II OSK 3335/14

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędziowie: sędzia NSA Marzenna Linska – Wawrzon (spr.) sędzia del. WSA Małgorzata Jarecka Protokolant: starszy inspektor sądowy Anna Połoczańska po rozpoznaniu w dniu 12 października 2016 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 26 sierpnia 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 420/14 w sprawie ze skargi E. K., T. K. i Ł. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 420/14, oddalił skargę E. K., T. K. i Ł. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia [...] lutego 2014 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Wyrok wydany został w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Wójt Gminy Rozprza, po rozpoznaniu wniosku J. i J. M., decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., na podstawie art. 59, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1–5 i art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej: u.p.z.p.), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie garażu na maszyny rolnicze na działce nr [...]/1 w miejscowości Z. W., gm. Rozprza. Z powołaniem się na wyniki analizy przeprowadzonej na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) organ ustalił warunki realizacji inwestycji określając linię zabudowy od strony drogi gminnej w odległości 10 m. Organ wskazał, że maksymalny wskaźnik powierzchni nowej zabudowy i istniejącej zabudowy nie może przekroczyć 30,4% powierzchni działki, a w strefie zagospodarowanej należy zachować wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie ok. 50–60%. Szerokość elewacji frontowej ustalono między wartością minimalną 4,8 m, a maksymalną 14,62 m. Natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w widoku od strony drogi do okapu powinna wynosić minimum 3 m i maksimum 6,50 m. Geometrię dachu określono wskazując, że może być to dach dwupołaciowy o kącie nachylenia od 30° do 45°, dach jednopołaciowy o kącie nachylenia od 5° do 20° lub wielopołaciowy o kącie nachylenia do 30°, wysokość w kalenicy ma wynosić minimum 6,5 m do maksimum 7,70 m, a układ kalenicy ma być prostopadły lub równoległy do drogi. Jednocześnie organ wskazał, że projektowaną inwestycję należy realizować z zachowaniem wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy oraz obowiązujących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organ dopuścił realizację inwestycji w granicy lub w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią nr 105, bowiem w obszarze analizowanym obiekty są w taki sposób zlokalizowane. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania E. K., T. K. i Ł. K., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Rozprza z dnia [...] grudnia 2013 r. Kolegium wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy określa tylko ogólne ramy inwestycji, które ulegają konkretyzacji dopiero na etapie pozwolenia na budowę i z tego względu podnoszone przez odwołujących kwestie dotyczące wpływu inwestycji na korzystanie z ich nieruchomości, nie mogą odnieść skutku. Dla podjęcia decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagana zgoda właścicieli działki, na której inwestycja jest planowana, a także właścicieli sąsiednich nieruchomości, bowiem taka decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co wynika z treści art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Brak zgody autorów odwołania na realizację planowanej inwestycji nie ma wpływu na wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych, bowiem należą one do postępowania prowadzonego przez organy architektoniczno-budowlane w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej związany będzie przepisami techniczno-budowlanymi, a także warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, w tym odnoszącymi się do ochrony interesów innych osób, które określa decyzja organu I instancji. Dalej organ wskazał, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. określa przesłanki, które muszą być spełnione łącznie, a które determinują wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania jej do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Organ pierwszej instancji dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, obszar analizy został wyznaczony w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, tj. 135 m (3 x 45 m). Teren inwestycji znajduje się na obszarze zabudowy zagrodowej oraz mieszkalnej jednorodzinnej. Cechy nowej zabudowy zostały ustalone według zasad wynikających z przeprowadzonej analizy – linia zabudowy została określona w odległości 10m od krawędzi jezdni drogi gminnej, na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia, jako przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej oraz działce objętej wnioskiem. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki określony został na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia – do 30,4%, tj. wskaźnika zabudowy występującego na działce sąsiedniej, a szerokość elewacji frontowej stosownie do § 6 ust. 2 rozporządzenia. Biorąc pod uwagę, że szerokość elewacji frontowych budynków innych niż mieszkalnych jest zróżnicowana od 5 m do 37 m, a średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 12,18 m, ustalono szerokość elewacji frontowej od 4,8 m (zgodnie z założeniem inwestorów, co nie odbiega od minimalnej szerokości elewacji frontowej i nie będzie wpływać na przestrzeń urbanistyczną) do 14,62 m, tj. wielkości średniej z tolerancją do 20%. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, od 3 m do 6,5 m, biorąc pod uwagę funkcję budynku (garaż na maszyny rolnicze) oraz układ przestrzennej lokalizacji budynku na działce (orientację budynku – dłuższym bokiem skierowanym prostopadle do kierunku drogi). Geometria dachu została wyznaczona zgodnie z § 8 rozporządzenia, odpowiednio do dachów występujących w obszarze analizowanym. E. K., T. K. i Ł. K. w skardze na powyższą decyzję podnieśli zarzuty naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie wobec wydania decyzji pomimo tego, że niewątpliwie godzi ona w słuszny interes skarżących, którym realizacja wniosku wyrządzi niepowetowaną szkodę oraz art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, bowiem organ odwoławczy nie zebrał w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego, w szczególności nie przeprowadził oględzin całego obszaru analizowanego oraz dokonał błędnej analizy i oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego z pominięciem naczelnych zasad planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących w sprawie doszło także do uchybienia wymogom stawianym uzasadnieniu decyzji, tj. art. 107 § 1 i 3 k.p.a., poprzez brak precyzyjnego określenia obszaru analizowanego, niewskazanie na czym polegała i jak przebiegała analiza funkcji i cech zabudowy, które z nieruchomości sąsiednich były brane pod uwagę przy ustalaniu cech zabudowy oraz na jakiej podstawie ustalono parametry zabudowy. Organ nie zawiadomił stron o prawie do wypowiedzenia się w przedmiocie zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji, co uniemożliwiło skarżącym czynny udział w sprawie i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji, a co stanowi naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Zarzucili również niezastosowanie art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 i art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p., wobec nieuwzględnienia wymagań ładu przestrzennego oraz nieuwzględnienie prawa własności przysługującego innym osobom – w tym skarżącym – do nieruchomości sąsiednich. Natomiast art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został naruszony poprzez jego niewłaściwą interpretację, sprowadzającą się do uznania, że co najmniej jedna działka sąsiednia do działki objętej wnioskiem jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w sytuacji, gdy brak jest w bezpośrednim sąsiedztwie działki pozwalającej na określenie wszystkich powołanych w tym przepisie wymagań, co w konsekwencji winno skutkować stwierdzeniem braku tzw. dobrego sąsiedztwa i nieuwzględnieniem wniosku inwestora. Zdaniem skarżących organy wadliwie przyjęły, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi naruszając tym samym przepis art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. podczas gdy decyzja sytuując planowany obiekt w odległości 1,5 m od granicy narusza ustawę Prawo budowlane, jak i rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) oraz regulacje dotyczące prawa własności, w szczególności z art. 140 Kodeksu cywilnego wobec pozbawienia ich możliwości korzystania ze światła dziennego, zalewania przez wody opadowe, zagrożenia pożarowego, znacznego pogorszenia warunków zabudowy oraz warunków bytowych na ich działce, a także obniżenia wartości rynkowej tejże. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku wskazał, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. W toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W stanie faktycznym sprawy organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 135 m, gdyż szerokość frontu działki inwestycyjnej ma szerokość 45 m. Jednocześnie autor analizy wyjaśnił, że teren objęty analizą, czyli teren w minimalnych rozmiarach, uznał za wystarczający w sprawie, bowiem na tym obszarze występuje zabudowa umożliwiająca dokonanie analizy w zakresie funkcji, sposobu zagospodarowania nieruchomości, cech architektonicznych zabudowy także w zakresie oceny dominującego kierunku zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu tak określona wielkość obszaru analizowanego odpowiada prawu i jest uzasadniona przede wszystkim faktem istnienia na tym terenie licznej zabudowy i racjonalnej całości urbanistycznej – co zasadnie dostrzegł autor analizy. W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy zagrodowej, w skład której wchodzą budynki mieszkalne i zabudowa związana z gospodarstwem rolnym, czyli zabudowa inwentarska, stodoły, oraz zabudowa gospodarcza, czyli magazyny płodów rolnych, garaże dla maszyn rolniczych itp. W niniejszej sprawie inwestorzy wnioskowali o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku garażowego służącego do magazynowania maszyn rolniczych. Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym i objętej wnioskiem inwestorów, nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. Garaż na maszyny rolnicze to obiekt związany z tradycyjną zabudową zagrodową służącą prowadzonemu gospodarstwu rolnemu. Jak słusznie zauważono w analizie, w ramach zabudowy zagrodowej występują nie tylko budynki mieszkalne i obiekty z nimi funkcjonalnie związane ale także budynki związane z produkcją rolną. Planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, a zatem warunek kontynuacji funkcji uznać wypada za spełniony. Gdy w obszarze analizowanym występuje zabudowa zagrodowa, realizacja obiektu magazynowego przeznaczonego do składowania maszyn rolniczych wkomponowuje się w zabudowę istniejącą na obszarze analizowanym. W ocenie Sądu w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia niezbędne do realizacji planowanej zabudowy, wynikające z przepisów § 4–8 rozporządzenia, które organ miał obowiązek zawrzeć. Organy w sposób prawidłowy określiły zarówno linię zabudowy, jak i wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi oraz geometrię dachu. Część tych parametrów określona została w nawiązaniu do wartości średnich występujących w obszarze analizowanym, natomiast część została określona poprzez zastosowanie szczególnych uregulowań pozwalających na odstąpienie od wartości średnich nawiązujących do zastanych w obszarze analizowanym (w ten sposób organ wyznaczył szerokość elewacji frontowej, jak i wysokość górnej krawędzi tejże elewacji). Skoro przepis prawa dopuszcza odstępstwo od wartości średnich pod warunkiem spełnienia dodatkowych, szczególnych przesłanek, to w sytuacji gdy w sprawie owe przesłanki zostały spełnione, nie można poczynić organowi w tym zakresie zarzutu działania w sprzeczności z prawem. Zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W szczególności działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza lokalizację projektowanej zabudowy w granicy lub w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią nr 105. Powołany zapis decyzji dopuszcza taką lokalizację planowanego obiektu i w żadnym razie nie przesądza, że inwestycja będzie w taki sposób umiejscowiona. Zagadnienie szczegółowej lokalizacji obiektu budowlanego jest rozstrzygane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, czyli w trakcie ewentualnego postępowania prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zmierzającego do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Ponadto załączona do akt administracyjnych analiza urbanistyczna potwierdza, że w obszarze analizowanym występują obiekty budowlane zrealizowane w zbliżeniu do granicy z działką sąsiednią, co przemawia za dopuszczeniem takiej lokalizacji projektowanej inwestycji. Skoro elementem zastanego ładu przestrzennego, wyraźnie zarysowanym w obszarze analizowanym, są obiekty wybudowane w zbliżeniu do granicy, to umożliwienie takiej lokalizacji projektowanej inwestycji wskazuje na kontynuację cech zabudowy. Zdaniem Sądu nie można podzielić zarzutów skargi o naruszeniu wymienionych przepisów u.p.z.p., poprzez zaniechanie uwzględnienia ładu przestrzennego oraz przysługującego skarżącym prawa własności do nieruchomości sąsiednich. W szczególności, na akceptację nie zasługiwał argument, że niewłaściwie w sprawie uznano, iż co najmniej jedna działka jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy w sytuacji gdy w bezpośrednim sąsiedztwie brak takowej działki. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. posługuje się określeniem "działka sąsiednia", a nie działka bezpośrednio sąsiadująca. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego, zatem pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położone w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Ponadto zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. nie są regulacje ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ani rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Spełnienie warunków określonych w prawie budowlanym i powołanym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych będzie przedmiotem uwagi organu administracji architektoniczno-budowlanej, który – na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – orzekać będzie w przedmiocie pozwolenia na budowę. Na tym etapie organ będzie oceniał czy inwestycja będzie skutkowała zacienieniem pomieszczeń mieszkalnych na działce skarżących oraz będzie zajmował się kwestią odprowadzania wód opadowych. Za bezzasadne Sąd uznał zarzuty skargi odnoszące się do celowości wznoszenia przez inwestorów garażu. Natomiast zgodził się z zarzutem dotyczącym naruszenia art. 10 k.p.a., aczkolwiek stwierdził, że uchybienie to nie mogło skutkować uchyleniem zaskarżonych decyzji gdyż w skardze nie wskazano na istnienie związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem wymienionego przepisu a treścią wydanej decyzji, jak też nie powołano się na potrzebę przeprowadzenia dalszych czynności procesowych. Z tych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. E. K. w skardze kasacyjnej od powyższego wyroku wniosła o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy WSA w Łodzi do ponownego rozpoznania oraz przyznanie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła błędną wykładnię: a) art. 6 ust. 2 u.p.z.p. polegającą na przyjęciu, że dopuszczenie lokalizacji projektowanej zabudowy w granicy lub w odległości 1,5 m od granicy z działką będącą współwłasnością Skarżącej (nr ewid. 105) nie narusza jej chronionego prawem interesu; b) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. polegającą na przyjęciu, że zaskarżone decyzje są zgodne z przepisami odrębnymi w sytuacji, gdy są sprzeczne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a w szczególności z § 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 5 pkt 1, a nadto z art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu zaznaczono, że prawo właściciela do inwestowania nie może pozostać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Podniesiono też, że lokalizowanie inwestycji przy granicy nieruchomości jest możliwe, ale wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Sąd I instancji – zdaniem strony – błędnie przyjął, że wszelkie rozważania w zakresie usytuowania inwestycji w granicy z sąsiednią działką odnosić się będą wyłącznie do przepisów w sprawie warunków technicznych analizowanych na etapie ubiegania się przez inwestorów o pozwolenie na budowę. W ocenie strony zaskarżona decyzja jest sprzeczna z § 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 5 pkt 1 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r., a ponadto w sprawie należało dokonać analizy przy uwzględnieniu "prawa sąsiedzkiego". Brak takiej oceny powinien skutkować przyjęciem, że nie spełniono wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 718, dalej: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu. Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności, skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw. Za nieskuteczny należało uznać zarzut naruszenia art. 6 ust. 2 u.p.z.p. stanowiącego, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich: 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. W niniejszej sprawie skarżący upatrywali naruszenia ich interesu prawnego poprzez dopuszczenie w wydanej decyzji lokalizacji planowanego obiektu (garaż na maszyny rolnicze) w granicy lub w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiednią nr 105, a więc nieruchomością będącą własnością skarżących. W szczególności podnosili w toku całego postępowania oraz w skardze, że usytuowanie planowanej zabudowy przy granicy stworzy zagrożenie pożarowe, spowoduje spływ wód na ich nieruchomość oraz zanieczyszczenie wody w studni, a ponadto doprowadzi do zacienienia ich nieruchomości. Wskazywano również na to, że wielkość działki inwestora pozwala na usytuowanie obiektu w większej odległości od granicy niż wyznaczona w decyzji o warunkach zabudowy. Sąd Wojewódzki odnosząc się do tych zarzutów zaznaczył, że kwestionowana decyzja jedynie dopuszcza lokalizację planowanego obiektu przy granicy, co nie przesądza, iż takie jej umiejscowienie będzie zrealizowane. Sąd Wojewódzki trafnie wskazał, że zagadnienie szczegółowej lokalizacji obiektu budowlanego rozstrzygane jest na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, czyli w trakcie ewentualnego postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Sąd Wojewódzki ponadto zwrócił uwagę, że przeprowadzana w sprawie analiza potwierdza występowanie w wyznaczonym obszarze obiektów budowlanych zrealizowanych w zbliżeniu do granicy z działką sąsiednią, co w efekcie pozwalało na umożliwienie takiej też lokalizacji projektowej inwestycji. W tym miejscu podkreślić należy, że zarzuty kasacyjne ograniczone zostały do prawa materialnego, co oznacza, że niepodważona została podstawa faktyczna wyroku. Zarzuty kasacyjne nie dotyczą również analizy urbanistycznej stanowiącej oparcie dla warunków zabudowy ustalonych w decyzji, zwłaszcza w zakresie kwestionowanej lokalizacji inwestycji. Ma to istotne znaczenie, gdyż to właśnie w analizie stwierdzono w wyznaczonym obszarze istnienie zabudowy lokalizowanej w granicy lub w odległościach mniejszych niż 3 m (71,4% analizowanych działek). Autor analizy poczynił również ustalenie, że występująca na danym terenie zabudowa siedliskowa realizowana jest według charakterystycznego schematu zabudowy wiejskiej, tj. jako kompleksu złożonego z wolnostojącego budynku mieszkalnego na froncie działki i uzupełniającej zabudowy gospodarczej wokół przestrzeni podwórza (zabudowa skoncentrowana wzdłuż bocznych granic działki z zamykającymi tę przestrzeń – stodołami). Ponadto stwierdził, że na działce objętej wnioskiem istniejąca zabudowa jest realizowana według podanego schematu. We wnioskach analizy zawarto szereg uwag dotyczących regulacji prawnej w zakresie sytuowania projektowanych obiektów budowlanych i podkreślono, że dopuszczenie lokalizacji planowanego budynku w granicy lub w odległości 1,5 m nie stanowi jednoznacznego określenia miejsca realizacji inwestycji lecz jedynie stwierdza, że taka lokalizacja jest dopuszczalna w kontekście wymogów zagospodarowania przestrzennego i będzie spójna z istniejącym zagospodarowaniem terenów sąsiednich. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się aby w decyzji o warunkach zabudowy zawarte było w drodze wyjątku rozstrzygnięcie w przedmiocie lokalizacji planowanego obiektu w granicy z nieruchomością sąsiednią. W takich przypadkach konieczne jest jednak wykazanie na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej, że taka zabudowa jest kontynuacją istniejącego sposobu zagospodarowania terenu w analizowanym obszarze i nie kłóci się z istniejącym układem urbanistycznym (por. wyroki NSA z 14 października 2014 r., II OSK 817/19; z 19 stycznia 2016 r., II OSK 1204/14). W świetle powyższych uwag należało uznać, że w okolicznościach niniejszej sprawy uprawniona była ocena co do możliwości ustalenia w decyzji usytuowania obiektu w zbliżeniu do granicy z zastrzeżeniem, że dopiero na etapie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany będzie badać dopuszczalność inwestycji w świetle szczegółowych wymogów techniczno-budowlanych, w tym dotyczących m.in. kwestii zaciemnienia, spływu wód opadowych oraz bezpieczeństwa pożarowego. Dodać również trzeba, że zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Stosownie zaś do art. 34 ust. 3 pkt 1 projekt zagospodarowania działki lub terenu obejmuje: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Z przytoczonych przepisów wynikają zatem obowiązki organu architektoniczno-budowlanego w zakresie sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z przepisami, w tym wymogami prawnymi wynikającymi z obowiązku poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Natomiast na etapie decyzji o warunkach zabudowy właściwy organ uwzględnia ochronę interesów osób trzecich w zakresie badanych uwarunkowań przewidzianych w art. 1 ust. 2 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1–5 u.p.z.p. W konsekwencji sformułowany w skardze kasacyjnej zarzut dotyczący art. 6 ust. 2 u.p.z.p. okazał się niezasadny, aczkolwiek zgodzić się należało z autorem skargi kasacyjnej, że Sąd Wojewódzki w uzasadnieniu wyroku przedstawił błędną argumentację w zakresie wykładni wymienionego przepisu. Mianowicie odnosząc się do regulacji art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Sąd Wojewódzki stwierdził, że osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny i chociaż musi to uczynić zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, to postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień właścicielskich inwestora. Taki sposób rozumienia art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. budzi zastrzeżenia, albowiem nie ma podstaw prawnych do formułowania generalnego założenia o prymacie prawa do zabudowy przysługującego inwestorowi. Jak wynika wyraźnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., wolność zabudowy realizowana przez podmiot legitymujący się tytułem prawnym do nieruchomości musi uwzględniać prawo innych podmiotów do ochrony własnych interesów prawnych. Zasada wyrażona w art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. ma ścisły związek z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa statuowaną w art. 32 Konstytucji RP. Zakres możliwości korzystania z własności nieruchomości, w tym prawa do jej zabudowy, wyznacza szereg regulacji prawnych, których celem jest m.in. ważenie uprawnień przysługujących inwestorom oraz interesów prawnych właścicieli nieruchomości sąsiadujących z przedsięwzięciem budowlanym. Rację ma zatem autor skargi kasacyjnej podnosząc, że prawo właściciela do zabudowy nieruchomości nie jest nieograniczone i nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. W niniejszej sprawie – z przyczyn omówionych wyżej – należało jednak przyjąć, że kwestionowane postanowienie zawarte w decyzji o warunkach zabudowy nie naruszyło interesu skarżącej chronionego przepisem art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., jak też nie naruszyło jej uprawnień właścicielskich wynikających z art. 140 i 144 k.c. Niezasadny okazał się również zarzut kasacyjny dotyczący art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 5 pkt 1 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Podkreślić należy, że stosownie do § 1 wymienionego rozporządzenia ustala ono warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymogów art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Według § 2, przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków i określonych budowli. Wspomnieć również trzeba, że wymienione rozporządzenie ustanowione zostało na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego. Z przytoczonej regulacji wynika zatem, że unormowania zawarte w rozporządzeniu nie znajdują zastosowania na etapie ustalania warunków zabudowy w drodze decyzji wydawanych na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zgodności kontrolowanej decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. – Sąd Wojewódzki trafnie stwierdził, że w orzecznictwie utrwalony jest pogląd, iż przepisami odrębnymi stosowanymi na podstawie powołanego przepisu nie są regulacje rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. Spełnienie wymogów ustanowionych w prawie budowlanym i przepisach techniczno-budowlanych kontrolowane jest przez organy architektoniczno-budowlane w sprawach zainicjowanych wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Z tych wszystkich względów skarga kasacyjna, jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, podlegała oddaleniu na podstawie art. 184 p.p.s.a.