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy dokonał takiej analizy. W ocenie skarżącej zarówno wyceniana nieruchomość jak i nieruchomości bezpośrednio przylegające położone były, zgodnie z zapisem obowiązującego w dniu 29 października 1998 r. planu ogólnego zagospodarowania terenu, na obszarze oznaczonym symbolem KT/GP2/2 tj. obszar tras komunikacyjnych. W związku z powyższym rzeczoznawca winien był przyjąć do analizy transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod trasy komunikacyjne. Autor operatu szacunkowego podał, że na terenie obrębów dzielnicy P. nie stwierdzono w obrocie na lokalnym rynku odpowiedniej liczby transakcji nieruchomościami pod drogi publiczne jednocześnie spełniających wymogi art. 4, ust. 16, 17, art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązujące przepisy pozwalają jednak na rozszerzenie analizy rynku i wyszukanie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne z szerszego rynku. Rzeczoznawca nie wskazał również, jaki wpływ na końcową wartość wyceny ma fakt, że do porównania przyjęte zostały transakcje o przeznaczeniu innym niż transakcje o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Opis nieruchomości podany przez rzeczoznawcę majątkowego nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie podobieństwa wycenianej nieruchomości z transakcjami przyjętymi do porównania. Ponadto transakcje nr 4 i 5 to jedna transakcja obejmująca kilka nieruchomości odbiegających znacznie swymi powierzchniami od nieruchomości wycenianej. Taka samar sytuacja dotyczy transakcji nr 11 i 12. Transakcja nr 3 obejmowała nieruchomość, na której w chwili zawarcia transakcji prowadzone były roboty budowlane wynikające z prawomocnego pozwolenia na budowę. Transakcja nr 7 nie dotyczyła transakcji nieruchomością wskazaną w tabeli. Nieruchomość objęta transakcją nr 8 obciążona była służebnością przechodu i przejazdu oraz przeprowadzenia mediów. Transakcja nr 10 obejmowała wartość gruntu oraz kompletu dokumentacji projektowej (wyrażoną kwotami netto i brutto). Transakcja nr 13 to umowa sprzedaży użytkowania wieczystego i innych praw. Rzeczoznawca nie uwzględnił tych danych w swoim opracowaniu, ani nie podał, czy i jaki wpływ mogły mieć te uwarunkowania na wartość zawartych transakcji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art., 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. Zgodnie natomiast z treścią art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia -uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Skarga jest zasadna. Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy, a zatem sąd administracyjny orzeka w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA z 9.07.2008 r., sygn. akt II OSK 795/07, Lex nr 483232). Zgodnie z art. 73 ust. 1,4,5 ustawy z 13.10. 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, póz. 872 ze zm.) odszkodowanie , o którym mowa w ust, 1 i 2 (tj. które z mocy prawa z dniem 1. 01. 1999 r. stały się mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego) będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 1999 r. do dnia 31 stycznia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (ust.4). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czy nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust 5). Zgodnie z art. 134 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce gruntami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, póz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartości rynkowa nieruchomości (ust.1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj , położenie, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualne kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami ( ust. 2). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust.2). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane (art. 152 ust. 2 cyt. ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1 ). Zgodnie z ar. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w prawie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uzupełnieniem ww. regulacji są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, póz. .2109, zmiana: Dz. U. z 2011 r. nr 165, póz 985). Zgodnie z przepisem § 3 ust.2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 LSt.1). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust .2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. A zatem dla określania wartości ww. nieruchomości: - przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1), - nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§36 ust. 1), - gdy przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3). Nadto należy podkreślić, że organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, zgodnie z wymaganiem art. 80 kpa Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy podkreślić, że w ocenie Sądu fakt, iż wybór podejścia i metody określania wartości nieruchomości należy do rzeczoznawcy nie jest równoznaczny z faktem, iż może on działać dowolnie tj. bez uzasadnienia przyjętego przez siebie stanowiska. Przeciwnie, w ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany uzasadnić swoje stanowisko, zgodnie z którym przyjął za właściwe zastosowanie określonego podejścia oraz metody, w szczególności gdy budzi to wątpliwości stron postępowania. Do organu rozpoznającego sprawę należy zaś obowiązek zbadania , czy przedłożony operat jest sporządzony prawidłowo tj. zgodnie z przepisami , jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Krakowie z 26.10. 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1170/12 /cbois. nsa.gov.pl./ wyrok NSA z 24.01.2012 r., sygn. akt l OSK 172/11, Lex nr 1124070). Odnosząc powyższe do rozpoznawanej przez Sąd sprawy trzeba wskazać, że w ocenie Sądu operat, który był podstawą ustaleń faktycznych poczynionych w przedmiotowej sprawie przez organy administracji l i II instancji wzbudza wątpliwości co do tego czy został sporządzony prawidłowo, a organy nie dokonały jego prawidłowej oceny, poprzestając na wskazaniu, iż został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego stosownie do obowiązujących przepisów, a ponieważ nie było wystarczającej liczby transakcji dotyczących nieruchomości pod drogi publiczne w jedn. ewid. P. , analizą zostały objęte nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie dla dokonania wyceny nieruchomości oznaczonej jako działki nr. ewid. [...] ,[...] ,[...] obr. [...] w K. i ustalenia odszkodowania za 3/4 części ww. nieruchomości, zajętej pod drogę gminną -ulicę [...] w K. rzeczoznawca majątkowy J.W. , nr uprawnień [...] zastosował podejście porównawcze, a w ramach tego podejścia metodę korygowanej ceny średniej. Metoda ta, najogólniej ujmując polega na zgromadzeniu przez rzeczoznawcę kilkunastu, to jest co najmniej jedenastu, transakcji nieruchomościami porównywalnymi, przy czym muszą to być transakcje, które miały miejsce najpóźniej dwa lata przed datą, na którą dokonywana jest wyceną. Wykorzystanie transakcji z okresu wcześniejszego wymaga szczególnego uzasadnienia przez rzeczoznawcę. Ceny z zebranych, co najmniej kilkunastu transakcji są sumowane i obliczana jest cena średnia, która następnie jest korygowana w oparciu o różne, właściwe współczynniki. Podstawowym warunkiem dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym jest zatem dokonanie prawidłowego doboru nieruchomości, które służą do ustalenia ceny średniej. Muszą to być nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 3 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest także wielkość jej powierzchni. Należy podkreślić, że ww. kryteria nie są określone ściśle i dają rzeczoznawcy pewną swobodę w dokonywaniu doboru nieruchomości porównawczych jednakże nie może to być to dobór dowolny. Analogicznie jak wybór metody dla wyceny nieruchomości. Nieruchomości podobne muszą się zatem charakteryzować obiektywnym podobieństwem w zakresie Ww. cech porównawczych. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy powstaje zatem niewyjaśniona przez organy obu instancji wątpliwość czy rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym w dniu 9 grudnia 2011 r. i uzupełnionym w dniu 11 lutego 2012 r. operacie majątkowym (przedłożonym do akt administracyjnych sprawy) dobrał w sposób prawidłowy transakcje dla wyceny nieruchomości, zajętej pod drogę gminną - ul [...] w K.,, oznaczonej jako działka nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] w K. . Jak wynika z operatu, ponieważ nie stwierdzono w obrocie na lokalnym rynku odpowiedniej liczny transakcji nieruchomościami pod drogi publiczne (z obrębów jed. ewid. P. ) spełniających jednocześnie wymogi art. 4 ust. 16 i 17, art. 134 ust. 1 i 151 ust. 1 ugn, analizą objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu przeważającymi wśród gruntów przyległych tj. gruntami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W związku z powyższym pojawia się jednak pytanie dlaczego organy nie wyjaśniły jaka była ilość dokonanych w okresie ostatnich dwóch lat transakcji dotyczących nieruchomości drogowych i co zadecydowało o wykluczeniu transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, które miały miejsce w okręgach jedn. ewid. P. , a jeśli tych transakcji z terenu P. była zbyt mała ilość dlaczego nie poszukiwano tego rodzaju transakcji także poza okręgami z jed. ewid. P. , ale także położonymi w K. , względnie - w sytuacji gdy ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych była mniejsza niż kilkanaście - co przesądziło o szacowaniu ceny przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, a nie np. metody porównywania parami. Zastosowanie metody porównywania parami, nie wymaga bowiem dużej ilość transakcji jak w przypadku metody korygowania ceny średniej. Przy wycenie metodą porównywania parami wystarczy zatem dysponowanie mniejszą ilością transakcji. Wybór metody wyceny należy oczywiście do rzeczoznawcy i nie można rzeczoznawcy metody tej narzucić, ale w ocenie Sądu wybór metody nie powinien budzić wątpliwości, czy była możliwość zastosowania metody bardziej adekwatnej np. ze względu na dostępną ilości transakcji dotyczących nieruchomości pod drogi publiczne, nadających się do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. A zatem nie wystarczy poprzestać na ogólnikowym stwierdzeniu, że "jest niewystarczająca ilość transakcji dotyczących nieruchomości pod drogi publiczne" aby można było zastosować metodę korygowania ceny średniej tylko trzeba podać iloma transakcjami tego rodzaju dysponował organ. .Wskazanie ilości dostępnych transakcji dotyczących nieruchomości drogowych stanowi istotny argument dla stron postępowania, które powinny być wyczerpująco informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego (art. 9 kpa). Konieczne jest przy tym podkreślenie, że niezależnie od wybranej metody musi ona być zastosowana w taki sposób aby nie pojawiały się wątpliwości czy ustalona w oparciu o nią wartość nieruchomości jest prawidłowa. Pojawia się także wątpliwość czy rzeczoznawca prawidłowo nie uwzględnił transakcji dotyczących nieruchomości drogowych z obrębów znajdujących się także poza jedn. ewid. P. Z krótkiej i lakonicznej analizy i charakterystyki rynku lokalnego nieruchomości gruntowych nie wynika bowiem, że na terenie P. transakcje te odbiegały w znaczny sposób od transakcji zawieranych w innych jedn. ewid. K. poza wskazaniem, że w H i S. transakcje posiadały nieznaczną tendencję wzrostu ceny średniej (s. 8 operatu) W rozpoznawanej sprawie wątpliwości budzi także dobór nieruchomości gruntowych w oparciu, o które ustalone zostało przedmiotowe odszkodowanie. Co prawda wszystkie wybrane przez rzeczoznawcę transakcje dotyczyły nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z obrębów [...] w K. to jednak należy się zgodzić z zarzutem skargi że większość tych transakcji dotyczyło nieruchomości z obrębu [...] , a nie z obrębu nr [...] lub z obrębów sąsiednich. W przypadku krótkiej i ogólnikowej analizy lokalnego rynku nieruchomości zawartej w przedmiotowym operacie, w której nie wskazano czy rynek ten na obszarze całego P. jest względnie jednorodny, czy też zróżnicowany jak podnosi strona skarżąca powstaje wątpliwość czy dokonany wybór jest prawidłowy. Z analizy wynika tylko , że na całym obszarze [...] ceny spadły, spadła również liczba zawieranych transakcji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy kwestię tę wyjaśnić, tym bardziej, że jak wynika z tab. Nr 1 operatu niższe jednostkowe ceny za 1 m2 gruntu uzyskano z transakcji dotyczących nieruchomości położonych w innych obrębach niż obręb [...] . Wyjątkiem jest transakcja z pozycji nr 1 w tab. nr l, dotycząca nieruchomości z obrębu nr [...]prz ul [...] Mając to uwadze, a także fakt, iż w przypadku metody korygowania ceny średniej szczegółowa charakterystyka wybranych do określenia ceny nieruchomości podobnych została dokonana tylko w odniesieniu do nieruchomością maksymalnej i minimalnej przy ponownym rozpoznaniu organy powinny wyjaśnić jednoznacznie czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uznał za nieruchomości podobne do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości z innych, oddalonych obrębów, jak również nieruchomości, których powierzchnia wyraźnie odbiega od powierzchni nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA z dnia 20.10.2010 r., sygn. l OSK 23/10, Lex nr 745182). W pozycji nr [;..] wybrana transakcja dotyczy nieruchomości o pow. 4479 m2 podczas gdy nieruchomość, której wartość jest szacowana - obejmująca działki, nr [...] ,[...] ,[...] - ma pow. ok. 530 m2. Należy podkreślić , że podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to. dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Nadto w operacie nie wyjaśniono czy wszystkie transakcje wybrane do ustalenia ceny za przedmiotowa nieruchomość drogową dotyczyły nieruchomości będących przedmiotem własności, czy w skład ceny transakcyjnej wchodziła cena gruntu czy także kompletna dokumentacja projektowa (pozycja nr 10 w tab. nr 1 ) oraz czy prawidłowe jest przyjęcie do porównania kilku nieruchomości objętych jedną transakcją (jak w pozycji 3 i 4 oraz 11 i 12 w tab. Nr 1 przedmiotowego operatu). W oparciu o powyższe jako zasadne ocenić należy zarzuty skargi, dotyczące wątpliwości czy .organy li II instancji dokonały weryfikacji i oceny operatu szacunkowego, a zatem czy operat jest sporządzony prawidłowo. Należy się także zgodzić z zarzutem, że w sytuacji, gdy do porównania przyjęte zostały transakcje dotyczące nieruchomości o innym przeznaczeniu niż szacowana nieruchomość organy powinny wyjaśnić stronom w oparciu o ustalenia operatu czy wpływa to na szacowana cenę, a jeśli nie to dlaczego. Uchylając decyzje obu instancji wzięto pod uwagę zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 kpa). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni także treść art. 10 ust. 1 k.p.a. oraz art. 391 kpa, który stanowi, że poprzez doręczanie następuje za pomocą środków komunikacji elektronicznej, jeżeli strona lub inny uczestnik postępowania wystąpi do organu administracji publicznej o dręczenie (ust. 1) albo wyrazi zgodę na doręczanie pism za pomocą tych środków. W tej sytuacji, wobec tego, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu l instancji zostały wydane z naruszeniem innych przepisów prawa postępowania, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit ." c" p.p.s.a należało orzec jak w sentencji. O niewykonywaniu decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a.