II OSK 1278/14

Dnia 26 stycznia 2016 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Leszek Kamiński (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Barbara Adamiak Sędzia del. WSA Jerzy Bortkiewicz Protokolant starszy inspektor sądowy Elżbieta Maik po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej A. J. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 20 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 905/13 w sprawie ze skargi A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 11 marca 2013 r. nr ... w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę kasacyjną. Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 905/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę A. J., zw. dalej skarżącym, na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., zw. dalej SKO, z dnia 11 marca 2013 r. w przedmiocie warunków zabudowy terenu. W motywach wyroku Sąd I instancji powołał się na następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Na wniosek M. i M. B. oraz I. i P. T. z dnia 17 maja 2010 r., wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku 5 kondygnacyjnego, bez podpiwniczenia na nieruchomości położonej w K. przy ul. L., na działce nr ... W ocenie Sądu I instancji, zarówno ustalenie wymagań, jak i analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zostały dostatecznie dokonane przez organ I instancji, tym samym brak było podstaw do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd wskazał, że brak było podstaw do kwestionowania sposobu wyznaczenia przez organ obszaru analizowanego i przyjęcia do analizy parametrów obiektów położonych w tak wyznaczonym obszarze. Sąd uznał, że z akt sprawy wynika, iż obszar analizowany został ustalony zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588), zw. dalej rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. W obszarze tym znalazły się budynki wielomieszkaniowe dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. L., jak i z ul. R. Zdaniem sądu, warunek wyrażony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zw. dalej u.p.z.p., w niniejszej sprawie został spełniony, albowiem za taką działkę sąsiednią spełniającą wymagania ww. przepisu należało uznać działkę nr ... położoną przy ul. L. .. (również działkę przy ul. L. ..). W ocenie Sądu, powołany przepis nie ogranicza ustalenia parametrów przyszłej inwestycji jedynie w odniesieniu do parametrów zabudowy działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, ustalenie tych parametrów następuje w oparciu o analizę cech zabudowy występujących na całym obszarze analizowanym. Sąd uznał za bezzasadne stanowisko, że budynków dostępnych z innej drogi publicznej nie powinno się uwzględniać przy ustalaniu parametrów dla projektowanej zabudowy. W ocenie Sądu, skarżący nie wykazał też, dlaczego budynki te (sąsiadujące z kolejnymi mieszkalnymi i wielokondygnacyjnymi budynkami) nie stanowią "urbanistycznej całości" w obszarze analizowanym, co ewentualnie miałoby w pewnych sytuacjach uzasadniać ich pominięcie w przeprowadzonej analizie. Zdaniem Sądu I instancji, za stanowiskiem skarżącego nie może przemawiać jedynie fakt, że są one dostępne z innej ulicy. Sąd wskazał, że również przepisy ogólne zawarte w art. 1 ust. 2 u.p.z.p., w tym przepis nakazujący uwzględnianie w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy), którego naruszenia dopatruje się skarżący, nie mogą samodzielnie stanowić podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu, skoro w obszarze analizowanym wokół objętej postępowaniem działki budowlanej istnieje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, to w świetle treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla realizacji budynku wielorodzinnego. Poprzez realizację takiego budynku zachowana zostanie kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu tego przepisu oraz w rozumieniu treści § 2 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Sąd zaakcentował, że w granicach określonych ustawą oraz przy respektowaniu chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich, to do podmiotu mającego tytuł prawny do nieruchomości należy decyzja, w jaki sposób chce zagospodarować nieruchomość (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Sąd nie podzielił też zarzutu dotyczącego nieprawidłowego wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Jakkolwiek, zdaniem Sądu, słusznie skarżący zauważył, że posłużenie się przez organ wskaźnikiem "około" nie może być uznane za precyzyjne i w istocie mogłoby powodować pewną dowolność interpretacji na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego, to jednak w niniejszej sprawie wskaźnik ten został sprecyzowany poprzez określenie w decyzji organu I instancji, że wysokość ta stanowić ma przedłużenie elewacji frontowej budynku nr .... W ocenie Sądu, nie może budzić wątpliwości, że chodzi o budynek położony przy ul. L. ..., a więc budynek, do którego ma przylegać planowana inwestycja. Sąd I instancji wskazał, że takie określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie pozwala na etapie sporządzania projektu budowlanego na jakiekolwiek odstępstwa i jest wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. W ocenie Sądu, prawidłowo zatem ustalono ten parametr w oparciu o § 7 ust. 1 powołanego rozporządzenia. W ocenie Sądu, wyznaczenie szerokości elewacji frontowej przez organ I instancji i określenie jej na 16,6 również nastąpiło w sposób zgodny z powołanym przepisem. Z przeprowadzonej analizy wynika, że ustalona średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi 20,5 m, a zatem szerokość ustalona w decyzji zachowuje margines 20% tolerancji. Zdaniem Sądu, nie jest słuszny zarzut nieuwzględnienia odwołania, pomimo że decyzję pierwszoinstancyjną przygotowała osoba podlegająca wyłączeniu. Sąd wskazał, że projekt decyzji w ponownie prowadzonym przez organ I instancji postępowaniu, sporządziła inna osoba, aniżeli ta, której wyłączenia domagał się skarżący. Skarżący domagał się bowiem wyłączenia J. R., która brała udział w postępowaniu na poprzednim jego etapie. Ten postulat został uwzględniony już w decyzji organu odwoławczego z dnia 16 września 2011 r. i w dalszym toku postępowania osoba ta nie brała już udziału. Okoliczność, że inny architekt sporządzający analizę i projekt decyzji dokonał tego w sposób wskazujący na podobieństwo tych opracowań w stosunku do opracowań sporządzonych przez wyłączonego pracownika, nie daje podstaw do uwzględnienia ww. zarzutu tym bardziej, że skarżący nie wskazał na okoliczności, które w świetle art. 24 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz 267 ze zm.), zw. dalej k.p.a., uzasadniałyby wyłączenie A. D.-L. Sąd I instancji nie uwzględnił również zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania. Zdaniem Sądu, zgromadzony w sprawie, obszerny materiał dowodowy nie daje podstaw do stwierdzenia, że nie był on wystarczający do załatwienia sprawy. Sąd nie dopatrzył się też braków w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jak i w uzasadnieniu decyzji organów I instancji. Mając powyższe na uwadze Sąd I instancji skargę oddalił. W skardze kasacyjnej A. J. zaskarżył powyższy wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono: I) naruszenie prawa materialnego w rozumieniu art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. ‒ Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zw. dalej p.p.s.a., polegające na bezzasadnym tolerowaniu dokonanej przez organ administracji błędnej wykładni: 1) art. 1 ust. 2 pkt 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez uznanie, że dopuszczalnym jest rozszerzenie (w sposób naruszający wymogi zachowania ładu przestrzennego) minimalnego obszaru analizowanego o teren położony przy innej ulicy, zabudowany budynkami o zupełnie odmiennym charakterze od budynków położonych przy ulicy, na której ma powstać nowobudowany budynek, 2) § 7 ust 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588) polegającej na dopuszczeniu określenia wysokości budynku w sposób nieprecyzyjny. II) przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi w rozumieniu art. 174 pkt 2 p.p.s.a., poprzez naruszenie: 1) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 138 § 2 k.p.a., w zw. z art. 24 § 3 k.p.a., w związku z art. 7 i 8 k.p.a., przejawiające się w tym, że Sąd w wyniku niewłaściwej kontroli legalności działalności administracji publicznej nie uchylił zaskarżonej decyzji, mimo iż decyzję wydaną przez organ I instancji przygotowała osoba podlegająca wyłączeniu od rozpoznania niniejszej sprawy, 2) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 6, 7, 8, oraz art. 77 § 1, 107 § 3 w zw. z art. 80 k.p.a. przejawiające się w tym, że Sąd w wyniku niewłaściwej kontroli legalności działalności administracji publicznej nie zastosował środka określonego w ustawie mimo oparcia rozstrzygnięcia organu w sprawie na materiale niekompletnym, z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów i braku rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący wskutek czego wysokość budynku została ustalona w sposób budzący wątpliwości, a obszar analizowany został rozszerzony o teren położony przy innej ulicy, zabudowany budynkami o zupełnie odmiennym charakterze od budynków położonych przy ulicy, na której ma powstać nowobudowany budynek. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej m.in. wskazano, że zdaniem skarżącego, wymiary budynku zostały wskazane w sposób dający swobodę przy określaniu konkretnych parametrów budynku przy występowaniu o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Wysokość budynku nie została ustalona w sposób ścisły, lecz w punkcie 8 wskazano jedynie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku przy granicy z działką nr ... wynosić ma ok. 12m. W ocenie skarżącego, określenie wysokości budynku poprzez wskazanie przybliżonego wymiaru jest niedopuszczalne, gdyż daje możliwość wystąpienia o wydanie pozwolenia na budowę budynku o innych parametrach niż budynki sąsiednie tj. budynku niższego lub wyższego. Skarżący wskazał, że ujęcie w analizie wieżowców położonych przy ul. R. oznacza objęcie analizą budynków o zupełnie odmiennym charakterze od położonych przy ul. L. to jest w pierzei ulicy, do której dostawiono fronty budynków istniejącego na działce ... oraz budynku, który ma zostać zbudowany na podstawie wydanej decyzji. Zdaniem skarżącego, oczywistym, jest że charakter zabudowy przy ul. R. oraz przy ul. L. są zupełnie odmienne. Skarżący zauważył, że Zauważyć należy, że minimalny promień obszaru analizowanego w niewielkim stopniu obejmował budynek przy ul. R. W ocenie skarżącego, przy uwzględnieniu, że gabaryty tego budynku w istotny sposób odbiegają od pozostałych na analizowanym obszarze rozszerzenie obszaru analizowanego powinno być dokonywane ze szczególną ostrożnością. Nadto, skarżący uznał, że wbrew stanowisku przyjętemu przez Sąd I instancji projekt zaskarżonej decyzji nie może być uznany za sporządzony przez A. D.-L., gdyż w nieistotnym zakresie zmieniła ona projekt decyzji przygotowany przez J. R., a zatem nie można uznać jej za rzeczywistego autora ww. projektu. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Nie dopatrzywszy się w niniejszej sprawie żadnej z wyliczonych w art. 183 § 2 p.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania sądowoadministracyjnego i będąc związany granicami skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny przeszedł do rozpatrzenia zarzutów tej skargi. W sytuacji przytoczenia w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia prawa materialnego, jak i naruszenia przepisów postępowania, w pierwszej kolejności Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje zasadniczo ostatnio wymieniony zarzut. Dopiero bowiem po przesądzeniu, że w postępowaniu sądowoadministracyjnym zachowano prawidłowy tok procedury, nie uchybiając jej przepisom w stopniu, który mógłby wpłynąć na wynik sprawy, można przejść ‒ w granicach określonych w skardze ‒ do ocen o charakterze prawnomaterialnym. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej nie ma podstaw do przyjęcia, że w przedmiotowym postępowaniu nastąpiło naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 138 § 2 k.p.a., w zw. z art. 24 § 3 k.p.a., w związku z art. 7 i 8 k.p.a. oraz art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 6, 7, 8, jak i art. 77 § 1, 107 § 3 w zw. z art. 80 k.p.a., przejawiające się w tym, że Sąd w wyniku niewłaściwej kontroli legalności działalności administracji publicznej nie uchylił zaskarżonej decyzji, mimo iż decyzję wydaną przez organ I instancji przygotowała osoba podlegająca wyłączeniu od rozpoznania niniejszej sprawy, jak również, że rozstrzygnięcie organu oparto na materiale niekompletnym, z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów i brakiem rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący. Przeprowadzone w sprawie postępowanie wyjaśniające było wystarczające do określenia w decyzji wymagań w zakresie wysokości planowanego obiektu budowlanego. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie organy wyjaśniły istotne kwestie po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie materiału dowodowego oraz kierowały się zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Organy wykonały swój obowiązek wskazując okoliczności faktyczne i prawne, którymi kierowały się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, uzasadnienie decyzji zawierało wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Z faktu użycia zbliżonych, a nawet tożsamych określeń jak w poprzednio opracowanym projekcie nie wynika jeszcze, że jest to ten sam projekt, który przygotowała osoba podlegająca wyłączeniu. Sąd I instancji zasadnie wskazał, że projekt decyzji w ponownie prowadzonym przez organ I instancji postępowaniu, sporządziła inna osoba, aniżeli ta, której wyłączenia domagał się skarżący. Osoba ta legitymowała się odpowiednią wiedzą fachową dającą rękojmię należytego zbadania przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ona też sygnując projekt ponosi odpowiedzialność za jego treść i wartość. Należy więc przychylić się do poglądu Sądu I instancji, że nie ma podstaw do uwzględnienia ww. zarzutów. Przechodząc do rozpoznania zarzutów prawa materialnego w pierwszej kolejności należy odnieść się do naruszenia powiązanych ze sobą zarzutów naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i § 7 ust 1 ww. rozporządzenia, poprzez uznanie, że dopuszczalnym jest rozszerzenie (w sposób naruszający wymogi zachowania ładu przestrzennego) minimalnego obszaru analizowanego o teren położony przy innej ulicy, zabudowany budynkami o zupełnie odmiennym charakterze od budynków położonych przy ulicy, na której ma powstać nowobudowany budynek, jak i polegającej na dopuszczeniu określenia wysokości budynku w sposób nieprecyzyjny. Istota wyżej przytoczonych zarzutów sprowadza się do tego czy należycie określono wysokość projektowanego budynku w kontekście obszaru analizowanego, jak i czy nawiązanie przez organ do dalszego sąsiedztwa prowadzi do rażącej dysproporcji pomiędzy wysokością nowej inwestycji, a wysokością budynków przeważającą w obszarze analizowanym (w szczególności na ul. L.), a tym samym do nieuzasadnionego zniekształcenia ładu przestrzennego. Zaznaczyć należy, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powyższe oznacza, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu). Nowa zabudowa powinna też odpowiadać gabarytom i formom architektonicznym istniejących obiektów budowlanych, przy czym bardziej chodzi tu o związek jaki występuje między kompozycją architektoniczną, a wartościami całego założenia urbanistycznego. W przedmiotowej sprawie wniosek o ustalenie warunków zabudowy złożono dla inwestycji polegającej na budowie budynku 5 kondygnacyjnego, bez podpiwniczenia. Orzekający w sprawie organ w uzasadnieniu decyzji z dnia 30 stycznia 2012 r., analizując kwestię górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki przedmiotowego budynku stwierdził, że w sąsiedztwie projektowanego budynku, od strony północnej bezpośrednio przy granicy znajduje się budynek IV kondygnacyjny o wysokość 12.8 m. Od strony południowej działka jest niezabudowana. Wysokość planowanego budynku na głębokości 3 m od strony budynku istniejącego wynosi ok. 12 m, czyli stanowić będzie kontynuację wysokości budynku na sąsiedniej działce, natomiast pozostała część wynosi 15,9 m. Organ wskazał, że z uwagi na brak zabudowy od strony południowej wnioskowanej działki przepisy § 7 ust. 1 i 3 ww. rozporządzenia nie mogą mieć zastosowania. Przeanalizował więc wysokości elewacji frontowych budynków w analizowanym obszarze. Stwierdzając, że wysokości te są bardzo zróżnicowane i kształtują się od 2,5-4,0 m dla I kondygnacyjnej zabudowy garażowo-gospodarczej, poprzez kilku kondygnacyjne budynki mieszkalne o wysokości elewacji frontowej ok. 16 m, do ok. 35 m - XI kondygnacyjnych budynków mieszkalnych przy ul. R. W ocenie organu, średnia wysokość elewacji frontowych na analizowanym obszarze wynosi ok. 16,7 m. Organ wskazał, że wprawdzie wysokość projektowanego budynku, która wynosi w części 15.9 m, nie odpowiada dokładnie średniej wysokości elewacji frontowej budynków na analizowanym obszarze, nie mniej jednak jest do niej zbliżona oraz mieści się w przedziale wartości występujących na analizowanym obszarze (2,5-35 m). W związku z powyższym przyjęto wysokość attyki budynku projektowanego o wartości 15,9 m, natomiast dla części budynku w odległości 3 m od granicy z działką sąsiednią, tj. od strony budynku istniejącego przyjęto wysokość elewacji frontowej projektowanego budynku na ok. 12 m, stanowiącą kontynuację wysokości istniejącego budynku na działce sąsiedniej, tym samym projektowany budynek w tej części nie może przekroczyć wysokości budynku istniejącego, w pozostałej zaś części zaprojektowano budynek o kondygnację wyższy. W ocenie Sądu, wbrew argumentacji przedstawionej przez skarżącego w okolicznościach niniejszej sprawy nie powstało ryzyko naruszenia ładu przestrzennego w aspekcie wysokości zabudowy istniejącej i planowanej. Wskazać należy, że organ analizując możliwość zabudowy przedmiotowej działki brał pod uwagę wszystkie aspekty istniejącej zabudowy, w tym przeanalizował i odniósł się do wysokości budynku sąsiedniego. Określając jego wysokość organ faktycznie wskazał, że wynosić ona będzie ok. 12 m, nie mniej jednak określenie to zostało wyraźnie doprecyzowane przez stwierdzenie, że "projektowany budynek w tej części nie może przekroczyć wysokości budynku istniejącego", doprecyzowano to również w punkcie 8 analizowanej decyzji, gdzie organ w podobny sposób określił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: "Wysokość ok. 12 m (w granicy działki nr ...) tj. na przedłużeniu elewacji frontowej budynku nr ... (...)". Podzielić zatem należało wyrażony przez Sądu I instancji pogląd, że wbrew twierdzeniom skarżącego nie ma tu żadnej niejasności bądź nieścisłości, gdyż zamiarem organu było takie określenie wysokości przedmiotowego budynku by w tym fragmencie nie przekroczył wysokości budynku istniejącego, jak również by stanowił przedłużenie elewacji frontowej budynku stojącego obok. Prawidłowo też organ, a za nim Sąd I instancji uznał, że nie ma przeszkód by dalsza część budynku posiadała inną wysokość ustaloną w oparciu o analizę średniej wysokości elewacji frontowej budynków położonych w obszarze analizowanym. W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechny jest pogląd, że w praktyce występują sytuacje, kiedy zbyt wąskie rozumienie sąsiedztwa, determinujące wielkość wyznaczonego obszaru do analizy cech zabudowy, nie jest adekwatne do potrzeb zachowania ładu przestrzennego. Oznacza to, że w każdej indywidualnej sprawie organ określający warunki zabudowy musi poddać analizie obszar tworzący urbanistyczną całość, tak aby możliwe było dokonanie rzetelnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu koniecznych wymogów wynikających z ustawy (por. wyroki NSA z dnia: 20 marca 2012 r. sygn. akt II OSK 10/11; 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07; 15 lipca 2009 r. sygn. akt 1153/08). Należy również podkreślić, że przy ocenie decyzji o warunkach zabudowy należy uwzględnić również prawo gospodarowania terenem, o którym mowa w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., jak i zasadę ekonomicznego wykorzystania terenu przewidzianą w art. 1 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p., należy w dopuszczalnym z punktu widzenia ładu przestrzennego zakresie działać na rzecz możliwości wykonywania przez inwestora prawa własności, gdyż celem analizowanych uregulowań jest ochrona ładu przestrzennego nie zaś drastyczne ograniczenia zabudowy. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy zgodzić się z Sądem I instancji, że urbanistyczna całość, według cech której następuje określenie warunków zabudowy, to nie tylko budynki leżące w ciągu drogi, do której dostęp ma działka, ale w warunkach zabudowy miejskiej może to być zespół budynków położonych w obszarze analizowanym, a część działki przy ul. R. zabudowanej budynkiem wielopiętrowym jest położona w tak wyznaczonym obszarze. Nadto, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego włączenie do obszaru analizowanego budynku przy ul. R. nie wpłynęło na ład przestrzenny ul. L. Nawet jednak, gdyby brać pod uwagę tylko budynki leżące w ciągu ul. L. to ulica ta zabudowana jest budynkami wielokondygnacyjnymi o różnej wysokości i niejednolitymi architektonicznie. W ocenie Sądu, z załączonego projektu budynku wynika, że budynek ten nie będzie odbiegał od pozostałych i wpisze się w panujący na tym obszarze ład architektoniczny. Warunek istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy został zatem spełniony (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.). Tym samym zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w zw. z § 3 rozporządzenia, jak i § 7 ust 1 ww. rozporządzenia nie zasługiwały na uwzględnienie. Z tych wszystkich względów uznając, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. ----------------------- 6