I SA/Wa 2247/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.) Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis WSA Marek Wroczyński Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2013 r. sprawy ze skargi M. D., P. D., B. B. i E. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania M. D., P. D., E. B. i B. B. (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "Wojewoda") z [...] lipca 2012 r., nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w E., obręb [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. Decyzją nr [...] z [...] sierpnia 2010r. Wojewoda zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie III i IV etapu obwodnicy miasta E. Zgodnie z treścią ww. decyzji inwestycja obejmowała również działkę nr [...] o pow. [...] ha., położoną w obrębie [...] miasta E. Decyzją z [...] czerwca 2011 r. Wojewoda orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżących w łącznej wysokości [...] zł za przejętą na rzecz Skarbu Państwa przedmiotową nieruchomość. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., uchylił decyzję Wojewody z [...] czerwca 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nie zbadał pierwotnego przeznaczenia nieruchomości, z której wydzielono nieruchomość drogową, które jest jednym z głównych kryteriów doboru nieruchomości porównawczych. Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2012 r., orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżących w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie przedmiotowej nieruchomości. Od w/w decyzji Wojewody odwołanie złożyli skarżący, wskazując na przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny nieruchomości z rynku regionalnego niewłaściwego rodzaju w stosunku do nieruchomości wycenianej. Zdaniem skarżących cena nieruchomości porównawczych rażąco odbiega od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Ponadto zarzucono, iż transakcje nieruchomościami porównawczymi nie spełniają przesłanek nieruchomości podobnej pod względem położenia, stanu prawnego przeznaczenia, sposobu korzystania i innych cech wpływających na ich wartość. Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z [...] września 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje Wojewody [...]. W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, ze zm.; dalej "ustawa"), zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: "u.g.n"). W myśl art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie").przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast ust. 4 ww. § stanowi, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Organ drugiej instancji podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. w dniu 22 czerwca 2012. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyceniana nieruchomość jest ugorowana, porośnięta roślinnością trawiastą oraz kępami młodych olch, krzakami [...] i [...]. Roślinność ta nie przedstawia większej wartości. Działka znajduje się w peryferyjnej strefie miasta w odległości ok. 200 m od strefy zabudowanej. W pobliżu przebiega linia energetyczna. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta E. przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze określonym jako teren leżący w granicach administracyjnych miasta, przez który przebiegać będzie planowana obwodnica miasta, predysponowany do zabudowy z prowadzeniem funkcji związanej z obsługą obwodnicy, w tym dopuszczenie możliwości realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m². Z uwagi na fakt, iż wyceniana nieruchomość znajdowała się w granicach administracyjnych miasta na terenie przez, który przebiegać będzie obwodnica miasta, tym samym przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentacji planistycznych jest tożsame z celem wywłaszczenia. Stąd też nie będzie miała zastosowania tzw. "zasada korzyści''. W związku z powyższym analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budowę dróg różnej kategorii zlokalizowanych na terenach miast i w strefach podmiejskich, na obszarach o różnym stopniu intensywności zabudowy lub obszarach przeznaczonych pod zabudowę, tj. na terenie województwa [...], na którym zlokalizowana jest szacowana nieruchomość oraz północna część sąsiedniego województwa [...]. Biegły stwierdził, iż na lokalnym rynku obejmującym powiat [...] w ostatnich dwóch latach zanotowano zaledwie cztery transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria wolnorynkowe. Dwie z tych działek położone byty na obszarze o dużej atrakcyjności, w pobliżu jeziora. Stwierdzono zatem, iż ze względu na znaczną różnicę cech lokalizacyjnych nieruchomości objętych tymi transakcjami w stosunku do nieruchomości szacowanej nie spełniają kryteriów podobieństwa. Natomiast mała ilość transakcji o zróżnicowanych cechach lokalizacyjnych z lokalnego rynku nieruchomości nie może stanowić podstawy szacowania analizowanego obiektu. Stąd też biegły rozszerzył analizowany rynek na obszar całego województwa [...] oraz północną część województwa [...]. Na tym obszarze odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Podstawowym kryterium wyodrębnienia obszaru badanego rynku była dostępność danych dotyczących transakcji rynkowych oraz spójność w odniesieniu do cen transakcyjnych przyjętego segmentu rynku nieruchomości. Cechy rynkowe, które uwzględnione zostały przy dokonywaniu porównań, wytypowano na podstawie analizy rynku i dostępności danych. Zdaniem organu, taki sposób postępowania zapewnia, że wybrane cechy odzwierciedlają charakter lokalnego rynku i posiadają wymiar lokalny, a nie uniwersalny nie zawsze odpowiadający specyfice rynku lokalnego. Biegły ustalił, iż na wartość tego rodzaju nieruchomości wpływ ma lokalizacja (waga 58 %), intensywność zabudowy na obszarze lokalizacji (waga 7 %), natężenie procesów urbanistycznych – wielkość miasta (waga 16 %), powierzchnia nieruchomości (waga 29 %). Na tej podstawie do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto 3 transakcje nieruchomościami drogowymi z obszaru województwa [...]. Zdaniem organu operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami nabywanymi na cele drogowe. Odpowiadając zaś na zarzuty odwołania, organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił w operacie szacunkowym, że w związku z małą ilością transakcji drogowych do badania został przyjęty rynek regionalny obejmujący obszar województwa [...] oraz północnej części woj, [...], gdyż obszar ten stanowi spójny regionalny rynek nieruchomości drogowych. Głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych oraz w miarę możliwości bliska odległość położenia w stosunku do szacowanej na przyjętym obszarze rynku. Spowodowało to, że wybrane do porównania transakcje reprezentują w odniesieniu do wybranych atrybutów podobieństwo w stosunku do analizowanej, a określona na ich, podstawie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości odpowiada uwarunkowaniom rynkowym regionalnego rynku nieruchomości nabywanych pod drogi, zlokalizowanych na obszarze miast i w strefach podmiejski. Wybrane transakcje porównawcze, pomimo różnic cen transakcyjnych, stanowią wyznacznik wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przejętej na budowę drogi krajowej. Pismem z 23 października 2012 r. skarżący wnieśli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania zarzucili naruszenie: 1. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy: - art. 7, 8, 77 § 1 k.p.a. gdyż sprawa odszkodowania za przedmiotową nieruchomość nie została wyjaśniona w stopniu umożliwiającym rozstrzygnięcie jej zgodnie z prawem, w szczególności braku rozważenia wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy m.in. niedopuszczenia dowodu z dodatkowej opinii (operatu) rzeczoznawcy majątkowego w związku ze wskazanymi przez Strony oczywistymi nieprawidłowościami wykorzystanego w sprawie operatu szacunkowego z 22 czerwca 2012 r., ewentualnie nie poddaniu tego operatu, zakwestionowanego przez skarżących weryfikacji, o której mowa w art. 157 u.g.n. - art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez pominięcie lub lakoniczne odniesienie się w uzasadnieniu decyzji do istotnych zarzutów zgłoszonych przez skarżących, wskazujących wadliwość operatu np. szerszy krąg nieruchomości możliwych do porównania na rynku lokalnym bez potrzeby sięgania do rynku regionalnego, w wyniku czego organ I instancji zaniżył faktyczną wartość nieruchomości a organ II instancji utrzymał tą decyzję w mocy. - art. 138 § 2 k.p.a. w wyniku nie uchylenia przez organ II instancji zaskarżonej decyzji organu I instancji w całości i nie przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. 2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy: 1. przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. ( Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez przyjęcie przez organ I instancji, iż operat szacunkowy będący podstawą wydania decyzji z dnia [...] czerwca 2012 r. w niniejszej sprawie został sporządzony zgodnie z nimi, podczas gdy sporządzony dokument w sposób istotny narusza: a) 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości z rynku regionalnego niewłaściwego rodzaju i na niewłaściwym obszarze w stosunku do nieruchomości wycenianej, b) § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez przyjęcie do szacowania przez rzeczoznawcę nieruchomości - nieruchomości położonej w W. gm. B., której cena wynosi [...] zł za metr kwadratowy i rażąco odbiega od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, 2. przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. : a) art. 4 pkt 16 tej ustawy poprzez przyjęcie do porównania celem oszacowania nieruchomości, które nie spełniają przesłanki nieruchomości podobnej, b) art. 157 tej ustawy poprzez jego niezastosowanie i nieprzeprowadzenie weryfikacji prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu, 3. art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu Nr 1 z dnia 20 marca 1952 r. do Konwencji z 4 listopada 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności nakazujących państwu ochronę własności oraz przepisów rozdziału 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dopuszczających wywłaszczenie wyłącznie w interesie publicznym i na warunkach określonych przepisami prawa za słusznym odszkodowaniem które powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa, poprzez niezgodnie z duchem jak i literą cytowanych regulacji prawnych zaniżenie należnego skarżącym odszkodowania za wywłaszczone prawo własności nieruchomości, nieodpowiadającego wartości tego prawa a zatem przyznanie odszkodowania niespełniającego kryterium słuszności. W uzasadnieniu skarżący w całości podtrzymał argumentację prezentowaną w dowołaniu od decyzji organu I instancji. W ocenie skarżących organ II instancji nie odniósł się do podnoszonych przez nich zarzutów dotyczących niewłaściwego ustalenia wartości 1 m² gruntu celem ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Podnieśli, iż na terenie miasta E. od lipca 2010 r. w strefie pośredniej i peryferyjnej miasta E. zanotowano sześć transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi i jedną transakcję pod ciąg pieszy. Ceny za metr kwadratowy zawierały się w przedziale od [...] zł do [...] zł za m². W tym samym okresie biegły na terenie miasta E. ustalił jedynie dwie transakcje. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2012 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2012 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w E., obręb [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania. We wniesionej skardze skarżący zakwestionowali przyjętą przez organ opinię biegłego uznając ją za sporządzoną nieprawidłowo i w rezultacie ustalenia zaniżonej wartości 1 m² wycenianej nieruchomości. Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu. Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.; dalej: "specustawa"). Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej "u.g.n.") podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2 ww. przepisu. Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 tej ustawy wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wartość rynkową nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 ww. art.). Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią ust. 1 tego ostatniego § wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww §). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości. Uzasadniając przyjętą metodologię wyceny stwierdził, że w związku z małą ilością transakcji drogowych do badania został przyjęty rynek regionalny obejmujący obszar województwa [...] oraz północnej części woj, [...], gdyż obszar ten stanowi spójny regionalny rynek nieruchomości drogowych. Biegły wskazał na stronie 11 operatu, iż na obszarze miasta E. wystąpiły trzy sytuacje pozyskania przez Gminę Miasto E. działek pod rozbudowę ulicy na zasadzie zamiany z osobami fizycznymi i Skarbem Państwa. Podniósł, że rozliczenia z tytułu zamiany odbywały się na podstawie sporządzonych operatów szacunkowych, ale bez rozliczeń finansowych, zatem czynności te nie obejmują kryteriów transakcji wolnorynkowych i nie mogą stanowić odnośnika do szacowania analizowanej nieruchomości. Określone do celów zamiany wartości gruntów mieściły się w przedziale [...] – [...] zł za m. kw. Zauważył, że jedna z zaistniałych na terenie miasta E. transakcji obejmująca działkę, którą zindywidualizował, nabyta została za cenę [...] zł za m. kw., ale z uwagi na lokalizację, tak jak i działki będące przedmiotem zamiany, w bliskiej odległości na obszarze o dużej atrakcyjności inwestycyjnej – w pobliżu jeziora, a zatem z uwagi na znaczną różnicę cech lokalizacyjnych w stosunku do nieruchomości szacowanej stanowi podstawę do pominięcia tej transakcji w operacie. Przyjętym przez biegłego głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych oraz w miarę możliwości bliska odległość położenia w stosunku do szacowanej na przyjętym obszarze rynku. Spowodowało to, że wybrane do porównania transakcje reprezentują w odniesieniu do wybranych atrybutów podobieństwo w stosunku do analizowanej, a określona na ich, podstawie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości odpowiada uwarunkowaniom rynkowym regionalnego rynku nieruchomości nabywanych pod drogi, zlokalizowanych na obszarze miast i w strefach podmiejski. Wybrane transakcje porównawcze, pomimo różnic cen transakcyjnych, stanowią wyznacznik wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przejętej na budowę drogi krajowej. Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Zgodnie bowiem z art. 75 k.p.a., opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 k.p.a. organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego. Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 k.p.a., wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Zauważyć należy, iż operat będący podstawą wydania zaskarżonych decyzji jest trzecim operatem sporządzonym na zlecenie organu, a to w związku z uzasadnionym kwestionowaniem przez strony poprzednio dokonanych wycen. O sporządzeniu operatu, wysokości wyceny zawiadomiono skarżących pismem z 4 lipca 2012r., pouczając o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w sprawie. Skarżący E. i B. B. zarzucili rażące zaniżenie wyceny i nie wyrazili zgody na wskazaną wysokość odszkodowania. Podnieśli, że nie otrzymali odpowiedzi na wcześniejsze uwagi do wyceny, mimo że sporządzono nowy operat. Nie przedstawili też kontroperatu, czy przeciwdowodu z opinii rzeczoznawców majątkowych, który podważyłby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu. Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii. Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości w sporządzonej opinii biegłego, Sąd stanął na stanowisku, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 k.p.a. Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. Tymczasem samo powołanie poszczególnych cen nieruchomości, które w opinii skarżących wystąpiły w obrocie nieruchomościami oraz przywołanie warunków zawarcia tych transakcji, bez podania źródła wiedzy o nich, przy jednoczesnej klarownej, i wystarczającej analizie zawartej w operacie szacunkowym uznać należy za dalece niewystarczające, aby zgłoszony dowód został uznany. Określając wartość nieruchomości organ zobowiązany był natomiast określić, czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów, co też w niniejszej sprawie uczynił w sposób przejrzysty. Zarzut skarżących, że ustalone odszkodowanie nie jest słuszne, bowiem jest zaniżone nie został podzielony przez Sąd, ponieważ w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie biegły szczegółowo wyjaśnił, w jaki sposób określił wartość wycenianej nieruchomości. Wskazać należy, że kwota określona przez biegłego nie musi być identyczna do wartości oczekiwanej przez skarżących. Odszkodowanie zostało ustalone przy stosowaniu przepisów, których konstytucyjność nie została podważona. Uzyskanie przez inne osoby wyższego odszkodowania nie dowodzi nierównego traktowania obywateli. Ustalenie wartości każdej nieruchomości następuje indywidualnie, na podstawie odrębnego operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu indywidualnych cech nieruchomości porównywanych. Wartość nieruchomości należy szacować indywidualnie, gdyż każda nieruchomość charakteryzuje się specyficznymi cechami rynkowymi, stąd sam fakt położenia nieruchomości w pobliżu nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji, stwierdzić należy że również ten zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. Zawarta w art. 128 ust. 1 u.g.n. regulacja stanowi wyraz realizacji konstytucyjnej zasady prawa do słusznego odszkodowania. Pojęciem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny stwierdzając, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne (wyrok z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz. 2). Natomiast w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004, nr 7, poz. 66) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Ponadto podkreślił też, iż znamiennym jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego wynika, że – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie bowiem – jak wywodził Trybunał – następuje na cele publiczne tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne. Z tego powodu twierdzenie, że zaskarżona decyzja narusza przepis art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie jest uzasadnione (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 1019/11). Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Z tych też względów, biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a. orzeczono, jak na wstępie. ----------------------- 12