II SA/Sz 529/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 października 2016 r. sprawy ze skargi R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Po ponownym rozpoznaniu wniosku R. R., Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...]r., Nr [...] znak [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz.199 z późn.zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, trzech studni do poboru wody dla własnych celów, trzech zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe oraz niezbędnej infrastruktury technicznej na działce nr [..] w obrębie D., w gminie D. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że powierzchnia działki nr [...] wynosi 3 256 m2. Po wydzieleniu terenu przeznaczonego na Zachodnie Drogowe Obejście Miasta S., ustalonego na podstawie map przekazanych przez Marszałka Województwa, pozostała możliwa do zabudowy część działki nr [...], posiada powierzchnię ok. 2 300 m2. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej na działkach nr [..] i nr [...], poprzez drogę wewnętrzną nr [...]. W obszarze analizowanym wyznaczonym dla przedmiotowej inwestycji znajdują się dwie działki (nr [...]), na których zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni tych działek wynosi ok. 15%. W związku z przebiegiem planowanego Zachodniego Drogowego Obejścia Miasta S., teren możliwy do zabudowy planowaną przez inwestora zabudowa stanowiłaby 26% tego terenu. Nie jest zatem możliwa realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, z uwagi na brak spełnienia wymogu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dalej organ zaznaczył, że teren działki nr [...] sklasyfikowany jest jako grunt rolny Ł III (pow. 0,0082 ha), Ł IV (pow. 0,1419ha) i Ps V (pow. 0,1755 ha) i nie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, uzyskaną przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego gminy D., który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 909), przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I – III wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z zastrzeżeniem ust. 2a tej ustawy, który dopuszcza możliwość realizacji inwestycji na gruntach rolnych klas I – III w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1/ co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2/ położone są w odległości nie większej niż 50m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782 z późn.zm.); 3/ położone są w odległości nie większej niż 50m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 460, 774 i 870); 4/ ich powierzchnia nie przekracza 0,5ha bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 29 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych "obszar zwartej zabudowy", to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50m. Natomiast "zwarta zabudowa" (art. 4 pkt 30 ww. ustawy) to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100m. Teren działki nr [...] położony jest w odległości ok. 130m od drogi gminnej na działkach nr [...] i nr [...] (ul. [...]). W sąsiedztwie terenu inwestycji istnieją dwa budynki, które nie stanowią "zwartej zabudowy" wg przytoczonej definicji. W związku z powyższym, teren planowanej inwestycji nie spełnia warunków określonych w ust. 2a pkt 1 i 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz warunku z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odwołaniu od opisanej decyzji R. R., po opisaniu przebiegu postępowania w przedmiotowej sprawie, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji; wydanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji o warunkach zabudowy na podstawie pierwotnego projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy z dnia [...] r. oraz wskazanie i ukaranie winnych osób/osoby z Urzędu Gminy D. za notoryczne przedłużanie terminów i celowo łamiących przepisy K.p.a. Decyzją z dnia [...] r., nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 61 ust. 1 - 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawy u.p.z.p.) w związku z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2013 r., poz. 1205 ze zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Przytaczając przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, Kolegium w całości podzieliło stanowisko zaprezentowane przez organ I instancji, wskazując iż stwierdzony brak spełnienia przesłanek z art. 7 ust. 2a pkt 1 i 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyklucza zastosowanie tego przepisu w całości. W ocenie Kolegium, nie ulega wątpliwości, że rzeczona inwestycja polegająca na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na jednej działce gruntu nie stanowi zaplecza mieszkalnego dla rolnika indywidualnego prowadzącego gospodarstwo rolne w ramach tzw. zabudowy zagrodowej i zmienia dotychczasowe przeznaczenie tego gruntu na nierolnicze. To zaś oznacza, że dla gruntów rolnych kl. I – III nie spełniających wymogu z art. 7 ust. 2a powołanej ustawy, zachodzi konieczność uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium stwierdziło również, iż podziela pogląd prawny wyrażany przez sądy administracyjne, że teren inwestycji odpowiada obszarowi całej działki gruntu, a nie jedynie wydzielonej teoretycznie jej części. Skoro określona działka gruntu składa się z gleby różnych klas, w tym klasy III, co do której zmiana przeznaczenia na cel nierolny może nastąpić tylko w planie miejscowym, inwestor nie może twierdzić, że teren inwestycji nie obejmuje gruntu tej klasy, gdyż inwestycja ma być realizowana na gruntach pozostałych klas. Terenem inwestycji w sensie prawnym jest bowiem cała działka gruntu, a nie jej część, mimo tego, że zabudowane mogą być jedynie grunty innych klas. Inne rozumienie terenu inwestycji, nie pokrywające się z obszarem danej działki, byłoby iluzoryczne i prowadziłoby do obejścia art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Teoretyczne wyłączenie gruntu rolnego klasy III z zabudowy tego terenu budynkami mieszkalnymi wpłynie na bezpowrotną utratę tego obszaru jako gruntu przeznaczonego dla celów rolnych, bowiem część tej działki w klasie III będzie musiała stanowić zaplecze logistyczne i funkcjonalne dla zrealizowanych obiektów mieszkalnych, co przeczy tezie, że grunt ten w części klasy III nie utraci swojej funkcji rolnej. Powyższą decyzję SKO w S. R. R. zaskarżył skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez brak uchylenia w całości rażąco błędnej decyzji Wójta Gminy D. z dnia [...] r., - art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia przesłanek jakimi kierowało się Kolegium przy wydawaniu rozstrzygnięcia, w szczególności dlaczego nie uchyliło błędnej decyzji organu I instancji z dnia [...] r., mimo, iż wniosek o wydanie warunków zabudowy dla spornej inwestycji został złożony 14 marca 2014 r. Marszalek Województwa postanowieniem z dnia [...] r. odmówił uzgodnienia projektu decyzji z uwagi na fakt, że planowana inwestycja koliduje z planowanymi inwestycjami drogowymi o znaczeniu ponadlokalnym, jednakże SKO postanowieniem z dnia [...]r. uchyliło w całości postanowienie Marszałka i umorzyło postępowanie uzgodnieniowe, co Kolegium w skarżonej decyzji pominęło, - art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez błędną analizę stanu faktycznego i ustalenie, że odległość terenu działki [...] od drogi wynosi 130m, a w rzeczywistości działka dotyka drogi państwowej nr [...]. Błędne jest również twierdzenie, że w okolicy stoją dwa budynki, które nie tworzą zwartej zabudowy, ponieważ w okolicy terenu działki [...] stoi pięć budynków jednorodzinnych na działkach [...] które tworzą zwartą zabudowę, - art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewydanie decyzji przez Wójta w ciagu dwóch miesięcy w warunkach okreslonych w tym przepisie, w ciagu maksymalnie 9 miesięcznego okresu zawieszenia postępowania, - art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 K.p.a. polegające na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji Wójta, niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, wybiórczej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego oraz przyjęcie błędnych ustaleń faktycznych za podstawę rozstrzygnięcia, dowolność w wydaniu decyzji poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, - art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy D. pomimo naruszenia wskazanych przepisów. W uzasadnieniu skargi, R. R. rozwinął powyższe zarzuty wskazując na błędne ustalenie średniego wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Działka [...] ma powierzchnię 3 256 m2 a zatem przy wskaźniku zabudowy 15% - 16% jest powierzchnią wystarczającą do budowy trzech domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej ok. 200 m2. Natomiast organ bezzasadnie, powołując się na planowaną inwestycję o znaczeniu ponadlokalnym, wydzielił znaczną część działki ok. 956 m2 i na tej podstawie obliczył średni wskaźnik zabudowy. Skarżący nie zgodził się również z podnoszonym przez organy faktem, że 82 m2 terenu sklasyfikowane jako grunt rolny Ł III, nie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, argumentując, że ten obszar gruntu rolnego (ŁIII) znajduje się na samym końcu terenu działki [...] i w tym miejscu nie jest planowana zabudowa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. nie znajdując podstaw do zmiany stanowiska zajętego w sprawie wniosło o oddalenie skargi jako bezzasadnej. Na rozprawie w dniu 27 października 2016 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymując w całości stanowisko zaprezentowane w skardze oświadczył, że obok działki [...] posadowionych jest pięć budynków, z czego cztery istniały w trakcie wydawania zaskarżonej decyzji, a jeden nadal jest w trakcie budowy. Wszystkie budynki są przy tej samej drodze i w niewielkiej odległości od działki nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Złożona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie bowiem do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) dalej P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Dokonana w tak zakreślonej kognicji Sądu kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie wykazała naruszenia prawa, uzasadniającego jej wyeliminowanie z obrotu prawnego. Kwestię wydania decyzji o warunkach zabudowy regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Stanowią one, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 u.p.z.p.). Wobec braku na terenie objętym wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Należy przy tym mieć też na uwadze art. 6 ust. 2 u.p.z.p., zgodnie z którym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela do zabudowy określonej działki nie jest nieograniczone albowiem nie może pozostawać w konflikcie z ustalonymi przepisami prawam zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy ma przede wszystkim rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zatem ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna. Dla wydania takiej decyzji niezbędne jest spełnienie wszystkich wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest zatem decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek jej odmowy ma wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunków, brak natomiast spełnienia chociażby jednego z ww. warunków, winien skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy. W niniejszej sprawie przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji było niespełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p, którego regulacja koresponduje z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej powoływana jako u.o.g.r.l.). Stanowi ona przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Celem tej regulacji jest realizacja prawnej ochrony gruntów rolnych i leśnych przed niekontrolowaną zmianą ich przeznaczenia. Teren działki nr [...], na której ma być realizowana inwestycja, o powierzchni 0,3256 ha sklasyfikowany jest jako grunt rolny Ł III (pow. 0,0082ha), Ł IV (pow. 0,1419ha i Ps V (pow. 0,1755ha). Grunt ten nie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, uzyskaną przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego gminy D., który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym i z tego względu wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Stosownie do art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. w przypadku gruntów rolnych obejmujących użytki rolne klas I - III przeznaczenie ich na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W przepisie tym ustawodawca zawarł jednak zastrzeżenie (ust. 2a), zgodnie z którym nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782, ze zm.); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 460, 774 i 870); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. Jak wynika z opracowanej na potrzeby postępowania na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – dalej: "rozporządzenie", analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu, stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji, grunt objęty wnioskiem nie spełnia warunku wynikającego z art. 7 ust. 2a pkt 1 i 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Położony jest on bowiem w odległości ok. 130 m od drogi gminnej nr [...] (ul. [...]), i nie wchodzi w skład zwartej zabudowy, albowiem w sąsiedztwie terenu inwestycji istnieją jedynie dwa budynki mieszkalne na działce nr [...], zamiast wymaganych pięciu. Powyższe ustalenia i oceny organów obu instancji Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela i uważa za prawidłowe. Zostały one oparte na dowodzie w postaci mapy stanowiącej załącznik graficzny do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na której w sposób prawidłowy wyznaczono obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50m. Bezsprzecznie, wbrew twierdzeniem inwestora, wynika z niej wskazana przez organ odległość działki od drogi publicznej, którą stanowi droga gminna (ul. [...]) oraz sąsiedztwo dwóch budynków mieszkalnych, a nie - jak twierdzi inwestor - pięciu. Tym samym słusznie wywiedziono, że teren ten nie spełnia definicji "zwartej zabudowy" zawartej w art. 4 pkt 30 powołanej u.o.g.r.l., zgodnie z którą jest to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Treść analizy, zawierającej również część graficzną (mapa), wskazuje na prawidłowość ustaleń w tym zakresie. Organy dokonały również prawidłowej interpretacji art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. uznając, że "zwartym obszarem projektowanym " w rozumieniu tego przepisu jest obszar całych działek, na których realizowana ma być planowana inwestycja. Przepis art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l. nie może być interpretowany w oderwaniu od treści art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., który nakazuje ustalić czy "teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne". "Terenem" w rozumieniu tego przepisu jest teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji. Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że teren, którego dotyczy wniosek, powinien być w tym wniosku konkretnie oznaczony i przedstawiony na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 52 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy), linie rozgraniczające teren inwestycji określane są bowiem w decyzji o warunkach zabudowy (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Ustalenie warunków zabudowy odnosi się zatem do działki objętej wnioskiem, jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana. Decyzja ustalająca warunki zabudowy, co do zasady, przesądza jedynie że na konkretnej działce, wskazanej we wniosku, istnieje możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia, z określonymi jego parametrami, nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. W konsekwencji zatem, na tym etapie nie rozstrzyga się, która część działki przeznaczona będzie na cele nierolnicze (nieleśne). Przepis art. 7 ust. 2 pkt. 1 u.o.g.r.l. wskazuje na "zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia", a zatem obszar z określonymi granicami. Obszarem takim w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest działka objęta wnioskiem inwestora (wyroki NSA: z dnia 13 grudnia 2011 r., sygn. II OSK 1887/10, z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. II OSK 543/12). "Zwarty obszar projektowany" nie może być zatem rozumiany, jako część działki, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana, ponieważ ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem, jako całości a nie jej części. Nie jest przy tym istotne jaką część tego "zwartego obszaru" stanowią grunty klas szczególnie chronionych, tj. I-III. W tych okolicznościach za nieuzasadniony należy uznać zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego. W ocenie Sądu organ dokonał prawidłowej wykładni przepisów i z uwagi na brak spełnienia przesłanek określonych w art. 7 ust. 2a pkt 1 i 3 u.o.g.r.l. prawidłowo, bez naruszenia obowiązującego prawa, ustalił, że brak jest możliwości pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku skarżącego o ustalenie warunków zabudowy. Eksponowana przez skarżącego kwestia, że organ I instancji bezzasadnie uzgadniał warunki zabudowy z Marszałkiem Województwa, (który odmawiał ich uzgodnienia ze względu na istniejącą koncepcję przebiegu na tym terenie inwestycji drogowej o znaczeniu ponadlokalnym), a następnie umorzył postępowanie uzgodnieniowe jako bezprzedmiotowe, nie ma znaczenia dla oceny skarżonego rozstrzygnięcia, albowiem podstawą odmowy wydania wnioskowanej przez skarżącego decyzji jest brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust.1 pkt 4 u.p.z.p. W tej sytuacji podnoszony przez skarżącego zarzut naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 62 ust. 1 u.p.z.p., uznać należało za bezprzedmiotowy albowiem w sytuacji braku możliwości wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy ze względu na brak spełnienia jednego z warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przepis ten nie znajdował w niniejszej sprawie zastosowania. Wprawdzie skarżący trafnie podnosi, iż prowadzone postępowanie uzgodnieniowe, które okazało się bezprzedmiotowe (w związku z czym zostało umorzone), wpłynęło na wydłużenie postępowania, ale powyższe nie miało wpływu na końcowe rozstrzygnięcie. Należy podkreślić, że podstawą oceny i analizy zaskarżonej decyzji przez Sąd są akta sprawy i zgromadzony w niej materiał dowodowy, którego zasadniczym elementem jest opracowana dla danej sprawy analiza architektoniczna funkcji i cech zabudowy wraz z mapą obrazującą analizowany teren. W świetle tego materiału twierdzenia skarżącego, iż dla planowanej przez niego inwestycji istnieje "obszar zwartej zabudowy" w rozumieniu art. 7 ust.2a u.o.g.r.l. należało uznać za niepotwierdzone zebranym w sprawie i prawidłowo przeanalizowanym przez organ we właściwym trybie materiałem dowodowym. Bez znaczenia jest również argument, iż wydawane są warunki zabudowy dla działek sąsiednich, jeżeli teren tych inwestycji nie obejmuje gruntów klas I-III. Natomiast zabudowa tych działek może w przyszłości stworzyć obszar zwartej zabudowy, dzięki czemu może zajść możliwość zastosowania art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz lektura treści wydanej decyzji nie dają żadnych podstaw do uznania, aby zarówno organ I instancji jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaniedbały obowiązki proceduralne określone w tym zakresie przepisami K.p.a. W przekonaniu składu orzekającego, stan faktyczny sprawy został prawidłowo ustalony i oceniony przez organy administracyjne. W motywach kwestionowanej decyzji Kolegium rzetelnie i szczegółowo z odniesieniem do konkretnych norm prawa materialnego wyjaśniło okoliczności, które zadecydowały o podjęciu takiego rozstrzygnięcia. Zaskarżona decyzja nie narusza zatem przepisów prawa materialnego oraz przepisów procesowych mogących mieć wpływ na wynik sprawy. Ze wszystkich wyżej wymienionych względów skargę jako nieuzasadnioną należało, stosownie do art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalić.