II SA/Wr 29/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Protokolant: Starszy asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi R. Sp. z o.o. na decyzję Wojewody D. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Wojewody D. na rzecz strony skarżącej kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent W., powołując jako podstawę prawną rozstrzygnięcia art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.), art. 104 kpa oraz art. 92 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1999 r. o samorządzie powiatowym (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 595 z późn. zm.), zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z częścią usługowo-handlową w parterze i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu przy ul. [...] we W. (działka nr 74, AM-35, obręb S.M.). Odwołanie od tej decyzji wniosły spółki "i.D." sp.k. oraz "i.D.A." sp.k. Odwołujące się Spółki zarzuciły planowanej inwestycji niezgodność z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i naruszenie przepisów postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie okoliczności wskazywanych przez nie podczas postępowania administracyjnego. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda D., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, po czym przywołał art. 35 ust. 1 i 4 oraz art. 32 ust. 3 i 4 ustawy Prawo budowlane i wskazał, że teren inwestycji objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu Przedmieścia Ś. we W., uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia 20 stycznia 2000 r. (Dz.Urz.Woj.D.. nr [...], poz. [...] z późn. zm.). Działka nr 74, AM-35, obręb S.M., przy ul. [...], zajmuje południową (większą) część obszaru oznaczonego symbolem A5.1UC. Część północną (mniejszą) tego terenu zajmują działki nr 71, 43/8 oraz 70/1, pozostające we władaniu odwołujących. Teren A5.1UC od północy graniczy z ul. [...], od zachodu z ul. [...] (oznaczoną symbolem 25KX), od południa z terenem oznaczonym A5.2KS+UC (niezabudowanym), od wschodu z terenem A5.5MŚ (istniejąca kamienica ul. [...]) oraz terenem A5.4.UC (zabudowanym w części pawilonami przeznaczonymi do wyburzenia i przeznaczonym pod zabudowę o określonych przez plan parametrach z wyznaczoną obowiązującą linią zabudowy od wschodu i południa). Południowowschodnim narożnikiem teren A5.1UC graniczy z terenem A5.3Z, przeznaczonym do zachowania jako teren zielony. Tereny A5.2KS+UC oraz A5.3Z ograniczone są od południa ul. [...]. Zaznaczając, że ustalenia, zawarte w tekście omawianego planu, dla terenu A5.1UC sformułowano w § 15 ust. 52-54, organ przytoczył treść tych unormowań oraz wskazał na ustalenia dla tego terenu wynikające z rysunku planu. Wojewoda D. stwierdził, że projektowana zabudowa zajmuje jedynie część działki nr 74, w żadnym miejscu nie zbliżając się do granic działki. W opinii organu II instancji, już z tej informacji wynika, że zabudowa ta nie honoruje żadnej z wyznaczonych dla terenu A5.1UC obowiązującej linii zabudowy. Główne wejście do budynku zaprojektowano w elewacji północnej, podkreślając je "charakterystycznym wycofaniem elewacji w parterze budynku (podcieniem)". Dojście do tego wejścia doprowadzono chodnikiem biegnącym od [...] wzdłuż całej północnej elewacji budynku. Wojewoda zwrócił uwagę, że obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje w tym miejscu podcienia ani traktu komunikacyjnego, tym bardziej obsługującego główne wejście do budynku. Organ odwoławczy podniósł następnie, że podcienia oraz dwukondygnacyjny pasaż przewidziano w obowiązującym planie miejscowym na ul. [...], wzdłuż zachodniej granicy terenu A5.1UC. Przywołując zapisy Encyklopedii architektury i Słownika terminologicznego sztuk pięknych organ wywodził, że podcień to otwarte zewnętrzne pomieszczenie w przyziemiu budynku, nie występujące z lica muru, ograniczone słupami, filarami lub kolumnami, usytuowane wzdłuż elewacji budynku albo obiegające go dookoła, a pasaż to kryte przejście łączące dwie ulice lub budynki, stanowiące często zespół handlowy. Wojewoda stwierdził, że z powyższego wynika, iż celem planu było wygenerowanie dwupoziomowego przejścia [...], połączonego funkcjonalnie z otaczającą go zabudową. Organ II instancji podał, że przedłożony projekt takiego rozwiązania nie przewiduje. Zaplanowano "utworzenie traktu pieszego wzdłuż ul. [...] zgodnego z mpzp – nawierzchnia z elementami małej architektury". Z traktu tego prowadzą dwa wejścia do lokali usługowych na parterze. Stwierdzając, że żadna z wyższych kondygnacji nie będzie z tym pasażem skomunikowana, organ uznał, że przedłożony projekt nie spełnia w tym zakresie wymogów obowiązującego planu miejscowego. Wojewoda wskazał, że w projekcie przewidziano zadaszenie przejścia w [...] dopiero "w kolejnych etapach przy realizacji zabudowy na terenie oznaczonym symbolem A6.3UC". Na rysunkach architektonicznych oraz projekcie zagospodarowania terenu zamieszczono schemat etapowania, ukazujący wizję zagospodarowania działki nr 74 (południowej części terenu A5.1UC) oraz terenu A5.2KS+UC. W opinii organu II instancji, zabiegów tych nie można uznać za spełnienie cytowanych wymogów planu. W myśl art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, jeżeli zamierzenie budowlane wykonywane będzie etapami, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Przedłożony projekt zagospodarowania terenu tego wymogu nie spełnia. Wskazując, że w obowiązującym planie miejscowym dla terenu A5.1UC przewidziano dojazd gospodarczy od ul. [...] poprzez wspólny wjazd zlokalizowany na terenie oznaczonym symbolem A5.2KS+UC, Wojewoda podał, że projekt zagospodarowania terenu takie rozwiązanie ukazuje dla projektowanego budynku. Jednocześnie stwierdził, że do terenu A5.1UC należy także część położona na północ od omawianej inwestycji (działki nr 71, 43/8 i 70/1). Zaprojektowane drogi prowadzą od południa do planowanej inwestycji, natomiast brak połączenia z północną częścią terenu A5.1UC. Zdaniem organu, w tej sytuacji projekt zagospodarowania terenu nie spełnia wymogów planu, bowiem uniemożliwia ich spełnienie dla całego terenu objętego cytowanym ustaleniem. W opinii Wojewody, trudności jednoznacznego wyboru dostarczają dwa zapisy obowiązującego planu miejscowego. Dotyczą one określenia obowiązującej linii zabudowy wzdłuż wschodniej granicy terenu A5.1UC oraz szpaleru drzew do zachowania wzdłuż tej samej linii. Inwestor przewidział w projekcie budowlanym zachowanie szpaleru drzew. W tym celu opracował ekspertyzę dendrologiczną, jednak nie wskazano w niej, które konkretnie drzewa szpaler ten tworzą i jakie szanse przetrwania mają opisane okazy roślin. Nie zanalizowano także urbanistycznych aspektów zachowania szpaleru drzew i pominięcia obowiązującej linii zabudowy. Zdaniem organu II instancji, omawiane zamierzenie inwestycyjne zaprojektowane jest w sposób nieuwzględniający planowanej do zabudowy północnej części terenu A5.1UC, podczas gdy ustalenia obowiązującego planu miejscowego przewidują w tym miejscu zabudowę o wysokości sześciu kondygnacji, kontynuującą linię zabudowy od ul. [...]. W szczególności w analizie nasłonecznienia nie ukazano możliwej zabudowy na północnej części terenu A5.1UC i nie analizowano kwestii dotyczących zapewnienia warunków oświetlenia pomieszczeń w budynku objętym analizowanym zamierzeniem budowlanym i budynków, które mają powstać na obowiązującej linii zabudowy (północna część obszaru A5.1UC). Ponadto rysunek analizy nasłonecznienia nie posiada żadnej legendy ani opisu. Wskazując na powyższe Wojewoda D. stwierdził, że przedłożony projekt budowlany dla przedmiotowej inwestycji narusza ustalenia obowiązującego planu miejscowego, a zamierzenie budowlane nie respektuje treści art. 4 ustawy Prawo budowlane. Zaznaczając, że już podczas postępowania przed organem I instancji odwołująca się strona sygnalizowała, że zamierza wykorzystać swoje prawo do zabudowy części północnej terenu A5.1UC, lecz organ I instancji nie odniósł się do tego zagadnienia, Wojewoda uznał, że zasadny jest zarzut naruszenia przez ten organ przepisów postępowania. Odnosząc się do dalszych zarzutów podnoszonych w odwołaniu Wojewoda D. podał, że organ architektoniczno-budowlany nie posiada kompetencji do sprawdzenia, w jaki sposób inwestor dokonał wyboru rozwiązań architektoniczno-budowlanych, a zakres projektu budowlanego, określony rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. poz. 462), nie przewiduje zamieszczania w projekcie budowlanym rozwiązań alternatywnych. Organ podkreślił, że na etapie projektowym kwestia ogólnodostępności toalet nie była rozpatrywana, a według oświadczenia projektanta będą one ogólnodostępnie. W odniesieniu do zarzutu braku uzgodnienia inwestycji z Wojewódzkim Inspektoratem Obrony Cywilnej Wojewoda wskazał, że obecnie Wojewódzki Inspektorat Obrony Cywilnej nie istnieje, a jego kompetencje posiada Wydział Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego D. Urzędu Wojewódzkiego. Zarzut odwołujących się nie znajduje zatem uzasadnienia. Ustosunkowując się do zarzutu braku możliwości realizacji poszczególnych elementów projektu budowlanego – przyłącza teletechnicznego, organ odwoławczy podał, że przyłącze to zostało przeznaczone do odrębnego opracowania. Reasumując, Wojewoda D. stwierdził, że zatwierdzony przez organ I instancji projekt budowlany nie spełnia wymogów obowiązującego planu miejscowego oraz przepisów ustawy Prawo budowlane, a podczas przeprowadzonego postępowania administracyjnego naruszono przepisy tego postępowania. Na powyższą decyzję R. Sp. z o.o. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, zarzucając tej decyzji: I. naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną ich wykładnię, mającą wpływ na wydaną decyzję, to jest art. 61 ust. 1 i ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) w związku z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego w związku z § 15 ust. 54 uchwały nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia 20 stycznia 2000 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Przedmieścia Ś. we W., wyrażającą się w przyjęciu przez Wojewodę D. poglądu, który stanowił podstawę zaskarżonej decyzji, że wskazywana przez plan miejscowy "obowiązująca linia zabudowy wzdłuż ulicy [...]" oznacza linię, w stosunku do której budynek inwestora musi przylegać, aby spełnić wymagania obowiązującego planu miejscowego, w sytuacji gdy prawidłowa wykładnia pojęcia "obowiązującej linii zabudowy" sprowadza się do określenia tej linii jako granicy, do której maksymalnie może zbliżyć się budynek inwestora, a nie jako linię, wzdłuż której powinien być posadowiony budynek. Zdaniem strony skarżącej, zaprezentowana przez Wojewodę D. interpretacja pojęcia "obowiązującej linii zabudowy" w przedmiotowej sprawie prowadziłaby do naruszenia prawa własności skarżącej Spółki w zakresie możliwości i swobody zagospodarowania gruntu stanowiącego jej własność, albowiem Spółka nigdy nie mogłaby zabudować swojego gruntu; II. naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię, prowadzącą do wadliwego rozstrzygnięcia, to jest art. 4 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w związku z § 15 ust. 54 pkt 5 planu miejscowego, wyrażające się w przyjęciu, że w pierwszej kolejności skarżąca Spółka, działająca jako inwestor, powinna dostosować swój projekt do sąsiedniej działki należącej do spółki i.D. Sp. z o.o. sp.k., która zgłosiła swój zamiar do wykorzystania prawa do zabudowy i uwzględniać interes tej spółki w zakresie zabudowy (możliwości zacieniania, przewidywania jaki budynek powstanie na działce należącej do spółki i.), w sytuacji, gdy prawidłowa wykładnia przedmiotowych przepisów nakazuje przyznać prymat prawu wolności do zagospodarowania działki przez inwestora (art. 4 Prawa budowlanego), a nie ograniczać inwestora w prawie do swobodnego zagospodarowania działki, kosztem planowanych i pozostających w sferze zamierzeń inwestycyjnych właścicieli sąsiednich nieruchomości; III. naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną ich wykładnię, mającą wpływ na wynik przyjętego rozstrzygnięcia, to jest art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego w związku z § 15 ust. 54 pkt 4 planu miejscowego, wyrażające się w przyjęciu, że projekt budowlany inwestora, w zakresie utworzonego traktu pieszego wzdłuż ul. [...], jest niezgodny z obowiązującym planem miejscowym, a to ze względu na fakt, że – zdaniem Wojewody D. – celem planu było wygenerowanie dwupoziomowego przejścia [...], połączonego funkcjonalnie z otaczającą zabudową, z której każda z kondygnacji ma być skomunikowana z tym traktem, w sytuacji, gdy prawidłowa wykładnia naruszonych przepisów nie nakazuje, aby projektowana inwestycja na poziomie dwóch kondygnacji miała być skomunikowana z planowanym traktem wzdłuż ul. [...]; IV. naruszenie prawa materialnego, to jest art. 4 Prawa budowlanego, poprzez błędną jego wykładnię, mającą istotny wpływ na wynik sprawy, a polegającą na przyjęciu poglądu, że w przypadku realizowania przez stronę skarżącą własnej inwestycji powinna ona uwzględnić również planowaną zabudowę na działce sąsiedniej od północnej strony, a to poprzez sporządzenie odpowiedniej analizy nasłonecznienia, w sytuacji gdy prawidłowa interpretacja nie pozwala na stwierdzenie, że inwestor powinien wykonywać analizy nasłonecznienia dla inwestycji planowanych na sąsiadujących działkach; V. naruszenie prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, poprzez błędną jego wykładnię wyrażającą się w uznaniu, że skarżąca spółka obowiązana jest do przełożenia projektu budowlanego dla działki oznaczonej w planie miejscowym symbolem A6.3UC, w sytuacji gdy pozwolenie na budowę dotyczy wyłącznie obiektu budowlanego realizowanego na działce oznaczonej symbolami A5.1UC i A5.2KS+UC, a realizacja tej inwestycji nie stanowi zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt. W uzasadnieniu skargi szeroko rozwinięto podniesione zarzuty i wywiedziono, że inwestor nie naruszył ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym w zakresie projektu budowlanego i swojej własności wykonał wszystkie czynności leżące w jego gestii. W szczególności zagwarantował w granicach swojej własności miejsce na utworzenie pasażu i przewidział możliwość montażu konstrukcji zadaszenia pasażu na projektowanym budynku. Podkreślono ponadto w uzasadnieniu skargi, że działka 70/2, na której zgodnie z planem miejscowym ma być zlokalizowany pasaż, jest własnością Gminy Miejskiej W. i nie była objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę.. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 1647), sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem podlegała uwzględnieniu. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.). Zgodnie z jej art. 4, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 9 cytowanej ustawy stanowi, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W myśl art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego. Stosownie do art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, projekt budowlany powinien zawierać: 1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich; 2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 - również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych; 3) stosownie do potrzeb: a) z zastrzeżeniem art. 33 ust. 2 pkt 6, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, b) oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych; 4) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Stosownie do art. 35 ust. 1 cytowanej ustawy, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6; 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Wedle ust. 3 tego artykułu, w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak prawidłowo wskazał organ architektoniczno-budowlany, teren przedmiotowej inwestycji objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu Przedmieścia Ś. we W., uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia 20 stycznia 2000 r. (Dz.Urz.Woj.D.. nr [...], poz. [...] z późn. zm.). Działka nr 74, AM-35, obręb S.M., przy ul. [...], zajmuje południową (większą) część obszaru oznaczonego symbolem A5.1UC. Część północną (mniejszą) tego terenu zajmują działki nr 71, 43/8 oraz 70/1, pozostające we władaniu uczestnika postępowania. Teren A5.1UC od północy graniczy z ul. [...], od zachodu z ul. [...] (oznaczoną symbolem 25KX), od południa z terenem oznaczonym A5.2KS+UC (niezabudowanym), od wschodu z terenem A5.5MŚ (istniejąca kamienica ul. [...]) oraz terenem A5.4.UC (zabudowanym w części pawilonami przeznaczonymi do wyburzenia i przeznaczonym pod zabudowę o określonych przez plan parametrach z wyznaczoną obowiązującą linią zabudowy od wschodu i południa). Południowowschodnim narożnikiem teren A5.1UC graniczy z terenem A5.3Z, przeznaczonym do zachowania jako teren zielony. Tereny A5.2KS+UC oraz A5.3Z ograniczone są od południa ul. [...]. Ustalenia, zawarte w tekście wskazanego wyżej planu, dla terenu A5.1UC sformułowano w § 15 ust. 52-54 następująco: 52. Wyznacza się użytkowanie terenu oznaczone na rysunku planu symbolem A5.1UC przeznaczone dla: 1) funkcji centrotwórczej; 2) dopuszcza się, jako funkcję uzupełniającą parking wielopoziomowy; 3) dopuszcza się lokalizowanie na dwóch ostatnich kondygnacjach apartamentów mieszkalnych, związanych z działalnością firmy (80 m od torów kolejowych). 53. Na terenie, o którym mowa w ust. 52, nakazuje się: 1) likwidację obiektów o niskich walorach architektonicznych - ciąg kiosków wzdłuż ul. [...], jako sprzecznych z charakterem centrum miasta; 2) zachowanie szpaleru drzew po wschodniej stronie terenu. 54. Na terenie, o którym mowa w ust. 52, warunki kształtowania zabudowy określa się następująco: 1) ustala się obowiązującą linię zabudowy wzdłuż ul. [...]; 2) ustala się 6 kondygnacji dla zabudowy wzdłuż ul. [...] i 5 kondygnacji dla zabudowy w głębi terenu; 3) w zabudowie wzdłuż ul. [...] należy przewidzieć podcienia dla ruchu pieszego o szer. 6,0 m od linii zabudowy; 4) należy utworzyć trakt pieszy o wys. dwóch kondygnacji, wzdłuż ul. [...], stanowiący pasaż ogólnie dostępny połączony funkcjonalnie i przestrzennie z projektowanym obiektem centrotwórczym, znajdującym się na terenie oznaczonym symbolem A6.3UC i łączącym się z przejściem pieszym na terenie oznaczonym symbolem A5.3Z; 5) ustala się dojazd gospodarczy od ul. [...], poprzez wspólny wjazd zlokalizowany na terenie oznaczonym symbolem A5.2KS+UC; 6) należy zapewnić doświetlenie w budynku przy ul. [...]; 7) projektowana zabudowa powinna cechować się wysokim standardem architektonicznym ze względu na położenie w centrum miasta. Z rysunku planu wynikają następujące ustalenia dla terenu A5.1UC: Obowiązująca linia zabudowy wzdłuż północnej granicy terenu (ul. [...]) oraz znacznej części wschodniej granicy terenu jako przedłużenie zachodniej ściany istniejącej kamienicy ul. [...]. Podcienia wzdłuż północnej i południowej granicy tego terenu. Wzdłuż zachodniej granicy terenu, ulicą [...], winien być poprowadzony trakt pieszy w podcieniach. Trakt ten winien prowadzić dalej podcieniami wzdłuż południowej granicy terenu, a następnie przez teren zielony A5.3Z. Zabudowa części północnej terenu winna mieć wysokość 6 kondygnacji, część południowa – 5. W niniejszej sprawie przedmiotem sporu jest przede wszystkim to, czy przedmiotowa inwestycja narusza obowiązującą linię zabudowy ustaloną w planie miejscowym; czy strona skarżąca powinna dostosować swój projekt do sąsiedniej działki w zakresie możliwości zacieniania, przewidywania jaki budynek powstanie na sąsiedniej działce; czy celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było wygenerowanie dwupoziomowego przejścia [...], połączonego funkcjonalnie z otaczającą go zabudową, z której to zabudowy każda z kondygnacji ma być skomunikowana z tym traktem; czy przy realizowaniu przedmiotowej inwestycji strona skarżąca powinna uwzględnić planowaną zabudowę na działce sąsiedniej od północnej strony i w szczególności wykonywać analizy nasłonecznienia dla inwestycji planowanych na sąsiednich działkach oraz czy skarżąca Spółka obowiązana była do przedłożenia projektu budowlanego również dla działki oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem A6.3UC. Odnosząc się do pierwszej spornej kwestii zauważyć należy, że "obowiązująca linia zabudowy" to zdaniem organu – linia, wzdłuż której powinien być posadowiony budynek, a zdaniem strony skarżącej – granica, do której maksymalnie może zbliżyć się budynek. Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy podał, że: "Projektowana zabudowa zajmuje jedynie część działki nr 74, w żadnym miejscu nie zbliżając się do granic działki. Już z tej informacji wynika, że zabudowa ta nie honoruje żadnej z wyznaczonych dla terenu A5.1UC obowiązujących linii zabudowy". Oceniając prawidłowość powyższego stanowiska należy przypomnieć, że dla terenu A5.1UC w § 15 ust. 54 pkt 1 podano: "ustala się obowiązującą linię zabudowy wzdłuż ul. [...]". Powyższe ustalenie planu miejscowego odnosi się jedynie do terenu przylegającego bezpośrednio do ul. [...], gdyż – co jest oczywiste – teren, który do tej ulicy nie przylega nie może być zabudowany wzdłuż ul. [...]. Omawianego unormowania planu nie można jednak rozpatrywać bez uwzględnienia dalszych jego regulacji. I tak zauważyć wypada, że w szczególności w § 15 ust. 54 pkt 2 podano: "ustala się 6 kondygnacji dla zabudowy wzdłuż ul. [...] i 5 kondygnacji dla zabudowy w głębi terenu". Z tego przepisu planu miejscowego wynika jednoznacznie, że na przedmiotowym terenie może być lokalizowana zabudowa zarówno wzdłuż ul. [...], jak i w głębi terenu. Wywody organu odwoławczego dotyczące "obowiązującej linii zabudowy" są zatem w realiach tej sprawy chybione, gdyż dla terenu A5.1UC nie wyznaczono w miejscowym planie obowiązujących linii zabudowy, a ustalona w pkt 1 ust. 54 § 15 linia zabudowy została wyznaczona jedynie dla obiektów budowlanych sytuowanych "wzdłuż ul. [...]", do której to ulicy teren inwestycji projektowanej przez stronę skarżącą nie przylega. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje też szczegółowych regulacji dotyczących ewentualnej zabudowy terenu A5.1UC. Skoro więc przedmiotowa inwestycja to zabudowa "w głębi terenu", o jakiej mowa w § 15 ust. 54 pkt 2 planu, to nie odnosi się do niej uregulowanie zawarte w pkt 1 ust. 54 § 15. Odnosząc się do tego, czy strona skarżąca powinna dostosować swój projekt do sąsiedniej działki w zakresie możliwości zacieniania, przewidywania jaki budynek powstanie na sąsiedniej działce oraz czy przy realizowaniu przedmiotowej inwestycji powinna uwzględnić planowaną zabudowę na działce sąsiedniej od północnej strony i w szczególności wykonywać analizy nasłonecznienia dla inwestycji planowanych na sąsiednich działkach, podkreślić trzeba, że projektowana inwestycja nie może uniemożliwiać zabudowy działek sąsiednich. Trudno jednak odnosić szczegółowe jej rozwiązania do zabudowy jeszcze nieistniejącej. Żaden przepis obowiązującego prawa nie nakazuje "oczekiwać" na wcześniejsze zrealizowanie zabudowy sąsiedniej działki, bo realizacja zabudowy sąsiedniej działki to w istocie zdarzenie przyszłe i wręcz niepewne, gdyż może nastąpić nawet po wielu latach. Zauważyć wypada, że projektowana przez inwestora zabudowa nie przylega do sąsiedniej działki, a jej wysokość jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 15 ust. 54 pkt 2). Każdy inwestor planując zabudowę konkretnej działki musi uwzględniać zabudowę już istniejącą w sąsiedztwie, a realizując własne zamierzenie nie może oczekiwać na wcześniejsze zagospodarowanie innych terenów. Jak trafnie podkreślano w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, przepis § 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, reguluje ustalenie odległości budynku od innych obiektów tylko wówczas, gdy jedna z nieruchomości jest już zabudowana (por. np. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 22/09 - LEX nr 573681). W odniesieniu do zagadnienia, czy celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było wygenerowanie dwupoziomowego przejścia [...], połączonego funkcjonalnie z otaczającą go zabudową, z której to zabudowy każda z kondygnacji ma być skomunikowana z tym traktem, zgodzić się trzeba ze stroną skarżącą, że miejscowy plan nie nakazuje, aby projektowana inwestycja na poziomie dwóch kondygnacji miała być skomunikowana z planowanym traktem wzdłuż ulicy [...]. Zauważyć wypada, że plan mówi o połączeniu traktu funkcjonalnym i przestrzennym z projektowanym obiektem centrotwórczym, znajdującym się na terenie oznaczonym symbolem A6.3UC, a przedmiotowa inwestycja znajdować się ma na terenie A5.1UC. Rozważając kwestię, czy skarżąca Spółka obowiązana była do przedłożenia projektu budowlanego również dla działki oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem A6.3UC, w sytuacji gdy pozwolenie na budowę dotyczy wyłącznie obiektu budowlanego realizowanego na działce oznaczonej w miejscowym planie symbolami A5.1UC i A5.2KS+UC, a realizacja tej inwestycji nie stanowi zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, stwierdzić należy, iż nie budzi wątpliwości, że projekt budowlany dotyczący inwestycji realizowanej na terenie A5.1UC i A5.2KS+UC nie może obejmować innego terenu, np. A6.3UC i A5.3Z. Stanowisko organu odwoławczego w tym zakresie jest więc błędne. Analizując treść zaskarżonej decyzji i dalszych podnoszonych w niej zarzutów stawianych decyzji organu I instancji podkreślić trzeba, że skoro w § 15 ust. 53 pkt 2 planu dla terenu A5.1UC przewidziano zachowanie szpaleru drzew po wschodniej stronie terenu i w projekcie budowlanym przewidziano jego zachowanie, to określanie, które konkretnie drzewa szpaler ten tworzą i analiza urbanistycznych aspektów jego zachowania jest zbędne. Natomiast rysunek analizy nasłonecznienia, chociaż nie posiada legendy ani opisu, jest wystarczająco czytelny aby nie nasuwać wątpliwości co do jego treści. Odnosząc się do tego, że odwołująca się od decyzji organu I instancji strona sygnalizowała już w toku postępowania toczącego się przed tym organem, że zamierza wykorzystać swoje prawo do zabudowy części północnej terenu A5.1UC, lecz organ I instancji nie odniósł się do tego zagadnienia, stwierdzić należy, że przedmiotowa inwestycja strony skarżącej nie pozbawia uczestnika postępowania możliwości wykorzystania jego prawa do zabudowy części północnej terenu A5.1UC, a zatem brak odniesienia się do tego zagadnienia przez organ I instancji nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia. Co do zarzutu, że obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje w miejscu realizacji przedmiotowej inwestycji podcienia ani traktu komunikacyjnego, w szczególności obsługującego główne wejście do budynku, zauważyć wypada, że chociaż rzeczywiście plan nie przewiduje w tym miejscu podcienia ani traktu komunikacyjnego, to również nie zabrania przyjęcia takich rozwiązań. Podkreślić przy tym trzeba, że przedmiotowa inwestycja ma być zlokalizowana "w głębi terenu" i musi być zapewniony do niej wygodny dostęp. Zaznaczając, że w § 15 ust. 54 pkt 5 planu miejscowego dla terenu A5.1UC podano, że ustala się dojazd gospodarczy od ul. [...], poprzez wspólny wjazd zlokalizowany na terenie oznaczonym symbolem A5.2KS+UC, Wojewoda stwierdził, iż projekt zagospodarowania terenu takie rozwiązanie ukazuje dla projektowanego budynku, jednak do terenu A5.1UC należy także część położona na północ od omawianej inwestycji (działki nr 71, 43/8 i 70/1). Zaprojektowane drogi prowadzą od południa do planowanej inwestycji, natomiast brak połączenia z północną częścią terenu A5.1UC. W tej sytuacji – zdaniem organu odwoławczego – projekt zagospodarowania terenu nie spełnia wymogów planu, bowiem uniemożliwia ich spełnienie dla całego terenu objętego cytowanym ustaleniem. Ustosunkowując się do tego zarzutu należy zauważyć, że unormowania zawarte w § 15 ust. 54 planu dotyczą terenu A5.1UC, jednak nie oznacza to, że należy je odnosić do wszystkich części tego terenu. Tak jak w pkt 1 ust. 54 § 15 podano, że ustala się obowiązującą linię zabudowy wzdłuż ul. [...] i – jak już wyżej wywodzono – odnosić należy tę regulację wyłącznie do zabudowy lokalizowanej w części terenu A5.1UC przylegającej bezpośrednio do ul. [...], tak też uregulowanie z pkt 5 ust. 54 § 15 odnosić należy jedynie do tej części terenu A5.1UC, która nie ma zapewnionego bezpośredniego dojazdu gospodarczego. Tymczasem część północna omawianego terenu ma bezpośrednie połączenie z ul. [...] i nie wymaga zapewnienia jej dojazdu od ul. [...]. Odmienne rozumienie analizowanej regulacji planu miejscowego znacznie utrudniałoby racjonalne zagospodarowanie działki należącej do strony skarżącej. Zaskarżona decyzja została zatem podjęta z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem prawa materialnego, to jest przede wszystkim art. 4 i art. 35 ustawy Prawo budowlane, bowiem wbrew wywodom organu odwoławczego, w sprawie tej nie doszło do naruszenia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym stanie rzeczy – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), art. 152 oraz art. 200 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.