IV SA/Wa 2757/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi E.R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę IV SA/Wa 2757/15 UZASADNIENIE Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].07.2015 r., nr [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...].01.2015 r. nr [...], ustalającą odszkodowanie w wysokości 129.322,00 zł na rzecz E. R. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w G., obręb [...], oznaczonej jako działka o nr. ew. [...] i o pow. 0.2119 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz G. w B. z tytułu wygaśnięcia hipoteki wpisanej w księdze wieczystej nr [...], w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Stan niniejszej sprawy przedstawia się następująco. Decyzją Wojewody [...] z dnia [...].01.2014 r., nr [...] przedmiotowa działka została przeznaczona pod inwestycję polegającą na budowie drogi ekspresowej [...], w ramach zadania pn. budowa drugiej jezdni obwodnicy G.., w ciągu drogi ekspresowej [...], km 0+000,00 - 11 +660,00. Od decyzji odszkodowawczej Wojewody [...] z dnia [...].01.2015 r. odwołanie wywiodła E. R., wnosząc o jej uchylenie. Organowi I. instancji zarzuciła błędne przyjęcie za wiarygodne ustaleń rzeczoznawców majątkowych, dotyczących transakcji nieruchomościami podobnymi. Dodatkowo poddała w wątpliwość kwestię wyceny nasadzeń wymagających usunięcia. Zdaniem Strony, odszkodowanie powinno objąć również wartość drzew, które mimo, iż nie znajdują się na wycenianej działce, to muszą zostać wycięte. Dodatkowo zakwestionowała zastosowane wskaźniki bonitacyjne jako nieadekwatne do strat jakie poniesie ona w związku z tą inwestycją. Minister wyjaśnił, że z treści księgi wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, właścicielką nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], jest E. R. W dziale IV tej księgi wieczystej widnieje wpis, z którego wynika, że nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 1.500.000,00 zł na rzecz G. w B.. Aktualny stan zadłużenia wynosi zaś 792.133,00 zł, w tym odsetki w wysokości 2.133,00 zł. Następnie Minister wskazał, że podstawę do ustalenia wartości tej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych K. M. i J. G. w dniu [...] lipca 2014 r., na zlecenie Wojewody [...]. Poinformował, iż biegłe ustaliły, że nieruchomość gruntowa, oznaczona jako białka o nr. ew. [...] i o pow. 0,2119 ha, położona jest w niewielkiej odległości od obwodnicy miasta [...], stanowiącej fragment drogi ekspresowej [...]. Sąsiedztwo i otoczenie stanowią sady, rozproszona zabudowa siedliskowa, obwodnica miasta, zakład produkcji telewizorów i monitorów LCD, tereny niezabudowane i zadrzewione grunty rolne. Działka została wydzielona z sadu czereśniowego, owocującego. Na nieruchomości rośnie 58 sztuk drzew czereśni ok. 11. letnich. Część składową nieruchomości stanowi również ogrodzenie z siatki na cokole i słupkach betonowych, o wysokości 1,50 metra i długości 123 metry. Badając przeznaczenie nieruchomości autorki operatu ustaliły, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta G. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012 . nieruchomość ta stanowi teren drogi publicznej klasy ekspresowej (1KDS). Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość budowli ustalono w podejściu kosztowym, szacując koszt odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Natomiast wartość drzew owocowych określona została jako suma wartości bieżącej roślin, obliczona na podstawie kosztów inwestycyjnych z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i wartości utraconych korzyści do końca pełnego plonowania. Dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku transakcji nieruchomościami gruntowymi (transakcje sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego) o przeznaczeniu drogowym z rynku lokalnego i regionalnego. Zebrane transakcje nie spełniały definicyjnych wymogów nieruchomości podobnej, dlatego autorki operatu określiły wartość nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczonych na cele usługowe, przemysłowo-usługowe i komercyjne. W efekcie ustalono, że na rynku lokalnym w okresie od 2011 roku do 2014 .oku ceny gruntów podobnych kształtowały się w przedziale od 40,00 zł/m2 do 65,00 zł/m2. Biegłe podały, że na rynku występuje niezbyt duża ilość transakcji sprzedaży gruntów, a poziom ich cen jest ustabilizowany. W związku z tym odstąpiły od aktualizacji cen ze względu na upływ czasu. Rzeczoznawcy majątkowi uznali też, że z uwagi na preferencje nabywców, najważniejszymi cechami mającymi wpływ na wartość nieruchomości są: położenie i lokalizacja (waga 30%), przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium (waga 20%) oraz powierzchnia (waga 20%), uzbrojenie 'waga 10%), dojazd (waga 10%), a także zagospodarowanie (waga 10%). Ostatecznie określono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczono wartość wycenianej działki nr [...] na kwotę 103.619,00 zł. Natomiast wartość naniesień budowlanych ustalono na kwotę 9.945,00 zł, a nasadzeń na kwotę 15.758,00 zł. Minister, podobnie jak Organ I. instancji nie stwierdził w tym operacie nieprawidłowości. Potwierdził, że zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Stwierdził, że autorki wyjaśniły przyjęty przez nie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowały przyjęty rynek transakcyjny. Minister podkreślił, że przystępując do wyceny nieruchomości w pierwszej kolejności należy zdefiniować nieruchomość, tj. określić jej stan prawny i stan faktyczny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wyjaśnił, że szczegółowego zbadania wymaga przeznaczenie nieruchomości. Sposób ustalenia przeznaczenia określa art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegłe powinny zatem ustalić, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie było przeznaczenie nieruchomości w tym planie. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia możliwy jest dobór nieruchomości porównawczych. Mając to na względzie Minister ocenił, że w warunkach rozpatrywanej sprawy biegłe prawidłowo objęły analizą porównawczą nieruchomości przeznaczone na cele usługowe, usługowo-przemysłowe i inne komercyjne, bowiem, mimo że szacowany grunt w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony był pod drogę ekspresową, to w celu określenia wartości wycenianej nieruchomości obowiązkiem rzeczoznawcy było ustalenie sposobu najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Za przekonujące Organ odwoławczy uznał też wyjaśnienia biegłych, dotyczące doboru do porównań nieruchomości przeznaczonych pod usługi. Stwierdził, że ten sposób wyceny odpowiada dyspozycji w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Minister zauważył, że wycena obejmuje wartość działki nr [...] wraz z jej częściami składowymi. Podczas oględzin faktycznie stwierdzono, że po zajęciu wywłaszczonego gruntu konieczne będzie wycięcie drzew na sąsiednim terenie w celu zapewnienia dojazdu do pozostałej części sadu. Stwierdzono jednakże, iż ustalenia te przekraczają granice wywłaszczanej działki. Minister zaznaczył, że pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dotyczących przejęcia nieruchomości wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych, czyli damnum emergens. Natomiast zgodnie z art. 46 § 1 K. c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej), zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Organ podsumował, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. wyraźnie wskazuje bowiem, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Minister wskazał, że w piśmie z dnia [...] listopada 2014 r. autorki operatu wyjaśniły, że sposób wyceny drzew owocowych został przeprowadzony zgodnie z normą z art. 135 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obliczeń dokonano na podstawie specjalistycznej literatury, opracowanej przez Instytut Sadownictwa i Kwiaciarstwa w S. Przedstawione w operacie obliczenia dotyczą zdyskontowanej sumy skumulowanego czystego dochodu, do końca racjonalnego wykorzystania plantacji. Minister podkreślił, że subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym określeniu wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłych. Zaznaczył, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegająca na wycenie nieruchomości wymaga - zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny - wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Skoro zatem rzeczoznawcy majątkowi uznali, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważenia tych ustaleń. Powołał się przy tym na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt: I SA/Wa 873/07 (CBOSA). Pełnomocnik Skarżącej wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zarzucił: – naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 128 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 j.t. - zwanej dalej u.g.n.), poprzez ustalenie rażąco niskiego odszkodowania z tytułu wywłaszczenia tej nieruchomości, nieodpowiadającego rzeczywistej szkodzie poniesionej przez Skarżącą, – naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 135 ust. 6 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy podstawą określenia wartości nasadzeń jest cała plantacja, a nie jedynie część, która znajduje się na wywłaszczanej działce, – naruszenie przepisów postępowania tj. art. 77 § 1 i 2 oraz 78 § 1 k.p.a., poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego Skarżącej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność wartości wywłaszczonej nieruchomości, która w obliczu podnoszonych w trakcie postępowania zarzutów miałaby istotny wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowego sporu, – naruszenie przepisów postępowania tj. art. 80 w zw. z 84 k.p.a., poprzez dowolną ocenę dowodu z opinii biegłych i przyjęcie wskazanej w operacie wartości nieruchomości za obowiązującą, podczas gdy podniesione przez Skarżącą narzuty uzasadniają dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy na okoliczność wyceny przedmiotowej nieruchomości, – naruszenie przepisu art. 21 ust 1 i 2 Konstytucji RP poprzez przyjęcie, iż ustalona w toku postępowania przed I. instancją wysokość odszkodowania jest słuszna i rekompensuje poniesioną przez Skarżącą szkodę z tytułu wywłaszczenia prawa własności nieruchomości. Uzasadniając skargę pełnomocnik Skarżącej podał, że wobec licznych wątpliwości co do podstaw ustalonego odszkodowania, sporządzenie drugiej opinii biegłego pozwoliłoby na wyczerpujące zgromadzenie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sprawie. Zarzucił, że rozstrzygnięcie oparto na niekompletnym materiale dowodowym, bezkrytycznie dając wiarę ustaleniom rzeczoznawcy majątkowego. Brak wnikliwej weryfikacji ustaleń biegłych doprowadził do ustalenia rażąco niskiego odszkodowania z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa tej nieruchomości. Już na etapie postępowania przed I. instancją Skarżąca zgłaszała liczne wątpliwości co do poczynionych w operacie szacunkowym ustaleń. Wskazywała, iż rzeczoznawcy nieprawidłowo ustalili cenę za 1m2 wywłaszczanej nieruchomości. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego podstawą określenia wartości przedmiotowej działki były transakcje przeprowadzone w 2011 r., a więc w szczytowym okresie trwającego w obrocie nieruchomościami kryzysu. Biegli stwierdzili, iż od czasu przeprowadzenia ujętych w operacie transakcji na dializowanym rynku nie zaznaczył się żaden widoczny trend (wzrostowy bądź spadkowy) pozwalający na naniesienie stosownych korekt. Powyższe stanowisko, w jej ocenie, pozostaje w sprzeczności z obserwowaną od kilku lat poprawą sytuacji na rynkach nieruchomości, w szczególności w sektorze nieruchomości inwestycyjnych. Zgodnie z opinią niezależnego biegłego, do której Skarżąca się odwołała, strategicznie korzystne położenie wywłaszczanej nieruchomości, a zwłaszcza bezpośrednie sąsiedztwo rozrastającej się [...] Strefy Ekonomicznej, powinno znajdować odzwierciedlenie w szacowanej wartości działki. Cechy szacowanej nieruchomości, które świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę. W skardze podano, że zgodnie z wykonaną na zlecenie E. R. wyceną, wartość przedmiotowej działki powinna się kształtować w okolicach 80 zł/m2. Kwota 48,90 zl/m2 w żadnej mierze nie koresponduje z rzeczywistą wartością wywłaszczanej działki i z punktu widzenia interesu Skarżącej jest nie do przyjęcia. Tym samym wartość nieruchomości gruntowej winna wynosić 169.520,00 zł, zamiast kwoty 103.619,00 zł. Różnica między przyznanym a należnym Skarżącej odszkodowaniem wynosi więc 65.901,00 zł. Nie do zaakceptowania, zdaniem pełnomocnika Skarżącej, są również przyjęte za podstawę wysokości odszkodowania wskaźniki bonitacyjne wartości bieżącej drzew oraz wartości utraconych korzyści. Podniesiono, że biegli błędnie ustalili wiek drzew na 11 lat, podczas gdy w rzeczywistości zasadzone były w 2005 r. (w lipcu 2014 r. miały więc 9 lat). Skarżąca nie posiada odpowiedniego wykształcenia w zakresie sadownictwa i nie potrafi określić wieku drzewa lI tylko na podstawie wizualnych oględzin rośliny. Skarżąca nie została również uprzedzona, iż taka okoliczność ma znaczenie dla wyceny przedmiotowej działki. Nie przygotowała odpowiedniej dokumentacji na tę okoliczność, potwierdzającej termin nasadzenia. W chwili dokonywania oględzin przez biegłych nie była w stanie przypomnieć sobie dokładnego okresu ich zasadzenia. Zapis protokołu oględzin z dnia 3 lipca 2014 r., odnoszący się do wieku drzew, został dokonany w wyniku sugestii biegłych, a nie na podstawie odpowiedniej dokumentacji. W związku z tym zmianie winien ulec również przyjęty współczynnik Wb, który powinien wynosić 47,22 oraz współczynnik WUk - 156,66. Podniesiono także, iż nie do przyjęcia są również wskaźniki oceny bonitacyjnej wartości bieżącej drzew oraz wartości utraconych korzyści. Zgodnie z opinią niezależnego biegłego, przy uwzględnieniu takich kryteriów jak stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe oraz stan zdrowia drzew wartość współczynnika Wb winien wynosić 1,35, a nie jak przyjęto w operacie 1,00. Wszystkie drzewa były zdrowe i corocznie przynosiły obfite plony, sięgające ok. 50 kg czereśni na drzewo. Przez cały okres uprawy drzewa były pielęgnowane wszelkimi dostępnymi środkami, tak aby pozyskiwane z nich owoce były najwyższej jakości. Niezrozumiałe są zatem przyczyny obniżenia oceny kondycji zdrowotnej drzew z bardzo dobrej (1,50) na dobrą (1,00). W wadliwy sposób określono również współczynnik wartości bonitacyjnej utraconych korzyści, który przy uwzględnieniu odmiany drzew, ich płodności itd. winien sięgać 1,50. Przedmiotowe drzewa to przedstawiciele wczesnej odmiany czereśni typu "Burlat", które co sezon rodzą ok. 50 kg gotowych czereśni z 1 drzewa. Wbrew twierdzeniom operatu ich przydatność produkcyjna jest bardzo wysoka i winna zostać wyceniona na 1,50 nie zaś na 1,00. W konsekwencji, zdaniem Skarżącej, wartość nasadzeń została przez biegłych ustalona nieprawidłowo. Zgodnie z opinią niezależnego biegłego, rzeczywista wartość nasadzeń na wywłaszczanej działce (liczona przy wykorzystaniu przyjętego w operacie wzoru), z uwzględnieniem takich kryteriów jak stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe, oraz stan zdrowia drzew, powinna wynosić 27.271,75 zł. (47,22 x 1,35 + 156,66 x 1,50) x 58 drzew = 17.326,75 zł 23.600,22 zł + 9.945,00 zł = 27.271.75 zł. Ponadto, organ ustalający wysokość odszkodowania w sposób całkowicie nieuzasadniony pominął okoliczność, iż wraz z wycięciem 58 drzew (pozostających na wywłaszczonej działce) wycince ulegnie również 21 drzew nasadzonych na działce sąsiadującej z działką wywłaszczaną. Na skutek wycięcia większej części sadu nie uwzględnione w operacie 21 drzew obumrze i przestanie rodzić jakiekolwiek plony, powiększając w ten sposób realnie poniesioną szkodę. W piśmie z dnia 24 listopada 2014 r. biegli sami stwierdzili, iż podczas oględzin "faktycznie stwierdzono, że po zajęciu wywłaszczonego gruntu koniecznie będzie wycięcie drzew na pozostałym terenie w celu zapewnienia drogi dojazdowej do pozostałej części sadu". Zdaniem Skarżącej, art. 135 ust. 6 u.g.n. dopuszcza możliwość uwzględnienia także tych drzew w ustalanej kwocie odszkodowania. W myśl przytoczonej regulacji przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia uwłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania". Przywołany przepis traktuje zatem o plantacji jako całości nie zaś, jedynie o tej części jaka została nasadzona na wywłaszczanej działce. Według Skarżącej, pominięcie przez organ tej części drzew, która co prawda stanowiła część plantacji czereśni, jednakże została nasadzona na działce sąsiadującej z działką wywłaszczaną, było niezasadne. Drzewa te, stanowiące niepodzielną część plantacji, na skutek wycięcia blisko 2/3 drzewostanu, obumarły. W związku z tym wartość nasadzeń winna zostać ustalona na podstawie wzoru 47,22 x 1,35 + 156,66 x 1,50) x 79 drzew = 23.600,22 zł 23.600,22 zł + 9.945,00 zł = 3.545,22 zł i wynosić 33.545,22 zł. Wartość pomniejszonego w ten sposób, należnego Skarżącej odszkodowania wyniosła 7.842,22 zł. Skarżąca zakwestionowała także sposób wyliczenia utraconych korzyści, zastosowany przez biegłych. W jej ocenie, w tej sytuacji winny mieć zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego, nie zaś przyjęte przez rzeczoznawców wskaźniki bonitacyjne. Wartość naniesień wskazana w treści operatu w żadnej mierze nie koresponduje z rzeczywiście utraconymi korzyściami. Corocznie uzyskuje ona ok. 50 kg owoców z jednego drzewa. Średnia cena uzyskiwana w trakcie dystrybucji to 9,00 zł/kg czereśni. Mając zatem na uwadze ilość owocujących drzew (79) to wartość rocznie uzyskiwanych dochodów z prowadzonej działalności wynosi 35.550 zł (79 drzew x 50 kg x 9 zł). Wskazana przez rzeczoznawców kwota nie pokrywa zatem dochodów osiąganych tylko przez jeden sezon i nie może uchodzić za odpowiadającą oczywistej szkodzie poniesionej przez Skarżącą. Przedmiotowe drzewa mają zaledwie 9 lat i mogą owocować jeszcze przez kilkanaście sezonów, a więc kalkulacja rzeczywistej szkody winna obejmować więcej niż jeden sezon, a nowo nasadzone drzewa zaczną owocować dopiero po ok. 5 latach. Ponadto młode drzewa nie owocują tak obficie, jak te podlegające wycince, co dodatkowo pomnaża poniesioną przez Skarżącą szkodę. Mając to na uwadze wartość rzeczywiście utraconych korzyści należy ustalić na kwotę 177.750 zł (35.550 zł x 5 lat). Zdaniem Skarżącej, wskazane okoliczności wywołują uzasadnione wątpliwości co do rzetelności przeprowadzonej wyceny, wobec czego Organ winien zdecydować o dopuszczeniu opinii innego biegłego, celem skonfrontowania kwestionowanych ustaleń z jego wyceną. Skarga zarzuciła, że Organ bezkrytycznie przyjął treść operatu szacunkowego, nie podejmując próby należytego wyjaśnienia podnoszonych wątpliwości. Uchybił w ten sposób obowiązkowi wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, bowiem na etapie wydawania decyzji istniały uzasadnione wątpliwości co do ustalonej wysokości odszkodowania (art. 77 § 1 i 2 k.p.a.). Organ nie dopuszczając zawnioskowanego przez Stronę dowodu z drugiej opinii biegłego, uchybił przepisom postępowania administracyjnego, w szczególności art. 77 § 1 i 78 § 1 k.p.a. Nierzetelnie zgromadzony materiał dowodowy doprowadził w konsekwencji również do uchybienia przepisom art. 80 w zw. z art. 84 k.p.a., albowiem brak konkurencyjnej opinii doprowadził do bezkrytycznego przyjęcia operatu szacunkowego z lipca 2014 r. za podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej prawie, mimo narastających wokół niego wątpliwości. Wartość utraconych korzyści przypadających jedynie na jeden sezon uprawy czereśni blisko dwukrotnie przekracza ustaloną w operacie wartość wszystkich naniesień na grunt (łącznie z ogrodzeniem). Ponadto szkoda ponoszona przez Wywłaszczaną ma charakter długotrwały i będzie się powiększała do czasu nasadzenia nowych drzew i ich pierwszego owocowania (okres 5 lat). Ustalona wysokość odszkodowania nie jest zatem miarodajna i pozostaje w sprzeczności zarówno z treścią przepisu art. 128 § 4 u.g.n., jak i art. 21 ust 1 i 2 Konstytucji RP, bowiem Rzeczypospolita Polska chroni własność obywateli, a wywłaszczenie dopuszcza jedynie za słusznym odszkodowaniem. Ustalone w pkt 1 zaskarżonej decyzji odszkodowanie jest rażąco zaniżone w stosunku do poniesionej przez E. R. szkody. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach. Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. Należy nadto zauważyć, iż w myśl art. 134 P.p.s.a., Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji Wojewody [...], w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem decyzja ta nie naruszyła przepisów obowiązującego prawa. Wbrew zarzutom skargi, zaskarżona decyzja została podjęta po ponownym, wyczerpującym rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, z zachowaniem art. 15 k.p.a.. Właściwie ustalono stan sprawy i wyjaśniono wszelkie jej aspekty, co czyniło zadość wymogom wynikającym z art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. Odniesiono się w niej też do zarzutów odwołania, wykazując ich bezzasadność. Nie są również trafne zarzuty skargi o naruszeniu art. 78 § 1 k.p.a., czy uchybieniu przepisom art. 80 w zw. z art. 84 k.p.a. Nadto zaskarżona decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona, z zachowaniem wymogów wynikających z art. 107 § 3 k.p.a. Zarzuty skargi, podnoszące uchybienia procesowe, nie były zatem trafne. Przede wszystkim należy zauważyć, że okolicznością bezsporną w sprawie jest, iż wywłaszczona nieruchomość obciążona była hipoteką. Jak podały organy, z treści księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, właścicielką nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], jest E. R. W dziale IV tej księgi wieczystej widnieje wpis, z którego wynika, że nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 1.500.000,00 zł na rzecz G. w B.. Minister ustalił, że aktualny na datę wydawania decyzji przez ten Organ stan zadłużenia wynosił 792.133,00 zł, w tym odsetki w wysokości 2.133,00 zł. Z tej to przyczyny przyznane odszkodowanie w całości zostało wypłacone na rzecz wierzyciela hipotecznego – G. w B., z tytułu wygaśnięcia hipoteki wpisanej w księdze wieczystej nr [...]. Rozstrzygniecie w tym zakresie było zatem prawidłowe i akceptowane przez Strony. Na wstępie analizy sprawy w pozostałym zakresie podkreślenia wymaga, że jakkolwiek w skardze pełnomocnik Skarżącej powoływał się na ustalenia wynikające opinii innego biegłego, działającego na zlecenie Skarżącej, nigdy opinii tej nie przedstawił (także w postępowaniu sądowym). Wobec tego należało uznać za gołosłowną argumentację wskazującą na potrzebę ustalenia utraconych korzyści w kwocie znacznie wyższej niż została przyjęta w sporządzonym na zlecenie Wojewody [...] operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2014 r., sporządzonym na zlecenie Wojewody [...], przez rzeczoznawców majątkowych K. M. i J. G. Zbyt niska jej wysokość wynikała li tylko z takiego przekonania Skarżącej, niepopartego żadnym fachowym opracowaniem. Pełnomocnik Skarżącej powołała się w skardze na wykonaną na zlecenie E. R. wycenę tej działki przez specjalistę, oświadczając, że jej wartość powinna się kształtować w okolicach 80 zł/m2. Podkreśliła jednocześnie, że vota 48,90 zł/m2 w żadnej mierze nie koresponduje z rzeczywistą wartością wywłaszczanej działki. Wbrew temu oświadczeniu, owo stanowisko skargi nie zostało w żaden sposób udokumentowane opracowaniem osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Wobec tego przekonanie Skarżącej o tym, że same utracone korzyści winny w gruncie rzeczy przewyższać kwotę przyznaną jej tytułem całościowego odszkodowania za wywłaszczoną działkę - nie mogło zostać uwzględnione. Jest to jedynie jej pogląd prywatny, niepoparty żadnym fachowym opracowaniem, a zawarte w skardze obliczenia, mają jedynie charakter postulatów Skarżącej. W kontekście tego zarzutu, podkreślenia wymaga nadto, że biegłe dokonały ponownej wyceny tej nieruchomości we wskazanym operacie (drugi operat). Częściowo uznano uwagi Strony. Biegłe uwzględniły bowiem uwagi do operatu sformułowane przez profesjonalnego pełnomocnika Skarżącej, tyczące stanu Ulegających usunięciu drzew owocowych, ujętych w operacie szacunkowym, zawarte w piśmie z dnia [...].10.2014 r. Wojewoda [...] zobowiązał rzeczoznawców do zajęcia stanowiska wobec tych zarzutów. W efekcie, posiłkując się stanowiskiem dendrologów i stosowną literaturą przedmiotu, podzieliły one wątpliwość Skarżącej co do zasadności przyznania usuwanym drzewom owocowym oceny kondycji zdrowotnej dobrej (1,00) i zmieniły ją na bardzo dobrą (1,50). Dokonano powtórnych obliczeń. W efekcie doprowadziło to do zwiększenia się kwoty odszkodowania, co skutkowało koniecznością sporządzenia nowego operatu (określono w nim wartość działki nr [...] na kwotę 129 322 zł - w tym: grunt na 103 619 zł oraz naniesienia na 25 703 zł). Uprzednio był to łączna kwota 124,475,00 zł. Pozostałych zarzutów, co do wyceny owego sadu, biegłe nie uwzględniły. Wobec tego sposób wyceny drzew owocowych został przeprowadzony zgodnie z normą z art. 135 pkt 6 u.g.n. Obliczeń dokonano na podstawie specjalistycznej literatury, opracowanej przez Instytut Sadownictwa i Kwiaciarstwa w S. W tym stanie rzeczy, w sposób uprawniony podał Minister, że przedstawione w operacie obliczenia dotyczą zdyskontowanej sumy skumulowanego czystego dochodu, do końca racjonalnego wykorzystania plantacji. Należy mieć na uwadze, że zarówno Organ administracji jak i Sąd nie dysponują wiedzą fachową jaką posiadają rzeczoznawcy majątkowi. Oceny sporządzonego operatu podmioty te dokonują zatem według kryteriów formalnych. Nie przeprowadzają więc oceny tych jego elementów, które dla weryfikacji wymagają osiadania wiedzy specjalistycznej. W tym kontekście należy zauważyć, że biegłe podały jakimi kryteriami kierowały się przy wycenie sadu na przedmiotowej działce, a w piśmie odnoszącym się do zarzutów Skarżącej co do operatu, podały z jakich przyczyn nie uwzględniły pozostałych jej zastrzeżeń. Ostatecznie ocenę stanowiska, warunków siedliskowych i glebowych pozostawiono w nowym operacie na poziomie dobrym (grunt sklasyfikowany jest jako S-RIVa). Organy za słuszne i racjonalne uznały wyjaśnienia rzeczoznawczyń majątkowych, składane w wyniku wniesienia uwag przez Stronę, na etapie postępowania administracyjnego. Co się zaś tyczy przyjętego w operacie wieku drzew owocowych podlegających usunięciu, to wynikał on z oświadczenia Skarżącej, złożonego do protokołu (por. zapis protokołu oględzin z dnia 3 lipca 2014 r.). Nadto Skarżąca w żadnym momencie nie wykazała, że posiada dokumentację świadczącą niezbicie o tym, że drzewa te (58 sztuk) zostały nabyte i posadzone później, a więc nie mają lat 11, a 9. Niewątpliwie sporządzona przez biegłe wycena obejmowała li tylko wartość działki nr [...] wraz z jej częściami składowymi. Fakt, iż podczas oględzin stwierdzono, że po zajęciu wywłaszczonego gruntu konieczne będzie wycięcie drzew na sąsiednim terenie (21 sztuk), w celu zapewnienia dojazdu do pozostałej części sadu, nie mógł - wbrew zarzutom skargi - skutkować uwzględnieniem tej straty w przedmiotowym operacie szacunkowym. Należy też nadmienić, że Skarżąca była już wówczas reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika i winna od niego otrzymać informacje o konieczności występowania o odszkodowanie z tego tytułu na drodze postępowania przed sądem powszechnym, w postępowaniu cywilnym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają bowiem rzeczoznawcy uprawnienia do szacowania naniesień na terenie nieobjętym wywłaszczeniem. Trafnie zatem przyjęły organy, że te ustalenia przekraczają granice przedmiotowej sprawy. Nie mogą być czynione w tym postępowaniu administracyjnym i takiej podstawy - wbrew wywodom skargi - nie daje art. 135 ust. 6 u.g.n. Trzeba też podkreślić, że biegłe wyjaśniły, iż tzw. trend czasowy przy wycenie nieruchomości był nieistotny. Podały, że na rynku występuje niezbyt duża ilość transakcji sprzedaży gruntów, a poziom ich cen jest ustabilizowany, co stanowiło podstawę do odstąpienia od aktualizacji cen ze względu na upływ czasu. Jako osoby posiadające wiedzę specjalistyczną w tym zakresie, były uprawnione do czynienia takich ustaleń. W tym kontekście przeciwne twierdzenia Skarżącej, jako subiektywne niepoparte żadnymi fachowymi ocenami, nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podkreślenia zatem wymaga, że dla potrzeb wyceny tej nieruchomości - w pierwszej kolejności - przeprowadzono analizę rynku transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu drogowym, z rynku lokalnego i regionalnego. Zebrane transakcje nie spełniały jednakże definicyjnych wymogów nieruchomości podobnej, 'obligowało to więc autorki operatu do określenia wartości nieruchomości w drodze przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczonych na cele usługowe, przemysłowo-usługowe i komercyjne. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia wykonawczego, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dobór i cechy nieruchomości wybranych do porównań nie budziły zastrzeżeń organów. Do określenia wartości gruntu jako przedmiotu prawa własności zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wobec tego ocena przedmiotowego operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) pozwalała Organom obu instancji na stwierdzenie, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania oraz, że zawiera wszystkie elementy, wymagane przepisami prawa. Trafne i uprawnione jest stanowisko Organów, że autorki operatu wyczerpująco wyjaśniły przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowały przyjęty rynek transakcyjny. Operat ten jest zupełny, spójny, logiczny i wiarygodny. Nadto przejrzysty sposób jego sporządzenia pozwala na zrozumienie zasadności przyjętych założeń i ustaleń. Nie zawiera niejasności, pomyłek, które powinny być poprawione czy braków, które powinny zostać uzupełnione. Mógł być zatem uznany za dokument mający wartość dowodową. Wbrew zarzutom skargi, opisując walory wywłaszczanej nieruchomości uwzględniono jej dobre, korzystne położenie, co wpłynęło na wartość tej nieruchomości, a przez to i odszkodowania, uwzględniono też, że w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod drogę. W tym kontekście, wobec przytoczonych ustaleń, nie jest zasadny zarzut skargi o nieuprawnionym nieuwzględnieniu wniosku Skarżącej o powołanie kolejnego biegłego, celem zweryfikowania owego operatu szacunkowego. Wobec wskazanych okoliczności niniejszej sprawy, Organy uprawnione były do nieuwzględnienia takiego wniosku. Ustalona wysokość odszkodowania jest zatem miarodajna dla oceny wartości przedmiotowej nieruchomości i nie pozostaje w sprzeczności zarówno z treścią przepisu art. 128 § 4 u.g.n., jak i art. 21 ust 1 i 2 Konstytucji RP. Ustawa zasadnicza dopuszcza wywłaszczenie jedynie za słusznym odszkodowaniem, a takie właśnie zostało Skarżącej przyznane. Nie doszło do nieuprawnionego naruszenia własności. Natomiast przekonanie Skarżącej o rażąco zaniżonym odszkodowaniu w stosunku do poniesionej przez nią szkody, ma wyłącznie charakter subiektywny. Nie może ono świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, zwłaszcza wobec okoliczności, że Skarżąca w toku całego postępowania (tak administracyjnego jak i sądowego) nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłych. Należy także zauważyć, że Sąd nie stwierdził takich wadliwości zaskarżonej decyzji, które byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu, i które prowadziłyby do jej uchylenia. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm.) - orzekł jak w sentencji.