I SA/Wa 2065/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Elżbieta Lenart Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy J., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod publiczne drogi gminne w wyniku podziału nieruchomości i oznaczone w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne o numerach [...],[...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni [...] m2, położone w obrębie [...], gmina J., opisane obecnie w księdze wieczystej Nr [...]. Decyzja Wojewody [...] wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Decyzją z dnia [...] lipca 1998 r. nr [...] Wójt Gminy J. zatwierdził projekt podziału nieruchomości opisanej w KW [...] położonej na terenie wsi C. gm. J. oznaczonej w ewidencji gruntów wsi [...] jako działki o nr ew. [...] i [...]. W wyniku niniejszego podziału powstały działki nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 przeznaczone pod projektowane drogi gminne, działka nr [...] o pow. [...] m2 przeznaczona pod poszerzenie przyległej drogi gminnej tworząc łącznie z nią ciąg pieszo jezdny, związany z wypoczynkiem świątecznym, działka nr [...] o pow. [...] m2 przeznaczona pod drogę obsługującą nowopowstałe działki i plac zieleni urządzonej. W dniu [...] lipca 1998 r. decyzji nadano klauzulę wykonalności. Podział dokonany został na wniosek właściciela nieruchomości A. S. Decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] Starosta [...], działając na podstawie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), orzekł o ustaleniu odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod publiczne drogi gminne w wyniku podziału nieruchomości i oznaczone w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne o numerach [...],[...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni [...] m2, położone w obrębie [...], gmina J., opisane obecnie w księdze wieczystej Nr [...]. W uzasadnieniu organ stwierdził, że z materiału zgromadzonego w sprawie oraz zaświadczenia Wójta Gminy J. z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] wynika, że rokowania prowadzone pomiędzy Wójtem i spadkobiercą byłego właściciela – J. S. dotyczące ustalenia i wypłaty odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne zakończyły się wynikiem negatywnym, strony bowiem nie doszły do porozumienia odnośnie wysokości odszkodowania. W związku z powyższym J. S. zwróciła się do Starostwa [...] o ustalenie odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości w postępowaniu administracyjnym. Organ szczegółowo przedstawił przebieg postępowania oraz okoliczności, które wpłynęły na wykonanie kolejnych operatów szacunkowych (tj. operat sporządzony przez W. L. w dniu [...] września 2008 r., operat sporządzony przez W. K. w dniu [...] maja 2011 r.), które z uwagi na utratę aktualności, jak również z uwagi na zmianę przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), nie mogły zostać wykorzystane dla celu dla którego zostały sporządzone. Starosta podniósł, że ostatecznie decyzję odszkodowawczą oparto na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. w dniu [...] grudnia 2011 r., która w celu określenia wartości gruntu jako przedmiotu prawa własności przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także zgodnie z art. 134 ust. 2, art. 154 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatem nie znajdując podstaw do jego zakwestionowania, zgodził się z wyrażoną w nim opinią na temat wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości do ustalenia odszkodowania. Jednocześnie podniósł, że podczas postępowania Wójt Gminy J. kwestionował procedurę przejścia na własność Gminy wydzielonych pod drogi w wyniku podziału działek gruntu. W odniesieniu do których organ podkreślił, że wpis właściciela w księdze wieczystej dla działek ewidencyjnych o numerach [...],[...],[...],[...],[...] położonych w obrębie [...] nastąpił na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w L. I Wydział Cywilny z dnia [...] października 2010 r., sygn. akt [...] wydanego z powództwa J. S. Treść tego wyroku oraz dokonany na jego podstawie wpis Gminy J. jako właściciela nieruchomości składającej się z działek o numerach [...],[...],[...],[...],[...] z obrębu [...] jednoznacznie potwierdza fakt przejścia tychże działek na własność Gminy J. na podstawie decyzji Wójta Gminy J. z dnia [...] lipca 1998 r. nr [...] o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Wójt Gminy J. wniósł odwołanie, zarzucając Staroście naruszenie zasad postępowania określonych w art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., a także przepisów prawa materialnego stanowiących oparcie zaskarżonego rozstrzygnięcia. Po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. W uzasadnieniu organ stwierdził, że w sporządzonym na potrzeby prowadzonego przed Starostą Powiatu [...] postępowania operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2011 r. określono wartość działek gruntu przeznaczonych pod drogi, stanowiących działki: nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2 w oparciu o ceny uzyskane (w okresie od stycznia 2010 r. do grudnia 2011 r.) na rynku lokalnym obejmującym powiat [...], w szczególności gminy: J., W. i N., obejmujące nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast w uzasadnieniu przyjętej metody rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na terenie rynku lokalnego obejmującego powiat [...] brak jest transakcji na nieruchomości "drogowe" przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. W ocenie Wojewody określony w przedmiotowym operacie sposób wyceny odpowiada zatem sposobowi wyceny uregulowanemu w znowelizowanym § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podniósł, że do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autorka operatu do wyceny wybrała próbkę 13 transakcji reprezentatywnych o cenach jednostkowych od 59,97 zł/ m2 do 191,77 zł/ m2 sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności. Po określeniu cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne na lokalnym rynku oraz określeniu wag poszczególnych cech ostatecznie wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości: działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2, działki ewidencyjnej nr [...]o pow. [...] m2 , działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2, działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 oraz działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 ustalono w wysokości [...] zł, co razem dało sumę [...] zł. Konkludując organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r. jest zgodny z przepisami prawa obowiązującego w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Ponadto został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania stwierdził, że zarówno organ odwoławczy jak i organ I instancji nie są uprawnieni, aby oceniać legalność podziału. Podnosząc, że decyzja Wójta Gminy J. z dnia [...] lipca 1998 r. nr [...] zatwierdzająca podział nieruchomości, w wyniku którego zostały wydzielone działki pod drogi publiczne, stała się ostateczna i wbrew twierdzeniom odwołującego jest wiążąca dla organów administracji publicznej. Na powyższą decyzję Wojewody [...] Gmina J., reprezentowana przez r.pr. A. G., wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie - ogólnikową ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i przyjętych w nim do porównań nieruchomości, co narusza powyższe zasady procesowe, a tym samym mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, oraz naruszenie § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez uznanie, iż operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r. został sporządzony zgodnie z normą tego przepisu, podczas gdy rzeczoznawca nie dokonał oceny, czy w badanym okresie dokonywano transakcji nieruchomościami drogowymi, nie mającymi charakteru dróg publicznych, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu skargi stwierdzono, że przeprowadzone przez organ odwoławczy postępowanie nie obejmowało wszystkich okoliczności i nie uwzględniało stanowiska zawartego w odwołaniu Wójta Gminy J., tzn. konieczności przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego w celu dokonania korekty operatu szacunkowego, dostosowania przedmiotu postępowania do działek gruntu faktycznie objętych działaniem przepisu art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazano, że nie bez znaczenia dla oceny zaskarżonej decyzji była okoliczność, że pismami z dnia [...] lutego 2012 r. i [...] marca 2012 r. Z-ca Wójta Gminy J. wnioskował o poddanie analizie zgodności dokonanej wyceny z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. i § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zakwestionowano również podnoszone przez organ drugiej instancji, że Wójt jako strona skarżąca, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, winien przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie podniesiono, że Wojewoda nie zwrócił uwagi na naruszenie przez biegłego § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Z operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r. wynika bowiem, iż wartość działek gruntu przeznaczonych pod drogi, stanowiących działki: nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2 ustalono w oparciu o ceny uzyskane (w okresie od stycznia 2012 r. do grudnia 2011 r.) na rynku lokalnym obejmującym powiat [...], w szczególności gminy: J., W. i N., w oparciu o ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca stwierdził bowiem, iż na terenie rynku lokalnego obejmującego powiat [...] brak jest transakcji nieruchomościami "drogowymi" przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, podczas gdy przepis ten mówi o transakcjach drogowych, nie ograniczając go wyłącznie do transakcji drogami publicznymi. W obrocie nieraz zdarza się, iż nieruchomości budowlane są sprzedawane wraz z nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne. Nie wynika jednak, aby rzeczoznawca majątkowy tę okoliczność zbadał, co wpłynęło na przyjęcie przez niego wyceny w/w działek w oparciu o ceny nieruchomości przyległych, to jest o ceny działek budowlanych. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ustalony w niniejszej sprawie stan faktyczny sprawy nie budził wątpliwości. Kwestią sporną jest natomiast kwota ustalonego w sprawie odszkodowania, która jest efektem kryteriów zastosowanych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowym z dnia [...] grudnia 2011 r. gdzie rzeczoznawca określił wartość działek gruntu przeznaczonych pod drogi, stanowiących działki: nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2 w oparciu o ceny uzyskane (w okresie od stycznia 2010 r. do grudnia 2011 r.) na rynku lokalnym obejmującym powiat [...], w szczególności gminy: J., W. i N., obejmujące nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast w uzasadnieniu przyjętej metody rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na terenie rynku lokalnego obejmującego powiat [...] brak jest transakcji na nieruchomości "drogowe" przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Określony w przedmiotowym operacie sposób wyceny odpowiada, zatem sposobowi wyceny uregulowanemu w znowelizowanym § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autorka operatu do wyceny wybrała próbkę 13 transakcji reprezentatywnych o cenach jednostkowych od 59,97 zł/ m2 do 191,77 zł/ m2 sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności. Oceniając ten operat, należało uznać, że ustala on w sposób wymagany przez prawo wartość przejętej nieruchomości. Skarżący podnosił, że przeprowadzone przez organ odwoławczy postępowanie nie obejmowało wszystkich okoliczności i nie uwzględniało stanowiska zawartego w odwołaniu Wójta Gminy J., tzn. konieczności przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego w celu dokonania korekty operatu szacunkowego, dostosowania przedmiotu postępowania do działek gruntu faktycznie objętych działaniem przepisu art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazano, że nie bez znaczenia dla oceny zaskarżonej decyzji była okoliczność, że pismami z dnia [...] lutego 2012 r. i [...] marca 2012 r. Z-ca Wójta Gminy J. wnioskował o poddanie analizie zgodności dokonanej wyceny z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. i § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Skarżący podnosił, że Wojewoda nie zwrócił uwagi na naruszenie przez biegłego § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Z operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r. wynika, bowiem iż wartość działek gruntu przeznaczonych pod drogi, stanowiących działki: nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2 ustalono w oparciu o ceny uzyskane (w okresie od stycznia 2012 r. do grudnia 2011 r.) na rynku lokalnym obejmującym powiat [...], w szczególności gminy: J., W. i N., w oparciu o ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca stwierdził, bowiem iż na terenie rynku lokalnego obejmującego powiat [...] brak jest transakcji nieruchomościami "drogowymi" przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, podczas gdy przepis ten mówi o transakcjach drogowych, nie ograniczając go wyłącznie do transakcji drogami publicznymi. Skarżący wskazywał, że w obrocie zdarza się, iż nieruchomości budowlane są sprzedawane wraz z nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne. Nie wynika jednak, aby rzeczoznawca majątkowy tę okoliczność zbadał, co wpłynęło na przyjęcie przez niego wyceny w/w działek w oparciu o ceny nieruchomości przyległych, to jest o ceny działek budowlanych. Zgodnie z art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Decydujące są dla kwestii odszkodowania, które działki zostaną objęte działaniem przepisu art. 98 ust. 1 ustawy, czyli ostateczną decyzją zatwierdzającą podział albo prawomocnym orzeczeniem o podziale. Odszkodowanie stanowi pochodną tych orzeczeń. Jak to już podniesiono wyżej podstawowe znaczenie ma, zatem treść decyzji podziałowej, bowiem to na podstawie tej decyzji dochodzi do wydzielenia działki gruntu z przeznaczeniem na drogi publiczne, które stosownie do art. 98 ust. 1 u.g.n. przechodzą na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. W przedmiotowej sprawie decyzja Wójta Gminy J. nr [...] z dnia [...] lipca 1998r. zatwierdzała projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina J. oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działki ewidencyjne o numerach [...],[...]. W wyniku podziału wyodrębnione zostały m.in. działki gruntu położone w obrębie [...] o nr [...],[...],[...],[...],[...] o łącznej pow. [...]m2 wydzielone pod drogi publiczne. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie sygn. akt I OSK 1289/11 w wyroku z dnia 4 stycznia 2012r. podkreślił, że: Organ odszkodowawczy nie ma jakichkolwiek uprawnień, aby oceniać legalność podziału. Zasadnie, zatem organ II instancji przyjął, że zarówno organ I instancji jak i organ odwoławczy nie jest uprawniony, aby oceniać legalność podziału wynikającego z decyzji z dnia [...] lipca 1998r. Należy przy tym wskazać, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011r. dotyczył, działek [...],[...],[...],[...],[...]. Również decyzja organu I instancji, co wynika z merytorycznej treści uzasadniania decyzji i zgromadzonego materiału dowodowego, w tym wskazanego operatu szacunkowego dotyczyła ustalenia odszkodowania właśnie za te działki. Zapis dotyczący omyłkowego powołania działki [...] w treści decyzji z dnia [...] czerwca 2012r. nie mógł, zatem stanowić skutecznej podstawy skargi stanowił, bowiem oczywistą omyłkę pisarską. W operacie rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Analizując rynek lokalny rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień sporządzania operatu nie odnotowano transakcji dotyczących nabywania nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi, wobec czego wartość nieruchomości określił, jako iloczyn wartości 1 m2, gruntów, z których wydzielono te działki i ich powierzchnię. Rzeczoznawca przyjął ceny gruntu, jakie miały miejsce na terenie rynku lokalnego w okresie ostatnich dwóch lat. Dokonał wyboru 13 transakcji z miejscowości T., S., S., W., K., J. i K. Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innych gmin niż Gmina J. gdzie położona jest nieruchomość wyceniana. Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 13 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości położonych na terenie powiatu [...], a powołane wyżej przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w tej samej miejscowości, czy gminie. Ponadto, przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ugn). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane. Nie znajduje żadnego uzasadniania zarzut skarżącego dotyczący obowiązku biegłego poddania analizie czy na terenie rynku lokalnego nie miały miejsca transakcje dotyczące nieruchomości budowlanych z przeznaczeniem pod drogi wewnętrzne. O tym czy droga wewnętrzna powstanie czy nie mogą zadecydować właściciele nieruchomości przy spełnieniu przesłanek do utworzenia takiej drogi. Ponadto, droga wewnętrzna nie musi być dostępna dla ogółu użytkowników dróg (np. może być dostępna tylko dla właścicieli nieruchomości). Nie ma przy tym żadnych podstaw aby ustalać czy nieruchomość została przeznaczona pod drogi wewnętrzne, na potrzeby sporządzania zestawienia nieruchomości do porównania w operacie szacunkowym, dotyczącym ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod drogę publiczną. Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został, zatem sporządzony w sposób prawidłowy i odpowiadający prawu. Natomiast zarzuty dotyczące wiadomości specjalistycznych organ odwoławczy mógł realizować w trybie art. 157 rozporządzenia poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonego operatu szacunkowego. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 stycznia 2012 r. I OSK 173/11). Ocena ta nie może jednak dotyczyć wiadomości specjalistycznych, zawartych w operacie, który sporządzony jest w sposób logiczny, operacie prawidłowym od strony formalnej i zgodnym z obowiązującymi przepisami. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) orzekł, jak w sentencji