I OSK 555/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędzia del. WSA Mirosław Wincenciak (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Małgorzata Zientala po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 27 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Sz 456/14 w sprawie ze skargi [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Holding Spółki komandytowo-akcyjnej z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania; 2. zasądza od [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Holding Spółki komandytowo-akcyjnej z siedzibą w K. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. kwotę 2 227 (dwa tysiące dwieście dwadzieścia siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. I OSK 555/15 UZASADNIENIE Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 27 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Sz 456/14 po rozpoznaniu sprawy ze skargi [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Holding Spółki komandytowo-akcyjnej z siedzibą w K., na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Mielno, z dnia [...] września 2013 r. U podstaw rozstrzygnięcia Sądu I instancji legły następujące ustalenia oraz ocena prawna. Decyzją z dnia [...] września 2013 r. Wójt Gminy Mielno ustalił dla [...] Sp. z o. o. Holding Spółka Komandytowo - Akcyjna w K. opłatę adiacencką w wysokości 28.425,00 zł. Opłata adiacencka ustalona została w oparciu o art. 98a ust. 1, art. 147 ust. 1 i 2 oraz art. 148 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651), zwanej dalej "u.g.n." oraz uchwały Nr XIX/97/2004 Rady Gminy Mielno z dnia 21 maja 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 50, poz. 934). Zaskarżona decyzja wydana została na skutek ponownego rozpatrzenia sprawy z uwagi na uchylenie decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia [...] sierpnia 2013r. numer [...] decyzji Wójta Gminy Mielno z dnia [...] kwietnia 2013r. numer [...] ustalającej opłatę adiacencką. Ustalenie powyższej opłaty adiacenckiej nastąpiło z uwagi na wzrost wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonych w S., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr 210/6, 210/7, 210/8, 210/9, 210/10, 210/11, 210/12, 210/13, 210/14, 210/15, 210/16, 210/17, 210/18, połączonych w działkę numer 440 o powierzchni 4,3792 ha, dla której Sąd Rejonowy w Koszalinie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW [...], na działki o numerach od 440/1 do 440/45. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji dokonał analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2013 r. Organ I instancji stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi 284.250,00 zł (wartość nieruchomości przed podziałem - 3.077.702 zł, wartość nieruchomości po podziale - 3.361.953 zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona według stawki 10 % - stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy Mielno - wynosi .28.425,00 zł. Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem, Spółka odwołała się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie. Mając na uwadze potrzebę wszechstronnego wyjaśnienia sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie w dniu [...] listopada 2013r. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o dodatkowe i bardziej szczegółowe zajęcie stanowiska w zakresie wniesionych przez skarżącą zarzutów co do wykonania operatu szacunkowego. Jednocześnie, z uwagi na sformułowanie w odwołaniu szeregu zarzutów co do operatu szacunkowego o charakterze merytorycznym, Kolegium zwróciło się do skarżącej o wskazanie czy Spółka rozważa zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca najpierw poinformowała organ, iż rozważa zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie, że nie zleci ona oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy przesłał do Kolegium klauzulę aktualności operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Na wstępie wskazało, iż art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Artykuł 98a ust. 1a ustawy stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zdaniem Kolegium, nie ulega wątpliwości, iż wszczęcie postępowania w sprawie było następstwem podziału działek nr 210/6, 210/7, 210/8, 210/9, 210/10, 210/11, 210/12, 210/13, 210/14, 210/15, 210/16, 210/17, 210/18 - połączonych w działkę numer 440 o powierzchni 4,3792 ha, dla której Sąd Rejonowy w Koszalinie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW [...] - na działki o numerach od 440/1 do 440/45. Podział ten nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości - skarżącej Spółki i został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Mielno z dnia [...] stycznia 2013 r. Decyzja ta z braku odwołania się strony stała się ostateczna w administracyjnym toku instancji. Podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Artykuł 154 ust. 2 ustawy stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy S. M. (uprawnienia nr [...]) ustalił w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2013 r., że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 3.077.702 zł, natomiast po podziale - 3.361.953 zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem a wartością rynkową nieruchomości po podziale stanowi zatem kwotę 284.250,00 zł. Od tej wartości została naliczona opłata adiacencką w kwocie 28.425,00 zł przy zastosowaniu stawki 10% wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium podkreśliło, iż przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, jej wartość określa się według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że chodzi o cenę nieruchomości ustalonej w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a nie tylko ściśle na dzień wydania samej decyzji. W ocenie Kolegium, przy szacowaniu analizie poddano transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Na podstawie przeprowadzonej analizy zaobserwowano stabilizację cen transakcyjnych tego typu nieruchomości, w związku z czym rzeczoznawca przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne tego typu nieruchomości co wyceniana kształtują się średnio w przedziale od 47,59 zł do 99,34 zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość 1 m2 gruntu przed podziałem została określona w operacie szacunkowym na kwotę 70,28 zł, natomiast po podziale na kwotę 76,77 zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że po przeprowadzonej analizie lokalnego rynku transakcji tego typu nieruchomościami co przedmiot wyceny można stwierdzić, że otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na lokalnym rynku. Kolegium wskazało, że w myśl utrwalonego orzecznictwa sądowoadministracyjnego, operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. W dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy, w ocenie Kolegium, odniósł się on do zarzutów i uwag odwołujące się do sporządzonego operatu szacunkowego. Skonkludował, że wartość nieruchomości została określona prawidłowo i odzwierciedla aktualnie panujące tendencje na rynku nieruchomości. Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie związek przyczynowo - skutkowy związany ze wzrostem wartości nieruchomości a jej podziałem został wykazany należycie i w sposób nie budzący zastrzeżeń organu odwoławczego. Przesłankę pobierania opłaty stanowi wzrost wartości nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Obowiązek zaś ponoszenia opłaty wynika bezpośrednio z ustawy. Kolegium nie znalazło także podstaw do uwzględnienia drugiego z podniesionych zarzutów, tj. naruszenia art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i § 5 ust. 2 i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasady wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego co do formy, treści i metod wyceny. Dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. W ocenie Kolegium, analiza akt sprawy, w szczególności operatu będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, wskazuje, iż został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa i przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Posiada on klauzulę aktualności, tak więc jego ważność nie budzi wątpliwości. Kolegium zauważyło, że rzeczoznawca w swoich dodatkowych wyjaśnieniach z dnia 6 grudnia 2013 r. odniósł się do zarzutów i uwag skarżącej co do operatu szacunkowego. Strona nie wystąpiła ze zleceniem organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy (a następnie także wyjaśnienia rzeczoznawcy) budzą jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Możliwość taką przewiduje art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takiej sytuacji to na stronę postępowania przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Powyższa decyzja została zaskarżona przez [...] Sp. z o. o. Holding Spółka Komandytowo - Akcyjna w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Skarżąca Spółka zarzuciła: 1. naruszenie przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości; 2. naruszenie przepisu art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny; 3. naruszenie przepisu art. 77 § 1 K.p.a. i art. 7 K.p.a., mające istotny wpływ na podjętą decyzję, poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wyżej opisanych przepisów prawa materialnego; 4. naruszenie przepisu art. 80 K.p.a., art. 107 § 1 K.p.a., mające istotny wpływ na podjęta decyzję poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nieustosunkowanie się w decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, jak i zarzutów podniesionych w odwołaniu. Zdaniem Skarżącej rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął stan nieruchomości wycenianej na dzień wydania decyzji o podziale, bowiem to nie jest stan rzeczywisty w dniu dokonania jej podziału, lecz stan historyczny w stosunku do daty wydania decyzji podziałowej. Zgodnie z sytuacją prawną nieruchomości na dzień wydania decyzji istniała jedna działka nr 440 o powierzchni 43.792 m². Działka 440 powstała w przeszłości wskutek połączenia innych działek i przyjmowanie do wyceny, zresztą nie faktycznej, ale rzekomej, powierzchni 1/13 x 43.792 m²= 3.369 m², nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla wyceny nieruchomości i jest po prostu przyjęciem błędnego stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej. Wyjaśnienia do wskazanych wyżej uwarunkowań prawnych złożone przez rzeczoznawcę w istocie w żaden sposób nie wyjaśniają i nie uzasadniają błędnego przyjęcia stanu nieruchomości przed podziałem, a także szacowania wartości nieruchomości jako sumy wartości nieistniejących 13 działek o średniej powierzchni wynoszącej 3.369 m2. Zdaniem skarżącej, przepisy prawa nie dają rzeczoznawcy swobody w przyjmowaniu stanu nieruchomości. Jeśli przed dokonaniem podziału nieruchomość składała się z jednej działki to taki stan winien być przyjęty w operacie szacunkowym. W wydanych decyzjach nie wyjaśniono powodu, dla którego rzeczoznawca przygotowując operat szacunkowy odstąpił od obowiązujących przepisów prawa. Fakt błędnego określenia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej dyskwalifikuje operat szacunkowy jako niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, dyskwalifikuje go jako opinię o wartości nieruchomości, w związku z tym operat ten powinien zostać odrzucony jako dowód w postępowaniu. Rzeczoznawca w sposób niedopuszczalny w świetle obowiązującego prawa określił datę, na którą określono wartość nieruchomości. Data jest późniejsza od daty sporządzenia operatu szacunkowego. W związku z tym, mamy do czynienia z rażącym naruszeniem art. 151 ust. 1 u.g.n. definiującymi wartość rynkową. W analizowanym operacie wycena dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości w wyniku podziału przyjmuje karykaturalną metodologicznie postać, w której porównuje się działki duże i małe. W wypadku analizowanego operatu średnia wielkość działek porównawczych przyjętych do wyceny przed podziałem wynosi 3369 m², a średnia wielkość działek porównawczych przyjętych do wyceny po podziale wynosi 882 m². Tego typu analiza wartości i ewentualnie stwierdzona różnica w wartości nie ma oczywiście nic wspólnego z dokonanym podziałem, bo od dokonanego podziału na poszczególne działki nieruchomość nie staje się ani większa, ani mniejsza. Mamy więc do czynienia z sytuacją, gdy ewentualnie stwierdzona różnica wynika nie tylko z różnicy stanu "nieruchomość niepodzielona nieruchomość podzielona", ale także ze stanu "nieruchomość duża/nieruchomość mała". Zgodnie z art. 98a ust.1 u.g.n.: "Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (...)". Jednocześnie zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o: stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona". W związku z tym w wycenie nieruchomości dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału możliwe jest przyjęcie jedynie takiego stanu nieruchomości jaki posiadała ona przed i po dokonaniu podziału. Trzeba w związku z tym zauważyć, że w wyniku dokonanego podziału nieruchomość, która doznała podziału nie zmienia żadnej ze swych cech poza liczbą wydzielonych planowo działek, z których się składa. Nie zmienia się powierzchnia nieruchomości dlatego też, nie można przyjąć do wyceny odrębnych powierzchni działek uzyskanych po podziale - powierzchnie te nie charakteryzują stanu nieruchomości ani w stanie przed, ani po podziale, co sprzeczne jest z obowiązującymi zapisami prawa. Przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek o zróżnicowanym stanie co do wielkości, kształtu, uzbrojenia, dostępności do drogi itd. spowodowało, że w operacie szacunkowym dokonano wyceny hipotetycznego zespołu (portfela) nieruchomości, z przyjęciem stanu tych nieruchomości nietożsamego ze stanem nieruchomości po podziale, co jest niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa(wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Poznaniu z dnia 21 lutego 2013 r., IV SA/Po 1110/12). Zarówno w piśmie rzeczoznawcy z dnia 26 sierpnia 2013 r., jak i w treści decyzji Wójta z dnia [...] września 2013 r. nie zostały wyjaśnione wątpliwości co do przyjęcia błędnego, niezgodnego z prawem stanu nieruchomości po podziale, w wyniku czego wycena stwierdza zmianę wartości nieruchomości ze względu na jej wielkość, a nie ze względu na jej podział. Spółka zwróciła także uwagę na nieprecyzyjne określenia gradacji cech rynkowych - wszystkie cechy we wszystkich nieruchomościach porównawczych mają stan "przeciętny". Przyglądając się tylko jednej z cech rynkowych, lokalizacji zauważyć można, że nieruchomości porównawcze rozlokowane są po terenie całej gminy i zdecydowanie różnią się lokalizacją. Lokalizacje nieruchomości przyjętych w operacie są zdecydowanie różne, czy to biorąc pod uwagę odległość od morza, czy odległość od S. Niestety ze względu na brak opisu stanów poszczególnych cech nie można stwierdzić, które z nieruchomości zostały błędnie opisane, lecz konfrontując zestawione odległości z przyjętym dla wszystkich nieruchomości stanem cechy "przeciętna" ewidentnie widać, że w wycenie tkwi błąd. Jednocześnie widać wyraźnie także fakt, że rzekomo niezróżnicowane pod żadnym względem nieruchomości mają bardzo zróżnicowane ceny: od 47,59 zł/m² do 81,87 zł/m². Aby rozwiać wątpliwości autor operatu powinien przedstawić dokładny opis stanów poszczególnych cech potwierdzony wynikami analizy rynku przeprowadzonej dla przedmiotowego rynku, która winna być przeprowadzona zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nieruchomości przyjęte do porównań zostały opisane na stronie 13 operatu szacunkowego z dokładną ich charakterystyką i miejscem położenia. Wyliczenia różnicy ceny maksymalnej i minimalnej dokonano z posiadanej bazy cen transakcyjnych z terenu miasta, z której pochodzą przyjęte do analizy nieruchomości. Pomijając fakt, że Mielno nie jest miastem, w operacie szacunkowym brak jest tabeli wzmiankowanej w tekście operatu. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego "Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (...)." Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 6.3.-6.5: "6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowane nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. 6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego prze-działu cenowego. (...)". W przypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją przewidzianą najprawdopodobniej w pkt 6.5., ponieważ nie zachodzi sytuacja, w której nieruchomość o cenie minimalnej Cmin ma oceny cech najgorsze na danym rynku a nieruchomość o cenie maksymalnej Cmax ma oceny najlepsze, co przedstawia poniższe zestawienie stanów cech rynkowych dla C min i C max na tle najgorszych i najlepszych stanów cech na rynku. Uwzględniając powyższe w przypadku analizowanego rynku możemy mieć do czynienia z sytuacją którą przewiduje Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości w pkt 6.5., czyli zachodzi konieczność zastosowania zasady ekstrapolacji dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego AC. Jeżeli zachodzi taka sytuacja, czego nie można stwierdzić ponieważ w operacie szacunkowym brak jest tabeli wzmiankowanej w nim, całość obliczeń zastosowanych w operacie jest błędna. Zdaniem Spółki, pomimo podnoszonych zarzutów, nie wyjaśnione zostały przyczyny odstąpienia od zastosowania zasad wyceny wynikających z przepisów prawa oraz standardów zawodowych zadeklarowanych przez rzeczoznawcę do stosowania w treści operatu szacunkowego. Skarżąca dodała także, że w treści art. 156 ust. 4 u.g.n. zdefiniowany został sposób potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego (Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził). W przypadku operatu szacunkowego wykorzystanego do wydania decyzji Wójta z dnia [...] września 2013 r. odstąpiono od tej zasady. Rzeczoznawca majątkowy odstąpił od umieszczenia na operacie szacunkowym stosownej klauzuli potwierdzającym jego aktualność. W miejsce wymogu narzuconego przepisami prawa zastosowany został niezdefiniowany prawem dokument o nazwie: "Klauzula aktualności do operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2013 r." Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie powołanym na wstępie wyrokiem uchylił decyzje organów obu instancji. W motywach wyroku Sąd I instancji wskazał, że z art. 98a ust.1 u.g.n. wynika, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W aktach sprawy brak jest decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. o podziale nieruchomości, tj. działki nr 440 na działki 440/1-45, niemniej fakt, że działka 440 o powierzchni 43792 m² uległa podziałowi nie jest kwestionowany i z tego właśnie tytułu naliczana jest opłata adiacencka. W tej sytuacji, w ocenie sądu, zasadny jest zarzut skarżącej Spółki, że z naruszeniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalony został w operacie szacunkowym stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Sąd I instancji zauważył, że niezrozumiałe jest określanie działki podlegającej podziałowi zarówno w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2013 r., jak i w decyzjach obu organów, jako: "działki nr 210/6, 210/7, 210/8, 210/9, 210/10, 210/11, 210/12, 210/13, 210/14, 210/15, 210/16, 210/17, 210/18 połączone w działkę 440 o powierzchni 4,3792 ha". Powyższe spowodowało, że rzeczoznawca majątkowy ustalając stan nieruchomości przed podziałem stwierdził: "teren zurbanizowany, położony w odległości ok.0,4 km od morza, w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę przy drodze [...] składający się z działek o powierzchni powyżej 0,3000 ha, które przed przystąpieniem do nowego podziału zostały połączone w jedną działkę, z której wydzielono 44 działki przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz działkę przeznaczoną pod drogę dojazdową do wydzielonych działek. Mając powyższe na uwadze do wyliczenia wzrostu wartości działek powstałych w wyniku dokonanego podziału przyjęto wielkości działek o pow. powyżej 0,3000 ha, o średniej powierzchni połączonych działek 0,3369 ha i z takiej powierzchni wyliczono wartość aktualnej działki nr 440". Z tego też powodu zasadne są kolejne zarzuty skarżącej dotyczące nieprawidłowego ustalenia w operacie wartości nieruchomości przed podziałem. Zasady określania wartości nieruchomości uregulowane są przepisami u.g.n. dział IV rozdział 1 oraz przepisami wykonawczymi do niej, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej "rozporządzenie", przez wskazanie sposobów określania wartości, podejść, metod i technik wyceny. Jakkolwiek wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), to jednak musi on trzymać się reguł, które ww. przepisy określają. W sprawie biegły uznał, iż właściwe będzie podejście porównawcze, metodą porównania parami, która polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Zarzuty skarżącej dotyczą tego, że nieruchomości wzięte do porównania nie odpowiadały ich nieruchomości, która podlegała wycenie. Przepisy posługują się pojęciem "nieruchomości podobnej" i zawierają jego definicję. Art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez taką nieruchomość rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Definicja ta wskazuje jakie okoliczności, cechy, muszą być brane pod uwagę, aby można było mówić o porównywalności nieruchomości. Nie wymienia oczywiście wszystkich cech, wskazując niektóre, ale nie wyklucza też innych, gdyż w każdej sytuacji, w każdej sprawie o porównywalności nie muszą przesądzać tylko cechy wymienione w przepisie, ale także inne. Z definicji tej wynika jednakże, iż nieruchomości podobne to takie, które są porównywalne, porównywalne pod każdym względem, zatem dobrane tak, iż nie budzi wątpliwości, że te o znanych cechach mogą świadczyć o wartości nieruchomości wycenianej. Wartość bowiem tej nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania w przypadku jej obrotu. Jak wyżej powiedziano, zarzuty w niniejszej sprawie co do operatu, a więc wyceny wartości nieruchomości dotyczą porównywalności. Zarzuty te dotyczą różnych cech, ale można wziąć pod uwagę jedną z nich, wskazaną przez rzeczoznawcę, jako wpływającą na wartość nieruchomości, tj. powierzchnia i położenie, zwłaszcza gdy idzie o określenie wartości nieruchomości przed podziałem. Nieruchomość skarżącej położona w S. przed podziałem miała powierzchnię 43792 m², podczas gdy do porównania wzięte zostały nieruchomości o powierzchni powyżej 3000 m², ale nie przekraczającej 8000 m², przy czym żadna z nich nie jest położona w tym samym obrębie ewidencyjnym. Przy takich różnicach powierzchni rodzą się poważne wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, co do ich porównywalności. Trudno zatem też przyjąć, iż taka mogłaby być prawdopodobna wartość nieruchomości przed podziałem, jaka została określona w operacie. Sąd zauważył, że podział nieruchomości wcale nie musi powodować wzrostu jej wartości, nie można bowiem z góry przyjąć, iż sam fakt podziału pociąga za sobą automatycznie wzrost wartości. Wzrost ten musi być udowodniony, tak aby nie było wątpliwości co do tego, że rzeczywiście ma miejsce. Opłata adiacencka opiera się na przypuszczeniu, że przez podział nieruchomości następuje wzrost wartości nieruchomości, jednak jest to tylko przypuszczenie, które musi być wykazane w sposób niewątpliwy. W przeciwnym wypadku nie można z całą pewnością stwierdzić, że faktycznie ma miejsce wzrost wartości nieruchomości, gdyż została ona podzielona, a wzrost ten nastąpił nie dlatego, że wzrosły ceny, ale wyłącznie ze względu na ten podział. Zdaniem Sądu I instancji zasadnie Skarżąca podnosi, iż porównywalność nieruchomości budzi wątpliwości, nie tylko odnośnie do nieruchomości przed podziałem, ale także po podziale, a tym samym nie można stwierdzić, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału, istotnie miał miejsce, a wobec tego, że wykazana została przesłanka, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wątpliwości tych nie usunęły wyjaśnienia rzeczoznawcy, ani też stanowiska obu organów zaprezentowane w podjętych rozstrzygnięciach. Dlatego też stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem art. 98a ust. 1 u.g.n., a także z naruszeniem art. 7, 77 ust.1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. Skargę kasacyjną od wymienionego wyroku wywiodło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie, zarzucając naruszenie przepisów postepowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. poprzez zastosowanie normy tego przepisu i uwzględnienie skargi strony pod błędnym zarzutem przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez stwierdzenie, iż organy administracji nie przeprowadziły prawidłowego postepowania wyjaśniającego, tj. nie zebrały dowodu przesądzającego o wzroście wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału nieruchomości, zaś przyjęte przez organy ustalenia faktyczne stanowiące podstawę orzekania są niepełne, a wnioski dowolne i ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w sytuacji gdy zaskarżona niekorelujące decyzja Kolegium nie naruszyła przepisów Kodeksu postepowania administracyjnego, albowiem wnikliwie przeprowadzono wszystkie dowody, a przeprowadzone postępowanie wyjaśniające i dowodowe jednoznacznie wskazuje na wszechstronne i kompletne wyjaśnienie sprawy, przy czym naruszenie przepisów postępowania przez Sąd I instancji miało istotny wpływ na wynik sprawy, w sytuacji gdy skarga strony jako niezasadna podlegała oddaleniu stosownie do normy art. 151 P.p.s.a., - art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. w związku z art. 7 , art. 77 § 1 i art. 80 Kpa poprzez niezastosowanie art. 150 ust. 5 u.g.n. przejawiające się w tym, że Sąd I instancji niewłaściwie zastosował środek określony w art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. poprzez błędne uznanie, że w sprawie brak było- wobec przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości, co do podobieństwa których istnieją poważne wątpliwości – wystarczających podstaw do opracowania rzetelnego operatu szacunkowego wykazującego wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, a w konsekwencji nie został prawidłowo rozpatrzony i zweryfikowany podstawowy środek dowodowy, jakim jest operat szacunkowy uniemożliwiając tym samym ustalenie prawdy obiektywnej; - art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. w związku z art. 7 , art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niezastosowanie art. 157 ust. 1 u.g.n. przejawiające się w tym, że Sąd I instancji niewłaściwie zastosował środek określony w art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. poprzez błędne uznanie, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest nierzetelny, w sytuacji kiedy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych; - art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. w związku z art. 7 , art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. w związku z art. 157 u.g.n. poprzez przekroczenie przez Sąd I instancji granicy swobodnej oceny dowodów poprzez wybiórcze i powierzchowne badanie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; - art. 141 § 4 P.p.s.a. polegające na powierzchownym i lakonicznym uzasadnieniem oraz braku oceny ustaleń poczynionych przez organy administracji pod względem ich zgodności z prawem. Skarżący kasacyjnie organ wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W świetle art. 174 P.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, ponieważ w świetle art 183 § 1 P.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Jeżeli zatem nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 P.p.s.a., a w rozpoznawanej sprawie przesłanek tych brak, to Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Sąd nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania konkretyzacji zarzutów skargi kasacyjnej, a upoważniony jest do oceny zaskarżonego orzeczenia wyłącznie w granicach przedstawionych we wniesionej skardze kasacyjnej. Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy. Uzasadniony okazał się zarzut naruszenia art. 141 § 4 P.p.s.a. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że może być on skutecznie postawiony w dwóch przypadkach: gdy uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich elementów, wymienionych w tym przepisie i gdy w ramach przedstawienia stanu sprawy, wojewódzki sąd administracyjny nie wskaże, jaki i dlaczego stan faktyczny przyjął za podstawę orzekania (por. uchwałę NSA z dnia 15 lutego 2010 r., sygn. akt: II FPS 8/09, LEX nr 552012, wyrok NSA z dnia 20 sierpnia 2009 r., sygn. akt: II FSK 568/08, LEX nr 513044). Naruszenie to musi być przy tym na tyle istotne, aby mogło mieć wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 P.p.s.a.). Za jego pomocą nie można skutecznie zwalczać prawidłowości przyjętego przez sąd stanu faktycznego, czy też stanowiska sądu co do wykładni bądź zastosowania prawa materialnego. Przepis art. 141 § 4 P.p.s.a. jest przepisem proceduralnym, regulującym wymogi uzasadnienia. W ramach rozpatrywania zarzutu naruszenia tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny zobowiązany jest do kontroli zgodności uzasadnienia zaskarżonego wyroku z wymogami wynikającymi z powyższej normy prawnej. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera braki polegające na nieprzedstawieniu całościowej oceny faktycznej i prawnej przez Sąd I instancji. Przede wszystkim mylne jest twierdzenie Sądu I instancji, że w aktach administracyjnych nie ma decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. o podziale nieruchomości (strona 16 uzasadnienia wyroku). Kopia tej decyzji znajduje się na karcie 26 akt administracyjnych. Niezauważenie przez Sąd I instancji tej decyzji jest prawdopodobnie przyczyną niespójnej oceny rozstrzygnięcia organu odwoławczego. W kolejnym passusie na stronie 16 uzasadnienia Sąd I instancji bowiem stwierdza: "Dla sądu niezrozumiałe jest określanie działki podlegającej podziałowi zarówno w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2013 r., jak i w decyzjach obu organów, jako: "działki nr 210/6, 210/7, 210/8, 210/9, 210/10, 210/11, 210/12, 210/13, 210/14, 210/15, 210/16, 210/17, 210/18 połączone w działkę 440 o powierzchni 4,3792 ha". Odnosząc się do tego stwierdzenia Sądu I instancji zauważyć należy, że w podstawie prawnej powołanej decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] o podziale nieruchomości, użyto sformułowania: "działek nr 210/6, 210/7, 210/8, 210/9, 210/10, 210/11, 210/12, 210/13, 210/14, 210/15, 210/16, 210/17, 210/18 (KW [...]) połączonych w działkę 440". Dodać należy, że organy obu instancji w decyzjach w przedmiotowej sprawie w podobny sposób określały nieruchomość przed podziałem. W decyzji Wójta Gminy Mielno z dnia [...] września 2013 r., [...] stwierdzono: "działka nr 440 przed podziałem o powierzchni 4,3792 ha, stanowiła teren zurbanizowany, położona w odległości ok. 0,4 km od morza w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę, przy drodze [...] składająca się z działek o powierzchni powyżej 0,3000 ha, które przed przystąpieniem do nowego podziału zostały połączone w jedną działkę, z której wydzielono 44 działki przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi.." (strona 3 uzasadnienia decyzji, karta nr 37 akt administracyjnych). Z kolei rzeczoznawca majątkowy S. M., w swoich wyjaśnieniach z dnia 26 sierpnia 2013 r., skierowanych do organu I instancji, stwierdza: "Powyższe dokumentuje pełen wypis z działu I-O "OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI" księgi wieczystej załączony do niniejszego pisma. Działka nr 440 o pow. 4,3792 ha nie była nigdy ujawniona w prowadzonej do nieruchomości ww. księdze wieczystej i nie było podstaw do wyliczenia od tej działki wzrostu wartości nieruchomości". Do wyjaśnień biegły dołączył kopię wypisu z księgi wieczystej wymienionej nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia Sąd I instancji odrzuca stanowisko organów, że przedmiotowa nieruchomość przed podziałem składała się z 13 działek, bowiem stwierdza "Nieruchomość skarżącej położona w S. przed podziałem miała powierzchnię 43792 m² podczas gdy do porównania wzięte zostały nieruchomości o powierzchni powyżej 3000 m², ale nie przekraczającej 8000 m² .."(strona 18 uzasadnienia wyroku). Przedstawione na stronie 18 uzasadnienia wyroku stanowisko Sądu I instancji co do ilości działek przed podziałem nie jest oczywiste w świetle twierdzeń organów obu instancji i biegłego. Uzasadnienie wyroku należało uznać za niespełniające wymogów art. 141 § 4 P.p.s.a., bowiem Sąd I instancji początkowo stwierdza, że nie rozumie użytego w decyzjach i operacie szacunkowym stwierdzenia o połączeniu 13 działek w jedną działkę by następnie przyjąć, że nieruchomość Spółki składała się z jednej działki przed podziałem. Wobec twierdzeń organów obu instancji, a zwłaszcza biegłego, co do liczby działek przed podziałem oraz mając na uwadze sentencję decyzji podziałowej, twierdzenie Sądu I instancji sugerujące w istocie, że nieruchomość skarżącej przed wydaniem decyzji podziałowej składała się tylko z jednej działki, nie może być uznane za przesądzające. Sąd I instancji nie skonfrontował bowiem stanowiska organów, w tym wyjaśnień biegłego, z innymi dokumentami, a zwłaszcza z treścią decyzji podziałowej. Podkreślenia wymaga, że to decyzja podziałowa z dnia [...] stycznia 2013 r. powinna być dokumentem zasadniczym w zakresie ustaleń dotyczących powierzchni i liczby działek wchodzących w skład dzielonej nieruchomości. To ze skutków prawnych tej decyzji, według przepisów prawa , może wynikać wzrost wartości nieruchomości. Dodać też należy, że w uzasadnieniu wyroku pominięto kwestię prawidłowości podejścia do wyceny nieruchomości w rozumieniu art. 98a u.g.n. W ocenie składu orzekającego wartości nieruchomości po podziale jest sumą wartości działek powstałych po podziale. Według art. 98a ust. 1 zdanie 5 u.g.n. stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Pod pojęciem stanu nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości według powołanej definicji to także stan prawny, a więc stan uwzględniający dokonany podział geodezyjny (por. analogicznie NSA w wyroku z dnia 18 grudnia 2015 r. sygn. akt I OSK 744/14). Stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność niewątpliwie jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek a nie cena nieruchomości podzielonej geodezyjnie. Zatem założenie biegłego w niniejszej sprawie odnośnie wyceny sumy nowopowstałych działek, jest prawidłowe. Naczelny Sąd Administracyjny uznał odniesienie się do pozostałych zarzutów skargi za przedwczesne, bowiem Sąd I instancji nie wyraził pełnej i jednoznacznej oceny sprawy pomijając istotny dowód z punktu widzenia przedmiotu sporu – decyzję podziałową. Niewątpliwie jednak nietrafny jest zarzut trzeci skargi kasacyjnej sugerujący, że ocena operatu szacunkowego przez organy, a następnie kontrola tej oceny przez sąd administracyjny, jest jedynie kontrolą formalną, gdyż oceny prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 u.g.n., dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Podkreślenia wymaga, że niezależnie od ewentualnej oceny przeprowadzonej przez organizację rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n. ocena operatu szacunkowego nie ma charakteru jedynie formalnego. Weryfikacja opinii biegłego, tak jak i innych dowodów, jest oceną całościową dowodu, czyli oceną opierającą się na doświadczeniu zawodowym, życiowym i regułach logicznego rozumowania. Brak wiedzy fachowej nie zwalnia organu z dokonania takiej oceny zgodnie z wymienionymi zasadami. W razie wątpliwości co do poprawność operatu organ może zażądać od rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień, co zresztą miało miejsce w rozpoznawanej sprawie. Z tych względów na podstawie art. 185 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postepowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 P.p.s.a.