II SA/Rz 1041/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Elżbieta Mazur-Selwa /spr./ Sędziowie NSA Stanisław Śliwa WSA Joanna Zdrzałka Protokolant sekretarz sądowy Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi L. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...]; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego L. S. kwotę 200 zł /słownie: dwieście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi L. S. jest decyzja Wojewody [...] z [...] czerwca 2014 r. nr [...], wydana w sprawie odmowy ustalenia odszkodowania. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące okoliczności faktyczne i prawne: wnioskiem z 29 lutego 2008 r. L. S. zwrócił się do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za szkody powstałe na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z ze zm.; zwanej dalej u.g.n.). Podał, że w wyniku zajęcia działki nr 183/3 (obecnie nr 803) położonej w Z. obr. [...], wyrządzone zostały szkody przez [...] Zakład Energetyczny S.A., który jest następcą prawnym Fabryki [...] - powodujące zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z przeprowadzeniem linii energetycznej 110 kV S. – Z. Po rozpoznaniu tego wniosku Starosta [...] decyzją z [...] września 2008 r. nr [...], umorzył postępowanie w sprawie o ustalenie i wypłatę odszkodowania za szkody związane z zajęciem nieruchomości w związku z budową linii energetycznej 110 kV S. – Z., ze względu na brak podstawy prawnej żądania. Po rozpoznaniu odwołania L. S. - Wojewoda [...] decyzją z [...] listopada 2008 r. nr [...], uchylił ww. decyzja Starosty, a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia. W dalszej kolejności Starosta [...] przeprowadził postępowanie i ustalił, że L. S. nabył własność działki nr 183/3 na podstawie aktu własności ziemi wydanym przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej [...] z 4 września 1972 r. nr [...]. Z akt uwłaszczeniowych wynika, że w 1968 r. J. S. (ojciec wnioskodawcy) podarował nieformalną umową L. S. działkę nr 183/3, na której ostatnio wymieniony rozpoczął budowę budynku. Decyzją z [...] grudnia 1971 r. Prezydium Powiatowej Rady Narodowej Wydział Spraw Wewnętrznych [...], wydaną na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości zezwoliło Fabryce [...] na zajęcie działki nr 183/3, stanowiącej wówczas własność J. S., w celu wybudowania linii energetycznej wysokiego napięcia 110 kV S. – Z. Starosta powołując się na art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości stwierdził, że przedstawiony stan faktyczny sprawy wskazuje, że roszczenie odszkodowawcze uległo przedawnieniu. Mając powyższe na uwadze Starosta [...] decyzją z [...] stycznia 2009 r. nr [...], umorzył postępowanie w sprawie o ustalenie i wypłatę odszkodowania za szkody związane z zajęciem nieruchomości w związku z budową linii energetycznej 110 kV S. – Z. Po rozpoznaniu odwołania L. S. - Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2009 r. nr [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty z [...] stycznia 2009 r. Po rozpoznaniu skargi L. S. - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (dalej WSA), wyrokiem z 28 października 2009 r., sygn. akt II SA/Rz 385/09, uchylił decyzję Wojewody z [...] marca 2009 r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z [...] stycznia 2009 r. Wyrok ten stał się prawomocny. Sąd stwierdził, że roszczenie skarżącego o odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości działki nr 803 nie uległo przedawnieniu, a organy przy ponownym rozpatrywaniu sprawy winny o toczącym się postępowaniu zawiadomić [...] Zakład Energetyczny S.A. (na którego stanie jest przedmiotowa linia energetyczna) oraz ustalić, czy przeprowadzenie linii energetycznej wysokiego napięcia przez działkę skarżącego spowodowało zmniejszenie wartości działki, a jeżeli tak, to ustalić wysokość odszkodowania według zasad przewidzianych w u.g.n. i na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wykonując zalecenia ww. wyrok Starosta [...], zawiadomił [...] Zakład Energetyczny S.A. – A. Sp. z o.o. (od 1.09.2010r. A. S.A. Oddział [...]) i zlecił wykonanie operatu szacunkowego. Decyzją z [...] lutego 2011 r. nr [...], Starosta ustalił odszkodowanie pieniężne z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 803 (dawna 183/3) położonej w Z., obr. ewid. [...], stanowiącej własność L. S. – na skutek wybudowania napowietrznej linii energetycznej wysokiego napięcia w oparciu o decyzje PPRN [...] z [...] grudnia 1971 r. (pkt I decyzji); wysokość odszkodowania ustalił na 84 263,00 zł (pkt II) oraz zobowiązał B. S.A. do jednorazowej wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz L. S. w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji. Po rozpatrzeniu odwołania B. S.A. - Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2011 r. nr [...], uchylił decyzję organu I instancji i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia. Wojewoda zwrócił uwagę, że Starosta uznał, że skoro w aktach sprawy brak jest dokumentów określających stan i przeznaczenie nieruchomości na dzień pozbawienia lub ograniczenia praw, to nie można stwierdzić czy na całym obszarze nastąpiło zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości. Zatem organ I instancji winien ustalić jakie było przeznaczenie nieruchomości na dzień pozbawienia lub ograniczenia praw i dopiero w oparciu o te ustalenia rozstrzygnąć sprawę. Postanowieniem z [...] lipca 2011 r. nr [...] Wojewoda z urzędu wstrzymał wykonanie decyzji z [...] maja 2011 r. L. S. skierował do WSA skargę na decyzję Wojewody z [...] maja 2011 r. WSA wyrokiem z 21 listopada 2011 r., sygn. II SA/Rz 675/11 oddalił skargę. Wyrok ten stał się prawomocny. Decyzją z [...] listopada 2012 r. nr [...], Starosta w pkt I. ustalił odszkodowanie pieniężne w wysokości 11500 zł z tytułu zmniejszenia wartości ww. nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność L. S. – na skutek wybudowania napowietrznej linii energetycznej wysokiego napięcia w oparciu o decyzje PPRN [...] z [...] grudnia 1971 r., w pkt II. zobowiązał B. S.A. do jednorazowej wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz L. S. w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji. Po rozpatrzeniu odwołań L. S. oraz B. S.A. - Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2013 r. nr [...], uchylił w całości decyzję Starosty z [...] listopada 2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda podał, że Starosta nie ustalił jednoznacznie stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji zezwalającej na wybudowanie linii energetycznej wysokiego napięcia. Wojewoda nie zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że w dniu ograniczenia prawa własności część działki nr 803 odpowiadająca obecnie użytkowi "B" (tereny mieszkaniowe) o pow. 0,0920 ha miała charakter budowlany, skoro z wypisem z regresu gruntów wg stanu na dzień 14 grudnia 1971 r. działka skalsyfikowana była jako użytki R IVa, IVb, i PS V. Nadto oświadczenia L. S., co do istniejącej na działce w tym dniu zabudowy, zawarte w protokole z rozprawy i w odwołaniu są sprzeczne. W związku z tym Wojewoda uznał, że w niniejszej sprawie konieczne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w toku którego wyjaśnione zostaną powyższe wątpliwości i zastrzeżenia. Starosta [...] decyzją z [...] lutego 2014 r. nr [...], odmówił ustalenia odszkodowania. W uzasadnieniu Starosta wskazał, że stosując się zaleceń Wojewody przeprowadził rozprawę administracyjną na gruncie w dniu 27 czerwca 2013 r., w czasie której wnioskodawca oświadczył, że "pisząc w odwołaniu o istniejącej zabudowie miął na myśli zabudowę na sąsiednich działkach, natomiast działka nr 83 nie była zabudowana". Celem jednoocznego ustalenia przeznaczenia nieruchomości na dzień 14 grudnia 1971 r. Starosta uwzględniając wniosek L. S. - zlecił sporządzenie opinii biegłemu z zakresu planowania przestrzennego. W opinii urbanistycznej biegła M. P. stwierdziła, że działka nr 803 (dawny nr 183/3) obr. [...] w dniu 14 grudnia 1971 r. w całości stanowiła teren gruntów rolnych. Przeznaczenie części tej działki na cele zabudowy mieszkaniowe jednorodzinnej nastąpiło po uzyskania pozwolenia na budowę linii energetycznej, po dniu 14 grudnia 1971 r. Starosta wskazał, że z uwagi na treść opinii biegłego z zakresu planowania przestrzennego wniosek L. S. o pozwolenie biegłego zakresu geodezji nie mógł zostać uwzględniony. Następnie rzeczoznawca majątkowy L. S. w operacie szacunkowym, po szczegółowej analizie okoliczności dotyczących możliwości wystąpienia jakiejkolwiek szkody wskutek wydania decyzji z [...] grudnia 1971 r. – stwierdził brak czynników zmniejszających wartość dotychczasową nieruchomości wpływający na wysokość odszkodowania, a tym samym brak wystąpienia szkody. Odnosząc się do zarzutów wnioskodawcy - rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że sporządzony przez niego operat szacunkowy zawiera odpowiedzi na wszystkie przedstawione zarzuty oraz udzielił wyjaśnień wnioskodawcy. Odwołanie od powyższej decyzji złożył L. S. domagając się jej uchylenia i orzeczenie co do istoty sprawy przez ustalenie i przyznanie na jego rzecz odszkodowania zgodnie z wnioskiem. Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2014 r. nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Wojewoda zwrócił uwagę, że brak jest planu zagospodarowania obowiązującego w dniu wydania decyzji Prezydium Powiatowej Rady Narodowej [...] z [...] grudnia 1971 r. zezwalającej na wybudowanie linii energetyczne wysokiego napięcia. Wojewoda przychylił się do stanowiska organu I instancji o odmowie ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr 803 (dawny nr 183/3) położonej w Z. obr. [...]. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym stwierdził brak czynników zmniejszających wartość dotychczasową nieruchomości wpływających na wysokość odszkodowania i wykazał brak wystąpienia szkody spowodowanej wydaniem decyzji z [...] grudnia 1971 r., tym samym nie było podstaw do ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Wojewoda uznał, że nie zasługują one na uznanie. Wyjaśnił, że stan przedmiotowej nieruchomości na dzień 14 grudnia 1971 r. został ustalony na podstawie opinii urbanistycznej M. P., w której stwierdzono, że przedmiotowa działka stanowiła w ww. dacie w całości teren gruntów rolnych, a przeznaczenie części działki na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nastąpiło po dniu 14 grudnia 1971 r. Organ odwoławczy podniósł, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy L. S. stwierdził brak wystąpienia szkody spowodowanej wydaniem decyzji z [...] grudnia 1971 r. W związku z tym nie zgodził się ze stanowiskiem odwołującego, że wydanie decyzji zezwalającej na wybudowanie linii energetycznej wysokiego napięcia biegnącej, m.in. nad działką skarżącego doprowadziło do zmniejszenia jej wartości. L. S. skierował do WSA skargę na decyzję Wojewody z [...] czerwca 2014 r. wnosząc o jej uchylenie i zmianę przez uwzględnienie wniosku w całości, w tym przez orzeczenie o przyznaniu stosownego odszkodowania, względnie w razie nieuwzględnienia powyższego, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, nadto wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1) art. 128 ust. 4 u.g.n. wskutek błędnego przyjęcia przez organ II instancji, że decyzja o odmowie przyznania odszkodowania została wydana w oparciu o prawidłowe ustalenia organu I instancji, że wywłaszczenie części nieruchomości skarżącego (działka nr 803), polegające na wybudowaniu napowietrznej linii energetycznej wysokiego napięcia 110 kV, nie spowodowało zmniejszenia wartość tejże nieruchomości, co z kolei skutkowało utrzymaniem w mocy decyzji o odmowie ustalenia i przyznania odszkodowania, 2) sprzeczność istotnych ustaleń organu administracji ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, skutkujący naruszeniem treści art. 130 ust. 1 u.g.n. przez nieuwzględnienie okoliczności, że skarżący jeszcze przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na budowę linii energetycznej podjął starania o uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, jak też przygotował na gruncie materiały budowlane, co z kolei miało bezpośredni wpływ na ustalenie faktycznego stanu i przeznaczenia jego nieruchomości, w szczególności uwzględniającego proces zabudowywania terenu obejmującego dzielnicę D. w Z. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, z przyczyn, wywiedzionych jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje; Skarga jest zasadna. Podstawą wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji była opinia – operat rzeczoznawcy majątkowego L. S. Organy przyjęły, że jest on sporządzony prawidłowo, przez upoważniony do tego podmiot, w związku z czym oparły się na nim przy wydaniu decyzji. Sąd nie podziela tego stanowiska. Omawiana opinia zawiera bowiem szereg sprzecznych ze sobą ustaleń, które w istotny sposób rzutują na jej prawidłowość. Przede wszystkim biegły przyjął błędne założenie, że celem opinii ma być ustalenie, co do powstania szkody w wyniku wydania decyzji pomimo ograniczenia wynikającego z przeprowadzenia linii energetycznej. Postawił on sobie pytanie, czy powstała jakakolwiek szkoda obok ograniczenia, obniżająca dotychczasową wartość nieruchomości (str. 6 operatu). Biegły przyznał, że na nieruchomości wystąpiły ograniczenia inne niż wymienione w pkt 1-4 ust. 3 § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109 ze zm.), które mogą być rekompensowane na drodze cywilnej w drodze wynagrodzenia za usytuowanie służebności przesyłu (str. 22 operatu). Do takich szkód biegły zaliczył – m.in. tzw. szkodę krajobrazową, szkodę środowiskową. Opiniujący przytoczył wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt IV CSK 440/12 i cytowane w nim postanowienie SN IV CSK 317/12 a w szczególności wyrażony w tych orzeczeniach pogląd, że nieruchomość jest rzeczą o określonych właściwościach, której wartość jest definiowana przez położenie, przeznaczenie, kształt, sposób zagospodarowania, walory estetyczne jej samej i otoczenia. Zmiana w obrębie tych parametrów oczywiście wpływa na wartość nieruchomości zwiększając ją lub obniżając. Biegły podkreślił, że pewne roszczenia, które podnosi właściciel nieruchomości – skarżący wpływające jego zdaniem na obniżenie wartości nieruchomości winny być rozpatrzone i uwzględnione w postępowaniu cywilnym o wynagrodzenie, ponieważ nie mieszczą się w katalogu działań opisanych w rozporządzeniu o wycenie mających wpływ na obniżenie wartości nieruchomości z tytułu wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania na czas zakładania i przeprowadzenia na nieruchomości urządzeń infrastruktury. Stanowisko biegłego jest wadliwe. Stan faktyczny w niniejszej sprawie jest całkowicie odmienny. "Służebność" na podstawie decyzji z [...].12.1971 r. już została ustanowiona, nie ma możliwości cywilnego dochodzenia roszczeń o wynagrodzenie za jej ustanowienie. Reguły postępowania, do których biegły się odniósł dotyczą sytuacji, w której nie doszło do publicznoprawnej ingerencji w prawo własności. Konsekwencją uregulowania decyzją administracyjną korzystania przez przedsiębiorcę z nieruchomości stanowiącej własność innej osoby, jest poddanie administracyjnemu prawu materialnemu i postępowaniu wszelkich kwestii wiążących się z tak ukształtowanymi relacjami między właścicielem i przedsiębiorcą jeżeli ustawa inaczej nie stanowi (tak SN w uchwale (7) sędziów SN z dnia 8.04.2014 r. sygn. akt III CZP 87/13 i uchwale z 6 czerwca 2014 r. sygn. akt III CZP 107/13). Przepisu, który pozwoliłby na rozróżnienie – jak uczynił to biegły – zaspokojenia interesu skarżącego w zakresie obniżenia wartości jego nieruchomości – w części w drodze cywilnej poprzez wynagrodzenie – w części w drodze administracyjnej poprzez odszkodowanie – brak. Szkoda skarżącego w postaci obniżenia wartości nieruchomości na skutek obciążenia go prawem z art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (tj. Dz.U. z 1974 r., nr 10 poz. 64 ze zm.) w drodze decyzji z [...].12.1971 może być naprawiona wyłącznie poprzez odszkodowanie przyznane wg reguł wynikających z aktualnie obowiązujących przepisów u.g.n. (tak NSA w wyroku z dnia 26 sierpnia 2014 r., I OSK 147/13). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeśli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającego temu zmniejszeniu. Nie jest więc tak, jak pisze biegły, że odszkodowanie należy się za szkody powstałe pomimo ograniczenia ale za szkody powstałe na skutek ograniczenia. Przyjęcie błędnych założeń przez biegłego spowodowało, że przedłożony przez niego operat nie może być podstawą ustalenia czy i w jakiej kwocie należy się skarżącemu żądane odszkodowanie. Zawarte w art. 128 ust. 4 zd. 2 u.g.n. stwierdzenie, że naprawieniu podlega wartość szkody polegającej na zmniejszeniu wartości nieruchomości oznacza, że rzeczoznawca winien przeprowadzić operację polegającą na porównaniu wartości nieruchomości przed powstaniem ograniczenia – "służebności" i po ograniczeniu. Winien w tym zakresie kierować się regułami wynikającymi z art. 130, 134, 154 u.g.n. i § 43 cyt. Rozporządzenia RM w sprawie wyceny (...) z dnia 21.09.2004 r. Istny jest także w tej mierze przepis art. 4 pkt 17 u.g.n. definiujący pojęcie stanu nieruchomości. Aby prawidłowo przeprowadzić powyższą operację należało ustalić stan nieruchomości na datę 14.12.1971 r. W tej dacie, wbrew stanowisku biegłego stanowiła ona własność skarżącego –nabył on ją z mocy prawa z dniem 4.11.1971 r. na podstawie później wydanego AWZ. Stan przedmiotowej nieruchomości nie został ustalony przez rzeczoznawcę w sposób jednoznaczny. Z jednej strony posiłkuje się on wydaną wcześniej opinią urbanistyczną i stwierdza, że była to nieruchomość rolna, z drugiej strony z powołaniem się na art. 154 u.g.n. ustala przeznaczenie nieruchomości zgodnie z decyzją z 18.06.1970 r., tj. jako przeznaczoną pod infrastrukturę elektryczną. Wątpliwości w tym zakresie nie zmienia pkt 8 operatu (str. 13) – biegły pisze, że wartość rynkową ustalił wg alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia określonego z celu wywłaszczenia, na podstawie art. 134 ust. 4 u.g.n. Biegły założył, że przyjęcie przeznaczenia nieruchomości pod infrastrukturę techniczną zwiększy jej wartość. Tezy tej biegły w żaden sposób nie udowodnił, nie odniósł się do niej w żadnym akapicie operatu. Nie zbadał, czy ustalenie wartości nieruchomości wg reguł z art. 130 w zw. z art. 134 ust. 3 u.g.n., tj. jak przyjmuje, jako nieruchomości rolnej nie będzie dla skarżącego korzystniejsze. Zasada korzyści z art. 134 u.g.n. polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania, przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia. Pierwsze z pojęć – "aktualny sposób użytkowania" oznacza wycenę wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Przy tym jeżeli przejmowana jest część nieruchomości, to faktyczny sposób użytkowania można ustalić w oparciu o pozostałą część nieruchomości. Badanie rynku nieruchomości wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego ma wskazywać, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie. Rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Abstrahując od powyższego przyjęte do porównania przez biegłego nieruchomości różnią się od wycenionej w sposób zasadniczy nie są do niej w żaden sposób podobne. Powierzchnia wycenianej działki 803 ma 62a14m2 czyli 6214m2, do porównania przyjęto 3 działki odpowiednio o pow. 10a26m2, 4a98m2, 3a27m2. Nie wymaga dowodu oczywisty fakt, że przy przyjęciu przeznaczenia tak małych nieruchomości pod infrastrukturę techniczną będzie ona musiała zajmować dotyczyć całej ich powierzchni i w istotny sposób obniżać ich wartość. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je do przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenionej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także Sąd muszą mieć możliwość ustalenia czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne (tak WSA w Krakowie w wyroku z 25.10.2013 r., II SA/Kr 623/13). Przyjęte do porównania nieruchomości podobne do wycenianej nie są (art. 153 u.g.n.) Kolejna teza biegłego zawarta w pkt 10 opinii jest konsekwencją jego wcześniejszych błędów. Otóż biegły stwierdza, że skoro nieruchomość była przeznaczona pod infrastrukturę decyzją z [...].06.1970 r. to zrealizowanie tejże infrastruktury zgodnie z jej przeznaczeniem nie wpływa na obniżenie jej wartości. Owszem przyjęcie przeznaczenia nieruchomości pod budowę linii elektrycznej jest czynnikiem, który wypływa na wartość nieruchomości przed i po zrealizowaniu inwestycji, ale nie jest to jedyny czynnik, który ma być brany pod uwagę. Biegły nie zbadał, w jaki sposób wykonanie linii energetycznej wpłynęło na wartość całej działki. Nielogiczne są stwierdzenia biegłego, jakoby uprawnienie inwestora do każdorazowego korzystania z nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii nie miało wpływu na obniżenie wartości nieruchomości. Sam ustawodawca okoliczność tę wymienił w § 43 ust. 3 pkt 4 Rozporządzenia z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny (...) jako czynnik mający wpływ na zmniejszenie wartości nieruchomości. Posiłkując się informacjami od niezidentyfikowanego pracownika A. określił on sposób usuwania awarii bez potrzeby wchodzenia na nieruchomość. Nie można wykluczyć, co przyznaje sam biegły, że usuwanie awarii może mieć także postać związaną z koniecznością wejścia na grunt. Sama taka możliwość powinna być przedmiotem oceny rzeczoznawcy w kontekście szkody w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości. Przy ocenie przesłanek wymienionych w § 43 ust. 3 pkt 1-3 Rozporządzenia o wycenie z 21.09.2004 r. biegły stwierdził, że przeznaczenie wycenionej nieruchomości było jasne – miała ona charakter rolny, a wybudowanie sieci energetycznej nie spowodowało zmian kierunków jej użytkowania w sposób dotychczasowy (str. 20 opinii). Przy ustalaniu szkody w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości stan – przeznaczenie nieruchomości oceniono odmiennie niż przy wycenie – doborze nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca nie zachował koniecznej jednolitości w tym zakresie. Biegły stwierdził, że nie zaszła żadna z okoliczności wymienionych w art. 1-3 ust. 3 § 43 cyt. Rozporządzenia, przy czym przedmiotem analizy uczynił jedynie przesłankę w postaci zmian warunków korzystania z nieruchomości. W żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego przyjął, że nie nastąpiło trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości czy zmiana przydatności użytkowej tej nieruchomości. Biegły nie zauważył, że normy zawarte w § 43 cyt. Rozporządzenia mają charakter wykonawczy w stosunku do przepisów u.g.n. regulujących zasady przyznawania odszkodowania. Relacje zachodzące pomiędzy przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także pomiędzy przepisami tej ustawy a przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – w świetle przepisów Konstytucji RP (w szczególności zasady "słusznego odszkodowania" z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP), były przedmiotem szczegółowej analizy Trybunału Konstytucyjnego, zawartej w wyroku z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10 (publ. OTK-A z 2012 Nr 9, poz. 106 oraz System Informacji Prawnej LEX pod nr 1220282) W ślad za Trybunałem należy zauważyć, że pomimo zmian ustawowych niezmienna jest wynikająca art. 128 u.g.n. (zawartego w Dziale III u.g.n.) zasada, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości prawa, którego uprawniony jest pozbawiony decyzją wywłaszczeniową. Ponadto, jak wskazał Trybunał (część IV, pkt 2.1.2 ww. wyroku z dnia 16 października 2012 r.): "art. 130 ust. 1 stanowiący o wysokości odszkodowania, do nowelizacji z dnia 24 września 2010 r. (Dz. U. Nr 200, poz. 1323) nakazywał ustalać je według "stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości", zaś po nowelizacji nakazuje uwzględnić także jej "przeznaczenie". Bliższe określenie "wartości" ustawodawca daje w art. 134 u.g.n. Niezmienne jest zawarte w ust. 1 postanowienie, że chodzi o wartość rynkową nieruchomości. Definicję legalną tego pojęcia zawiera art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową "stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (....)". Czynniki, które należy przy tym brać pod uwagę, zmieniały się. Pierwotnie, zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości nieruchomości należało uwzględniać "w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami". Po zmianie nowelizacją z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492; dalej: ustawa z 28 listopada 2003 r.) chodzi już o "przeznaczenie". Ponadto, w art. 154 u.g.n., adresowanym do rzeczoznawców majątkowych, ustawodawca jako czynniki, które należy uwzględnić przy szacowaniu nieruchomości, wskazuje: "rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania (...)". Należy zwrócić uwagę, że regulacja zawarta w przywołanych przepisach ustawy jest niespójna i nie pozwala na precyzyjne ustalenie zakresu znaczeniowego poszczególnych sformułowań, którymi ustawodawca posługuje się w kilku artykułach dotyczących tej samej kwestii. W szczególności nie jest jasny sens "przeznaczenia" nieruchomości (bez odesłania do planu zagospodarowania), zwłaszcza gdy - tak jak w art. 134 ust. 2 u.g.n. - jest ono przeciwstawione "sposobowi użytkowania" (por. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Warszawa 2011, s. 715). Jedyne kryterium, które powtarza się we wszystkich przepisach dotyczących określania wysokości odszkodowań, to "stan nieruchomości". Jest to też jedyne kryterium zdefiniowane w art. 4 u.g.n., który w pkt 17 pod pojęciem "stan nieruchomości" nakazuje rozumieć: "stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona" (po nowelizacji z 2010 r. do tej definicji dodano "stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej", który jednocześnie zniknął z art. 134 i art. 154 u.g.n.). Trybunał podkreśla, że jest to niewątpliwie najszersze pojęcie, jakim posługuje się ustawodawca, opisując nieruchomość. Obejmuje ono trzy zasadnicze elementy: stan faktyczny, stan prawny i stan otoczenia nieruchomości. Stan prawny z kolei obejmuje także przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego. W komentarzach podkreśla się znaczenie tej definicji w procesie wyceny nieruchomości, który powinien uwzględniać wszystkie aspekty zawarte w pojęciu "stanu nieruchomości"; "pominięcie któregoś z nich powinno być uznane za błąd mogący mieć wpływ na wynik wyceny" (E. Bończak-Kucharczyk, op.cit., s. 53, por. też J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 983)." Ponadto Trybunał wskazał, że pojęcie "słusznego odszkodowania" z art. 21 ust. 2 Konstytucji powinno być w sposób racjonalny "związane" z wartością wywłaszczonej nieruchomości, przy uwzględnieniu konieczności wyważenia interesu prywatnego i interesu publicznego wyrażającego się w możliwościach finansowych budżetu państwa (część IV pkt 3.1.2 uzasadnienia wyroku TK). Trybunał nie dostrzegł sprzeczności między przyjęciem jako podstawy określenia odszkodowania, wartości rynkowej nieruchomości a jej wartością odtworzeniową. Podkreślił, że poprawne są określenia, iż rekompensata wypłacana wywłaszczonemu jest zgodna ze standardem konstytucyjnym, jeżeli odpowiada wartości nieruchomości, jeśli jest ekwiwalentna, jeżeli pozwala wywłaszczonemu odtworzyć rzecz przejętą przez władzę publiczną (część IV, pkt 3.4 uzasadnienia wyroku TK). Powyższe prowadzi do wniosku, że przy odczytywaniu norm prawnych zawartych w art. 128 ust. 4, art. 134 u.g.n, art. 154 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie można kierować się wyłącznie ich literalnym brzmieniem. Należy mieć na względzie, na ile skonstruowana norma pozwala na zapewnienie, aby ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadało konstytucyjnym standardom. W szczególności konieczne jest zapewnienie takiego sposobu badania wartości nieruchomości, aby uwzględniała ona nie tylko stan prawny, ale także stan faktyczny i stan otoczenia nieruchomości. Trzeba podkreślić, że jak wynika z rozważań Trybunału – jedynym zdefiniowanym ustawowo pojęciem określającym, co powinno być brane pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości jest "stan nieruchomości", który zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n., oznacza "stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona". W tej definicji ustawodawca nie przyznał pierwszeństwa któremuś z wymienionych cech określających "stan nieruchomości", w szczególności nie wskazał, aby pierwszeństwo należało przyznać "stanowi prawnemu" bądź "stanowi faktycznemu" (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 04.03.2014 r., II SA/Bd 1157/13). Kryteria wymienione w § 43 ust. 3 cyt. Rozporządzenia nie są jedynymi, jakie należy brać pod uwagę przy ustalaniu szkody mającej postać zmniejszenia wartości nieruchomości. Niezależnie od powyższego zbadania wymaga stan faktyczny sprawy w zakresie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na 14.12.1971 r. W aktach sprawy zalega pismo J. S. z 29.11.1971 r. (k. 319 – II tom) którym informuje, że wystąpił on z pismem o lokalizację budynku na przewidzianej działce. O tym, że z wnioskiem o pozwolenie na budowę wystąpił w listopadzie 1971 r. świadczy także protokół z rozprawy administracyjnej z 2.07.1974 r. (k.677) czy korespondencja kierowana do skarżącego k. 674, 676). Niemożliwym było wydanie 2.03.1972 r. pozwolenia na budowę z wniosku z tej samej daty. Jak wynika z art. 4 ustawy o planowaniu przestrzennym z 31.01.1961 (Dz.U. 1961.7.47 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 1971 r. oprócz planów wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 3 sporządzane są łącznie z projektami inwestycji działek budowlanych bądź terenów, na których zamierzone jest wykonanie inwestycji budowlanych, zwane dalej planami realizacyjnymi. Art. 36 tej ustawy stanowił, że plany realizacyjne opracowuje się: 1) dla poszczególnych działek budowlanych jako plany zagospodarowania terenu działek lub plany usytuowania obiektów budowlanych, 2) dla terenów przeznaczonych do zabudowy przez jednego inwestora lub przez zespół inwestorów współdziałających jako część projektu inwestycji budowlanej. Przewodniczący Komitetu Budownictwa, Urbanistyki i Architektury wyda przepisy szczegółowe ustalające zasady i tryb wydawania decyzji w sprawach wymienionych w art. 30 ust. 2, przepisy te określą inwestycje, które nie wymagają uzyskiwania decyzji o lokalizacji szczegółowej, oraz przypadki, w których zmiana sposobu użytkowania terenu bez dokonywania inwestycji wymaga pozwolenia organów planowania przestrzennego, ponadto mogą określić inwestycje, dla których decyzje o lokalizacji wydają wojewódzkie organy planowania przestrzennego. Minister Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych wydał Zarządzenie z dnia 28.10.1969 r. w sprawie planów realizacyjnych (MP. 1969.48.373). Treść tego Zarządzenia wskazuje na procedurę powstania tego planu realizacyjnego i jego zatwierdzenia łącznie z projektem budowlanym. Powyższe wynika także z treści decyzji o pozwoleniu na budowę (k.669) w której istnieje akapit, że budynki należy wykonać zgodnie z ustawą i planem realizacyjnym. Informacja o terminie z 2.03.1972 r. to informacja wydana zgodnie z § 7 cyt. Zarządzenia, który stanowi, że informacje o terenie wydawane są na podstawie zatwierdzonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub wyznaczenia terenów budowlanych na obszarach wsi, a w ich braku na podstawie materiałów do tych planów i analizy aktualnego zagospodarowania terenu; jeżeli materiały do planu są niewystarczające do wydania informacji o terenie, organ udzielający informacji dokonuje wspólnie z inwestorem terenowej wizji lokalnej. 2. Informacji o terenie udziela się w formie rysunkowej, a elementy informacji, które nie mogą być wyrażone w formie rysunku, podaje się w formie opisowej; udzielenie informacji następuje w terminie do 21 dni od daty otrzymania od inwestora kompletnych danych określonych w § 6 ust. 1; w wypadkach szczególnie skomplikowanych termin ten może być przedłużony do 60 dni. 3. Jeżeli inwestor zobowiązany został do opracowania projektu miejscowego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie do przepisów powołanych w § 17 ust. 2, po zatwierdzeniu tego planu przez prezydium rady narodowej właściwy organ udziela uzupełniających informacji o terenie zgodnie z ustaleniami tego planu. § 8. 1. Treścią informacji o terenie przewidzianym do zabudowy lub zmiany sposobu wykorzystania terenu są wiążące ustalenia planów, o których mowa w § 7 ust. 1, oraz inne dane niezbędne inwestorowi do sporządzenia planu realizacyjnego, a mianowicie; 1) położenie danego terenu w jednostce osadniczej, jego funkcja oraz charakterystyka warunków naturalnych i stanu zainwestowania, 2) wskaźniki normatywne wykorzystania terenu, 3) zasady ukształtowania przestrzennego i funkcjonalnego terenu oraz zabudowy na tym terenie z określeniem linii zabudowy, a w miarą potrzeby usytuowania i ukształtowania urządzeń i obiektów budowlanych oraz zieleni, 4) zasady dowiązania do układu komunikacyjnego z określeniem charakterystycznych parametrów technicznych tras i urządzeń, 5) systemy technicznych urządzeń zaopatrywania w wodę, energię i odprowadzania ścieków, z określeniem charakterystycznych parametrów technicznych oraz głównych tras przewodów, 6) kolejność i sposób realizacji elementów zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnych inwestycji współzależnych, wspólnych i towarzyszących, 7) inne dane niezbędne inwestorowi do sporządzenia planu realizacyjnego, a zwłaszcza ograniczenia wynikające z zagospodarowania otoczenia. 2. Zakres udzielanych informacji o terenie ustalony jest we wzajemnym porozumieniu właściwego organu z inwestorem, w zależności od rodzaju inwestycji i szczegółowości ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego; na wniosek inwestora informacje o terenie mogą być uzupełnione stosownie do potrzeb wynikłych z zaawansowania prac nad przygotowaniem inwestycji. 3. Organ udzielający informacji o terenie określa również zakres niezbędnych i uzgodnień, które inwestor obowiązany jest uzyskać przed przedstawieniem planu realizacyjnego do zatwierdzenia. Należy dokonać więc pogłębionej analizy okoliczności sprawy w tym przedmiocie. W szczególności ustalić datę złożenia wniosku o zatwierdzenie planu realizacyjnego i pozwolenia na budowę, ocenić charakter dostępnej informacji o terminie i planu realizacyjnego zwłaszcza, w kontekście ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Należy podkreślić, że w omawianym okresie obowiązywała również ustawa z 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi (Dz.U. 1969.27.2016 ze zm.). Z art. 2 tej ustawy wynika, że: 1. Tereny budowlane określają plany zagospodarowania przestrzennego. 2. Tereny budowlane będą wyznaczane dla obszarów poszczególnych wsi lub jako tereny budowlane wspólne dla obszarów kilku przyległych wsi. 3. W braku zatwierdzonych planów zagospodarowania przestrzennego tereny budowlane wyznaczone są na podstawie przepisów art. 3-6 niniejszej ustawy. Przepisy te mają następujące brzmienie: Art. 3. 1. Projekt wyznaczenia terenów budowlanych opracowuje właściwy do spraw planowania przestrzennego organ prezydium powiatowej rady narodowej w porozumieniu z właściwym do spraw rolnych organem tegoż prezydium, a na obszarach górniczych - ponadto w porozumieniu z właściwym urzędem górniczym. 2. Przy opracowywaniu projektu wyznaczenia terenów budowlanych uczestniczą w charakterze doradczym: przedstawiciel gromadzkiej rady narodowej, sołtys oraz trzyosobowy zespół wybrany spośród mieszkańców wsi na zebraniu wiejskim. W razie niedokonania wyboru takiego zespołu w określonym terminie - prezydium gromadzkiej rady narodowej wyznacza go z urzędu. Art. 4. 1. Projekt wyznaczenia terenów budowlanych powinien być prowizorycznie oznaczony na gruncie i wyłożony do wglądu w siedzibie gromadzkiej rady narodowej na przeciąg 21 dni. 2. O wyłożeniu projektu wyznaczenia terenów budowlanych do wglądu podaje się do wiadomości w sposób przyjęty w danej miejscowości. 3. W okresie wyłożenia projektu wyznaczenia terenów budowlanych do wglądu mieszkańcy wsi oraz zainteresowane jednostki gospodarki uspołecznionej i organizacje społeczne, działające na terenie wsi, mogą zgłaszać uwagi i wnioski dotyczące projektu. Uwagi i wnioski powinny być rozpatrzone przez organ właściwy do opracowania projektu. 4. Projekt wyznaczenia terenów budowlanych zatwierdza gminna rada narodowa po rozpatrzeniu go łącznie z wnioskami i uwagami nie uwzględnionymi w projekcie. 5. (skreślony) 6. Uchwałę gminnej rady narodowej o zatwierdzeniu projektu wyznaczenia terenów budowlanych podaje się do powszechnej wiadomości w sposób przyjęty w danej miejscowości. Art. 5. Przepisy określające szczegółowo zasady i tryb opracowania projektu wyznaczenia terenów budowlanych ustali Minister Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych w porozumieniu z Ministrami Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej. Art. 6. 1. Zmiana obszaru terenów budowlanych wyznaczonych na podstawie art. 3-5 może być dokonana tylko na zasadach i w trybie obowiązującym przy wyznaczaniu tych terenów. 2. Zmiana przeznaczenia i sposobu zagospodarowania terenów budowlanych wyznaczonych na podstawie art. 3-5 może być dokonana w drodze uchwały prezydium powiatowej rady narodowej, podjętej po zasięgnięciu opinii prezydium gromadzkiej rady narodowej oraz opinii przedstawicieli wsi, o których mowa w art. 3 ust. 2. Uszczegółowienie zasad wyznaczania terenów budowlanych na wsi zawierało Rozporządzenie Przewodniczącego Komitetu Budownictwa Urbanistyki i Architektury z 31 maja 1961 r. w sprawie zasad i trybu wyznaczania terenów budowlanych na wsi (Dz.U. 1961.30.150) oraz Zarządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 16 września 1969 r. w sprawie realizacji budownictwa poza terenami budowlanymi oraz w czasie poprzedzającym wyznaczanie terenów budowlanych (MP. 1969.43.342). Ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie odbywa się na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów u.g.n. Przy ich interpretacji należy wziąć pod uwagę ustawodawstwo w zakresie planowania przestrzennego i budownictwa z daty wydania decyzji ograniczającej własność aby prawidłowo ocenić stan wycenianej nieruchomości, a w szczególności jej przeznaczenie. Aktualne przepisy nie operują w pełnym zakresie tożsamymi pojęciami z tymi, obowiązującymi ponad 40-lat temu. Reasumując w sprawie wadliwie ustalono stan faktyczny sprawy, co przełożyło się na treść wydanych w sprawie decyzji. Brak dokładności, logiki i konsekwencji dotyczy zarówno opinii rzeczoznawcy L. S. jak i opinii urbanistycznej co przesądza o naruszeniu przepisów postępowania administracyjnego tj. 7, 77, 80, 107 § 3 k.p.a. i miało wpływ na wynik sprawy. Należy podkreślić, że operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony przez uprawniony do tego przedmiot pełni role opinii biegłego. Oznacza to, że w ograniczonym zakresie jego merytoryczna prawidłowość podlega ocenie zarówno organów jak i Sądu. Wskazane wyżej sprzeczności i wady opinii powodują, że operat ten nie spełnia wymogów z § 56 ust. 1 pkt 5, 6, 7, 8 Rozporządzenia o wycenie z 21.09.2004 r. Organy przyjmując ten operat naruszyły wymienione wcześniej przepisy art. 7, 77, 80 k.p.a. W ponownym postępowaniu należy uzupełnić postępowanie dowodowe w kierunku wskazanym w treści niniejszego uzasadnienia. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 135 i art. 152 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O zwrocie kosztów orzeczono na postawie art. 200 tej ustawy.