IV SA/Wa 1314/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Piotr Korzeniowski (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2014 r. sprawy ze skarg E. K. i Stowarzyszenia [...] z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. oddala skargi W piśmie z [...] czerwca 2008 r. "W." Spółka z o.o. z siedzibą w B. wniosła o ustalenie warunków zabudowy inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym, wjazdem, infrastrukturą techniczną oraz elementami zagospodarowania terenu przy ul. [...] róg ul. [...] w W., na działce o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...] – pod zainwestowanie kubaturowe oraz części działki o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...] – pod wjazd i infrastrukturę techniczną (działki o numerach ewidencyjnych [...] i [...]). W decyzji z [...] stycznia 2011 r. Prezydent W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla planowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w decyzji z [...] października 2011 r., po rozpatrzeniu odwołań od decyzji Prezydenta, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta i umorzyło postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem J. S. W ocenie Kolegium, decyzja odpowiada przepisom prawa, określając: linię zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość elewacji frontowej oraz geometrię dachu. Kolegium w szczególności zwróciło uwagę na kwestie sporne, tj. wysokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 15,5 m, dla której wyznacznikiem była wysokość budynku przy ul. [...]. Kolejną taką kwestią był wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, którego wartość ustalono w zgodzie z obwiązującymi przepisami prawa, tj. minimalną wartość ustalono na 25%, a maksymalną na 40%. W ramach przedmiotowej inwestycji dla samochodów projektowany jest parking podziemny, dlatego kwestia ta nie będzie miała wpływu na wartość wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Nie było podstaw do uzgodnienia decyzji z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska, ponieważ dwustuletni dąb szypułkowy nie znajduje się na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Organ zauważył także, że kwestia analizy hydrologicznej terenu nie jest badana na etapie ustalenia warunków zabudowy, ale na etapie samego procesu budowlanego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Kolegium z [...] października 2011 r. wnieśli E. K. (dalej także "skarżąca") oraz Stowarzyszenie M. z siedzibą w W. (dalej także "skarżące Stowarzyszenie"). W swojej skardze E. K. podniosła przeciwko decyzji SKO następujące zarzuty: - obszar analizowany jest w rzeczywistości większy aniżeli stwierdzono to w decyzji SKO, - analiza stanu zagospodarowania obszaru analizowanego, dokonana w postępowaniu pierwszoinstancyjnym zawiera błędy w odniesieniu do wszystkich zawartych w niej ustaleń, tj. ustaleń odnośnie: ilości i powierzchni działek, ilości budynków mieszkalnych, średniego wskaźnika szerokości elewacji frontowej, średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, - pomimo przeprowadzenia analizy znacznego obszaru zabudowy, za podstawę ustaleń odnośnie wyznaczenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji przyjęto ostatecznie stan zagospodarowania wyłącznie czterech działek, położonych przy ulicy [...] nr: [...],[...],[...] i [...], - średnia wysokość zabudowy posadowionej na wyżej wymienionych działkach wynosi w rzeczywistości 7,3 metra, nie zaś 15,5 metra, jak ustalono w decyzji - ustalenie wysokości elewacji planowanej inwestycji na 15,5 metra jest zatem nieuzasadnione, - w podobny sposób zawyżono średni wskaźnik powierzchni zabudowy na przedmiotowych działkach - w rzeczywistości wynosi on 0,37, a nie 0,415, - plan miejscowy Dworca P. określa w dalszym pasie ulicy [...] wysokość na 9 do 15 metrów, a nie 15 metrów, jak wskazano w decyzji SKO, - wszystkie parametry ustalone dla planowanej inwestycji w decyzji Prezydenta zostały zatem, po pierwsze, wadliwie ustalone wyłącznie na podstawie danych dotyczących niewielkiej części obszaru analizowanego (czterech działek położonych przy ulicy [...]), z pominięciem reprezentatywnego dla tego obszaru osiedla domów jednorodzinnych, po drugie, ustalone na podstawie nieprawidłowych, zawyżonych na korzyść inwestora danych, - przy wyznaczaniu dla planowanej inwestycji wskaźnika powierzchni zabudowy zastosowano metodologię niezgodną z przepisem § 5 ust. 1 rozporządzenia, - w sytuacji, w której prawie cała działka planowanej inwestycji jest podpiwniczona garażem na 31 miejsc, de facto brak na niej powierzchni biologicznie czynnej, - inwestycja może zagrażać dębowi - pomnikowi przyrody chronionemu prawem, - całkowita powierzchnia planowanej inwestycji odbiega rażąco od wskaźnika intensywności przyjętego w studium oraz w stosunku do faktycznie występującego wskaźnika w istniejącej zabudowie, - wysokość planowanej inwestycji jest w rzeczywistości niewiadoma (wysokość określona w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie uwzględnia wysokiego parteru, w którym planowana jest przestrzeń usługowa wraz z przestrzenią na niezbędną klimatyzację oraz miejsca na stropodach ze spadkami), - nie przeprowadzono analizy hydrologicznej terenu, - wadliwie oznaczono charakter sąsiadujących budynków, - planowana inwestycja naruszy interesy prawne właścicieli nieruchomości sąsiednich. Z kolei skarżące Stowarzyszenie podniosło zarzuty: - naruszenia art. 61 ust. 1 w związku z art. 61 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) dalej zwanej "u.p.z.p.", w związku z § 5 ust. 1 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) poprzez nieprawidłowe wyliczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy działki oraz nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, - naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe określenie powierzchni biologicznie czynnej inwestycji, - naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez niezweryfikowanie w decyzji możliwości odprowadzenia wód opadowych, - naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez nieprawidłowe określenie granic obszaru analizowanego, - naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez nieprawidłowe wyliczenie wskaźnika zabudowy z pominięciem działek stanowiących ogrody działek zabudowanych, błędne wyliczenie wskaźnika dla szeregu nieruchomości oraz określenie średniego wskaźnika zabudowy, jako średniej arytmetycznej wskaźników dla poszczególnych działek. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. W wyroku z 8 maja 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 1950/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] stycznia 2011 r. Sąd wskazał, że obie decyzje zostały wydanej z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa, nie poddano wnikliwszej analizie (pod kątem wysokości) stanu zagospodarowania w tej części obszaru analizowanego, która znajduje się w najbliższym i w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji (w pierwszej kolejności chodzi o działki położone na tyłach terenu inwestycji). W wyroku z 11 marca 2014 r. sygn. akt II OSK 2463/12 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok z 8 maja 2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. Naczelny Sąd wskazał, że Wojewódzki Sąd przyjął niewłaściwe rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa przewidzianej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przeprowadzone w sprawie postępowanie wyjaśniające było wystarczające do określenia w decyzji wymagań w zakresie wysokości planowanego obiektu budowlanego. Orzekające w sprawie organy oparły się na analizie cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zawarto obszerne ustalenia i wnioski, co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Mianowicie podano, że działka inwestora położona jest pomiędzy ul. [...] a niską zabudową osiedla S., natomiast w dalszej odległości w pasie terenu po wschodniej stronie ul. [...] usytuowane są cztery budynki, w tym budynek na działce o numerze ewidencyjnym [...] o wysokości od 15,2 m do 30 m. Ustalono, że w granicach obszaru analizowanego wysokość budynków wynosi od ok. 3,5 m do ok. 32 m. Dlatego racjonalne było, aby zabudowa realizowana na tak eksponowanym terenie (wzdłuż ważnej arterii komunikacyjnej W.) odróżniała się od kameralnej zabudowy domów jednorodzinnych, zlokalizowanych w głębi obszaru, tworząc wschodnią pierzeję ul. [...]. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zagospodarowanie analizowanego obszaru dawało podstawę do przyjęcia koncepcji stworzenia wzdłuż ul. [...] pierzei wschodniej korespondującej z odpowiednią zabudową po stronie zachodniej tej ulicy. Uzasadnione było też wyznaczenie wysokości planowanego obiektu w powiązaniu z budynkiem przy ul. [...]. Trudno było zakładać, aby przy określaniu gabarytów planowanego obiektu, mającego charakter zabudowy wielorodzinnej z usługami w parterze i garażem podziemnym, organ kierował się średnią wysokością budynków jednorodzinnych występujących na obszarze analizowanym. Właśnie w takiej sytuacji, jaka wystąpiła w rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie sprawie, zastosowanie przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. pozwalało na wyznaczenie wysokości obiektu bez odnoszenia się do średniej wysokości zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Skoro organ – będąc uprawnionym w granicach wyznaczonych przepisami prawa do wyboru rozwiązań planistycznych – wykazał racjonalne przesłanki do określenia cech i parametrów architektonicznych nowej zabudowy bez odnoszenia ich do charakterystyki zabudowy jednorodzinnej istniejącej w bliskim sąsiedztwie, to zbędnym było konkretyzowanie średniej wysokości budynków występujących w obszarze analizowanym. Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił także uwagę na nadmierny rygoryzm Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w zakresie oceny ustalonych w decyzji wymogów dotyczących dopuszczalnej wysokości planowanego obiektu. Uwzględnienie w analizie stosunkowo rozległego obszaru nie stwarzało ryzyka naruszenia ładu przestrzennego w aspekcie wysokości zabudowy istniejącej i planowanej. Dodatkowo w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, stanowisko Sądu Wojewódzkiego nie uwzględniało w wystarczającym stopniu prawa gospodarowania terenem, o którym mowa w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. i zasady ekonomicznego wykorzystania terenu przewidzianej w art. 1 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. W piśmie procesowym z [...] grudnia 2014 r. skarżąca E. K. podniosła dodatkowo, że pomimo wyroku z 8 maja 2012 r. w dniu [...] czerwca 2012 r. w przedmiotowej sprawie wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę. W ocenie skarżącej decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana na podstawie dokumentów sporządzonych przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, w projekcie budowlanym wskazano na niską wartość przyrodniczą drzew i krzewów na terenie planowanego przedsięwzięcia, w szczególności nie uwzględniono dębu stanowiącego pomnik przyrody. Inwestycja nie ma możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej, nie przeprowadzono analizy hydrologicznej terenu, mimo że poziom wód gruntowych jest bardzo wysoki. Skarżąca podtrzymała zarzuty dotyczące zagrożenia spływaniem wody deszczowej oraz niedostatecznego zabezpieczenia poprzez zbiorniki retencyjne. Skarżąca wskazała także, że realizacja inwestycji pogorszy sytuację drogową na ul. Niedźwiedzia ze względu na zwiększone zapotrzebowanie na miejsca parkingowe. Dla tego terenu nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak dla działki przy ul. [...] przewidziano maksymalną wysokość zabudowy do 15 m. Skarżąca spodziewa się, że mimo określonej wysokości zabudowy na 15,5 m, inwestor wystąpi o odstępstwo od tej wysokości i ostatecznie wybudowany zostanie budynek wyższy. W ten sposób skarżąca wyraziła obawę, co do poszanowania jej praw, ponieważ ona oraz jej sąsiedzi zostaną pozbawieniu prawa wykonywania własności, a wartość ekonomiczna i użytkowa nieruchomości zostanie drastycznie obniżona. E. K. podniosła dalej zarzuty naruszenia art. 2, 3, 30, 31, 32 Konstytucji RP, art. 6, 7, 8, 9, 77 § 1, 107 §1, 3, 4 w nawiązaniu do art. 113 § 2 i art. 106 § 1, art. 223 § 1 i 2 w nawiązaniu do art. 127, 145 § 1 pkt 1, 5, 7 oraz § 2, art. 156 § 1 pkt 2, 7 oraz art. 161 § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) zwanej dalej: "k.p.a.", art. 1 ust. 1 pkt 1 i 2 ust. 2 pkt 1-7, 9, art. 2, art. 52 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2, ust. 6, art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3, rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Naruszenia wynikały z tego, że organ nie działał zgodnie z prawem, ani też nie podjął wszelkich kroków do wyjaśnienia stanu faktycznego. Skarżąca podniosła też szereg ogólnych zarzutów odnoszących się do sprawowania władztwa planistycznego na obszarze S., a także sprzeciwiła się stanowisku organu wyrażonemu w zaskarżonej decyzji, a także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 marca 2014 r., natomiast wyraziła swoją aprobatę względem uchylonego wyroku z 8 maja 2012 r., a także przywołała inny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lutego 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 2490/07 dotyczący tej samej sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 190 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. ) dalej "p.p.s.a.", sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania na skutek uwzględnienia skargi kasacyjnej, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Związanie wykładnią prawa oznacza obowiązek podporządkowania się wojewódzkiego sądu w trakcie ponownej kontroli legalności zaskarżonego aktu administracyjnego, co do sposobu rozumienia interpretowanego przepisu i nie jest możliwe nadanie odmiennego znaczenia prawnego treści tego przepisu. Stosownie zaś do treści art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że zarówno organy administracyjne rozpoznające ponownie sprawę w wyniku uprzedniego uchylenia ich decyzji prawomocnym wyrokiem sądowym, ale także sądy administracyjne przeprowadzające kolejne kontrole w sprawie pozostają związane oceną prawną i wskazaniami, co do dalszego postępowania zawartymi w uprzednio zapadłych wyrokach. Związanie to utrzymuje się tak długo, aż nie dojdzie do zmiany stanu prawnego, który zdezaktualizuje wyrażony uprzednio pogląd, wzruszenia orzeczenia zawierającego ocenę prawną w przewidzianym do tego trybie lub gdy zajdzie zmiana istotnych okoliczności faktycznych (B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka – Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wyd. 3, Warszawa 2009, str. 403). Przystępując, zatem do merytorycznego rozpoznania sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, będąc związanym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 marca 2014 r. sygn. akt II OSK 2463/12, uznał, że skargi E. K. oraz Stowarzyszenia M. z siedzibą w W. nie zasługują na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii definicji "dobrego sąsiedztwa". Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są, zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Miejscowe rozwiązania architektoniczne urastają do rangi wzorca, bez względu na ich poziom (por. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, uwagi do art. 61, teza 4). Nie można z góry założyć, że ład przestrzenny wymaga, by działka, na której planowana jest inwestycja, została zagospodarowana w taki sam sposób, jak działki graniczące, a wyłącza możliwość zagospodarowania jej w sposób odpowiadający działkom oddalonym o kilkadziesiąt metrów, jak to ma miejsce w tym przypadku. Celem art. 61 u.p.z.p. nie jest wprowadzenie automatyzmu w działanie organów, które z założenia miałyby nie dopuścić do realizacji wielu inwestycji, ponieważ działki sąsiednie nie są zagospodarowane w określony sposób. Oznacza to, że w każdej indywidualnej sprawie organ określający warunki zabudowy musi poddać analizie obszar tworzący urbanistyczną całość, tak aby możliwe było dokonanie rzetelnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu koniecznych wymogów wynikających z ustawy (por. wyroki NSA z: 20 marca 2012 r. sygn. akt II OSK 10/11; 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07; 15 lipca 2009 r. sygn. akt 1153/08). W podobnym tonie wypowiedział się w przedmiotowej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny, którego to argumentację podziela tutejszy Sąd. Właściwa wykładnia przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., przy uwzględnieniu treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinna prowadzić do wniosku, że dla ustalenia warunków konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów. W praktyce występują sytuacje, kiedy zbyt wąskie rozumienie sąsiedztwa, determinujące wielkość wyznaczonego obszaru do analizy cech zabudowy, nie jest adekwatne do potrzeb zachowania ładu przestrzennego. Z tych względów nie zachodziła w przedmiotowej sprawie potrzeba dokonywania dalszej analizy stanu zagospodarowania w tej części obszaru analizowanego, która znajduje się w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Zatem postępowanie przeprowadzone przez organ odpowiadało zasadom postępowania administracyjnego. Organ zgromadził i ocenił całokształt materiału dowodowego, odniósł się do wszystkich wątpliwości podnoszonych w odwołaniach. Tym samym nie naruszył żadnych przepisów postępowania administracyjnego, które to naruszenie miałoby skutkować wznowieniem postępowania. Trudno też doszukać się w działaniach organu naruszenia Konstytucji RP, których to naruszeń skarżąca bliżej nie zdefiniowała. Pozostałe zarzuty stanowią powtórzenie zarzutów z odwołań, do których szczegółowo odniosło się Kolegium w zaskarżonej decyzji. Po pierwsze w odniesieniu do kwestii ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy należy zauważyć, że z przepisu § 5 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. wynika obowiązek wskazania przez organ średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na obszarze analizowanym. Jak już wyżej wskazano, organ w zaskarżonej decyzji prawidłowo wyznaczył obszar, który został wzięty pod uwagę w przedmiotowej sprawie. Na tej podstawie organ wyjaśnił, w jaki sposób obliczono i ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy. Odmienne wartości wskaźnika, na które powołuje się skarżąca, nie znajdują uzasadnienia w stanie faktycznym sprawy. Metodologia wyznaczenia wskaźnika nie budziła wątpliwości pod względem obliczeń i była zgodna z przyjętymi w sprawie założeniami co do analizowanego obszaru. Określenie wysokości zabudowy w uchwale Rady W. z [...] czerwca 2006 r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. Dworca P. nie wiąże organu w przedmiotowej sprawie, ponieważ dla obszaru, na którym ma znaleźć się planowana inwestycja nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ jednak odniósł się do tej kwestii w kontekście planowanego rozwoju pierzei zachodniej ul. [...]. Pierzeja wschodnia jest objęta miejscowym planem, a w ramach władztwa planistycznego organ ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia, mając na uwadze również wysokość zabudowy właśnie po stronie wschodniej. Nie skutkuje to jednak rozszerzeniem obszaru analizowanego na całość terenu objętego planem Dworca P., gdzie wysokość zabudowy jest również niższa niż 15 m. Władztwo planistyczne gminy oznacza między innymi, że rada gminy może określać zasady kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Przy dokonywanej ocenie sposobu realizowania przez organ władztwa planistycznego - również w kontekście zasad zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego - podstawowe znaczenie ma przedstawienie przez organ motywów jego działania i podstaw takiej, a nie innej ingerencji w prawo własności. W rozpatrywanej sprawie organ w sposób klarowany i precyzyjny wyjaśnił, że ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji stanowi element ogólnej koncepcji przestrzennej dla tego obszaru. Przedstawione założenia urbanistyczne mają na celu stworzenie spójnego krajobrazu ul. [...], która stanowi jedną z głównych arterii tej części W. Taka realizacja władztwa planistycznego przez organ nie stanowi naruszenia interesów prawnych stron postępowania. Sąd podziela również stanowisko organu, co do ustalenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej za pomocą zakresu od 25% do 40% powierzchni. Dolna granica została ustalona w sposób odpowiadający powszechnie obowiązującym przepisom prawa, tj. zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Górna granica wynika z kolei ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. przyjętego w uchwale Rady W. z [...] października 2006 r. nr [...]. Szereg argumentów podnoszonych przez skarżącą E. K. ma charakter polemiczny. Skarżąca wyraża swoje niezadowolenie ze sprawowanego na obszarze S. władztwa planistycznego, a także długotrwałości procedur. Słusznie także organ zauważył, że dąb będący Pomnikiem Przyrody nie rośnie na terenie objętym inwestycją. Argumenty skarżącej nie są zatem argumentami, które mogłyby mieć wpływ na wyeliminowanie z obrotu prawego decyzji z [...] października 2011 r., ponieważ nie mają oparcia w stanie faktycznym sprawy. Z kolei jak wskazuje art. 63 ust. 2 zd. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Realizacja inwestycji może naruszyć prawa do korzystania z rzeczy podmiotów uprawnionych wobec nieruchomości, znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. Nie zmienia to faktu, że sama decyzja administracyjna stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie stanowi aktu naruszającego te prawa. Nie jest ona rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie realizacyjnej, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę. Dlatego też w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zagrożeniu interesu prawnego skarżącej czy też jej sąsiadów niebędących stronami postępowania. Jest to, co najwyżej interes faktyczny, gdyż skarżąca wskazuje na obniżenie wartości użytkowej i ekonomicznej jej nieruchomości, co nie narusza prawa w stopniu, który powodowałby konieczność zatrzymania procesu inwestycyjnego na sąsiedniej działce. W odniesieniu do szeregu zarzutów powołanych w piśmie z [...] grudnia 2014 r., które dotyczą postępowania, w którym wydano decyzję o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej inwestycji, należy zauważyć, że przedmiotem tej sprawy jest ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu, a nie wydanie pozwolenia na budowę. Są to dwa odrębne postępowania prowadzone na różnych etapach procesu inwestycyjnego i rozpatrywanie zarzutów dotyczących innej decyzji administracyjnej stanowiłoby niezgodne z prawem wykroczenie poza granice przedmiotowej sprawy. Dlatego też nie jest zasadnym odnoszenie się w rozpatrywanej sprawie do zagadnień, które materialnie podlegają ocenie w innym postępowaniu, tj. kwestii analizy hydrologicznej terenu, w tym rozmieszczenia zbiorników retencyjnych i zapewnienia ochrony przed podtopieniami. Podobnie rzecz ma się z zapewnieniem miejsc parkingowych dla projektowanej inwestycji. Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 24 lipca 2012 r. sygn. akt II SA/Po 494/12). Inwestor dopiero w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę powinien w zgodzie z wymogami stawianymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, będącym aktem wykonawczym do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), określić szczegółowo sposób, w jaki zostaną zabezpieczone miejsca parkingowe (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 września 2013 r. sygn. akt IV SA/Wa 1026/13). Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.