II SA/Po 275/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] marca 2016 r. Nr [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości; oddala skargę Starosta L. decyzją z dnia (...) października 2015 r., nr (...), działając na podstawie art. 6 pkt 2 oraz art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej jako "K.p.a.")., po rozpatrzeniu wniosku "A" Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej jako "A"), orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości gruntowej, położonej w gminie L., obręb K., oznaczonej geodezyjnie działką nr (...) o pow. (...) ha, obejmującej obszar (...) m2, stanowiącej własność M. D. – W. dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą nr (...), poprzez zezwolenie "A" na założenie i przeprowadzenie na powyższej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącej napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej/dwutorowej linii 110 kV Ś. – L. G.. Przebieg trasy linii i grunty projektowane do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przedstawił załącznik graficzny niniejszej decyzji. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie wyjaśniono, że w dniu (...) grudnia 2014 r. "A" złożyła wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o ograniczeniu sposobu korzystania dla opisanej powyżej nieruchomości. W dalszej kolejności wskazano, że działka będąca przedmiotem wniosku objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy L. zatwierdzonego uchwalą w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. Jak wynika z treści powyższego planu, na obszarze jego opracowania obejmującym przedmiotową działkę nr (...), położoną w obrębie K. wprowadza się ograniczenie wykorzystania terenu pod zabudowę z uwagi na przebieg linii energetycznej; obowiązuje dostosowanie podziałów geodezyjnych do przebiegu linii oraz uzgodnienie lokalizacji obiektów budowlanych z dysponentem sieci energetycznej. Jak wskazano we wniosku z dnia (...) grudnia 2014 r. planowana inwestycja polega na przebudowie linii po trasie istniejącej linii wysokiego napięcia 110 kV relacji Ś. - L. G.poprzez wymianę wszystkich elementów linii (słupy z fundamentami, przewody i izolatory) na nowe elementy. Przedmiotowa działka zlokalizowana jest pomiędzy istniejącymi słupami nr (...) i (...), a na jej terenie posadowiony jest słup nr (...), przy czym zgodnie z oświadczeniem pełnomocnika na odcinku od słupa nr 31 do słupa nr (...) (linia jednotorowa), nastąpi wymiana wszystkich elementów linii: konstrukcji wsporczych z fundamentami, przewodów, izolatorów, na nowe z zachowaniem dotychczasowego przebiegu. Powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia na działce nr (...) wynosi (...) m2 przy długości projektowanej trasy linii na działce rzędu (...) m (po osi linii) i szerokości pasa ograniczenia dla linii określonej na (...) m. Na działce przewidziano również lokalizację słupa kratowego o wymiarach podstawy (...) m x (...) m. Przebieg linii oraz pasa technologicznego linii przez przedmiotową nieruchomość, a także lokalizacja słupa zilustrowane zostały na załączonej do wniosku mapie. Mając na celu realizację zamierzonej inwestycji, podjęto próbę przeprowadzenia rokowań z właścicielką nieruchomości w przedmiocie wyrażenia zgody na korzystanie ze I spornej nieruchomości. Całokształt załączonej do wniosku dokumentacji wskazuje, iż w 2014 r. przedstawiciele inwestora prowadzili negocjacje z właścicielką nieruchomości oraz jej pełnomocnikiem – adwokatem J. K. Właścicielce nieruchomości niejednokrotnie i wyczerpująco przedstawiano warunki oraz argumentowano zasadność przebudowy istniejącej linii elektroenergetycznej i ustanowienia służebności przesyłu na działce nr (...), zwracając się tym samym o wyrażenie zgody na dokonanie rzeczonych czynności. Analiza przedstawionych przez wnioskodawcę dokumentów wskazuje, iż ostatecznie, oczekiwań wyrażonych przez strony nie dało się ze sobą pogodzić. Właścicielka nie wyraziła zgody na posadowienie dodatkowego słupa na działce oraz zakwestionowała szerokość pasa służebności przesyłu określoną na (...) m. (pomimo zgody inwestora na usytuowanie jednego z dwóch projektowanych wstępnie słupów na sąsiedniej działce oraz wyjaśnień złożonych, co do celowości przyjęcia szerokości pasa rzędu (...) m). Pełnomocnik właścicieli nieruchomości wskazał, iż szerokość pasa służebności przesyłu winna wynosić 30 m. W odpowiedzi na powyższe, pełnomocnik wnioskodawcy oświadczył, iż pas służebności przesyłu zaprojektowanej przez inwestora szerokości) znajduje uzasadnienie w potrzebach przedsiębiorcy przesyłowego oraz jest niezbędny do obsługi sieci przesyłowych i dystrybucyjnych i ma umożliwić przedsiębiorstwu przesyłowemu realizację prac modernizacyjnych na nieruchomości, jak również zapewnić możliwość wjazdu na działkę celem usunięcia awarii, czy też przeprowadzenia prac konserwatorskich. Strony nie osiągnęły również porozumienia w kwestii wysokości jednorazowego wynagrodzenia, jakie właścicielka nieruchomości miałaby otrzymać za ustanowienie służebności przesyłu. Ostateczna kwota zaproponowana przez przedstawicieli "A", wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, po podwyższeniu o 10% wyniosła (...) zł, przy czym ostatnią propozycją przedstawioną przez właścicielkę nieruchomości było wynagrodzenie w wysokości (...) zł. Zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż ostatnim pismem sporządzonym celem przeprowadzenia negocjacji przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, było pismo pełnomocnika właścicieli nieruchomości z dnia (...) listopada 2014 r., w którym to pełnomocnik właścicielki nieruchomości oznajmił, iż proponowana przez inwestora kwota wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest znacząco zaniżona i nie obejmuje wszystkich składników wynagrodzenia za służebność przesyłu wynikających z operatu szacunkowego, jednakże nie wskazano nowej kwoty wynagrodzenia, którą właścicielka nieruchomości uznałaby za satysfakcjonującą. W uzupełnieniu złożonego podania, wraz z pismem z dnia (...) stycznia 2015 r. wnioskodawca przesłał kopię pisma skierowanego do adw. J. K. z dnia (...) grudnia 2014 r., w którym przedstawiono wysokość wynagrodzenia ustaloną w oparciu o sporządzony w dniu (...) grudnia 2014r. aneks do operatu szacunkowego, która ostatecznie, po podwyższeniu o 10% wyniosła (...) zł. Jednocześnie zwrócono się z prośbą o ustosunkowanie się względem przedstawionej propozycji w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma. Zgodnie z oświadczeniem pełnomocnika inwestora, właścicielka nieruchomości nie odpowiedziała na przedstawioną ofertę (pismo z dnia (...) lutego 2015 r.). Starosta przytoczył treść art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konkludując, że planowane przedsięwzięcie niewątpliwie stanowi inwestycję celu publicznego, jak również jest zgodne z obowiązującym planem miejscowym. Co więcej wystąpienie z wnioskiem o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości zostało poprzedzone nieudanymi rokowaniami z właścicielem nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia wyjaśniono, że w dniu (...) marca 2015 r. do siedziby organu wpłynęło pismo pełnomocnika właścicielki nieruchomości, w którym zgłoszono uwagi i żądania. I tak, w pierwszej kolejności wniesiono o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz przeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony w osobie M. D. – W. oraz przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków w osobach: M. P. J., J. B. K., M. S. i M. L.. Zażądano również wydania decyzji odmawiającej ograniczenia sposobu korzystania ze spornej nieruchomości. Zakwestionowane zostało ograniczenie sposobu korzystania z terenu w pasie o szerokości (...) m jako niezgodne z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, iż strefa ochronna dla istniejącej linii napowietrznej 110 kV relacji Ś. - L. G. posiada szerokość 30 m. Kolejno, przedstawiono pogląd, jakoby regulacja zawarta w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami miała zastosowanie jedynie do realizacji zupełnie nowych inwestycji, nie natomiast do przedsięwzięcia polegającego na przebudowie istniejącej linii elektroenergetycznej. Równocześnie, zdaniem pełnomocnika właściciela nieruchomości osoby prowadzące rokowania nie posiadały pełnomocnictwa "A" do zaciągania w imieniu lub na rzecz inwestora jakichkolwiek zobowiązań finansowych. Uznano ponadto, iż treść składanych propozycji była niezgodna z zakresem terytorialnym pasa technologicznego, który narzucony został zapisami obowiązującego planu miejscowego. Finalnie, zarzucono inwestorowi, iż nie posiada statusu wyłącznego właściciela urządzeń stanowiących linię napowietrzną 110 kV Ś. - L. G. przeprowadzonych przez działkę nr (...), w związku z czym nie ma możliwości wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. Pełnomocnik "A", w odpowiedzi na powyższe zarzuty wskazał, że z uwagi na fakt precyzyjnego wyjaśnienia właścicielce nieruchomości, na etapie rokowań, zakresu planowanych do wykonania prac, zakresu uszczuplenia prawa własności, a także sposobu ustalenia i wypłaty odszkodowania za ewentualne szkody, błędnym jest twierdzenie, jakoby inwestorowi nie towarzyszyła rzeczywista wola ugodowego załatwienia sprawy skutkującego zawarciem stosownej umowy. Ponadto, wyjaśniono, iż inwestor zawarł z wykonawcą inwestycji umowę, na podstawie której płatnikiem wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest wykonawca inwestycji przebudowy linii 110 kV Ś. - L. G.- "B" S.A., co dowodzi należytego umocowania osób kontaktujących się z właścicielką nieruchomości. Podkreślono także fakt, iż przebudowa istniejącej linii energetycznej obejmuje nowe roboty budowlane, dla wykonania których niezbędne jest uzyskanie przedmiotowej decyzji. Za nieuzasadnione uznano z kolei kwestionowanie przysługiwania "A" o. prawa własności napowietrznej linii energetycznej 110 kV Ś. – L. G. W odpowiedz na zarzut niewłaściwego określenia pasa technologicznego linii, wyjaśniono, że przez wzgląd na interes właściciela nieruchomości, ograniczenie jego praw winno być ograniczone do minimum, jedynie w zakresie niezbędnym dla przedmiotowej inwestycji. Wraz z pismem z dnia (...) lipca 2015 r. pełnomocnik "A" przedłożył ponadto kopię fragmentu umowy zawartej pomiędzy inwestorem, a wykonawcą oraz dwie zgody Zarządu "B" S.A. na podpisanie umowy w sprawie ustanowienia służebności przesyłu z określeniem wynagrodzenia w proponowanej wysokości. Po dokonaniu analizy treści wypisu z miejscowego planu zagospodarowania w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. oraz jego załącznika graficznego, organ stwierdził, iż zapisy rzeczonego planu nie wskazują, aby szerokość pasa technologicznego linii (strefy ochronnej linii) 110 kV wynosiła 30 m. Powyższe potwierdzone zostało w rozmowie telefonicznej przeprowadzonej w dniu (...) lipca 2015 r. z pracownikiem Urzędu Gminy L. - Panią K. Z. Z kolei w piśmie Wójta Gminy L. z dnia (...) sierpnia 2015 r. wskazano, iż ograniczenie zabudowy obiektami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi w pobliżu linii 110 kV zostało określone w planie miejscowym poprzez wykreśloną na rysunku planu miejscowego wzdłuż przebiegającej Unii 110 kV nieprzekraczalną linię zabudowy, która została określona na (...) m od linii elektroenergetycznej. Podczas przeprowadzonej w dniu (...) września 2015 r. rozprawy administracyjnej właścicielka nieruchomości oznajmiła, iż w okresie od kiedy jest właścicielką przedmiotowej nieruchomości, a także ok. 20 lat wstecz nie występowały żadne awarie linii. J. H. będący pracownikiem "A" zapewnił natomiast o konieczności dokonania przebudowy rzeczonej linii, gdyż jako linia wybudowana ok. 1959 r., posiadająca wyeksploatowane przewody, nie jest ona w stanie "udźwignąć potrzeb przemysłu" związanych z rozwojem miasta pracownikiem.. W trakcie rozprawy przedstawiony został również zakres przedmiotowych prac, planowanych do przeprowadzenia na spornej działce. S. W. – przedstawiciel "B" S.A. wyjaśnił, że ustalona szerokość pasa - 9.8 m jest wystarczająca do wykonania przebudowy z punktu widzenia osoby technicznie wykonującej omawiane prace. Pełnomocnik inwestora wskazała ponadto, iż w operacie szacunkowym ustalono wartość służebności przesyłu dla pasa o szerokości 9,8 m, jednakże w poczynionych obliczeniach uwzględniono wnioskowany przez właścicielkę nieruchomości pas oddziaływania o szerokości 30 m. Ostatecznie, pełnomocnik właścicieli nieruchomości podtrzymał dotychczasowe stanowisko. W ocenie Starosty, analiza całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wskazuje, iż przedstawiane przez stronę zarzuty nie przeczą słuszności wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej działką nr (...). Wszelkie wątpliwości zostały wyjaśnione zarówno przez pełnomocnika wnioskodawcy oraz świadków, którzy stawili się na rozprawę, a także przez sam organ prowadzący postępowanie. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła M. D. – W., reprezentowana przez adwokata Macieja Krotoskiego wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji odmawiającej ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości albo uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucono: naruszenie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie zaskarżonej decyzji oraz ustanowienie zawartego w niej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w sposób sprzeczny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie określenia szerokości pasa ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na (...) m podczas gdy z zapisów w/w planu zagospodarowania wynika, że strefa ochronna linii 110kV Ś. – L. G. wynosi 30 metrów (po (...) metrów w każda stronę od osi linii); naruszenie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i ustanowienie zawartego w zaskarżonej decyzji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącego obiektu budowlanego - linii 110kV Ś. L. – G. podczas gdy w świetle prawidłowej wykładni w/w przepisu decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości może dotyczyć wyłącznie zezwolenia na realizacje całkowicie nowej inwestycji celu publicznego, nie zaś przebudowy obiektu istniejącego; naruszenie art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędna wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że "A" przeprowadziła rokowania z właścicielem nieruchomości w sposób legalny podczas, gdy osoby zastępujące wnioskodawczynię w toku rzekomych rokowań nie były upoważnione do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz wnioskodawczyni, a zatem prowadzone "rokowania" miały charakter czynności pozornych i z uwagi na brak należytego umocowania przedstawicieli wnioskodawczyni nie mogły doprowadzić do skutecznego dokonania czynności prawnej (zawarcia umowy) pomiędzy "A" a odwołującą; naruszenie art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 28 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o przedłożoną przez wnioskodawczynię mapy sporządzonej przez mgr inż. J. S., która nie została sporządzona przez uprawnionego geodetę na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków oraz nie została zaopatrzona w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych, co w konsekwencji uniemożliwia w przyszłości ujawnienie ograniczeń wynikających z zaskarżonej decyzji w prowadzonej dla działki nr (...) księdze wieczystej (...); naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i w zw. z art. 7 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i niewnikliwe rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji dokonanie błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego; naruszenie art. 78 § 1 K.p.a. poprzez pominięcie przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji wniosku dowodowego właściciela nieruchomości zgłoszonego w piśmie z dnia (...) października 2015 r. o przeprowadzenie oględzin nieruchomości; naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 8 K.p.a. poprzez nieustosunkowanie się przez organ I instancji do zgłaszanych przez odwołującą zarzutów dotyczących braku umocowania osób prowadzących rzekome rokowania z właścicielem nieruchomości do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz "A". W uzasadnieniu odwołania podniesiono w pierwszej kolejności, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w zakresie pasa ograniczenia o szerokości (...) m jest natomiast sprzeczne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego uchwałą w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. Jak zauważono Wójt Gminy L. w piśmie z dnia (...) sierpnia 2015 r. wskazał, że ograniczenie zabudowy obiektami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi w pobliżu linii 110kV, zostało określone w planie miejscowym, poprzez wkreśloną na rysunku planu miejscowego, wzdłuż przebiegającej linii 110kV, nieprzekraczalną linię zabudowy, która została określona na (...) m (w każdą stronę) od linii elektroenergetycznej (skala rysunku planu miejscowego 1:5000). Jak podkreślono, wskazana powyżej szerokość pasa oddziaływania przedmajowej linii 110kV wynika przy tym również z regulacji zawartej w przepisach szczególnych. I tak, zgodnie z § 55 ust. 1 Rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż 15 m dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30 kV, lecz nieprzekraczającym 110 kV. Dodatkowo podniesiono, że znacznie szersza strefa oddziaływania napowietrznej linii elektroenergetycznej 110kV Ś. L. – G., niż wskazana przez "A", została również określona w wydanej przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska dla tej inwestycji decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia (...) marca 2014 r., (...). Zdaniem odwołującej ograniczenie sposób korzystania z nieruchomości w pasie terenu o szerokości (...) m, pozostaje, w świetle wskazanych powyżej okoliczności, niezgodne z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przepisami szczególnymi oraz zapisami uzyskanej przez Inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W dalszej części odwołania podniesiono, że wydanie decyzji, o jakiej mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niedopuszczalne dla obiektów już istniejących, w tym również dla ich przebudowy, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Regulacja powyższa może bowiem znajdować zastosowanie wyłącznie do realizacji całkowicie nowych przedsięwzięć inwestycyjnych, nie jest natomiast środkiem pozwalającym na zalegalizowanie uprzednio posadowionych bez tytułu prawnego urządzeń oraz wykonywania dalszych prac w obrębie takiego obiektu. Odwołująca podniosła również, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegającym na błędnym przyjęciu, że "A" przeprowadziła rokowania z właścicielem nieruchomości w sposób legalny podczas gdy osoby zastępujące wnioskodawczynie w toku rzekomych rokowań nie były upoważnione do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz wnioskodawczym, a ponadto rzekome rokowania nie obejmowały udzielenia przez właściciela nieruchomości zgody na wykonanie robót co do pełnego zakresu pasa ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości ustalonego na podstawie zapisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak podkreślono, oczywistym jest, że aby doszło do zawarcia przez inwestora danego przedsięwzięcia umowy obejmującej zgodę na udostępnienie nieruchomości dla potrzeb realizacji inwestycji celu publicznego, musi on być reprezentowany przez osobę, która jest uprawniona do zawarcia tej umowy z właścicielem nieruchomości w imieniu i na rzecz inwestora. W ocenie odwołującej rzekomi pełnomocnicy wnioskodawczyni nie posiadali umocowania wymaganego do przeprowadzenia z nią rokowań. Z treści udzielonych w sprawie pełnomocnictw jednoznacznie wynika natomiast, że nie uprawniały one do zaciągania w imieniu lub na rzecz "A" jakichkolwiek zobowiązań finansowych lub o podobnym charakterze poza wymaganymi przez urzędy opłatami związanymi z uzyskaniem powyższych pozwoleń i decyzji niezbędnych do realizacji prac projektowych o wykonawczych w umocowanym zakresie. Bez znaczenia są przy tym ewentualne wzajemne zobowiązania "B" S.A. i "A" wynikające z zawartej przez te podmiotu umowy nr (...) dotyczącej realizacji zadania inwestycyjnego. Dodatkowo podniesiono, że wszystkie działania mające stanowić rzekome "rokowania" z właścicielem nieruchomości zostały podjęte przez "A" w złej wierze i miały wyłącznie charakter pozorny. W przedmiotowej sprawie istniała natomiast możliwość porozumienia się przez "A" sp. z o.o. z właścicielem nieruchomości, ale gestor urządzeń przesyłowych nie złożył właścicielowi propozycji obejmujące swoim zasięgiem terytorialnym pasa technologicznego linii (o szerokości 30 metrów) ustalonego w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. W odwołaniu wskazano wreszcie, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o przedstawioną przez "A" mapę sporządzoną przez mgr inż. J. S., którą organ I instancji uczynił integralną częścią decyzji z dnia (...) października 2015 r. (...) czyniąc ją załącznikiem nr 1 do w/w decyzji. Przedmiotowa mapa sporządzona, jako mająca stanowić podstawę docelowego ujawnienia uprawnień i ograniczeń określonych w zaskarżonej decyzji wprowadzonej dla nieruchomości, nie odpowiada wymogom wskazanym w § 28 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Mapa stanowiąca załącznik nr 1 do zaskarżonej decyzji nie została bowiem sporządzona przez uprawnionego geodetę na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków oraz nie została zaopatrzona w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych, co w konsekwencji uniemożliwia ujawnienie ograniczeń wynikających z zaskarżonej decyzji w prowadzonej dla działki nr (...) księdze wieczystej na podstawie art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem odwołującej organ pierwszej instancji zaniechał również ustalenia w sposób jednoznaczny stanu technicznego odcinka linii 110kV Ś. – L. G. posadowionego na nieruchomości odwołujacej. Wydając zaskarżone rozstrzygniecie organ oparł się bowiem na gołosłownej argumentacji wnioskodawczyni pomijając, że przedmiotowa linia 110kV stanowi zaledwie jeden z wielu elementów sieci przesyłowej o marginalnym znaczeniu dla regionu, a w razie wystąpienia ewentualnej awarii - które dotychczas na tym odcinku linii nie występowały, zarówno stacja Śmigiel, jak i stacja Leszno Gronowo posiadają alternatywne, bardziej wydajne drogi zasilania. Odwołująca podniosła wreszcie zarzut naruszenia 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i w zw. z art. 7 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i niewnikliwe rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji dokonanie błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez nieustalenie w sposób jednoznaczny stanu technicznego odcinka linii 110 kV Ś. L. – G. posadowionego na przedmiotowej nieruchomości jak również zarzut naruszenia art. 78 § 1 k.p.a., poprzez pominięcie przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji wniosku dowodowego właściciela nieruchomości zgłoszonego w piśmie z (...) października 2015 r. o przeprowadzenie oględzin nieruchomości stanowiącej. Wojewoda decyzją z dnia (...) marca 2016 r., nr (...), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia przytoczono dotychczasowy przebieg postępowania oraz wyjaśniono, że w sprawie ziściły się przesłanki uprawniające do wydania przez Starostę decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości odwołującej z uwagi na realizację przedsięwzięcia polegającego na przebudowie istniejącej napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej/dwutorowej linii 110 kV Ś. L. – G., podtrzymując w całości stanowisko organu I instancji. Przechodząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Wojewoda wyjaśnił, że szczegółowa analiza porównawcza załącznika graficznego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz załącznika graficznego do decyzji Starosty z dnia (...) października 2015 r. i przebiegu linii przedstawionego we wniosku inwestora, prowadzi do uzasadnionej konkluzji, że przebieg planowanej inwestycji jest tożsamy z przebiegiem linii nakreślonym w dokumentach planistycznych. Bez cienia wątpliwości - w ocenie Wojewody - całość zgromadzonego przez Starostę materiału dowodowego w sposób jednoznaczny przesądza o zachodzącej na tej płaszczyźnie konwergencji. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego zbyt wąskiego pasa ograniczenia własności podniesiono, że utożsamianie ograniczenia prawa własności dokonywanego w ramach właściwej procedury planistycznej i kompetencji gminy - art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) z ograniczeniem wynikającym z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nieprawidłowe. Teza jakoby obszar ograniczenia w decyzji wydanej w oparciu o art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami musiał odpowiadać temu nakreślonemu przez dokumenty planistyczne, jest co do zasady nietrafna. O ile ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a zatem musi się ono mieścić w granicach jakie zostały wyznaczone tymi aktami, o tyle błędem byłoby sztywne ujmowanie obu tych ograniczeń w tych samych kategoriach. Przede wszystkim decyzja Starosty umożliwia realizację inwestycji, która została wcześniej dopuszczona, a nie była ona możliwa ze względu na sprzeciw właścicielki gruntu. W rzeczywistości więc pierwotne ograniczenie nastąpiło już z dniem wejścia w życice miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a aktualnie miejsce ma jego konkretyzacja. Tym samym organ administracji w ramach postępowania prowadzonego w trybie art. 124 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bada zgodność wniosku inwestora z ustaleniami planistycznymi, a ta zachodzi w niniejszej sprawie, oraz weryfikuje niezbędny oraz konieczny dla realizacji inwestycji obszar ograniczenia, w którego granicach mają być zlokalizowane urządzenia elektroenergetyczne. Choć nie jest przedmiotem niniejszego postępowania kwestia szkód, jakie wiążą się z lokalizacją urządzeń przesyłowych na nieruchomości skarżącej, to ze względu na postać zarzutów podniesionych w odwołaniu oraz mając na uwadze doniosłość tej problematyki dla właścicielki spornej nieruchomości, Wojewoda koniecznym uznał przywołanie treści art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z pisma Wójta Gminy L. z dnia (...) sierpnia 2015 r. jednoznacznie wynika, że strefa ochronna przedmiotowej linii ustalona w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi po (...) metrów w każdą stronę od osi linii. Wnioskowany przez inwestora zakres ograniczenia (szerokość pasa) wynika z jego realnych oraz niezbędnych do realizacji inwestycji potrzeb, a przy tym sprowadzonych do niezbędnego minimum. Wojewoda dał wiarę wyjaśnieniom inwestora w powyższym zakresie, nie dostrzegając powodów, ani możliwości badania czy obszar ten nie powinien być większy albo mniejszy. Rzeczą organu administracji nie jest bowiem modyfikacja wartości i parametrów objętych wnioskiem, a tylko ich ocena względem dyspozycji art. 124 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skoro pas o szerokości 9,8 m jest wystarczający do pobudowania urządzeń infrastrukturalnych, a ponadto mieści się w granicach wyznaczonych planem miejscowym i doświadczenie inwestora nakazuje dać wiarę tym ustaleniom, organ nie może odmówić mu wydania decyzji administracyjnej przy kumulatywnym spełnieniu wszystkich przesłanek wyartykułowanych w przepisach art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie przystaje również do przedmiotowego postępowania argumentacja pełnomocnika skarżącej, zgodnie z którą organ winien mieć na względzie przepis § 55 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych, gdyż zagadnienia związane z zapewnieniem bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych w zakresie instalacji i urządzeń elektroenergetycznych nie mieszczą się w granicach postępowania prowadzonego w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Wojewody zaproponowany przez inwestora przebieg linii wysokiego napięcia odznacza się najmniejszą możliwą uciążliwością dla odwołującej, gdyż przebieg linii się nie zmieni (zmianą będzie objęta wyłącznie lokalizacja słupa: projektowany słup nr (...) ma się znaleźć bliżej granicy działki niż obecnie usytuowany słup nr (...)), a co oznacza, iż de facto właścicielka nie odczuje żadnej różnicy w zakresie oddziaływania na jej prawo własności obiektu planowanego, w stosunku do już istniejącego. Zachodzi również zgodność przebiegu linii z planem miejscowym. Wojewoda wskazał również, że pas podlegający ograniczeniu ma szerokość (...) m, a zatem jest on obiektywnie niewielkim obszarem przewidywanym jako teren, na którym realizowane będą roboty budowlane względem przedmiotowej linii 110 kV. Uwzględniając powyższe, zdaniem organu odwoławczego wynikający z decyzji Starosty sposób ograniczenia przedmiotowej nieruchomości ocenić należy nie tylko jako zgodny z prawem, lecz przede wszystkim odznaczający się minimalną uciążliwością dla właściciela. Odnosząc się do zarzutu, że decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości może dotyczyć wyłącznie zezwolenia na realizację całkowicie nowej inwestycji celu publicznego, nie zaś przebudowy obiektu istniejącego, Wojewoda wskazał, że wydanie decyzji, o jakiej mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do inwestycji celu publicznego, która polega na założeniu i przeprowadzeniu np. urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. W zakresie pojęcia "założenia i przeprowadzenia" urządzeń sieci energetycznych należy rozumieć czynności polegające na ich budowie - względnie przebudowie. Z akt sprawy, zwłaszcza z treści wniosku inwestora jasno wynika, iż przedmiotowa linia ma zostać zdemontowana, zaś w jej miejscu pojawić się ma nowy obiekt o parametrach zbliżonych. Jak podkreślono, w efekcie zaplanowanej inwestycji w miejscu istniejącej obecnie linii wysokiego napięcia powstanie nowa linia energetyczna. W zakresie zarzutu kwestionującego prawidłowość prowadzonych rokowań organ odwoławczy stanął na stanowisku, iż rokowania prowadziły osoby umocowane przez inwestora - a mianowicie M. R. (pełnomocnictwo z dnia (...) lutego 2014 r. nr (...)), M. S. (pełnomocnictwo z dnia (...) listopada 2012 r. nr (...)) i p. R. C. (pełnomocnictwo z dnia (...) listopada 2012 r. nr (...)). Jak wynika z treści komparycji projektu umowy o ustanowienie służebności przesyłu, miała ona zostać zawarta pomiędzy "B" S.A. z siedzibą w G., będącej wykonawcą i działającej na rzecz "A", a właścicielem nieruchomości. Udzielone przez "A" wyżej wymienionym osobom pełnomocnictwa w punkcie 2 zawierały upoważnienie do "podejmowania kontaktów z właścicielami nieruchomości, celem uzyskania zgody na realizowanie budowy lub przebudowy sieci elektroenergetycznej znajdującej się na nieruchomościach należących do łych właścicieli'" (pełnomocnictwo udzielone M. R.) lub upoważnienie do "przeprowadzania rokowań z właścicielami nieruchomości w celu uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" (pełnomocnictwa udzielone M. S. i R. C.). Wprawdzie przedmiotowe pełnomocnictwa nie uprawniają do zaciągania w imieniu i na rzec "A" jakichkolwiek zobowiązań finansowych lub o podobnym charakterze poza wymaganymi przez urzędy opłatami związanymi z uzyskaniem decyzji i pozwoleń niezbędnych do realizacji prac projektowych, jednakże w niniejszej sprawie nie może to stanowić podstawy do kwestionowania prawidłowości umocowania przedstawicieli inwestora. Ponadto § 5 projektu umowy o ustanowienie służebności przesyłu przewidywał, iż zapłaty proponowanego wynagrodzenia dokona wykonawca (tj. "B" S.A. z siedzibą w G.), a nie inwestor. Powyższe oznacza zatem, iż choć M. R., M. S. i R. C. prowadząc rokowania działali na rzecz spółki "A" Sp. z o.o., to zaciągali zobowiązania jedynie na rzecz podmiotu o nazwie "B" S.A. z siedzibą w G. - a zatem nie wykroczyli poza ramy udzielonego im przez spółkę "A". Starosta trafnie zatem uznał, iż odbyły się rokowania. Ponieważ wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu miało, jak już wyżej wskazano, zostać wypłacone przez wykonawcę - "B"S.A., M. R., M. S. oraz p. R. C., z uwagi na treść pełnomocnictw z dnia (...) listopada 2013 r. (nr (...), nr (...), nr (...)) udzielonych przez "B"S.A., wbrew twierdzeniu strony odwołującej, mogli zaoferować świadczenie wzajemne, tj. wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. W treści przywołanych wyżej pełnomocnictw wyraźnie zostało wskazane, że obejmują one m.in. prawo do przeprowadzania rokowań i podpisywania w imieniu spółki umów z właścicielami nieruchomości pod liniami, m.in. 110 kV relacji Ś. L. – G. w celu uzyskania na rzecz "A" Sp. z o.o., prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane (pkt 1 pełnomocnictw), a także prawo do negocjowania warunków ustanowienia na rzecz "A" Sp. z o.o. służebności przesyłu, w tym w szczególności wysokości wynagrodzeń (odszkodowań). W pełnomocnictwach zawarte jest również stwierdzenie, iż "podpisanie przez pełnomocnika umowy lub złożenie oświadczenia skutkującego powstaniem zobowiązań finansowych musi być poprzedzone uzyskaniem pisemnej, pod rygorem nieważności, zgody Zarządu "B" S.A.". W aktach sprawy znajdują się wymagane zgody (z dnia (...) września 2014 r. oraz z dnia (...) grudnia 2014 r.), co czyni zadość wskazaniom zawartym w powyższych pełnomocnictwach. Tym samym prowadzone rokowania nie miały charakteru pozornego, a zmierzały do rzeczywistego osiągnięcia konsensusu. Przechodząc do zarzutu wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o przedłożoną przez wnioskodawczynię mapę sporządzoną przez mgr inż. J. S., która nie została sporządzona przez uprawnionego geodetę na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków oraz nie została zaopatrzona w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych, podniesiono, że zgodnie z dyspozycją art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami to decyzja ostateczna, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, a nie mapa stanowiąca jej załącznik. Ustawodawca nie nakłada na organ obowiązku stosowania załączników graficznych przedstawiających format i sposób ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. O ile określenie zakresu oraz przebiegu ograniczenia, poprzez integralne włączenie tego elementu jest czynnością pożądaną, o tyle nie jest obligatoryjne. Ponadto, ustawodawca nie nakłada również obowiązku, iż ewentualna mapa stanowiąca załącznik do decyzji ma być sporządzona przez uprawnionego geodetę, jak twierdzi pełnomocnik strony odwołującej. Za bezzasadne uznano również zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Jak podkreślono, ocena stanu technicznego linii byłaby wskazana w sprawie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej nieruchomości, co potwierdziła sama strona odwołująca w piśmie z dnia (...) października 2015 r., w którym wnosiła o przeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości oraz przebiegającego przez przedmiotową nieruchomość odcinka napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV. Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. D. – W., reprezentowana przez adwokata M. K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono: naruszenie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie zaskarżonej decyzji oraz ustanowienie zawartego w niej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w sposób sprzeczny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie określenia szerokości pasa ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na (...) m podczas gdy z zapisów w/w planu zagospodarowania wynika, że strefa ochronna linii 110kV Ś. L. – G. wynosi (...) metrów (po (...) metrów w każda stronę od osi linii); naruszenie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i ustanowienie zawartego w zaskarżonej decyzji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącego obiektu budowlanego - linii 110kV Ś. L. – G. podczas gdy w świetle prawidłowej wykładni w/w przepisu decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości może dotyczyć wyłącznie zezwolenia na realizacje całkowicie nowej inwestycji celu publicznego, nie zaś przebudowy obiektu istniejącego; naruszenie art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędna wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że "A" przeprowadziła rokowania z właścicielem nieruchomości w sposób legalny podczas, gdy osoby zastępujące wnioskodawczynię w toku rzekomych rokowań nie były upoważnione do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz wnioskodawczyni, a zatem prowadzone "rokowania" miały charakter czynności pozornych i z uwagi na brak należytego umocowania przedstawicieli wnioskodawczyni nie mogły doprowadzić do skutecznego dokonania czynności prawnej (zawarcia umowy) pomiędzy "A" a odwołującą; naruszenie art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 28 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o przedłożoną przez wnioskodawczynię mapy sporządzonej przez mgr inż. J. S., która nie została sporządzona przez uprawnionego geodetę na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków oraz nie została zaopatrzona w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych, co w konsekwencji uniemożliwia w przyszłości ujawnienie ograniczeń wynikających z zaskarżonej decyzji w prowadzonej dla działki nr (...) księdze wieczystej (...); naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i w zw. z art. 7 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i niewnikliwe rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji dokonanie błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego; naruszenie art. 78 § 1 K.p.a. poprzez pominięcie przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji wniosku dowodowego właściciela nieruchomości zgłoszonego w piśmie z dnia (...) października 2015 r. o przeprowadzenie oględzin nieruchomości; naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 8 K.p.a. poprzez nieustosunkowanie się przez organ I instancji do zgłaszanych przez odwołującą zarzutów dotyczących braku umocowania osób prowadzących rzekome rokowania z właścicielem nieruchomości do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz "A". W uzasadnieniu skargi podtrzymano argumentację zawartą w odwołaniu, załączając do niej równocześnie decyzję Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia (...) marca 2014 r., wydanej dla przedmiotowej inwestycji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem prowadzonego przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu jest prawidłowość decyzji Wojewody, utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia (...) października 2015 r., który orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości gruntowej, położonej w gminie L., obręb K., oznaczonej geodezyjnie działką nr (...) poprzez zezwolenie "A" na założenie i przeprowadzenie na powyższej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącej napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej/dwutorowej linii 110 kV Ś. L. - G. Rozpoznając przedmiotową sprawę należy w pierwszej kolejności zauważyć, że materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji administracyjnych był przepis art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, przy czym udzielenie zezwolenia, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac (art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Niewątpliwie regulacja zawarta w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest szczególnym rodzajem wywłaszczenia, polegającym na ograniczeniu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Ten szczególny charakter omawianego rozstrzygnięcia wyraża się w tym, że obowiązują tu odmienne niż przy wywłaszczeniu nieruchomości zasady i tryb obciążania nieruchomości w postaci ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że choć wykładnia art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że organ administracji przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest jedynie zobowiązany do ustalenia, czy planowana inwestycja, wymieniona w powyższym przepisie, jest zgodna z obowiązującym planem miejscowym (względnie decyzją lokalizacyjną), oraz czy zostały przeprowadzone rokowania z właścicielem nieruchomości. Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy zauważyć należy, że skarżąca podnosi, że planowana inwestycja – polegająca na przebudowie istniejącej linii energetycznej nie stanowi realizacji inwestycji celu publicznego. Zauważyć przy tym należy, że stosownie do treści art. 6 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi w rozumieniu ustawy są: budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Równocześnie. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest możliwe w sytuacji, gdy prowadzone prace mają polegać na zakładaniu i przeprowadzaniu na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej. Z punktu widzenia ustawy o gospodarce nieruchomościami bez znaczenie pozostaje więc, czy prowadzone prace mają stanowić budowę nowej infrastruktury, czy też przebudowę infrastruktury już istniejącej. W zakresie pojęcia "założenia i przeprowadzenia" urządzeń sieci energetycznych należy bowiem rozumieć, jak zasadnie wywiódł Wojewoda, czynności polegające na ich budowie - względnie przebudowie. Z akt sprawy, zwłaszcza z treści wniosku inwestora jasno wynika, iż przedmiotowa linia ma zostać zdemontowana, zaś w jej miejscu pojawić się ma nowy obiekt o parametrach zbliżonych. Jak podkreślono, w efekcie zaplanowanej inwestycji w miejscu istniejącej obecnie linii wysokiego napięcia powstanie nowa linia energetyczna. Kwalifikacja robót, jakie mają być przeprowadzone może mieć znaczenie jedynie w przypadku dalszego toku procesu inwestycyjnego, jakim jest wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jednakże, w ocenie Sądu, nie może budzić wątpliwości, że realizacja przedmiotowego przedsięwzięcia może być poprzedzona wydaniem decyzji, o jakiej mowa w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Okolicznością bezsporną pozostaje, że działka będąca przedmiotem wniosku objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy L. zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy Lw sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. (. Jak wynika z treści powyższego planu, na obszarze jego opracowania obejmującym przedmiotową działkę nr (...), położoną w obrębie K. wprowadza się ograniczenie wykorzystania terenu pod zabudowę z uwagi na przebieg linii energetycznej; obowiązuje dostosowanie podziałów geodezyjnych do przebiegu linii oraz uzgodnienie lokalizacji obiektów budowlanych z dysponentem sieci energetycznej. Jak wskazano we wniosku z dnia (...) grudnia 2014 r. planowana inwestycja polega na przebudowie linii po trasie istniejącej linii wysokiego napięcia 110 kV relacji Ś. - L. G.poprzez wymianę wszystkich elementów linii (słupy z fundamentami, przewody i izolatory) na nowe elementy. Powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia na działce nr (...) wynosi (...) m2 przy długości projektowanej trasy linii na działce rzędu (...) m (po osi linii) i szerokości pasa ograniczenia dla linii określonej na (...) m. Na działce przewidziano również lokalizację słupa kratowego o wymiarach podstawy (...) m x (...) m. Skarżąca wywodzi jednakże, że powyższe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest niezgodne z obowiązującym planem miejscowym oraz wydaną dla przedmiotowej inwestycji decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Odnosząc się do powyższego zarzutu podzielić należy stanowisko organu odwoławczego, że obszar ograniczenia w decyzji wydanej w oparciu o art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie musi odpowiadać obszarowi określonemu w aktach planistycznych. O ile ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a zatem musi się ono mieścić w granicach jakie zostały wyznaczone tymi aktami, o tyle błędem byłoby sztywne ujmowanie obu tych ograniczeń w tych samych kategoriach. Organ administracji w ramach postępowania prowadzonego w trybie art. 124 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bada zgodność wniosku inwestora z ustaleniami planistycznymi, a ta zachodzi w niniejszej sprawie, oraz weryfikuje niezbędny oraz konieczny dla realizacji inwestycji obszar ograniczenia, w którego granicach mają być zlokalizowane urządzenia elektroenergetyczne. Z pisma Wójta Gminy L. z dnia (...) sierpnia 2015 r. jednoznacznie wynika, że strefa ochronna przedmiotowej linii ustalona w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi po (...) metrów w każdą stronę od osi linii. Wnioskowany przez inwestora zakres ograniczenia (szerokość pasa) wynika z jego realnych oraz niezbędnych do realizacji inwestycji potrzeb, a przy tym sprowadzonych do niezbędnego minimum. Zasadnie Wojewoda dał wiarę wyjaśnieniom inwestora, że powyższy obszar jest wystarczający dla wydania decyzji, o jakiej mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ administracji, prowadząc postępowanie, o jakim mowa w powyższym przepisie, nie jest bowiem uprawniony do modyfikacja wartości i parametrów objętych wnioskiem, lecz jedynie ich oceną względem dyspozycji art. 124 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skoro pas o szerokości (...) m jest wystarczający do pobudowania urządzeń infrastrukturalnych, a ponadto mieści się w granicach wyznaczonych planem miejscowym i doświadczenie inwestora nakazuje dać wiarę tym ustaleniom, organ nie może odmówić mu wydania decyzji administracyjnej przy kumulatywnym przesłanek wyartykułowanych w przepisach art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mieć bowiem należy na względzie, że pas podlegający ograniczeniu ma szerokość (...) m, pozostaje obiektywnie niewielkim obszarem przewidywanym jako teren, na którym realizowane będą roboty budowlane względem przedmiotowej linii 110 kV. Konsekwentnie powyższy sposób ograniczenia przedmiotowej nieruchomości będzie odznaczał się minimalną uciążliwością dla właściciela. Odnosząc się do zarzutu związanego z prawidłowością prowadzonych rokowań wyjaśnić należy, iż rokowania w niniejszej sprawie prowadziły osoby umocowane przez inwestora - a mianowicie M. R. (pełnomocnictwo z dnia (...) lutego 2014 r. nr (...)), M. S. (pełnomocnictwo z dnia (...) listopada 2012 r. nr (...)) i R. C. (pełnomocnictwo z dnia (...) listopada 2012 r. nr (...)). Jak wynika z treści komparycji projektu umowy o ustanowienie służebności przesyłu, miała ona zostać zawarta pomiędzy "B" S.A. z siedzibą w G., będącej wykonawcą i działającej na rzecz "A", a właścicielem nieruchomości. Udzielone przez "A" wyżej wymienionym osobom pełnomocnictwa w punkcie 2 zawierały upoważnienie do "podejmowania kontaktów z właścicielami nieruchomości, celem uzyskania zgody na realizowanie budowy lub przebudowy sieci elektroenergetycznej znajdującej się na nieruchomościach należących do łych właścicieli'" (pełnomocnictwo udzielone M. R.) lub upoważnienie do "przeprowadzania rokowań z właścicielami nieruchomości w celu uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" (pełnomocnictwa udzielone M. S. i R. C.). Wprawdzie przedmiotowe pełnomocnictwa nie uprawniają do zaciągania w imieniu i na rzec "A" jakichkolwiek zobowiązań finansowych lub o podobnym charakterze poza wymaganymi przez urzędy opłatami związanymi z uzyskaniem decyzji i pozwoleń niezbędnych do realizacji prac projektowych, jednakże w niniejszej sprawie nie może to stanowić podstawy do kwestionowania prawidłowości umocowania przedstawicieli inwestora. Ponadto § 5 projektu umowy o ustanowienie służebności przesyłu przewidywał, iż zapłaty proponowanego wynagrodzenia dokona wykonawca (tj. "B" S.A. z siedzibą w G.), a nie inwestor. Powyższe oznacza zatem, iż choć M. R., M. S. i R. C. prowadząc rokowania działali na rzecz spółki "A" to zaciągali zobowiązania jedynie na rzecz podmiotu o nazwie "B" S.A. z siedzibą w G. - a zatem nie wykroczyli poza ramy udzielonego im przez spółkę "A". M. R., M. S. oraz R. C., z uwagi na treść pełnomocnictw z dnia (...) listopada 2013 r. (nr (...), nr (...), nr (...)) udzielonych przez "B" S.A., wbrew twierdzeniu skarżącej, mogli zatem zaoferować świadczenie wzajemne, tj. wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. W treści przywołanych wyżej pełnomocnictw wyraźnie zostało wskazane, że obejmują one m.in. prawo do przeprowadzania rokowań i podpisywania w imieniu spółki umów z właścicielami nieruchomości pod liniami, m.in. 110 kV relacji Ś. L. – G. w celu uzyskania na rzecz "A" prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane (pkt 1 pełnomocnictw), a także prawo do negocjowania warunków ustanowienia na rzecz "A" Operator Sp. z o.o. służebności przesyłu, w tym w szczególności wysokości wynagrodzeń (odszkodowań). W pełnomocnictwach zawarte jest również stwierdzenie, iż "podpisanie przez pełnomocnika umowy lub złożenie oświadczenia skutkującego powstaniem zobowiązań finansowych musi być poprzedzone uzyskaniem pisemnej, pod rygorem nieważności, zgody Zarządu "B" S.A.". W aktach sprawy znajdują się wymagane zgody (z dnia (...) września 2014 r. oraz z dnia (...) grudnia 2014 r.), co czyni zadość wskazaniom zawartym w powyższych pełnomocnictwach. W tym miejscu wyjaśnić należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych uznaje się, że strony zmierzające do załatwienia sprawy w drodze rokowań nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie ich przeprowadzenia oprócz obowiązku zainicjowania rokowań poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi propozycji jej rozstrzygnięcia. Rokowania mogą zostać zatem zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy – w ocenie którejś ze stron – nie ma szans na zawarcie porozumienia. Nie przewidziano przy tym jakiejś szczególnej formy ich zakończenia. Oznacza to, że strony samodzielnie i dowolnie decydują nie tylko o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia skutkującego dokonaniem czynności prawnej, lecz również o tym, kiedy je zakończyć (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2012 r., I OSK 357/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Brak wypracowania wspólnego stanowiska, musi skutkować uznaniem braku zgody właściciela na przeprowadzenie prac na jego gruncie. Zaznaczyć trzeba, że przepis art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymaga prowadzenia "skutecznych rokowań". W przeciwnym wypadku nigdy nie można byłoby wszcząć procedury co do wydania decyzji w oparciu o art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2014 r., I OSK 296/13, orzeczenia.nsa.gov.pl). Spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań jako przesłanka wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi określone warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 października 2009 r., IV SA/Po 381/09, orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie podlegającą weryfikacji w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest również okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie, które są dla niego nie do przyjęcia (wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 3 czerwca 2015 r., II SA/Po 268/15, z dnia 12 sierpnia 2015 r., IV SA/Po 358/15 dostępne na orzeczenia.nsa.gov.pl). Przebieg negocjacji w sprawie objętej badaną skargą został przedstawiony szczegółowo przez "A", a okoliczności z tym związane nie zostały nigdy zakwestionowane przez skarżącego. Proces negocjacji opisany przez "A" odpowiada dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy. Z akt administracyjnych wynika, że strony prowadziły rozbudowane negocjacje, w ramach których przesyłano wiele propozycji. Nadto inwestor przedstawiał skarżącym okoliczności sprawy i powoływał się na opinię rzeczoznawcy majątkowego. To wszystko – zdaniem Sądu – wyczerpało obowiązki inwestora określone w art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przechodząc do zarzutu wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o przedłożoną przez wnioskodawczynię mapę sporządzoną przez mgr inż. J. S., która nie została sporządzona przez uprawnionego geodetę na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej wskazać należy, że organ odwoławczy prawidłowo zauważył, że zgodnie z dyspozycją art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami to decyzja ostateczna, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, a nie mapa stanowiąca jej załącznik. Ustawodawca nie nakłada na organ obowiązku stosowania załączników graficznych przedstawiających format i sposób ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. O ile określenie zakresu oraz przebiegu ograniczenia, poprzez integralne włączenie tego elementu jest czynnością pożądaną, o tyle nie jest obligatoryjne. Ponadto, ustawodawca nie nakłada również obowiązku, iż ewentualna mapa stanowiąca załącznik do decyzji ma być sporządzona przez uprawnionego geodetę, jak twierdzi pełnomocnik strony odwołującej. Mając na względzie powyższe ustalenia za bezzasadne uznać należało również zarzuty naruszenia przepisów postępowania. W ocenie Sądu w sprawie spełnione zostały przesłanki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości o jakich mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Dlatego też Wojewódzki Sąd Administracyjnym w Poznaniu działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.