II SA/Gd 270/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 19 sierpnia 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowa z siedzibą w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 lutego 2015 r., nr SKO/Gd [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z 19 sierpnia 2014 r. Wójt Gminy ustalił opłatę adiacencką w wysokości 7780 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...], położonej w obrębie S., stanowiącej własność A., w związku z jej podziałem na pięć działek o numerach [...]-[...], zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy z dnia 21 maja 2013 r. Uzasadniając decyzję organ pierwszej instancji wskazał na podjęte w prowadzonym postępowaniu czynności, w tym zawiadomienie stron o wszczęciu postępowania z informacją o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 11 marca 2014 r. określającym wzrost jej wartości po podziale na 38.900 zł, i pouczeniem o możliwości wniesienia uwag. Oceniając dowód w postaci przedmiotowego operatu szacunkowego organ wskazał, że został on wykonany prawidłowo pod względem formalnym i merytorycznym, spełnia też wymogi zupełności i logicznego uzasadnienia. Wysokość opłaty organ ustalił stosując stawkę 20% wskazaną w uchwale Rady Gminy z dnia 25 października 2007 r., nr [...]. Odnośnie wniosku strony o wyznaczenie terminu na przeprowadzenie wizji lokalnej na terenie nieruchomości z udziałem biegłego organ wskazał, że postanowieniem z dnia 25 lipca 2014 r. odmówił przeprowadzenia oględzin, ponieważ oględziny te w obecności strony nie mają żadnego wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie. Strona w odwołaniu od powyższej decyzji nie zgadza się z wyceną rzeczoznawcy. Wskazuje, że została pozbawiona możliwości uczestniczenia w postępowaniu ponieważ organ pierwszej instancji odmówił przeprowadzenia oględzin. Decyzją z dnia 27 lutego 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 98a w zw. z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.g.n.", Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Wskazując na treść art. 98a ust 1 i ust. 1a u.g.n. organ odwoławczy wyjaśnił, że podział działki nr [...], o powierzchni 288.961 mkw. położonej w obrębie S., stanowiącej własność skarżącej A., został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia 21 maja 2013 r., która stała się ostateczna w dniu 13 czerwca 2013 r. W tej dacie dla terenu przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi S. w gminie G. zatwierdzony uchwałą Rady Gminy z dnia 7 października 2003 r., nr [...]. Dla terenu wycenianej nieruchomości przedmiotowy plan przewiduje funkcje podstawowe: zabudowę mieszkaniową, agroturystyczną ze wskazaniem na turystykę konną, z dużym udziałem zieleni, a jako funkcje dozwolone: nieuciążliwe usługi komercyjne, strzelnica sportowo-myśliwska; urządzenia sportowe, możliwość wydzielenia działek mieszkaniowych rezydencjonalnych przy istniejącej drodze lokalnej lub z koniecznością wydzielenia drogi wewnętrznej. Dalej Kolegium stwierdziło, że uchwałą z dnia 25 października 2007 r., nr [...], Rada Gminy ustaliła, że wysokość stawki opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału (opłaty adiacenckiej) wynosi 20%. Uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa nr 170, poz. 3648. Operat szacunkowy, ustalający wzrost wartości działki nr [...] w związku z jej podziałem, został sporządzony dnia 11 marca 2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który to operat Kolegium oceniło jako wiarygodny i czytelny. Wskazało, że szacując wartość nieruchomości przed i po podziale, rzeczoznawca dokonał analizy rynku lokalnego powiatu w. i sąsiednich obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę w okresie od kwietnia 2012 r. do marca 2014 r. W tym czasie na tak określonym rynku lokalnym odnotowano 12 transakcji sprzedaży nieruchomości o powierzchni powyżej 9000 mkw., których ceny wahały się od 9,16 zł do 30 zł za mkw. (średnia cena 18 zł za mkw.) oraz 16 transakcji sprzedaży nieruchomości o powierzchni od 1500 do 5000 mkw., których ceny wahały się od 13,12 zł do 35,85 zł za mkw. (średnia cena 22,72 zł za mkw.). Dalej Kolegium zauważyło, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, W myśl art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W niniejszej sprawie szacowania dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania rzeczoznawca przedstawiła na stronie 10-12 operatu. Wartość rynkową nieruchomości przed podziałem oszacowano uwzględniając takie cechy rynkowe jak lokalizacja (40%), powierzchnia działki (10%), uzbrojenie (20%), kształt (10%), utrudnienia i ograniczenia (10%) i dostępność (10%). W cechach rynkowych nieruchomości wycenianej przed podziałem rzeczoznawca wskazała na dobrą lokalizację, podstawowe uzbrojenie, nieregularny kształt, częściowe utrudnienia w korzystaniu. Wartość nieruchomości przed podziałem (działki nr [...] o powierzchni 288967 mkw.) rzeczoznawca ustaliła na 5.061.000 zł. Wartość rynkową nieruchomości po podziale oszacowano uwzględniając takie cechy rynkowe jak lokalizacja (40%), powierzchnia działki (10%), uzbrojenie ( 15%), kształt (10%), utrudnienia i ograniczenia (15%) i dostępność (10%). W cechach rynkowych nieruchomości wycenianej po podziale rzeczoznawca wskazała na średnią lokalizację, podstawowe uzbrojenie, regularny kształt, częściowe utrudnienia w korzystaniu z uwagi na występujące zadrzewienia, podmokły teren, przebieg uzbrojenia, skarpy. Wartość nieruchomości po podziale dla działki nr [...] o powierzchni 3062 mkw. rzeczoznawca ustaliła na 58.159 zł. Wartość nieruchomości po podziale dla działki nr [...] o powierzchni 3041 mkw. rzeczoznawca ustaliła na 64.670 zł. Wartość nieruchomości po podziale dla działki nr [...] o powierzchni 3066 mkw. rzeczoznawca ustaliła na 65.201 zł. Wartość nieruchomości po podziale dla działki nr [...] o powierzchni 3066 mkw. rzeczoznawca ustaliła na 65.201 zł. Wartość nieruchomości po podziale dla działki nr [...] o powierzchni 276.732 mkw. rzeczoznawca – ze względu na wielkość powierzchni, ustaliła według tych samych kryteriów co wartość nieruchomości przed podziałem, na kwotę wynoszącą 4.846.700 zł. Matematycznie wyliczona różnica wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale wyniosła tym samym 38.900 zł. Przy tak ustalonej różnicy wartości 20 % opłaty adiacenckiej to kwota 7.780 zł. W ocenie Kolegium tak sporządzony operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód, na wzrost wartości działki nr [...] po jej podziale. Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Jest też spójny i logiczny, a uzyskane w wyniku szacowania wartości odpowiadają cenom przyjętych do analizy transakcji. W przedmiotowej sprawie należy także wyjaśnić, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Dokonuje zatem oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. bada czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Takich uchybień, w niniejszej sprawie, Kolegium nie stwierdziło. Operat zawiera szczegółowy opis stanu nieruchomości ze wskazaniem lokalizacji i stanu zagospodarowania. Z opisu stanu nieruchomości wynika, że szacując ich wartość rzeczoznawca uwzględniła przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu oraz dojazd (drogą z płyt betonowych i uzbrojenie (podstawowe). Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów Kolegium zauważyło, że w postępowaniu mającym na celu ustalenie opłaty adiacenckiej niezbędnym dowodem jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, Przymiotu takiej niezbędności nie można natomiast przypisać dowodowi z oględzin. Niewątpliwie oględzin nieruchomości w tym postępowaniu dokonuje rzeczoznawca majątkowy przed sporządzeniem operatu szacunkowego jednakże ta czynność nie należy do środków dowodowych prowadzonego postępowania. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile rzeczoznawca nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Udział stron w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu operatu szacunkowego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tego operatu po jego sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie zaistniały warunki umożliwiające wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie jej podziału oraz że wysokość tej opłaty została ustalona prawidłowo. W skardze na powyższą decyzję A. wniosła o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji Spółka zarzuciła naruszenie przepisów postępowania przez: 1. naruszenie przepisów regulujących zasady ogólne postępowania administracyjnego tj. art. 7-8 k.p.a. wskutek niepodjęcia wszelkich kroków celem dokładnego wyjaśnienia sprawy, naruszenia obowiązku ochrony praworządności, przez przejście do porządku wobec popełnionych przez organ pierwszej instancji rażących uchybień procedury, które zaaprobował organ drugiej instancji, 2. błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 79 § 2 k.p.a. w związku z art. 98a u.g.n., 3. błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów regulujących zasady postępowania dowodowego: a. art. 77 § 1 k.p.a. - niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego przy braku możliwości uczestnictwa strony w postępowaniu dowodowym; b. art. 79 § 1 i 2 k.p.a. - oględziny nieruchomości bez udziału strony; c. art. 81 k.p.a. - uznanie za udowodnione okoliczności, przy których ustaleniu strona nie mogła uczestniczyć bez swej winy. W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że pismem z dnia 7 lipca 2014 r. skarżąca na podstawie art. 79 § 1 k.p.a. zażądała wyznaczenia terminu w którym to przeprowadzono by wizję lokalną na terenie dotyczącym operatu szacunkowego, w której to organ uprawniony do reprezentowania skarżącej brałby aktywny udział. Zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, co też skarżąca zamierzała zrobić i co zapewne byłoby uwzględnione w protokole z wizji lokalnej, gdyby takowa odbyła się w obecności skarżącej. Zdaniem skarżącej udział jej organu w czynności wizji lokalnej miałby wpływ treść przedmiotowego operatu szacunkowego, bowiem posiada istotne informacje dotyczące przedmiotowej działki, na które rzeczoznawca sporządzający operat mógł nie zwrócić uwagi. Skarżąca dodała, że zgodnie z informacjami zawartymi w operacie szacunkowym wizja lokalna została dokonana w dniu 28 lutego 2014 r. czyli ponad miesiąc przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz blisko 4 miesiące przed zawiadomieniem, iż został zgromadzony materiał dowodowy w tej sprawie. Strona postępowania ma prawo brania udziału w przeprowadzeniu dowodu, przez co należy rozumieć w przedmiotowym postępowaniu również udział w wizji lokalnej. Niestety Wójt Gminy pozbawił tego prawa argumentując, że "strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu" co w opinii skarżącej jest rażącym naruszeniem przepisów postępowania. W ocenie skarżącej wizja lokalna miała niezaprzeczalny wpływ na ustalenie stanu rzeczywistego nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wizja ta jest wymieniana w operacie jako jedno ze źródeł informacji, na podstawie których operat został sporządzony. Dodała, że przedmiotowa działka leży w miejscowości S., gmina G. w powiecie w., w związku z czym niezrozumiałym jest to, dlaczego rzeczoznawca w operacie wskazał na nieruchomości położone w powiecie k. (punkt 6 i 9 tabeli w dziale 6.1 operatu). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 §§ 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. 2014, poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1; do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.). Z art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Z istoty podziału nieruchomości wynika bowiem, że stan nieruchomości przed podziałem zasadniczo różni się od stanu, jaki powstaje z momentem ostateczności decyzji zatwierdzającej podział. W wyniku podziału powstają nowe działki, które muszą odpowiadać wymogom wynikającym z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako że mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu cywilnoprawnego jako odrębne nieruchomości. Stąd też dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale należy ustalić wartości nowo powstałych działek, których to suma będzie wartością nieruchomości po podziale. Bezsporne jest, że decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna w dniu 13 listopada 2013 r., zaś decyzja organu drugiej instancji z dnia 27 lutego 2015 r. (utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia 19 sierpnia 2014 r., ustalającą opłatę adiacencką), została doręczona skarżącej A. w dniu 20 marca 2015 r., a zatem przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Bezspornym pozostaje również, że w uchwale z dnia 25 października 2007 r., nr [...], Rada Gminy ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 20 %. Sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności przepisami Działu IV Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości" oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale oceniony został w zaskarżonej decyzji w sposób dokładny i wszechstronny zgodnie z wymogami określonymi w art. 80 k.p.a. Analiza sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że nie zawiera on założeń sprzecznych z obowiązującymi przepisami prawa. Organy administracji obu instancji orzekające w przedmiotowej sprawie dokonały wnikliwej oceny operatu szacunkowego i potwierdziły, że został on sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organy nie ograniczyły się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz sprawdziły, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł oraz skontrolowały prawidłowość tego rozumowania. Również w ocenie Sądu prawidłowość sporządzenia operatu i jego wnioski końcowe nie budzą zastrzeżeń z punktu widzenia legalności. Brak jest bowiem podstaw do skutecznego podważenia wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowej sprawie i zaprzeczenia prawidłowemu wnioskowi, że ustalony wzrost wartości nieruchomości miał związek z dokonanym podziałem nieruchomości. Podnoszona w skardze okoliczność, że biegły przy sporządzaniu operatu szacunkowego przyjęła do porównania nieruchomości położone na terenie sąsiedniego powiatu, tj. powiatu k., nie mogła prowadzić do podważenia przydatności operatu dla określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Podkreślić należy, że w zbiorze 12 nieruchomości przyjętych do porównania w celu wyceny nieruchomości przed podziałem jedynie 2 nieruchomości położne są na terenie powiatu k., a ich ceny są zbliżone do cen pozostałych nieruchomości z tego zbioru, które położne są w innych powiatach województwa. Okoliczność ta nie ma zatem wpływu na określenie ceny przedmiotowej nieruchomości przed podziałem. Dokonany w ten sposób wybór nieruchomości porównawczych został przy tym w sposób jasny i zrozumiały wyjaśniony przez biegłego (por. pkt 4.2 operatu, str. 9). Uprawnienie do poszukiwania transakcji nieruchomościami na rynku regionalnym wynika wprost z § 26 ust. 1 rozporządzenia. Z uwagi na dostępność materiału porównawczego uzasadnionym było zastosowanie w operacie szacunkowym podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Słusznie przy tym biegły wyjaśnił, że wartość działki nr [...], powstałej po podziale, określono według tych samych kryteriów co wartość działki nr [...] przed podziałem, uzasadniając to podobną – bardzo dużą powierzchnią i możliwością dalszych podziałów. Reasumując, analiza treści operatu nie wskazuje aby rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny naruszył zasady szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym. Zarzuty skarżącej Spółki nie podważają prawidłowości i wiarygodności operatu. Dokonując analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organ administracji nie naruszył przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 k.p.a. Wobec powyższego należy stwierdzić, że ustalona na podstawie tego operatu kwota wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału jest prawidłowa, a tym samym zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Za bezzasadny należało uznać zarzut skargi, w którym skarżąca podnosiła, że uniemożliwiono jej uczestniczenie w oględzinach przedmiotowej nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, poprzez odmowę przeprowadzenia oględzin nieruchomości z jej udziałem. Podkreślić należy, że rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy stanu nieruchomości w ramach sporządzania operatu szacunkowego na zlecenie właściwego organu administracji publicznej. Oznacza to, że w istocie w toku przedmiotowego postępowania nie przeprowadza się dowodu z oględzin nieruchomości w rozumieniu art. 85 k.p.a., lecz dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Zatem wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości nie ma charakteru dowodu w sprawie. Stanowiła bowiem jedynie jedną z czynności biegłego, poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Tym samym dowodem w sprawie był wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Zdaniem Sądu, udział strony w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 23 października 2007 roku, sygn. akt II SA/Łd 797/07, Baza Orzeczeń LEX nr 385391; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 marca 2010 roku, sygn. akt II SA/Po 859/09, Baza Orzeczeń LEX nr 605486). Brak było zatem podstaw, aby w niniejszej sprawie stawiać rzeczoznawcy majątkowemu, jak również organom administracji publicznej, zarzut braku zapewnienia stronom postępowania udziału w czynności oględzin nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawarty w skardze zarzut sporządzenia operatu szacunkowego przed datą wszczęcia postępowania administracyjnego również nie mógł prowadzić do zakwestionowania decyzji organów obu instancji. Kwestię wzrostu wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Sporządzenie takiego operatu przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej jest racjonalnie uzasadnione. Gdyby bowiem ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że - na skutek podziału nieruchomości, nie doszło do wzrostu jej wartości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 24 lipca 2009 roku, sygn. akt II SA/Ol 581/09, Baza Orzeczeń LEX nr 553134). Z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawach dotyczących ustalania opłaty planistycznej, w których to sprawach w sposób analogiczny przepisy wymagają ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w operacie szacunkowym, również wynika, że dopuszczalne jest wszczęcie przez organ postępowania administracyjnego na podstawie uprzednio sporządzonej opinii biegłego, gdy nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu, wiążąca się z pobraniem stosownej opłaty planistycznej (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2006 roku, sygn. akt II OSK 699/05, oraz z dnia 17 lipca 2008 roku, sygn. akt II OSK 885/07, oba dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Opinia sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego przed wszczęciem postępowania administracyjnego nie traci zatem waloru dowodu w toczącym się postępowaniu, o ile strona miała możliwość zapoznania się z treścią operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie stronie zapewniono możliwość wypowiedzenia się co do jego treści – por. zawiadomienie z dnia 12 czerwca 2014 r. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako bezzasadną oddalił.