II SA/Kr 1539/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie : WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2016 r. sprawy ze skargi [...] Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. z siedzibą w L. w likwidacji na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 8 października 2015 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Aktem notarialnym z dnia [....] 2011 r. Rep. [....] Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[....] " w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji przeniosła na rzecz Z.N. i A.N. własność nieruchomości gruntowej utworzonej z działki [....] o powierzchni 0,0988 ha położonej w Z. za cenę 36.457,20 złotych. Decyzją 4 listopada 2011 r., znak: [....] Burmistrz T. ustalił wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 4.174,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] o powierzchni 0,0988 położonej w miejscowości Z. w gminie T., w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[....] " w Z. w likwidacji. W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 20 grudnia 2011 r. sygn. akt [....] , uchyliło decyzję organu l instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Po przeprowadzeniu ponownego postępowania wyjaśniającego, decyzją 8 lutego 2012r., organ l instancji ustalił wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 4.172,00 zł z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości. Od powyższej decyzji kolejne odwołanie wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[....]" w Z. w likwidacji podnosząc, że ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest zawyżona. Zarzucono także, że rzeczoznawca do bazy danych przyjął nieruchomości posiadające wartość brutto. Decyzją z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt: [....] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało decyzję organu l instancji w mocy. Na tą decyzje strona wniosła skargę, a w wyniku jej rozpatrzenia Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 9 sierpnia 2012 r. sygn. akt: II SA/Kr 841/12 uchylił decyzje Kolegium i decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu Sąd wskazał m.in: "(...) na stronie 13 operatu, jako czynnik wpływający na wzrost wartości szacowanej nieruchomości rzeczoznawca wymienił kształt i wielkość działki. Zauważyć w związku z tym należy, że działka nr [....] podzielona została najwcześniej w dniu 9.08.2010 r., skoro na mapie podano informację, że w tym dniu wydana została opinia co do podziału działki [....] , z której powstała działka [....] . Opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (por. wyrok NSA z dnia 28.09.2009 r. sygn. II OSK 1517/07, LEX nr 573573). Niezasadny jest natomiast zarzut skargi, że rzeczoznawca niewłaściwie przyjął za podstawę wyliczeń cenę brutto. Jak już wcześniej podano, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, a przepisy określające wartość nieruchomości, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny". Skargę kasacyjną na powyższy wyrok złożyła Spółdzielnia Produkcyjna [....] w Z. Wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2014 r. II OSK 2748/12 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. W wyroku wskazano, iż zarzuty skargi są zasadne, jednak skarga została oddalona, gdyż powyższy wyrok WSA w Krakowie jest korzystny dla strony skarżącej. Odnosząc się zaś do argumentów skargi NSA stwierdził m.in.: "(...) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym w tym operacie rzeczoznawca powinien zamieścić stosowną wzmiankę". Po przeprowadzeniu ponownego postępowania i sporządzeniu nowego operatu szacunkowego Burmistrz T. decyzją z dnia 18 grudnia 2014 r. ustalił wysokości jednorazowej opłaty w kwocie 3900,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [....] o powierzchni 0,0988 ha w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji, w ustawowo zakreślonym terminie, odwołanie wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna [....] w Z. w likwidacji, zarzucając, że ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest zawyżona , bowiem rzeczoznawca do bazy danych przyjął nieruchomości posiadające wartość brutto, podczas gdy Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie wypowiedział się, że cena nieruchomości nie może zawierać podatku od towarów i usług. Decyzja z dnia 9 lutego 2015r. (....) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. uchyliło decyzję organu l instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wskazano, że organ l instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w sposób jaki nakazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w cytowanym wyżej wyroku z 24 sierpnia 2012 r., jak również nie zastosował się do wskazań zawartych w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2014 r. W toku ponownego rozpoznania sprawy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. nowy operat szacunkowy (z dnia 25 lipca 2015 r.). Decyzją z dnia 21 sierpnia 2015r., znak: [....] Burmistrz T. ← w pkt 1 ustalił wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 1669,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] o powierzchni 0,0988 ha w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [....][....][....][....] ← w pkt 2 nałożył obowiązek uiszczenia określonej wyżej kwoty w dniu, kiedy decyzja Burmistrza T. stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miejskiego w T. lub w kasie Urzędu Miejskiego w T. Odwołanie po raz kolejny wniosła Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna [....] w Z. w likwidacji podnosząc upływ 3 - letniego terminu przewidzianego dla możliwości ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a tym wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie z powodu przedawnienia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 8 października 2015 r., sygn. [....] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r. poz. 267), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r, poz. 199) oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z późn. zm.) i § 1 pkt 6 lit c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r. Nr 198, poz. 1925) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając to rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 w/w ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl art. 37 ust. 6 ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. W dniu 24 października 2007r. Rada Gminy w T. (Uchwała Nr XI11/102/2007) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [....][....][....][....] . Plan ten wszedł w życie w dniu 29 marca 2008r. Zgodnie z zapisami tego planu działka numer [....] w Z. , z której następnie na skutek podziału dokonanego wydzielania działki nr [....] , znalazła się w terenach oznaczonych symbolem: - L.4 MN, L.5 MN tj. terenach o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu uzupełniającym pod usługi wbudowane - maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastrukturę techniczną i zieleń urządzoną - L.2U- terenach zabudowy usługowej (komercyjnej i publicznej), - L1 .ZP- terenach zieleni parkowej, - L.20R- terenach rolniczych, upraw ogrodniczych i sadowniczych, - L1 WS- terenach wód powierzchniowych śródlądowych, - 1 KDW- dróg wewnętrznych wśród zabudowy istniejącej i projektowanej - 2 KDL - dróg lokalnych (gminnych) - 1 KDG - drogi głównej (wojewódzkiej). W poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą Nr IX/37/79 RNMiG w T. z 2 października 1979 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. działka ta znajdowała się w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem C.23.ZP - tereny istniejącego parku podworskiego, adaptowanego na cele rekreacji ogólnodostępnej, plan realizacyjny opracować w porozumieniu z konserwatorem zbytków i organem ochrony przyrody oraz symbolem C.30.R - teren upraw rolnych, adaptacja stała. Jak wynika z akt sprawy aktem notarialnym z [....] 2011 r. Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna [....] w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji przeniosła na rzecz Z.N. i A.N. własność nieruchomości gruntowej utworzonej z działki nr [....] za cenę 36.457,20 zł. Pismem z dnia 10 sierpnia 2011 r. Burmistrz T. poinformował Spółdzielnię o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości. Podstawę ustalenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości będącej następstwem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi obecnie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. Stosownie do wiążących ustaleń Naczelnego Sądu Administracyjnego zwartych w wyroku z dnia 11 kwietnia 2014 r. II OSK 2748/12, rzeczoznawca w operacie z 25 lipca 2015 r. (str 31) stwierdził, że ceny nieruchomości przyjętych do obliczeń są cenami netto. Według wyliczeń zawartych w operacie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] o powierzchni 118255 m2 w Z. , przed uchwaleniem opisanego wyżej miejscowego planu wynosiła 305 600 złotych tj. 2,58 złotych za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu -1 637 100 złotych tj. 13,84 złotych za 1 m2. Nieruchomość wydzielona wskutek dokonanego już po uchwaleniu w 24 października 2007r. planu miejscowego podziału (decyzją z dnia 25 listopada 2010r.) składająca się z działki nr [....] o powierzchni 988 m2 miała zatem przed uchwaleniem planu wartość 2 549 zł (988 m2 x 2,58 zł), a po uchwaleniu planu miejscowego wartość 13.674 zł (988 m2 x 13,84 zł). Różnica wynosi zatem 11 125 zł (13 674 zł - 2 549 zł). Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej wynoszącej 15 %, opłata ta wynosi, zatem 1669 zł. W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 782), określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Dokonując oceny ostatnio sporządzonego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A.L. z dnia 25 lipca 2015r. organ II instancji uznał, że jest on prawidłowy. Zgodnie z art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej (wyceniając tereny mieszkaniowe i rolne) i metodę porównywania parami (wyceniając tereny usługowe) oraz podejście mieszane (wyceniając tereny parkowe oraz wody śródlądowe). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Przy metodzie porównywania parami porównuje się natomiast nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową ,metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). W podanym ocenie operacie rzeczoznawca przyjął metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy stosowaniu tej metody wartość gruntu określa się, jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju asortymentów sprzedawanego drewna. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia (§ 18 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca utworzył zbiór nieruchomości podobnych a następnie dokonał wyceny osobno dla nieruchomości o funkcji usługowej, mieszkalnej rolnej, parkowej i terenów wód śródlądowych. Organ II instancji dokonał oceny czy nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi, a więc czy mogły stanowić odnośnik do działki będącej przedmiotem wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dokonując zestawienia opisanych nieruchomości porównawczych z nieruchomością będąca przedmiotem wyceny stwierdzono, że w procesie ustalania wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy. Nie budzi też zastrzeżeń okoliczność, iż w przypadku nieruchomości o funkcji parkowej i wód śródlądowych rzeczoznawca zasadnie przyjął metodę mieszaną dla wyceny nieruchomości, gdyż obrót takimi nieruchomościami jest praktycznie znikomy i utworzenie bazy danych działek podobnych tzn. o takim przeznaczeniu w praktyce mogłoby okazać się niemożliwe. Wszystkie nieruchomości porównawcze mają zbliżone położenie, jak nieruchomość wyceniana - znajdują się w Gminie T. bądź gminach sąsiednich. Rzeczoznawca określił, że największy wpływ na cenę nieruchomości w przypadku działek o funkcji mieszkaniowej i usługowej ma lokalizacja, kształt i teren działki oraz wielkość działki. W przypadku działek rolnych na cenę oprócz wyżej wymienionych wpływ ma jakość bonitacyjna oraz dojazd do nieruchomości. W przypadku działek o funkcji parkowej za główne cechy mające wpływ na cenę rzeczoznawca wskazał położenie w odniesieniu do drogi głównej, walory rekreacyjne, jakość drogi dojazdowej, sąsiedztwo terenów przyległych. Z kolei w przypadku terenów o funkcji wód śródlądowych rzeczoznawca dokonał obliczenia wartości przy uwzględnieniu powierzchni użytku, wskaźnika szacunkowego gruntu oraz średniej centy żyta z rynku lokalnego. Po dokonaniu procesu szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wartość jednostkowa prawa własności działki numer [....] w Z. przed uchwaleniem planu wynosiła 2,58 zł za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu wartość jednostkowa wynosiła 13,84 zł za 1 m2. Jak wyjaśnił w uzasadnieniu organ II instancji podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości nieruchomości. O ile, bowiem na gruncie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zagospodarowania nieruchomości nr [....] ograniczał się do użytkowania rolniczego, to obecnie istotnie wzrosły możliwości inwestowania na tej nieruchomości poprzez zabudowę mieszkaniową oraz komercyjną. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu wskazano – powołując się na wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2014r. (II SA/Kr 1486/14) - kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie z dnia 27 marca 2013 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wobec nie budzącego wątpliwości, jednoznacznego określenia w przepisie art 37 ust. 3 tej ustawy, iż roszczenie to "można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące" dla zachowania wymaganego terminu wystarczy, jeśli organ właściwy przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zgłosi roszczenie z tytułu jednorazowej opłaty wymaganej od właściciela lub użytkownika nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, co następuje przez wszczęcie postępowania. Nadto, ustawodawca posłużył się zwrotem "zgłaszać" należy przyjąć, że 5-letni termin jest zachowany, tym terminie zobowiązany właściciel lub użytkownik wieczysty odebrał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z 3. 09. 2008 r. sygn. akt II OSK 984/07). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [....][....][....] , wszedł w życie w dniu 29 marca 2008r, a skutecznym zawiadomieniem z dnia 10 sierpnia 2011 r. Burmistrz T. poinformował Spółdzielnię o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości. Podkreślono, że przepisy ustalające zawity termin 5 lat dla realizacji roszczenia z tytułu opłaty planistycznej mają charakterze lex specialis w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej i jako takie powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Przepis art. 67 ust 1 ustawy o finansach publicznych, nakazuje jedynie odpowiednie stosowanie działu III ustawy Ordynacja podatkowa, co w każdej sprawie oznacza konieczność uwzględnienia kontekstu systemowego oraz aksjologicznego. Jak wskazano w wyroku WSA w Lubinie z 21. 06. 2012 r. (sygn. akt III SA/Lu 242/12) "odpowiednie stosowanie" to szeroki wachlarz możliwości, poczynając od stosowania wprost przepisów, których dotyczy odesłanie, do całkowitego wykluczenia stosowania regulacji objętych odesłaniem". W sytuacji gdy kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odesłanie do przepisów działu III Ordynacji podatkowej nie znajduje zastosowania, co nie wyklucza jej "odpowiedniego stosowania" w odniesieniu do innych kwestii nieuregulowanych w u.p.z.p. lub w kpa jak np. w kwestii terminu płatności, zaległości lub odsetek za zwłokę (por. wyrok WSA w Krakowie z 11. 09. 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 761/13, wyrok WSA w Krakowie z 6.12.2012r., sygn. akt II SA/Kr 496/12). Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna [....] w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, żądając jej uchylenia z powodu przedawnienia, a także zasądzenia na rzecz strony skarżącej kwoty 1669 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia skargi. Strona skarżąca podniosła, że od wejścia w życie planu miejscowego minęło już ponad 7 lat, natomiast od wydania w sprawie pierwszej decyzji upłynęło już 5 lat. W tym czasie Burmistrz wydał 3 błędne decyzje, które były uchylane w toku instancji. Strona skarżąca uiściła opłatę wynikającą z zaskarżonej decyzji, jednak uważa, że nie było to słuszne i dlatego żąda zwrotu kwoty 1669 zł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że jest ona prawidłowa, bowiem wykonano wskazania wynikające z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 sierpnia 2012 r sygn. akt II SA/Kr 841/12 ( w zakresie, w jakim pozostały aktualne) i wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2014 r, sygn. akt II OSK 2748/12. Organy obu instancji dokonały pełnych ustaleń, materiał dowodowy został zebrany w sposób kompletny i rozpatrzony należycie, w zgodzie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Stosownie do art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 27.06.2014 r., sygn. II FSK 1889/12 (LEX nr 1518953) uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania. W wyroku z dnia 11 kwietnia 2014 r do sygn. II OSK 2748/12 wydanym w niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie zawarł jednoznaczne stanowisko, że rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości a nie jej cenę, które to pojęcia nie są tożsame, dlatego uzasadnienie doliczenia podatku VAT definicją ceny jest błędne. Jako podstawę wyceny należy zastosować ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym rzeczoznawca powinien zamieścić stosowna wzmiankę zgodnie z regułą niewliczania podatku VAT w cenę transakcyjną nieruchomości dla potrzeb określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. Opinia biegłego mgr A.L. z dnia 25 lipca 2015 r sporządzona została prawidłowo w oparciu o trafnie dobrana metodę wyceny, zawiera stosowną klauzulę, że wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat a ceny nieruchomości przyjęte do obliczeń są cenami netto. Biegły prawidłowo przyjął, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wartość działki po podziale oszacowano jako iloczyn ceny jednostkowej działki przed podziałem ( stan nieruchomości w dniu wejścia w życie planu ) i powierzchni działki po podziale. Wartości jednostkowe działki przed podziałem określono przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jej uchwaleniem. Biegły określił wartość nieruchomości w stanie po uchwaleniu planu, jako sumę wartości funkcjonalnie wydzielonych części o przeznaczeniu : usługowym , mieszkaniowym , drogowym , pod zieleń parkową , rolnym , terenów wód śródlądowych a przed uchwaleniem planu w stanie jaki wtedy istniał. Określono cechy nieruchomości porównawczych a zestawienia dokonano w parach bądź uwzględniając nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Przy określeniu wartości współczynników korygujących wzięto pod uwagę cechy różnicujące takie, jak: jakość bonitacyjna, lokalizacja, kształt i rozkład, ukształtowanie działki, dojazd. Podnoszony przez stronę skarżącą zarzut przedawnienia jest bezzasadny, bowiem stosownie do art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Według art. 37 ust 4: przepis ust 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust 4. Do zachowania terminu niezbędne jest wszczęcie postępowania przed jego upływem. W dniu 24 października 2007r. Rada Gminy w T. (Uchwała Nr XI11/102/2007) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [....][....][....] . Plan ten wszedł w życie w dniu 29 marca 2008r. W niniejszej sprawie pismem – zawiadomieniem z dnia 10 sierpnia 2011 r. Burmistrz T. poinformował Spółdzielnię o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a zatem z zachowaniem wymaganego terminu. Późniejszy długotrwały przebieg postępowania nie ma żadnego wpływu na przedawnienie roszczenia o opłatę planistyczną. W tej kwestii panuje jednolite stanowisko orzecznictwa i doktryny prawa. Działaniem skierowanym na " dochodzenie opłaty " jest wszczęcie stosownego postępowania administracyjnego ( art. 37 ust 6 ustawy o p.i.z.p.) . Termin jest zachowany gdy wszczęto postępowanie przed jego upływem. Postępowanie jest wszczynane z urzędu. ( Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2013, str 306). Kontrola zaskarżonej decyzji wskazuje, że jej uzasadnienie odpowiadało wymogom art. 107 § 3 kpa. Organ odwoławczy odniósł się do zarzutów stron, dotyczących prawidłowości operatu, a następnie przeprowadził szczegółowe i trafne rozważania. Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawi art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r. poz. 270).