I OSK 897/16

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Runge - Lissowska Sędziowie: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz /spr./ Sędzia del. WSA Dorota Jadwiszczok po rozpoznaniu w dniu 4 października 2016 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 675/15 w sprawie ze skargi A. B. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...]. sierpnia 2015 r. nr [...]. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 675/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę A. B. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe w skutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej. Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., znak: [...] w oparciu o art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", Starosta Powiatowy w Bielsku Podlaskim ustalił odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość złożoną z działki nr 676 o powierzchni 95, 35 ha położonej w obrębie W. gmina Bielsk Podlaski oraz działki nr 228/1 o powierzchni 74, 83 ha położonej w obrębie P., gmina Bielsk Podlaski, stanowiącą własność A. i B. B., napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji: stacja 110 kV Bielsk Podlaski - nowoprojektowana stacja 110/SN – stacja 110/15kV Hajnówka, w tym na usytuowanie sześciu słupów elektroenergetycznych oraz podwieszenie przewodów linii elektroenergetycznej. Wskazał, że wysokość odszkodowania ustalił według stanu i przeznaczenia działek w dniu ograniczenia praw do nich, tj. 12 maja 2011 r. oraz według ich wartości w dniu orzekania o odszkodowaniu. Wskazał też, że odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód i powiększone jest o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości powstałej na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Jednocześnie zobowiązał [...] Spółkę Akcyjną w Lublinie, która uzyskała zezwolenie na założenie i przeprowadzenie linii elektroenergetycznej, do jednorazowej zapłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 decyzji na rzecz małżonków B. – w terminie 14 dni od uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że decyzją wydaną z upoważnienia Starosty Bielskiego w dniu 12 maja 2011 r. dokonano ograniczenia sposobu korzystania z wyżej opisanej nieruchomości, poprzez udzielenie [...] Spółce Akcyjnej w Lublinie zezwolenia na przeprowadzenie napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej w sposób wskazany w punkcie 1 decyzji odszkodowawczej i w sposób zgodny z decyzją Wójta Gminy Bielsk Podlaski nr 1/11 z dnia 18 marca 2011 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzję ograniczającą zrealizowano. Na działkach znajduje się sześć słupów z przebiegającymi przewodami. Wystąpiły zatem podstawy do ustalenia odszkodowania według wartości poniesionych szkód, powiększonego o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości, nadto według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia ograniczenia a wartości z dnia ustalenia odszkodowania. W tym celu dopuszczono dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, który w dniu 12 grudnia 2014 r. sporządził operat szacunkowy przy uwzględnieniu treści § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Łączna wysokość odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110kV, w tym usytuowania słupów elektroenergetycznych oraz podwieszenia przewodów linii elektroenergetycznej została oszacowana na kwotę 43.931 zł. Organ pierwszej instancji ocenił przedłożony operat szacunkowy jako odpowiadający wymogom prawa, wskazujący i uzasadniający metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględniający ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Z uwagi na zarzuty wobec treści operatu, rzeczoznawca majatkowy ustosunkował się do tych zarzutów w piśmie z dnia 15 maja 2015 r., które doręczono stronom. Organ pierwszej instancji nie uwzględnił wniosku o dopuszczenie dowodu z kolejnego operatu szacunkowego, bowiem nie znalazł podstaw do podważenia wniosków sformułowanych w operacie znajdującym się w aktach sprawy, zaś w jego ocenie przedstawione wątpliwości zostały wyjaśnione. Powołując treść art. 157 u.g.n. organ wskazał, że strona kwestionująca ustalenia operatu powinna przedstawić dowody na swoje twierdzenia, co w sprawie nie miało miejsca. Nie przedstawiły również strony dodatkowych uwag po zawiadomieniu ich w trybie art. 10 § 1 K.p.a. Odwołanie złożył A. B. zarzucając naruszenie art. 77 § 1 i art. 78 § 1 K.p.a. poprzez zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób niewyczerpujący. Wniósł o dopuszczenie dowodu z kolejnego operatu szacunkowego, bowiem ten znajdujący się w aktach sprawy jest nierzetelny. Wskazał, że przyjęte do porównania nieruchomości nie odpowiadają definicji nieruchomości podobnej, ceny w transakcjach nimi są ewidentnie niskie i odbiegają w sposób znaczący od stawek podanych przez GUS. Nadto, rzeczoznawca pomija w sposób zamierzony, zarówno przyjmując nieruchomości do porównania jak i cechy rynkowe, powierzchnię nieruchomości. Już tylko te okoliczności czynią operat szacunkowy zupełnie nieprzydatnym. Odwołujący się podtrzymał w całości dotychczas zgłoszone zastrzeżenia do operatu szacunkowego oraz wskazał, że brak jest opisów nieruchomości co utrudnia ocenę, czy mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi. Także rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości, których powierzchnia wynosi od 1 ha do niecałych 9 ha, tymczasem przedmiotowa nieruchomość gruntowa ma powierzchnię ponad 170 ha, w tym działka nr 676 - 95,35 ha, a działka nr 228/1 - 74,83 ha. Również w wartościach cen transakcyjnych za 1 ha zachodzą znaczne rozpiętości (wartości transakcyjne w sposób znaczący odbiegają od wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż najniższa przyjęta cena za hektar nieruchomości podobnej wynosi 15.544 zł, zaś najwyższa – 30.000 zł). Uwzględnione do porównania nieruchomości są zatem niereprezentatywne. Wojewoda Podlaski decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak [...], orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Powołał się na przepisy art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2 u.g.n. oraz § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – dotyczące ustalania odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w odrębnej decyzji oraz przepisy art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. - w zakresie zasad sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda wskazał, że w znajdującym się w aktach sprawy operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wynika z niego także, że rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku lokalnego (obszar gminy Bielsk Podlaski), rynku nieruchomości niezabudowanych rolniczo, analizą objęto transakcje nieruchomościami podobnymi w okresie od stycznia do listopada 2014 r., dla których cena jednostkowa za 1 ha wynosiła 30.000 zł a minimalna 15.544 zł, przyjęto jako reprezentatywnych 25 transakcji. Uwzględniając główne cechy rynkowe nabywanych nieruchomości tj. położone, bonitację, kształt działki, po skorygowaniu współczynnikami korygującymi wagi cech rynkowych określił biegły wartość 1 ha na kwotę 27.852 zł, a poszczególne wartości (utraty pożytków, wartość nakładów na rekultywację itd.) na kwoty wskazane szczegółowo w operacie. Zdaniem organu odwoławczego, przedłożony operat jest zgodny z wymaganiami prawa (przepisami u.g.n.) i nie został skutecznie podważony przez stronę postępowania. Organ ten podkreślił, że przeprowadzona w sprawie ocena operatu jako dowodu w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną jego część, ponieważ jest ona wynikiem wiadomości specjalnych, których organ nie posiada. Wojewoda wskazał, że właściciel wycenianych działek nie przedstawił przeciwdowodu na okoliczność braku wiarygodności sporządzonego w sprawie operatu oraz nie wystąpił do organizacji zawodowej o jego ocenę (art. 157 u.g.n.). Nie podważył zatem oceny operatu jako rzetelnego, wiarygodnego i mogącego być podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył A. B.. Zarzucił naruszenie: 1. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, 77, 78 i art. 80 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, dokonanie jego błędnej oceny, nieuwzględnienie żądań strony dotyczących przeprowadzenia dowodu w sprawie w sytuacji, gdy przedmiotem dowodu ma być okoliczność mająca istotne znaczenie dla sprawy, oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem prawa; 2. przepisów postępowanie mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 136 K.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego; 3. przepisów prawa mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 ust. 2 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i oparcie rozstrzygnięcia na jego podstawie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalając skargę zaznaczył, że szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których to elementach odszkodowania mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarte są w § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość odszkodowania. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. W ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego z dnia 12 grudnia 2014 r., stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w pełni odpowiada prawu. Przede wszystkim organy obu instancji dokonały szczegółowej analizy operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, a nadto ustosunkowały się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Organy oceniły dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia odszkodowania. Wykazały ponadto, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego zostały odpowiednio zastosowane ww. przepisy prawa. Sąd zauważył, że zastosowane w sprawie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Sąd nie podzielił stanowiska skarżącego, aby operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem ww. reguł wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu, przedłożony operat szacunkowy wskazuje bowiem, że wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej; dokonano analizy transakcji nieruchomości położonych na terenie gminy Bielsk Podlaski za okres od stycznia do listopada 2014 r., przyjęto do analizy ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod użytkowanie rolnicze, uwzględniono w szczególności rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości (tj. stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości) oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod użytkowanie rolnicze. Sąd pierwszej instancji zauważył także, że rzeczoznawca w piśmie z dnia 15 maja 2015 r., będącym odpowiedzią na uwagi złożone do sporządzonego operaty szacunkowego, prawidłowo uznał, iż przyjęte do porównania nieruchomości odpowiadają definicji art. 4 ust. 16 u.g.n. Wskazał, że na badanym rynku nie znaleziono transakcji nieruchomości rolnymi o powierzchni od 30 do 200 ha, zauważając jednocześnie, że przedmiotem wyceny nie jest cała działka, lecz służebność przesyłu na powierzchni około 3 ha. Wycenianej nieruchomości nie można zaś uznać za leżącą w strefie podmiejskiej, gdyż za takie uznaje się leżące przy terenach zabudowy miasta, a nie w odległości 6 km od takiej zabudowy. Oszacowane odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości jako skutek realizacji ww. inwestycji. W ocenie Sądu, organy obu instancji dokonały zatem rzetelnej oceny operatu szacunkowego, wyjaśniły wątpliwości zgłaszane przez skarżącego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Odwołując się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r. (sygn. akt IV SA/Wa 277/04), w którym Sąd zajął stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę kwestie oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłaszanych do opinii, Sąd pierwszej instancji uznał, że ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ odwoławczy odpowiada tak zakreślonym wymogom. Samo zaś twierdzenie strony, niemającej wiedzy specjalistycznej w tej dziedzinie, że w jej ocenie wykonane przez rzeczoznawcę szacunki są wadliwe, nie może być uznane za wystarczające. Skarżący nie skorzystał z prawa przedstawienia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub innego operatu, do którego organ musiałby się ustosunkować. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku nieuzasadnione jest również zarzucenie organowi naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. W trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji, rzeczoznawca majątkowy odniósł się m.in. do tego zarzutu, wyjaśniając, że nieruchomości przyjęte do porównania są podobne do nieruchomości wycenianej ze względu: położenia - wszystkie nieruchomości położone są na rynku lokalnym który stanowi gmina Bielsk Podlaski, stan prawny - wszystkie stanowią prawo własności, przeznaczenie - wszystkie nieruchomości są przeznaczone pod użytkowanie rolnicze, sposób korzystania - wszystkie nieruchomości są wykorzystywane rolniczo. Sąd podkreślił, że przedmiotem wyceny nie jest cała działka, lecz służebność przesyłu na powierzchni około 3 ha. Zgodnie zaś z wyrokiem NSA z dnia 30 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 829/12, kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na rynku transakcyjnym. Organy ani Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla wiedzy specjalnej rzeczoznawcy. W myśl przepisu art. 136 K.p.a., organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Niewątpliwym jest, że zlecenie sporządzenia nowej opinii biegłego jaką jest operat szacunkowy, stanowi przeprowadzenie na nowo pełnego postępowania dowodowego. W sytuacji, gdy opinia musiała być sporządzona na nowo, dopuszczenie takiego dowodu na etapie postępowania odwoławczego, prowadziłoby do zachwiania zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 K.p.a.). W tej sytuacji Sąd uznał zarzut skarżącego za nietrafny. W tym stanie rzeczy, Sąd stwierdził, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia, ocena ta nie nosi cech dowolności, a w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne. Skargę kasacyjną wniósł A. B.. Wyrok zaskarżył w całości i zarzucił: I. naruszenie przepisów prawa materialnego: 1. art. 134 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 16 oraz art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie za organami administracji, że operat szacunkowy jest sporządzony prawidłowo i w efekcie oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na jego podstawie skutkujące oddaleniem skargi, w sytuacji, gdy operat szacunkowy nie byl w pełni zgodny z przepisami określającymi metodologię szacowania nieruchomości, a zatem nic może być podstawą ustalenia należnego stronie odszkodowania; 2. § 26 ust. 1 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niezastosowanie wobec przyjęcia za biegłym, że skoro na rynku lokalnym nie występują nieruchomości o powierzchni podobnej do wycenianej nieruchomości nie uwzględnienie tej cechy przy dobieraniu nieruchomości podobnych jest zasadne, podczas gdy w sytuacji, gdy w takiej sytuacji powinno przyjąć się ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na krajowym rynku nieruchomości. II. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy: 1. art. 7, 77 § 1, 78 i 80 K.p.a., poprzez rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób nie wyczerpujący, dokonanie jego błędnej oceny i przyjęciu, że organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w pełni odpowiada prawu, co skutkowało zaniechaniem wszechstronnego i rzetelnego wyjaśnienia sprawy; 2. art. 138 § 2 K.p.a., poprzez oddalenie skargi na podstawie ustalenia, że organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w pełni odpowiada prawu, co skutkowało zaniechaniem wszechstronnego i rzetelnego wyjaśnienia sprawy, w sytuacji, gdy zachodziły uzasadnione podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji organu administracyjnego celem przeprowadzenia postępowania dowodowego w tym zakresie. W oparciu o powyższe zarzuty kasacyjne skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Skarżący zrzekł się rozpoznania skargi kasacyjnej na rozprawie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Przepis art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) stanowi, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie okoliczności skutkujące nieważność postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 – 6 P.p.s.a., nie zachodzą. Należało zatem odnieść się do zagadnień wyartykułowanych w podstawach kasacji. Zarzuty naruszenia art. 7, 77 § 1, 80 i 138 § 2 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego i rzetelnego wyjaśnienia sprawy na skutek uznania operatu szacunkowego za dowód zgodny z prawem, nie są zasadne. Analizę rozpocząć trzeba od uwagi, że obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w postępowaniu administracyjnym ustanawia art. 77 § 1 K.p.a., zaś zasada swobodnej oceny dowodów wynika z art. 80 K.p.a. Wydanie opinii przez biegłego, w razie gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, przewiduje art. 84 § 1 K.p.a. W postępowaniu administracyjnym w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości są stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782 ze zm. – obecnie: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.). Nadto, obowiązują, wydane z mocy upoważnienia zawartego w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Modyfikację, w stosunku do ogólnych zasad oceny dowodu z opinii biegłego, wprowadza przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przeprowadzenie takiej oceny może zostać zainicjowane przez stronę postępowania (por. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11, niepublikowany, treść [w:] CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Skarżący nie złożył wniosku o przeprowadzenie tego dowodu. Miał zaś możliwość nie tylko zapoznania się z kwestionowanym operatem, ale także uzyskał dodatkowe wyjaśnienia od rzeczoznawcy majątkowego sformułowane w piśmie z dnia 15 maja 2015 r. Skarżący nie przedstawił także własnego, odmiennego od spornego operatu, wyliczenia odszkodowania. Nie było także podstaw do przeprowadzenia z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tego rodzaju czynność procesową organ powinien przeprowadzić w sytuacji, gdy ocena operatu szacunkowego, dokonana na podstawie art. 80 K.p.a. oraz art. 84 § 1 K.p.a., budziłaby wątpliwości co do jego wiarygodności. Wątpliwości te nie mogą dotyczyć istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. W tym zakresie operat może być podważony przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Weryfikacji w trybie art. 80 K.p.a. i art. 84 K.p.a. podlega prawidłowość sporządzenia operatu, a w szczególności to, czy nie zawiera on nieścisłości, błędów metodologicznych, rachunkowych, czy jest jasny. Wyznacznikiem wiarygodności jest także to, czy wyliczenie odszkodowania jest oparte o przewidziany prawem sposób określania wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08; wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11; wyrok NSA z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11, niepublikowane, treść [w:] CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Sąd pierwszej instancji po obszernej analizie zaskarżonej decyzji w zakresie oparcia ustalenia wartości nieruchomości na podstawie spornego operatu szacunkowego trafnie przyjął, że analizowany operat nie budzi wątpliwości z punktu widzenia wskazanych wyżej kryteriów. Taki tryb ustalania wysokości odszkodowania pozwala na ocenę, że złożony w postępowaniu przed organem pierwszej instancji oraz zawarty w odwołaniu wniosek dowodowy skarżącego o dopuszczenie dowodu z kolejnego operatu szacunkowego nie mógł skutecznie podważyć operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zagadnienia związane z trafnością i merytoryczną poprawnością wyboru nieruchomości podobnych należą do dziedziny wiadomości specjalnych i podlegają weryfikacji w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do tej weryfikacji zaś w niniejszej sprawie nie doszło z uwagi na okoliczności opisane powyżej. W konsekwencji należało przyjąć, tak jak uczyniły to organy administracyjne i Sąd pierwszej instancji, że operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania. Wiarygodności operatu szacunkowego nie podważa zarzut naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Podobieństwo, o którym mowa w art. 4 pkt 16, ma w niniejszej sprawie znaczenie dla ustalenia powiększenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Nie został w skardze kasacyjnej podważony fakt, że zmniejszenie wartości dotyczy części spornej nieruchomości o powierzchni około 3 ha. Trafne było zatem stanowisko rzeczoznawcy, wyrażone w piśmie z dnia 15 maja 2015 r., zaakceptowane przez organy i Sąd pierwszej instancji, że należało ustalać podobieństwo w odniesieniu do tej części nieruchomości. Jest to sytuacja szczególna, dotycząca odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości. Do takiego porównywania nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej. Tak rozumiane nieruchomości podobne zostały porównane w operacie szacunkowym. Nie doszło zatem do naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz nie było podstaw do zastosowania wyboru przewidzianego w § 26 ust. 1 rozporządzenia. Z tych samych względów nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 134 ust. 2 w związku z art. 4 pkt 16 oraz art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.