II SA/Ke 324/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.), Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 lipca 2013r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania E.K.od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną częścią garażową, na działce oznaczonej nr ewid. 785, w granicach terenu oznaczonego na załączniku graficznym literami ABCDE-A, obręb 0010 oraz budowie zjazdu z ul. K., na działce nr ewid. 788/2, obręb 0010, w granicach terenu oznaczonego na załączniku graficznym literami EFGH-E przy ul. K. w K. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Decyzja z dnia [...]ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną częścią garażową, na działce oznaczonej nr ewid. 785, obręb 0010 oraz budowie zjazdu z ul. K., na działce nr ewid. 788/2, obręb 0010, przy ul. K. w K. wydana została przez Prezydenta Miasta , po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 5 lipca 2011r.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania E.K.decyzją z dnia 12 marca 2012r. uchyliło wyżej wymienioną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Prezydent Miasta , rozpoznając ponownie sprawę wydał dnia [...] decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z podziemną częścią garażową, na działce oznaczonej nr ewid. 785 w granicach terenu oznaczonego na zał. graf. literami ABCDE-A, obręb 0010 oraz budowie zjazdu z ul. K., na działce nr ewid. 788/2, obręb 0010, w granicach terenu oznaczonego na zał. graf. literami EFGH-E, przy ul. K. w K.. Załącznikami decyzji są: załącznik Nr 1 - graficzny oraz załącznik Nr 2 - wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (część tekstowa i graficzna). Podstawę prawną decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 104 k.p.a. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że jej wydanie możliwe było z uwagi na spełnienie łącznie wszystkich warunków, wynikających z przepisu art. 61 ust. 1 ww. ustawy. Decyzja nie narusza przepisów odrębnych. Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyła E.K., wnosząc o jej uchylenie. Odwołująca wskazała, że decyzja została oparta na błędnej analizie urbanistyczno – architektonicznej, w której pominięto istniejącą zabudowę na działce nr ewid. 781/2. Inwestycja zlokalizowana jest w obszarze, gdzie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś zabudowa wielorodzinna stanowi "precedens". Zabudowa wielorodzinna naruszy istniejący ład przestrzenny ukształtowany w obszarze ograniczonym ulicami: K., W., T. i J., w którym dominuje budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W ocenie odwołującej się w sposób nieprawidłowy została określona w analizie urbanistyczno - architektonicznej wysokość jej budynku, jak również wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych usytuowanych w obszarze objętym analizą. Odwołująca kwestionowała także rzetelność pomiarów szerokości budynków wielorodzinnych usytuowanych przy ul. K. 6 i 8. W ocenie odwołującej się określony w decyzji wskaźnik "1,1 miejsca parkingowego na jeden lokal mieszkalny" jest zaniżony i nie zapewni odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. E.K. zakwestionowała także uzbrojenie terenu wskazując, że brak jest możliwości przyłączenia sieci kanalizacyjnej projektowanego budynku wielorodzinnego do istniejącej sieci kanalizacyjnej miejskiej z uwagi na zły stan techniczny i parametry techniczne istniejącej sieci. Szeroko opisała uciążliwości wynikające z wybudowania na działce sąsiadującej z jej działką, tj. na działce objętej wnioskiem, budynku wielorodzinnego oraz wskazała na zmniejszenie wartości działki stanowiącej jej własność. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 8 stycznia 2013r. zleciło organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, celem odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu, dotyczących rozbieżności pomiędzy zagospodarowaniem terenu występującym w obszarze objętym analizą a ustaleniami zawartymi w opracowanej analizie urbanistyczno - architektonicznej. Dokonując na podstawie art. 138 k.p.a. prawnej i merytorycznej oceny zasadności zaskarżonej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po dokonaniu analizy akt sprawy uznało, że decyzja organu I instancji wydana została w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie narusza przepisów odrębnych. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, stosownie do art. 59 ust. 1 ww. ustawy. Zgodnie z art. 52 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Wniosek ten winien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, charakterystykę inwestycji obejmującą między innymi określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, jak też określenie charakterystycznych parametrów inwestycji. W ocenie Kolegium, złożony w sprawie przez Spółdzielnię Mieszkaniową wniosek z dnia 27 czerwca 2011r., uzupełniony w dniu 21 lipca 2011r., zawiera wszystkie wymagane ustawowo elementy i określa w sposób jednoznaczny planowane zamierzenie inwestycyjne, które określone zostało jako budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażami indywidualnymi w podziemiu, na działce nr ewid. 785, zjazdem z ulicy K. na działce nr ewid. 788/2, obręb 0010, w K.; przewidywana ilość mieszkań - 19, ilość miejsc postojowych w garażach - 19 oraz stanowisko dla osób niepełnosprawnych na terenie inwestycji. Na mapie stanowiącej część graficzną wniosku wyznaczono linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji, wskazano budynek objęty wnioskowanym zamierzeniem oraz przedstawiono sposób zagospodarowania terenu. Do wniosku dołączono koncepcję projektową zamierzonej inwestycji. Organ wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Oceniając zgodność z prawem ustalenia przez organ I instancji warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym w kwestionowanym zakresie dotyczącym wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że warunki te nie naruszają prawa. Spełnienie w niniejszej sprawie powyższych warunków potwierdza sporządzona w sprawie analiza obszaru, wyznaczona zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r. Nr 164, poz. 1588), której wyniki stanowią załącznik do badanej decyzji, stosownie do przepisu § 9 ust. 2 ww. rozporządzenia. Zgodnie z powołanym § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy w zakresie warunków, o których mowa w przytoczonym art. 61 ust. 1-5 ustawy. W ocenie Kolegium, przeprowadzona po raz drugi przez organ I instancji analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymaganiom wynikającym z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Obszar analizowany został przez organ I instancji wyznaczony prawidłowo i wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy nie budzą wątpliwości. Granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na mapie zasadniczej w skali 1:500. Z części tekstowej analizy wynika, że jako obszar analizowany wyznaczono teren wokół działki przeznaczonej do zainwestowania w odległości: w kierunku wschodnim w odległości - 93m, w kierunku południowym w odległości – 93m, w kierunku zachodnim w odległości - 93m, w kierunku północnym w odległości – 93m. W analizie wskazano, że wykazuje ona możliwość łącznego spełnienia warunków zawartych w pkt 1-5 art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zajęte przez organ I instancji stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławcze podzieliło, ponieważ w świetle przytoczonych ustaleń zostały spełnione wszystkie warunki wskazane w art. 61 ustawy, co upoważniało organ do pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora.. Kolegium uznało, że z analizy tej wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się działki, które są zabudowane budynkami o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej oraz budynki mieszkalne wielorodzinne. Zatem kontynuacja funkcji przedmiotowej budowy nie budzi wątpliwości. Linię zabudowy i wielkość powierzchni zabudowy działki, oraz cechy zabudowy, takie jak geometria dachu, wysokość górnej krawędzi, szerokość elewacji frontowej ustalono w nawiązaniu do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dokonana przez organ I instancji analiza odniosła się do wszystkich parametrów, gabarytów, formy obiektów zlokalizowanych na analizowanym terenie. Podstawą dla jej opracowania i wydania decyzji było ustalenie, że na terenie analizowanym istnieje zabudowa pozwalająca na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Ponadto organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy, ustalenie warunków zabudowy jest możliwe, gdyż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ I instancji ustalił, stosownie do postanowień art. 54 pkt 2 ustawy, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych w zakresie, dotyczącym warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczącuch ochrony interesów osób trzecich. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez E.K.kwestii lokalizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wśród zabudowy o dominacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego. Zgodnie z § 3 ust 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z ustępu drugiego cytowanego paragrafu wynika natomiast, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2). Jak wynika z analizy akt sprawy, granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na mapie zasadniczej w skali 1:500. Z części tekstowej analizy wynika, że jako obszar analizowany wyznaczono teren wokół działki przeznaczonej do zainwestowania w odległości: w kierunku wschodnim w odległości - 93m, w kierunku południowym w odległości - 93m, w kierunku zachodnim w odległości - 93m, w kierunku północnym w odległości - 93m. Z analizy wynika, że działka objęta wnioskiem sąsiaduje od strony północnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, zaś od strony południowej z budynkiem parterowym jednorodzinnym. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym budynki mieszkalne wielorodzinne występują w sąsiedztwie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Wojewódzkiej 19 sąsiaduje z jednej strony z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nr 21, natomiast z drugiej strony z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym nr 17. Podobna sytuacja występuje przy ul. K. gdzie budynek mieszkalny wielorodzinny nr 5 sąsiaduje z budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym nr 3, a z drugiej strony z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym nr 7. Przy ul. Wierzbowej 3 budynek mieszkalny jednorodzinny graniczy z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zlokalizowanym przy ul. Topolowej 14 i z drugiej strony z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym przy ul. K. 19. Z powyższego wynika, że w wyznaczonym obszarze analizowanym wysoka zabudowa mieszkaniowa, wielorodzinna przeplata się z niższą zabudową mieszkaniową jednorodzinną. W ocenie Kolegium, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego bezpodstawny jest zarzut E.K.wskazujący, że lokalizacja projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej naruszy istniejący ład przestrzenny. Odnosząc się do zarzutu strony wskazującego, że w analizie urbanistyczno - architektonicznej pominięto istniejącą zabudowę na działce nr ewid. 781/2 Kolegium podkreśliło, że celem wyjaśnienia stanu faktycznego Kolegium Odwoławcze zleciło organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania m.in. celem wyjaśnienia zagospodarowania ww. działki. Organ I instancji w odpowiedzi na powyższe wyjaśnił, iż na działce nr ewid. 781/2 budowany jest budynek, którego realizacja jest w początkowej fazie budowy. W konsekwencji powyższego stan faktyczny terenu objętego analizą został uzupełniony. Odnosząc się do kolejnego zarzutu, kwestionującego określoną szerokości elewacji frontowej dla nowo projektowanego budynku organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z § 6 ww. rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2). W wydanej decyzji o warunkach zabudowy ustalono, że szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy wynosić będzie do 13m - z tolerancją do 20%. Z analizy wynika, że w obszarze objętym analizą występują budynki o szerokości elewacji od 5,00m do 32,00m Średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego wynosi 13,00m. W ocenie Kolegium określona przez organ szerokość elewacji frontowej nie narusza postanowień wyżej cytowanego § 6 rozporządzenia. Kolegium podniosło, że określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 1485/05, LEX nr 214359, oraz z dnia 5 lipca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 725/04, LEX nr 190733). Odnosząc się do zarzutu dotyczącego rzetelności dokonanych pomiarów budynków zawartych w analizie urbanistyczno - architektonicznej, organ I instancji w piśmie z dnia 23 stycznia 2013r. wyjaśnił, że parametry istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym zostały określone w oparciu o przeprowadzone oględziny w terenie oraz w oparciu o mapę zasadniczą znajdującą się w aktach sprawy. Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej zostały zawarte w pkt 2.4 zaskarżonej decyzji. W punkcie tym wskazano, że odprowadzenie ścieków bytowych odbywać się będzie do miejskiej sieci kanalizacyjnej, zgodnie z zapewnieniem Wodociągów Kieleckich Sp. z o.o. (pismo z dnia 1 lipca 2011r. znak:TT9-W/5961/1827/11). W wyżej wymienionym piśmie zawarto także zalecenia, które inwestor zobowiązany jest uwzględnić przy projektowaniu przyłącza kanalizacji sanitarnej projektowanego budynku do miejskiej sieci kanalizacyjnej, m.in. wskazujące, iż w projekcie należy uwzględnić konieczność przeprowadzenia prób szczelności na eksfiltrację przykanalika wraz ze studniami rewizyjnymi. Organ odwoławczy wskazał, że kwestia budowy projektowanego przyłącza kanalizacji sanitarnej, ocena stanu technicznego i możliwości przyłączenia do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej jest odrębnym zagadnieniem, będącym przedmiotem analizy i oceny w postępowaniu zmierzającym do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji. Podnoszona przez E.K.kwestia złego stanu technicznego miejskiej sieci kanalizacyjne na etapie ustalania warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie jest przedmiotem analizy i oceny przez Kolegium. Przedmiotem analizy i oceny w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy było zbadanie, czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, co znalazło potwierdzenie w piśmie z dnia 1 lipca 2011r. Wodociągów Kieleckich Sp. z o.o. W ocenie Kolegium Odwoławczego, wszystkie zarzuty podniesione w odwołaniu nie są zasadne. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]wniosła E.K., zarzucając jej naruszenie przepisów prawa: - art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 107 § 3, jak też art. 136 i art. 138 § 2 k.p.a. poprzez naruszenie zarówno norm prawa materialnego jak i zasad postępowania, dopuszczenie się licznych istotnych uchybień w postępowaniu dowodowym, niedopełnienie określonych jednoznacznie wymogów dotyczących uzasadnienia decyzji oraz zignorowanie przez organ odwoławczy nieprawidłowości w postępowaniu dowodowym, które miały istotny wpływ na rozstrzygnięcie, - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, - ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, - ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody, - ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska, - konstytucyjnych zasad równości obywateli i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP). Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta w całości i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, wstrzymanie postępowania administracyjnego, zmierzającego do wydania w oparciu o zaskarżoną decyzję pozwolenia na budowę, zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że zdumiewa ją całkowita zbieżność wyników analizy z oczekiwaniami inwestora, jak i wynikami poprzedniej analizy, mimo włączenia do niej tym razem pominiętych w poprzedniej budynków jednorodzinnych. W ocenie skarżącej, na podstawie zarówno części pisemnej, jak i graficznej analizy nie sposób ustalić, które budynki ostatecznie wzięto pod uwagę przy obliczaniu wskaźników zabudowy i w jaki sposób obliczono poszczególne parametry. Przedstawione w części graficznej wyliczenia i pomiary w znaczący sposób odbiegają od prawdy, zostały w wielu przypadkach zawyżone dla osiągnięcia zamierzonego celu, po raz kolejny całkowicie pominięto istniejącą zabudowę na działkach nr 785 i 781/2. Nieprawdą jest, zdaniem skarżącej stwierdzenie organu, że działka objęta wnioskiem sąsiaduje jedynie z dwoma budynkami: jedno - i wielorodzinnym. W rzeczywistości sąsiaduje z trzema budynkami jednorodzinnymi i tylko jednym budynkiem wielorodzinnym i nie jest prawdą, że okolica planowanej inwestycji jest to obszar wielofunkcyjny o zróżnicowanych formach zabudowy. W rzeczywistości oprócz budynków mieszkalnych znajdują się tu jedynie 2 sklepy, obszar ten jest w zdecydowanej większości zabudowany budynkami jednorodzinnymi, na działkach o dużym odsetku powierzchni biologicznie czynnej, znajdują się tereny zielone. W szczególności praktycznie jednorodnym terenem zabudowy jednorodzinnej jest obszar położony w najbliższej okolicy planowanej inwestycji, tj. obszar ograniczony ulicami: K., W., T. i J.. Skarżąca nie podzieliła stanowiska organu, że zabudowa jednorodzinna przeplata się tu z zabudową jednorodzinną, gdyż w najbliższej okolicy planowanej inwestycji, tj. w obszarze ograniczonym ulicami: K., W., T. i J. znajdują się trzy, sąsiadujące bezpośrednio ze sobą, stosunkowo niewielkich rozmiarów bloki, które otoczone są do niedawna jednorodną zabudową jednorodzinną. W ocenie skarżącej, ponowną analizę przeprowadzono bez wizji lokalnej. Załączona część graficzna oparta jest na wykorzystanej już w przypadku poprzedniej decyzji mapie z dnia 17 maja 2011r., która nie zawiera budynku na działce nr 781/2, zbudowanego w 2011r. Mimo wskazania nierzetelności w poprzedniej analizie wymiarów istniejących budynków po raz kolejny nie przeprowadzono ich pomiarów i po raz kolejny użyto do sporządzenia analizy wymiarów szacunkowych, całkowicie oderwanych od rzeczywistości, w zdecydowanej większości zawyżonych. W stosunku do dzialki skarżącej jedynie szerokość budynku jest zgodna z rzeczywistością, a wysokość elewacji frontowej, jak i wskaźnik powierzchni zabudowy jest inny. Zbliżoną do wskazanej w analizie wartość wskaźnika można uzyskać włączając do wyliczeń budynek gospodarczy, ale jak wynika z części graficznej zapewne nie został on poddany analizie (prawdopodobnie ze względu na jego niewielką wysokość, co utrudniałoby osiągnięcie założonego wyniku). W istotny sposób zawyżone są wskazane w części graficznej wysokości pozostałych budynków jednorodzinnych. W przypadku budynku na działce nr 784 wskazano 3,5m przy wysokości elewacji frontowej ok. 2,5 m, w przypadku pozostałych budynków przy ul. T., W. i W. wskazano jednakową wysokość 4m, mimo ich różnej wysokości - wynoszącej 2,5-3,5m. Podobnie o blisko 1m zwiększona jest wysokość budynku położonego u zbiegu ul. K. i D. Nie dokonano pomiaru szerokości bloków przy ul. K. 4 i 6, wskazując szerokość 11m, w rzeczywistości o ponad 0,5m mniejszą. Wysokość budynków przy ul. W. 17 i 19 określono na 16m, podczas gdy są to budynki znacznie się różniące wysokością i liczbą kondygnacji. W przypadku 6 budynków wskazana szerokość elewacji frontow budynków jest również niezgodna ze stanem faktycznym: w przypadku budynków przy K. 4, K. 6, J. 3 i D. 9 jest zwiększona o 0,5m, w przypadku budynku przy ul. K. 9 wynosi 18,5 a nie podane w analizie 32m, zaś w przypadku budynku położonego u zbiegu ul. K. i D. wynosi 4,5, a nie podane w analizie 11,0m. W ocenie skarżacej, nie są to drobne niedokładności w pomiarach, ale świadome zawyżanie parametrów, nawet o ok. 30%. Skarżąca zawarła także swoje uwagi, co do prawidłowosci dokonywania pomiarów szerokości elewacji frontowej, wskazując na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania teren przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy jedyny wjazd i zarazem główne wejści na działkę nr 777 odbywa się od strony ul. Wierzbowej, zaś do budynku położonego u zbiegu ul. K. i D. od ul. K. jedyne wejście prowadzi od ul. K., uwzględnienie innego parametru wskazuje na brak znajomości tych przepisów ze strony autora analizy lub świadome ich naruszenie. Inna, i znacząco mniejsza, powinna być w tej sytuacji wysokość elewacji frontowej budynku na działce nr 777, ponieważ prawdopodobnie podany tam wymiar dotyczy elewacji niebędącej frontową. E.K. zarzuciła niezgodności w wyliczeniu wskaźnika powierzchni zabudowy, stwierdzając że w zdecydowanej większości przypadków są one w rzeczywistości niższe - dla działki nr 775 w analizie podano 0,23 (w rzeczywistości jest 0,07); dla działki nr 778 w analizie podano 0,3 (rzeczywistości 0,29); dla działki nr 779 w analizie podano 0,35 (w rzeczywistości 0,20); dla działki 781/1 w analizie podano 0,21 (w rzeczywistości 0,14); dla działki nr 784 w analizie podano 0,17 (w rzeczywistości 0,11); dla działki nr 786 w analizie podano 0,13 (w rzeczywistości 0,08); dla działki ir 787 w analizie podano 0,07 (w rzeczywistości 0,05); dla działki nr 194 w analizie podano 0,66 (w rzeczywistości 0,40); dla działki nr 190 w analizie podano 0,22 (w rzeczywistości 0,18); dla działki nr 189 w analizie podano 0,26 (w rzeczywistości 0,22). Skarżąca podniosła, że nie można wykluczyć, że w przypadku kilku działek, dla których wskaźnik powierzchni zabudowy podany w analizie nieznacznie odbiega od prawdziwego, uzyskano wliczając do powierzchni zabudowanej garaż lub budynek gospodarczy, ale w ani jednym przypadku nie wskazano ich innych parametrów, nie uwzględniono zatem w analizie ani ich wysokości, ani szerokości, co dodatkowo podważa wiarygodność przedstawionych przez organ I instancji wyliczeń. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego jest w rzeczywistości o blisko połowę niższy niż wskazany w analizie. W skardze poddano także w wątpliwość wiarygodność innych wskazanych przez autora analizy pomiarów, podnosząc jako okoliczność dodatkową brak w części tekstowej analizy niezbędnych informacji i danych liczbowych, dotyczących działek i budynków poddanych analizie, brak rozróżnienia przez autora decyzji “wysokości elewacji frontowej od wysokości okapu" mimo istnienia ścisłych definicji oraz brak uzasadnienia zwiększenia wskaźnika zabudowy terenu (art. 107 § 3 kpa), brak wykazania zgodności z przepisami odrębnymi. W zarzucie dotyczącym projektowania inwestycji w sposób niepowodujący ograniczeń osób trzecich w dostępie do drogi publicznej skarżąca wskazała, że ustalona w decyzji liczba miejsc parkingowych wymusza parkowanie samochodów potencjalnych mieszkańców poza obrębem nieruchomości. W sytuacji, gdy rzadkim zjawiskiem jest posiadanie tylko 1 pojazdu przez rodzinę, nie względnia to nie tylko wszystkich pojazdów mieszkańców ale i gości, co skutkować musi kilkunastoma dodatkowymi pojazdami blokującymi drogę, podczas gdy już dziś wielokrotnie zdarza się, że skarżąca nie może wjechać lub wyjechać z bramy swojej posesji, co w drastyczny sposób ogranicza jej dostęp do drogi publiczne. Narusza to przepisy Konstytucji, kodeksu cywilnego, jak też rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, które m.in. nakazują określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej. E.K. zakwestionowała także zapisy dotyczące uzbrojenia terenu, wskazując na brak możliwości przyłączenia sieci kanalizacyjnej projektowanego budynku do istniejącej sieci kanalizacyjnej miejskiej. Przedsiębiorstwo nie jest w stanie zapewnić odbioru ścieków już w dniu dzisiejszym z powodu niewydolności sieci kanalizacyjnej. Wodociągi Kieleckie sp. z o.o. pismem z dnia 16.08.2012r. /sygn. TK 8414/2595/2012/ zawiadomiły Prezydenta Miasta oraz Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska w K., że wobec niewystarczającej przepustowości kolektorów sanitarnych dochodzi już dzisiaj cyklicznie do wylewania się z nadmiernie przeciążonej sieci kanalizacyjnej nieczystości i skażenia środowiska w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, co oznacza, że istniejąca infrastruktura, czyli wymagane uzbrojenie terenu, jest już w dniu dzisiejszym niewystarczająca i nie zezwala na przyłączanie do niej kolejnych odbiorców. Zalecenie przeprowadzenia kontroli szczelności przyłącza nie ma znaczenia, gdyż takie odbiory techniczne są wymagane każdorazowo przed ich oddaniem do użytkowania, a do skażenia środowiska w tej konkretnej sytuacji i okolicy nie dochodzi w okolicy przyłączy i nie wskutek ich wadliwego wykonania, ale kilkaset metrów dalej, w dodatku w obrębie pozostającego pod szczególną ochroną Kieleckiego Obszaru Ochrony Krajobrazu wskutek niewystarczającego uzbrojenia terenu. Włączenie do przeciążonej sieci kanalizacyjnej jeszcze jednego i to znacznych rozmiarów budynku musiałoby doprowadzić do znaczącego nasilenia skażenia środowiska. Skarżąca wskazała na przepisy: rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, które nakazują określenie warunków ochrony osób trzecich przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby, czego nie uczyniono; art. 11 ustawy prawo ochrony środowiska, który stanowi, że decyzja wydana z naruszeniem przepisów dotyczących ochrony środowiska jest nieważna, zaś art. 46 pkt 1 tej ustawy mówi, że wydanie decyzji w sprawie planowanego przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Z kolei przepis rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowi, że w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a taka sytuacja odnośnie instalacji kanalizacyjnej występuje, działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m³ na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m³, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska, co w tej sytuacji wydaje się zupełnie nieprawdopodobne. Odnośnie nakazu ochrony zieleni skarżąca wskazała, że określone w decyzji rozmiary ewentualnej inwestycji i jej lokalizacja wskazują, że muszą zostać uszkodzone drzewa (m.in. klony i modrzewie liczące ponad 10 lat) - zarówno konary jak i systemy korzeniowe, co istanowi bezpośrednie zagrożenie nie tylko dla drzew, ale i domu skarżącej. W ocenie skarżącej planowana odległość ścian budynku od granic działki jest zbyt mała i narusza przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej w stosunku do drewnianego domu skarżacej; zaplanowanie budowy garażu podziemnego i związanych z tym prac ziemnych w bezpośrednim sąsiedztwie granicy działki i domu skarżącej, posadowionego na płytkim fundamencie budynku budzi jej poważne obawy, że mogłoby dojść do naruszenia jego konstrukcji, co jest działaniem niedopuszczalnym i narusza przepisy prawa budowlanego, jak też zawarte w Kodeksie cywilnym przepisy o ochronie własności. Akceptacja przez Wydział Architektury budowy w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżącej tak znacznych rozmiarów budynku, w sposób ewidentny narusza prawo własności poprzez nieuwzględnienie istniejącej aktualnie zabudowy jej działki, jak też możliwości jej zabudowy w przyszłości, prowadzi do obniżenia jej wartości, w znaczący i wysoce niekorzystny sposób wpływa na możliwość jej użytkowania oraz komfort życia, co narusza przepisy kodeksu cywilnego oraz konstytucyjne zasady równości i ochrony własności. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wnosząc o oddalenie skargi, podtrzymało stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sadów administracyjnych sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W związku z tym zasady słuszności i współżycia społecznego nie mogą być brane pod uwagę przy rozpoznaniu skargi. Na wstępie podnieść należy, że w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzenie. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu wymaga wydania decyzji, a ustalenie tych warunków, stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy następuje na wniosek inwestora. Warunki zabudowy i możliwość jej powstania określa art. 61 ustawy, który urasta do rangi głównego przepisu normującego gospodarowanie przestrzenią pozbawioną miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzależniając wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy od spełnienia łącznie wymienionych w nim przesłanek. Jedną z nich jest zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, przy czym pojęcie działki sąsiedniej należy rozważać jako obszar tworzący urbanistyczną całość, a nie tylko ograniczającą się do bezpośredniego sąsiedztwa. Istotą bowiem art. 61 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Wprowadzenie tym przepisem zasady dobrego sąsiedztwa nie sprowadza się do możliwości lokalizowania na określonym terenie tylko takich inwestycji jak na działkach graniczących z tym terenem; realizacji ochrony ładu przestrzennego lepiej służy interpretacja pojęcia działki sąsiedniej jako położonej w pobliżu, a nie działki graniczącej. Tak rozumiane pojęcie "działki sąsiedniej" powoduje, że uznać należy iż inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną częścią garażową oraz budowie zjazdu mieści się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. W wyniku dokonanej oceny zaskarżonej decyzji, Sąd uznał, że wbrew zarzutom skargi decyzja nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia jej legalności. Decyzja nie narusza przepisów ustawy ani rozporządzenia, jak również przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Spełnione zostały łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, gdyż nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkalnej, a budowa budynku objętego wnioskiem stanowi jej uzupełnienie; teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, tj. ul. K.; istniejące uzbrojenie terenu w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacji sanitarnej i gazową gwarantuje prawidłowe funkcjonowanie obiektu objętego wnioskiem; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnej z ustawą z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266); nie narusza wymogów wynikających z przepisów odrębnych. Podkreślenia wymaga także, że parametry nowej zabudowy zostały ustalone na podstawie wyników, sporządzonej przed wydaniem decyzji analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, i w granicach obszaru, określonego w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Organ orzekający prawidłowo uznał, że wyniki analizy w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania, dokonanej w analizowanym terenie (wyznaczonym wokół nieruchomości objętej wnioskiem) wskazują, że znajdująca się w jego granicach zabudowa mieszkaniowa pozwala na określenie dla projektowanego budynku wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej, wskaźników zabudowy oraz linii zabudowy. Sposób ustalenia tych parametrów został omówiony w treści analizy, a także w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej, jej część graficznej oraz tekstowej, a także z pism skarżącej wynika, że na terenie objętym analizą znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne. Nieruchomość, na której planowana jest inwestycja (nr 785 ) położona jest między nieruchomością, na której znajduje się parterowy budynek jednorodzinny (od strony południowej - działka nr 787) oraz nieruchomością, na której położony jest budynek wielorodzinny dwukondygnacyjny z poddaszem użytkowym (od strony północnej - działka nr 782), które dostępne są z tej samej drogi publicznej (ul. K.). Jak wynika z części graficznej inwestycja planowana jest po zachodniej części ulicy K., między ulicami Wojewódzką i Wierzbową. W tej pierzei znajdują się trzy, położone obok siebie wielorodzinne budynki mieszkalne oraz jeden przy zbiegu ulic K. i Wierzbowej. Słusznie organ uznał, że projektowany budynek wielorodzinny będzie stanowił kontynuację tej zabudowy. Kolejny budynek (na działce nr 787, stanowiącej własność skarżącej) jest budynkiem jednorodzinnym, zlokalizowanym u zbiegu ulic K. i Wojewódzkiej i w tym ciągu ulicy K. jest to jedyny parterowy budynek jednorodzinny. Pozostałe budynki mieszkalne jednorodzinne dostępne są z innej drogi publicznej. Organ słusznie zauważył, że na terenie objętym analizą budynki mieszkalne jednorodzinne sąsiadują z budynkami wielorodzinnymi: budynek wielorodzinny przy u. Wojewódzkiej nr 19 sąsiaduje z budynkiem jednorodzinnym nr 21 z jednej strony i z budynkiem wielorodzinnym nr 17 z drugiej strony; budynek przy ul. K. nr 5 obecnie sąsiaduje z budynkiem jednorodzinnym nr 3, a z drugiej strony z budynkiem wielorodzinnym nr 7. Przy ul. Wierzbowej nr 3 znajduje się budynek jednorodzinny, który sąsiaduje z jednej strony z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (zlokalizowanym przy ul. Topolowej 14) a z drugiej strony z działką zabudowaną budynkiem wielorodzinnym (zlokalizowanym przy ul. K. 9); budynek mieszkalny jednorodzinny przy ul. J. nr 10 sąsiaduje z nieruchomością, na której znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny (przy ul. K. 6). Oznacza to, że organ prawidłowo uznał, że wnioskowana inwestycja, którą jest budynek mieszkalny wielorodzinny będzie stanowiła kontynuację funkcji i nie zaburzy ładu przestrzennego. Spełniony został zatem warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Istotą tego przepisu jest ochrona ładu przestrzennego, która ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenie, na którym nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. W sprawie niniejszej wykazane zostało, że planowana inwestycja daje się pogodzić z istniejącą zabudową terenu. Bezpodstawny jest zatem zarzut skargi, że lokalizacja budynku wielorodzinnego na terenie, na którym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne naruszy istniejący ład przestrzenny. Nie można w okolicznościach niniejszej sprawy zgodzić się ze stwierdzeniem skarżącej, że "zabudowa jednorodzinna zasługuje na kontynuację", co miałoby sprzeciwić się możliwości realizacji zabudowy wielorodzinnej. Należy podnieść, że stosownie do art. 54 ustawy organ I instancji w załączniku nr 1 do decyzji z dnia [...] ustalającej warunki zabudowy określił linie rozgraniczające teren inwestycji (budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną częścią garażową – ABCDE-A, budowa zjazdu z ul. K. – EFGH-E), natomiast sposób zabudowy i zagospodarowania terenu będzie przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego zmierzającego do udzielenia pozwolenia na budowę. Plan zagospodarowania terenu wraz z rozwiązaniami przyjętymi w projekcie budowlanym, w tym usytuowanie – lokalizacja budynku względem zabudowy na działkach sąsiednich będzie przedmiotem analizy i oceny w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. W decyzji ustalono, że planowany budynek, zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane należy zaprojektować w sposób określony w przepisach techniczno-budowlanych (rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), gdyż w decyzji ustalającej warunki zabudowy organ nie bada, ani nie określa tych warunków. Zatem zarzut dotyczący odległości budynku od granicy, wpływu wysokości planowanego budynku na budynek skarżącej, bezpieczeństwa przeciwpożarowego, a także wpływu usytuowania garażu podziemnego i związanych z tym prac naziemnych na jej drewniany budynek posadowiony na płytkim fundamencie nie jest uprawniony na etapie ustalania warunków zabudowy, lecz pozwolenia na budowę. Również ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji, znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Postępowanie dotyczące wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy jest bowiem pierwszym etapem realizacji inwestycji. Roboty budowlane związane z inwestycją, objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ słusznie podkreślił, że w każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz zakres tej ochrony jest różny dla postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i dla postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwe najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, ich konkretyzacja następuje dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań. O tym rozstrzyga organ architektoniczno-budowlany w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. W sprawie niniejszej wymagania dotyczące ochrony osób trzecich zostały zawarte w pkt 2.5 decyzji organu I instancji z dnia [...] Odnośnie zarzutu naruszenia prawa własności poprzez nieuwzględnienie istniejącej aktualnie zabudowy działki skarżącej, możliwości jej zabudowy w przyszłości, obniżenia jej wartości, niekorzystnego wpływu na możliwość jej użytkowania oraz komfortu życia podnieść należy, że każdy ma prawo do zagospodarowania nieruchomości, do której ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Naruszenie interesu publicznego oraz osób trzecich musi wynikać z naruszenia konkretnego przepisu prawa. Jak wyżej wskazano, ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji, znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. W sprawie niniejszej, dotyczącej ustalenia warunków zabudowy nie można uznać, aby określone w decyzji warunki naruszały wskazane przez skarżącą prawa. Niezasadny jest także zarzut skargi dotyczący nierzetelnie dokonanych pomiarów budynków położonych w obszarze analizowanym, określonych w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Organ wskazał, że przy ustalaniu warunków uwzględniono pomiary dokonane przez autora analizy na oględzinach. Znajdują się one nie tylko w załączniku do analizy, ale również na załączniku graficznym analizy, wykonanym na mapie zasadniczej w skali 1:500 zaewidencjonowanej w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (§ 3rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy). Nie jest uprawniony zarzut "całkowitej zbieżności wyników analizy z oczekiwaniami inwestora, jaki i wynikami poprzedniej analizy, mimo włączenia do niej tym razem pominiętych w poprzedniej budynków jednorodzinnych. W ocenie Sądu, skarżąca nie zakwestionowała skutecznie dokonanych przez autora analizy pomiarów, a wartości podane przez nią w skardze, wynikające z dokonanych przez nią pomiarów budynków nie mogą stanowić dowodu w sprawie. Zarzuty te dotyczą: wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Sposób określania tych wskaźników określony został w cyt. rozporządzeniu. Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni, jeżeli wynika to z analizy. Jak słusznie podał organ, w obszarze analizowanym występują wskaźniki powierzchni zabudowy od 0,07 do 0,66, zatem średni wskaźnik wynosi 0,31. W decyzji ustalono wskaźnik wyższy, na poziomie 0,35, który występuje na działce nr 782 graniczącej z terenem inwestycji i zabudowanej budynkiem o zbliżonych parametrach do wnioskowanych, oraz na działkach nr 779 i 780, na których wskaźniki powierzchni zabudowy wynoszą 0,35. Brak jest podstaw do kwestionowania tego zapisu decyzji, który nie zakłóci zastanego ładu przestrzennego. Ponadto inwestor zobowiązany został do urządzenia co najmniej 25% powierzchni terenu jako powierzchnia terenu biologicznie czynnego. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy. Organ słusznie podniósł, że forma zabudowy na działkach położonych w obszarze analizowanym (zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa) powoduje duże wahania w szerokości elewacji frontowych: od 5m do 32m. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 13m i na tym poziomie zostało to określone w zaskarżonej decyzji, przy przyjęciu tolerancji do 20%. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Przepis z § 7ust. 4 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W sprawie dokonano analizy warunków określonych w tym przepisie i ustalono, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji na działce nr 787 znajduje się parterowy budynek mieszkalny o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej około 3,5m, a na działce nr 782 zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej około 6,5m, zwieńczony dachem wielospadowym z lukarnami, a zatem na działkach sąsiednich bezpośrednio graniczących z planowaną inwestycją wysokość przebiega tworząc uskok. Ażeby zatem wskazać średnią wielkość występującą na terenie analizowanym organ ustalił, że występuje tam zabudowa o zróżnicowanym charakterze: parterowa jednorodzinna i usługowa o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej 3,5m – 9,5m i sześciokondygnacyjna wielorodzinna o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 16m. Zatem średnia wysokość wynosi 7,3m. W ocenie Sądu, ustalenie wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej planowanego budynku – do 7,0m od średniego poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku – nie stoi w sprzeczność z przepisami rozporządzenia i ustawy. Nie zakłóci ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. W tej sytuacji twierdzenie, że na podstawie zarówno części pisemnej, jak i graficznej analizy nie sposób ustalić, które budynki ostatecznie wzięto pod uwagę przy obliczaniu wskaźników zabudowy i w jaki sposób obliczono poszczególne parametry nie jest właściwe. Nie można także podzielić zarzutu skarżącej, dotyczącego "uzbrojenia terenu", związanego z odprowadzaniem ścieków bytowych do miejskiej sieci kanalizacji. Warunek ten organ określił na podstawie pisma Wodociągów Sp. z o.o. z dnia 1 lipca 2011r. (pkt 2.4 decyzji). W piśmie tym zawarto zalecenie, które inwestor zobowiązany jest uwzględnić przy projektowaniu przyłącza kanalizacji sanitarnej projektowanego budynku do miejskiej sieci kanalizacyjnej, dotyczący konieczności przeprowadzenia prób szczelności na eksfiltrację przykanalika wraz ze studniami rewizyjnymi. Kwestia budowy przyłącza kanalizacji sanitarnej projektowanego budynku do miejskiej sieci kanalizacyjnej, ocena stanu technicznego i samej możliwości przyłączenia do tej sieci będzie przedmiotem analizy i oceny w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji. Skarżąca szeroko opisuje w skardze zły stan techniczny miejskiej sieci kanalizacyjnej i własną ocenę skutków podłączenia inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Jednak należy podzielić stanowisko organu orzekającego, że kwestia stanu technicznego miejskiej sieci kanalizacji nie jest przedmiotem oceny organu wydającego decyzję w przedmiocie warunków zabudowy, do którego należy zbadanie, czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, co znalazło potwierdzenie w piśmie Wodociągów Sp. z o.o. Przedmiotowa inwestycja, jak słusznie stwierdził organ nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, wobec czego zarzut skargi dotyczący nieprzeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko nie jest zasadny. Sąd nie podzielił także zarzutu skargi, wskazującego na ograniczenie dostępu do drogi publicznej poprzez określenie liczby miejsc parkingowych na poziomie – 1,1 miejsca na lokal mieszkalny. Skarżąca przewiduje, że goście, osoby niepełnosprawne, posiadacze większej ilości pojazdów ograniczą jej dostęp do drogi publicznej i utrudnią ruch innym pojazdom, co stanowi naruszenie przepisów Konstytucji, kodeksu cywilnego i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, które nakazują określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej. Takie stanowisko skarżącej jest na obecnym etapie procesu inwestycyjnego nieuprawnione. Kwestia ilości lokali mieszkalnych, a w ślad za tym ilości miejsc parkingowych będzie rozstrzygana w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz pozwolenie na budowę. Nie jest także uprawniony zarzut dotyczący "ochrony zieleni" (pkt. 2.2 decyzji). W decyzji ustalającej warunki zabudowy organ prawidłowo zawarł zapis, że realizacja i eksploatacja inwestycji nie może spowodować uszkodzenia drzew i krzewów na terenie lokalizacji i terenach przyległych (dotyczy to także nieruchomości skarżącej, która sąsiaduje z planowaną inwestycją), a na wycięcie lub przesadzenie drzew wymagane jest zezwolenie odpowiednich organów administracji (zgodnie z wymogami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody). Skarżąca zarzuca, że jest to zapis rutynowy, jednak należy podkreślić, że organ w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie może zawrzeć bardziej precyzyjnych zapisów. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że podniesione w skardze zarzuty nie mogą odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.