II OSK 2403/12

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędzia del. WSA Teresa Zyglewska Protokolant asystent sędziego Justyna Rosińska po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 maja 2012 r. sygn. akt II SA/Sz 321/12 w sprawie ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w S. na decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę kasacyjną Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z 30 maja 2012 r., II SA/Sz 321/12 oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy: Decyzją z dnia [...] października 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie na podstawie art. 66 ust 1 pkt 3, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), art. 104 kpa w związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym w sprawie występujących przecieków z tarasu lokalu mieszkalnego nr [...] do lokalu mieszkalnego nr [...] nakazał właścicielowi budynku mieszkalnego Spółdzielni Mieszkaniowej [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu, polegających na wykonaniu robót ujętych w ekspertyzie technicznej z dnia [...] maja 2011 r. sporządzonej przez mgr inż. Krzysztofa Głazka polegających na wykonaniu odpływu o przekroju 70 mm; zerwaniu płytek ceramicznych z warstwami posadzki aż do płyty konstrukcyjnej; wykonaniu nowych warstw izolacji i nowej posadzki; ułożeniu terakoty mrozoodpornej wraz z cokolikami z odpowiednim spadkiem; w terminie do dnia [...] listopada 2011 r. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2011 r., po uprzednim stwierdzeniu śladów zalania wodą opadową z tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr [...] - sufitu lokalu mieszkalnego nr [...], zgodnie z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, nałożył na skarżącą obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej stropu nad mieszkaniem nr [...]. Z przedłożonej ekspertyzy wynika, że przyczyną przecieku wody opadowej jest zużycie izolacji przeciwwodnej tarasu jak również niewystarczające odprowadzenie wody z tarasu. Według organu I instancji, nie jest trafne stanowisko autora ekspertyzy, że istniejące usterki nie wpływają na stan budynku. Zużycie izolacji przeciwwodnej przedmiotowego tarasu może doprowadzić z upływem czasu, do pogorszenia stanu płyty tarasu i może wpłynąć na stan techniczny budynku jako całości. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, to na zarządcy lub właścicielu obiektu budowlanego spoczywa obowiązek użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Zgodnie z art. 66 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Skarżąca odwołała się od powyższej decyzji i wniosła o uchylenie decyzji w części dotyczącej punktu 2, 3 i 4 decyzji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy poprzez nakazanie właścicielowi tarasu stanowiącego część składową lokalu mieszkalnego nr [...] wykonanie robót ujętych w ekspertyzie technicznej. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez uznanie, iż właścicielem tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr [...] jest Spółdzielnia i wskazała, że w świetle tegoż przepisu należy w pierwszej kolejności ustalić, w jakiej części budynku obowiązki dotykają właściciela odrębnej własności lokalu, a w jakiej właściciela budynku. Spółdzielnia podniosła, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem sądowym balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu. Kategoria "pomieszczenia przynależnego" (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali), jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego. Innymi słowy, balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu. Zdaniem odwołującej się, obowiązek koniecznego remontu obciąża właściciela lokalu. Zaskarżoną decyzją Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie, po rozpoznaniu odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i ustalił termin wykonania obowiązków do dnia [...] marca 2012 r., w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ wskazał, że z oględzin wynika, iż przyczyną przecieku do sypialni w mieszkaniu nr [...] nie jest wadliwe wykonanie lub występujące usterki stropu nad uszkodzonym mieszkaniem, lecz brak odpowiedniej izolacji tarasu mieszkania nr [...]. Jako prawidłowe ocenił także ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny tego stropu, dokonane przez organ I instancji. W świetle przepisów art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. W ocenie organu odwoławczego, przedmiotowy strop, który jest przegrodą zewnętrzną - konstrukcyjną budynku mieszkalnego, nie służy wyłącznie jako taras do użytku właściciela lokalu nr [...] do którego przynależy, ale pełni także funkcję dachu nad częścią lokalu mieszkalnego nr [...]. Co więcej izolacja przeciwwodna stanowi istotny element stropu, będącego przegrodą zewnętrzną. Jej brak lub wadliwość może w sposób istotny przyczynić się do korozji całego stropu i pogorszenia warunków użytkowych całego budynku mieszkalnego. Zatem skoro przedmiotowy strop nie służy wyłącznie jako taras do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...], to organ I instancji zasadnie zaskarżoną decyzją zobowiązał skarżącą do wykonania określonych robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Skarżąca wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na tę decyzję, zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez uznanie, iż właścicielem tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr [...] jest Spółdzielnia Mieszkaniowa. Skarżąca podała, że jako właściciel i jednocześnie zarządca budynku mieszkalnego zgodziła się z wydaną decyzją organu I instancji w brzmieniu nadanym jej w punkcie 1 i wykonała nałożony obowiązek. Natomiast w pozostałym zakresie złożyła odwołanie od tej decyzji. Wskazała, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c. Balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu. Z uwagi na powyższe, zdaniem strony, to właściciel mieszkania jest odpowiedzialny wobec władz budowlanych za utrzymanie balkonu w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym oraz za przeprowadzenie niezbędnych prac. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał w całości dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sad Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę. Wskazał, że istotą sporu w niniejszej sprawie jest kwestia ustalenia adresata decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a więc podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny części budynku objętej przedmiotowym nakazem, a tym samym zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości budowlanych. Zdaniem sądu, dla właściwego ustalenia podmiotu odpowiedzialnego, w myśl przepisów Prawa budowlanego, za stan techniczny spornego tarasu istotne jest ustalenie charakteru tego obiektu w powiązaniu z funkcją jaką pełni w tym budynku oraz jego położeniem i powiązaniem konstrukcyjnym z budynkiem. Sąd zauważył, że konstrukcja budynku mieszkalnego powoduje, że z jednej strony taras pełni funkcję dachu, określonego zamykającego przestrzeń nad lokalem nr [...], a z drugiej strony może pełnić on także funkcję tarasu o charakterze zbliżonym do balkonu dla lokalu nr [...]. W tych okolicznościach sąd doszedł do wniosku, że stanowisko organu II instancji, traktujące sporny taras jako dach, element składowy zewnętrzny całości budynku, stanowiący część całości budynku będącego własnością skarżącej – jest w pełni uzasadnione. Sąd wskazał, że przedmiotowy taras z racji swej konstrukcji i położenia nie posiada cech "balkonu", o którym mowa w skardze. Poza tym, zakwalifikowanie konkretnego elementu budynku jako części wspólnej nieruchomości, niesłużącej wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu lub zakwalifikowanie go jako wyłącznej części danego lokalu mieszkalnego, uzależnione może być od różnych okoliczności, między innymi od koncepcji architektonicznej budynku i jego konstrukcji, i w każdym przypadku wymaga indywidualnej oceny. Sąd stwierdził, że taras stanowi wraz z budynkiem całość techniczno-użytkową. Sąd wskazał na art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, stwierdzając, że nakaz został prawidłowo zaadresowany. Od tego wyroku skarżąca wniosła skargę kasacyjną, zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U, z 201.0 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że właścicielem tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr [...] jest Spółdzielnia Mieszkaniowa jako właściciel nieruchomości wspólnej, 2. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że taras w całości stanowi element nieruchomości wspólnej, podczas gdy cała jego część wewnętrzna służy wyłącznie do użytku lokatorom lokalu mieszkalnego nr [...]. Wniosła o uchylenie tego wyroku w całości i rozpoznanie sprawy zgodnie z wnioskiem zawartym w skardze, ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że podtrzymuje swój pogląd w zakresie traktowania tarasu jak balkonu. Balkon w okolicznościach tej sprawy stanowi część składową lokalu, a o jego utrzymaniu nie decyduje wspólnota mieszkaniowa. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Naczelny Sąd Administracyjny, jak stanowi art. 183 § 1 p.p.s.a, rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej. Oznacza to zatem, że zakres rozpoznania sprawy wyznacza strona wnosząca skargę kasacyjną przez przytoczenie podstaw kasacyjnych i ich uzasadnienie. Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Nie zasadny jest zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art.61 ust.1 Prawa budowlanego polegający na jego niewłaściwym zastosowaniu i uznaniu, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jest w właścicielem tarasu przylegającego do lokalu mieszkalnego nr [...]. Przede wszystkim należy zauważyć, że sąd I instancji takiego twierdzenia nie zawarł w uzasadnieniu w wyroku. Sąd I instancji słusznie zwrócił uwagę na okoliczności faktyczne w tej sprawie podkreślając, że przedmiotowy taras z racji przyjętej koncepcji architektonicznej budynku i jego konstrukcji, położenia nie posiada cech "balkonu", o którym jest mowa w skardze. Balkon to element architektoniczny budynku nadwieszony, posiadający otwartą przestrzeń, który może pełnić funkcje dekoracyjną, rekraacyjną, stanowiący część składową lokalu mieszkalnego. Natomiast w niniejszej sprawie, sporny taras położony jest na ostatniej kondygnacji budynku, której powierzchnia mieszkalna jest mniejsza niż powierzchnia niższych kondygnacji. Przedmiotowy taras pełni tym samym rolę dachu budynku, można nawet stwierdzić, że to jest jego podstawowa funkcja, a funkcja tarasu jest funkcją wtórną. W takich okolicznościach fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli jaką pełni, że jest to fragment dachu ( stropodachu) nad lokalem mieszkalnym nr [...]. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013r. I ACa 484/13 ). Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że artykuł 61 i art. 66 Prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 tego prawa mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Tym samym nie zasadny jest również zarzut dotyczący naruszenia art.3 ust.2 ustawy o własności lokali, który to przepis stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak wskazano wcześniej w okolicznościach faktycznych tej konkretnej sprawy, przedmiotowy taras to przede wszystkim dach (stropodach) nad częścią budynku i funkcji tej nie traci mimo, że jako z tarasu korzystać z niego mogą tylko mieszkańcy lokalu mieszkalnego nr [...]. Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art.184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.